한국부동산이코노미 류재영 기자 | 최근 성동구 성수동과 용산구 한남동이 주목받고 있지만, 강남은 여전히 대한민국 부동산 시장에서 독보적인 1급지로 평가받고 있다. 특히 강남은 낡은 다가구 주택을 매입해 신축이나 리모델링으로 가치를 높여 매각하는 투자 방식이 꾸준히 관심을 받고 있다. 하지만 ‘2배 이상의 시세차익’이라는 전문가들의 전망은 일부 상황에만 해당하며, 투자자는 지역별 특성을 꼼꼼히 검토해야 한다. 강남역을 중심으로 테헤란로 북쪽을 테북, 남쪽을 테남으로 나누며, 가장 선호되는 지역은 테북이다. 신사동과 청담동은 강남 내에서도 1급지로 손꼽히며, 매수자가 가장 선호하는 지역이다. 그러나 이 지역은 매물이 드물어 투자 진입이 어려운 경우가 많다. 반면, 신사역 남쪽의 논현동은 상대적으로 2급지로 평가된다. 이곳은 언덕이 많고 경사가 있어 도보 접근성이 떨어지는 단점이 있지만, 언덕을 활용해 지하 1층을 지상 1층처럼 사용할 수 있는 장점이 있다. 테남 지역의 대표적인 지역인 역삼동과 도곡동은 상대적으로 매수 선호도가 낮다. 이 지역은 강남구 내에서도 시세차익을 기대하기 어려운 곳으로 평가되며, 도로가 좁거나 임대 수요가 낮아 추가적인 리스크가 발생할 수 있다. 투자자는 특히 이 지역에서 투자 목적과 계획을 신중히 검토해야 한다. 과거 삼성동과 청담동은 토지거래허가구역으로 지정되어 거래가 제한되었지만, 2023년 11월 이후 상업용 부동산에 대한 규제가 해제되면서 거래가 활발해지고 있다. 과거 규제 시기에는 매입 후 한 층을 필수적으로 사용해야 하는 조건과 복잡한 매입 절차로 인해 거래량이 줄었으나, 규제가 해제되면서 억눌렸던 수요가 폭발하며 청담동과 삼성동에서 거래가 크게 증가했다. 강남 부동산 시장은 지역에 따라 뚜렷한 양극화가 나타나고 있다. 투자자는 부동산을 직접 사용할 목적인지, 혹은 투자 목적인지를 명확히 구분해야 하며, 지역별 특성과 시장 상황을 면밀히 검토해야 한다. 강남은 여전히 대한민국 부동산 시장의 중심지로 평가되지만, 지역에 따라 수익률과 리스크가 크게 달라질 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 투자 전 철저한 분석과 계획이 무엇보다 중요하다.
한국부동산이코노미 임광혁 기자 | '법 앞에 잠자는 자는 보호받지 못한다'는 말이 있다. 법률은 어렵고 복잡하여 일반인이 정확히 이해하기 쉽지 않지만, 이를 모르고 지나칠 경우 자신이 누릴 수 있는 권리를 포기하게 될 위험이 있다. 특히, 임대차 계약에서는 목적물에 따라 적용되는 법률이 다르기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 주택, 상가, 기타 부동산에 대해 적용되는 법률과 그 차이점을 살펴본다. 주택: 주택임대차보호법의 적용 주택임대차보호법은 주거용 부동산에 적용되는 특별법으로, 민법에 우선하여 적용된다. 이 법에 따르면 임대차 기간은 최소 2년으로 보장되며, 계약 기간이 2년 미만으로 설정되더라도 자동으로 2년으로 간주된다. 다만, 임차인이 2년 미만으로 주장하는 것은 가능하다. 해지 통고와 관련해, 임대인이 임대차 기간 만료 전 6~2개월 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지하지 않을 경우, 기존 조건과 동일한 조건으로 계약이 2년간 갱신된다. 임차인도 마찬가지로 임대차 기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통보를 하지 않으면 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신된다. 상가: 상가건물임대차보호법의 적용 상가건물임대차보호법은 상업용 부동산에 적용되는 특별법으로, 주택임대차보호법과 마찬가지로 민법에 우선한다. 하지만 이 법은 모든 상가에 적용되는 것이 아니라, 지역별로 정해진 환산보증금 기준을 충족해야 한다. 예를 들어, 서울의 경우 환산보증금 9억 원 이하의 상가에만 이 법이 적용된다. 상가의 임대차 기간은 최소 1년으로 보장되며, 계약 기간이 1년 미만인 경우에도 1년으로 간주된다. 임차인은 1년 미만의 계약을 주장할 수 있으며, 계약 갱신 요구권은 최대 10년까지 보호된다. 해지 통고와 관련해서는 임대인이 임대차 기간 만료 전 6~1개월 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지하지 않을 경우, 기존 조건과 동일한 조건으로 계약이 1년간 갱신된다. 환산보증금을 초과하는 상가의 경우에도 대항력, 계약 갱신 요구권, 권리금 회수 기회 보장은 임차인이 보호받는다. 기타 부동산: 민법의 적용 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 부동산은 민법의 규정을 따르게 된다. 민법에서는 임대차 기간에 대한 규정이 없으며, 당사자 간 협의에 따라 약정한 기간이 적용된다. 만약 임대차 기간을 정하지 않은 경우, 민법 제635조에 따라 임대차 계약은 언제든지 해지할 수 있다. 해지 통고의 경우, 토지, 건물, 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 날로부터 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우 1개월이 경과하면 효력이 발생한다. 동산의 경우에는 5일이 경과하면 해지 효력이 발생한다. 이처럼 임대차 계약의 목적물과 조건에 따라 적용되는 법률이 다르고, 그 안에서도 우선 적용되는 법이 있기 때문에 주의 깊게 살펴보고 판단해야 한다. 법률을 잘못 이해하거나 적용할 경우, 본인이 누릴 수 있는 권리를 놓칠 수 있다. 따라서 정확한 법률 적용과 판단을 위해 전문가의 도움을 받아 상담을 진행하고 결정을 내리는 것이 중요하다. 법률의 복잡성을 이해하고 스스로 권리를 지키는 노력이 필요하다. 이를 통해 임대차 계약에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 자신의 권리를 확실히 보호할 수 있을 것이다.
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 2024년 국내 부동산 시장은 침체된 내수 경기에도 불구하고 꼬마빌딩과 중대형 빌딩 거래가 활발히 이루어졌다. 전문가들은 2025년 부동산 시장이 국내외 금리 변화, 국제 정세 등의 변수로 인해 변동성이 커질 가능성이 높다고 전망한다. 올해 부동산 시장은 2021년처럼 매수 열기가 뜨거웠던 불장은 아니었다. 2022년 하반기부터 시작된 강도 높은 대출 규제와 금리 인상은 투자 심리를 위축시키며 거래량 감소로 이어졌다. 특히 자이언트 스텝과 같은 급격한 금리 인상은 주택 및 상업용 부동산 시장 모두에 부담으로 작용했다. 그러나 2024년 하반기부터 금리 인하 기대감이 커지면서 매수 심리가 회복되었고, 수도권 중심으로 거래량이 증가했다. 2025년에는 대출 금리가 추가로 하락할 가능성이 제기되며, 부동산 시장의 반등을 기대하는 목소리가 커지고 있다. 대출 금리가 하락하면 매도자들의 이자 부담이 줄어들면서, 보유 의지가 강해질 가능성이 크다. 이로 인해 시장에서 매물 공급이 줄고, 매도자 우위 시장으로 전환될 가능성이 높다는 분석이 나온다. 부동산 전문가들은 “금리 하락으로 매수 심리가 더욱 자극되면 지가 상승과 함께 또다시 거래량이 활발한 시장으로 돌아설 것”이라며, “현재는 매수자 우위 시장에서 매도자 우위 시장으로 전환되는 과도기에 해당한다”고 평가한다. 부동산 시장 전문가들은 특히 꼬마빌딩과 같은 소규모 상업용 부동산이 비교적 안정적인 투자처로 주목받고 있다고 강조한다. 높은 금리로 인해 매도자들이 협상에 유리하지 않은 상황에서, 현금을 보유한 매수자들이 좋은 매물을 확보할 수 있는 기회가 많았기 때문이다. 하지만 금리가 하락하면서 이러한 매수자 우위의 기회가 점차 줄어들고 있으며, 전문가들은 “현재가 좋은 매물을 확보할 수 있는 마지막 시점이 될 수 있다”고 조언한다. 2025년에는 미국 트럼프 정부 재출범, 국제 정세 변화, 국내외 금리 변동과 같은 주요 변수들이 시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 특히 금리가 안정화되거나 추가로 인하된다면, 매수 심리는 더욱 개선될 가능성이 크다. 그러나 과거와 같은 과열된 불장을 기대하기는 어려울 수 있다. 시장의 흐름은 여전히 대출 규제, 지역별 차별화, 매도자 심리 회복 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있다. 부동산 전문가들은 “2025년은 변동성이 커지는 시기로, 시장 흐름에 민감하게 반응하며 전략적으로 접근해야 한다”고 강조한다. 금리 인하로 인한 기회와 매도자 우위 시장으로의 전환이라는 두 가지 흐름을 예의주시해야 한다는 것이다. 따라서 투자자들은 지역별 특성과 금리 동향을 면밀히 분석하고, 필요 시 전문가의 도움을 받아 장기적 관점에서 투자 전략을 수립하는 것이 중요하다. .
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 신대방삼거리역 간판 교체 사업, 도시 미관 개선 속 임차인의 우려 지난 11월 9일, 신대방삼거리역 인근에서 대대적인 간판 교체 사업이 진행됐다. 특히 신대방삼거리역에서 신림역으로 이어지는 보라매로를 중심으로 이뤄진 이번 공사는 도시 미관을 크게 개선하며 주민들에게 긍정적인 평가를 받고 있다. 그러나 간판 교체 사업이 상가 임차인들에게 긍정적인 효과만을 가져왔는지는 의문이다. 일부 임차인들은 비용 부담과 영업 환경의 변화에 대해 우려를 나타냈다. 도시 미관 개선, 상권에는 긍정적 영향 기대 이번 간판 교체 사업으로 인해 신대방삼거리역 인근의 외관은 더욱 깔끔하고 세련된 모습으로 탈바꿈했다. 오래되고 불규칙적으로 배치됐던 간판들은 통일된 디자인으로 바뀌며, 시민들에게 쾌적한 환경을 제공하고 있다. 도시 미관 개선을 목표로 한 공익사업으로서 충분한 가치를 인정받고 있는 것이다. 상권 전문가들은 이러한 변화가 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있다. 통일감 있는 간판과 개선된 외관은 소비자들에게 신뢰감을 주고, 상권 전체의 이미지를 높이는 데 기여할 수 있다는 것이다. 임차인들의 우려 : 비용 부담과 미흡한 마무리 하지만 현장에서 만난 상가 임차인들은 다른 시각을 보였다. 간판 교체 사업의 과정에서 여러 불편사항이 드러났기 때문이다. 먼저, 교체 비용에 대한 부담이 가장 큰 문제로 지적됐다. 일부 임차인들은 처음 제시된 비용이 지나치게 높아 부담스러웠다고 밝혔다. 또한, 오래된 간판을 철거한 뒤 남은 흔적이나 외벽 마감 처리가 미흡해 공사 이후의 완성도가 떨어졌다는 의견도 나왔다. 한 임차인은 "가장 노출도가 좋았던 간판이 없어졌는데, 영업에 지장이 있을까 걱정"이라며, 간판 교체가 꼭 매출 증대로 이어지지는 않을 수 있다는 우려를 표했다. 법적 규정과 현실의 간극 이번 간판 교체 사업은 『옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률』에 따라 시행됐다. 이 법률은 광고물 설치 기준과 안전을 규정하며 도시 미관 개선을 목표로 하고 있다. 그러나 오래된 상권에서 영업을 이어온 자영업자들에게는 이러한 법률이 여전히 낯설다. 일부 간판 업체가 규정을 무시한 광고물을 추천하는 사례도 확인돼, 법적 기준과 현장의 간극을 좁히는 노력이 필요하다는 지적이 나온다. 도시 미관 개선과 상생의 방향성 필요 이번 간판 교체 사업은 신대방삼거리역 일대의 도시 미관을 개선하며 긍정적인 변화를 이끌었다. 깔끔하고 정돈된 거리 풍경은 시민들에게 쾌적한 환경을 제공하며, 지역 상권의 이미지 제고에도 기여할 것으로 보인다. 하지만 공익사업으로서 성공하려면, 실질적인 옥외광고물 이용자인 상가 임차인의 의견을 반영한 상생 방안이 마련돼야 한다. 특히, 교체 비용 부담을 줄이고 공사 이후의 마무리를 철저히 하는 등의 개선이 필요하다. 향후 신대방삼거리역 간판 교체 사업이 도시 미관 개선과 상가 활성화라는 두 마리 토끼를 모두 잡는 성공적인 사례로 자리 잡기를 기대해본다.
최근 전국적으로 분양권 거래량이 반등함에 따라 분양권 취득에 따른 취득세 폭탄을 맞았다는 사례가 늘어나고 있습니다. 이는 2020년 8월 11일 이전에 취득한 주택 분양권은 취득세 산정시 주택 수에서 배제 됐지만, 2020년 8월 12일 이후로는 주택 수에 포함되기 때문입니다. (주택분양권에 오피스텔분양권은 포함되지 않음) ※실제로 주택 수에 따른 취득세율을 확인해보겠습니다. 주택수 조정대상지역 비조정대상지역 개인 1주택 기본세율(1%~3%) 기본세율(1%~3%) 2주택 8% 3주택 12% 8% 4주택 이상 12% 12% 법인 주택수 무관 12% 12% 만약, 분양권 취득당시 분양권(비조정대상지역)을 포함한 주택수가 3주택이라면 취득세율은 8%가 적용이 됩니다. 만약 분양권으로 취득한 주택의 가액이 6억이라고 가정할 경우 4,800만원이라는 취득세가 발생합니다. 위 그림과 같이 취득세 중과를 회피하기 위해 주택 완공 전에 주택 1채를 처분한다고 해도 8% 중과세율은 똑같이 적용됩니다. 왜냐하면 “분양권의 경우 다주택자 중과세 판단시점은 주택 완공시점이 아닌, 분양권 취득시점(계약체결일)”이기 때문입니다. 그렇다면, 취득세를 합법적이 방법으로 반토막 이상으로 줄일 수는 없을까? 아래 그림을 통해 알아보자. 다주택자가 추가로 취득한 분양권을 “배우자에게 증여한 경우 취득세 다주택자 중과세 판단시점은 최초 분양권 취득시점이 아닌, 증여계약서상 계약일”입니다. 따라서, 증여계약일 전에 주택을 처분하여 1주택자(or 무주택자)로 세팅할 수만 있다면 6억 주택에 대한 취득세를 4,800만원에서 600만원까지 줄일 수 있습니다. ■부동산세제과-972(20240307) 취득세 ※관계법령 §지방세법 제13조의2제1항제2호, 지방세법시행령 제28조의3 ※답변요지 2주택자인 A가 분양사업자로부터 최초 주택분양권을 취득하고 기존 1주택을 처분 후, 배우자인 B에게 그 분양권을 분양권 전매와 동일한 형식으로 증여하여 B가 해당 분양 주택을 취득한 경우에는 분양권 증여(무상취득)에 대한 증여계약서상 계약일이 취득일로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다. 부부간 증여할 경우 증여재산공제가 6억까지 된다는 점을 이용하여 합법적으로 취득세 중과를 회피할 수 있는 방법이 있으니, 납세자 본인의 여건을 고려하여 절세방안으로 활용하시면 좋을 것 같습니다. -끝- 최재국 세무사 | 최재국 세무회계사무소 대표 세무사 해운대 그린시티 아파트 연합회 자문세무사 해운대 청년채움공간 창업전문 자문세무사 해운대 마을세무사
한국부동산이코노미 김민지 기자 | 2024년 대전 부동산 시장 전망: 안정 속 변화의 가능성 2024년 대전 부동산 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 예상됩니다. 2023년에는 대전 지역의 매매 및 전세 지수가 반등하는 모습을 보였으나, 상승 폭이 점차 둔화되면서 시장의 안정화 흐름이 두드러졌습니다. 특히 2024년 상반기에는 경제 전반의 고금리 환경과 주택 구입 부담이 이어지며 다소 약세를 보일 가능성도 제기되고 있습니다. 대규모 개발 프로젝트가 시장에 미칠 영향 대전의 부동산 시장 안정화에도 불구하고 일부 지역에서는 도시재정비사업과 같은 대규모 개발 프로젝트가 부동산 가격 상승을 견인할 것으로 보입니다. 신규 아파트 공급과 더불어 이러한 프로젝트는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미치며, 특정 지역의 가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 높습니다. 특히 유성구는 주거 선호도가 매우 높은 지역으로 꼽히며, 신축 아파트 분양 시장에서 높은 경쟁률을 기록하고 있습니다. 유성구는 교통 인프라 개선(예: 대전 2호선 트램)과 우수한 교육 및 연구시설(카이스트, 충남대 등)의 장점을 기반으로 안정적인 성장세를 유지할 것으로 기대됩니다. 투자 매력도와 중장기 전망 대전은 수도권에 비해 부동산 가격이 저평가된 지역으로 평가받으며, 투자 매력도가 높습니다. 대전의 일부 주요 지역은 향후 공급 부족이 예상됨에 따라 중장기적으로 가격 상승 가능성이 제기되고 있습니다. 특히 유성구와 같은 좋은 입지의 지역은 매수세가 꾸준히 이어지며 가격 상승세를 유지할 것으로 보입니다. 그러나 현재는 고금리 기조가 지속되고 있어 주택 구입 부담이 증가하고 있습니다. 이에 따라 시장 참여자들은 신중한 투자 전략이 필요하며, 철저한 입지 분석과 매수 타이밍이 중요하다는 점이 강조되고 있습니다. 안정 속에서 기회를 찾다 2024년 대전 부동산 시장은 전반적으로 안정적일 것으로 보이지만, 지역별로 차별화된 흐름이 나타날 가능성이 높습니다. 도시재정비사업과 같은 대형 개발과 교통 인프라 확충이 시장 변화의 주요 변수로 작용할 것입니다. 투자자들은 대전의 중장기적 성장 잠재력에 주목하면서도, 현재의 경제 상황을 고려한 신중한 접근이 필요할 것입니다.
지난 22일 개최된 ‘2024 대한민국 인구 포럼’의 윌렘 아데마 OECD 수석 경제학자 따르면 2023년 OECD 평균 출산율(TFR)은 여성 1명당 1.5명인데 반해 우리나라는 0.72명으로 OECD 평균에 한참 미치지 못한다고 꼬집고 있다. 이러한 상황이 발생하는 주된 원인으로 ‘주거안정’을 지목하고 있다. 지속적인 주택 가격의 상승이 청년들로 하여금 큰 부담으로 작용하고 이는 혼인의 감소와 결론적으로 출산의 감소, 즉 인구의 감소라는 악순환의 굴레에 빠져들게 만든다. 이렇듯 혼인과도 직결되는 주거안정의 문제는 현재 청년층이 직면하고 있고, 또한 가장 관심을 기울이는 사회적 이슈임에 틀림없다. 따라서 오늘 칼럼에서는 이 중에서도 신혼부부가 처음으로 주택을 취득하고 보유, 양도할 때 명의(단독, 공동)에 따라 세금이 어떻게 달라지는지에 대해 알아보고자 한다. ◇ 주택의 취득 단계 신혼부부가 아파트 등 주택을 취득하는 단계에서 납세의무가 성립하는 조세는 ‘취득세’가 있다. 취득세는 주택의 취득가액에 대해 가구별로 합산한 주택 보유수와 조정대상지역의 여부에 따라 최소 1%에서 최대 12%까지의 세율을 적용하여 계산한 세액에 대해 각 소유 지분에 따라 부과하게 된다. 다시 말하면, 단독명의로 하게 되면 취득세 전체에 대해 혼자서 부담하게 되고, 공동명의로 하게 되면 취득세 전체에 대해 각 지분에 따라서 나눠서 부담하게 된다. 따라서 취득세는 단독명의냐 공동명의냐에 따라 취득세의 총액에 대해서는 영향을 미치지 않고, 부담 주체에만 영향을 미치게 된다. ◇ 주택의 보유 단계 주택을 보유하는 단계에서 납세의무가 성립하는 조세는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’가 있다. 주택의 경우에는 매년 6월 1일을 기준으로 보유 여부에 따라 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’의 과세대상이 된다. 1. 재산세 주택의 재산세는 주택의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 후 세율을 적용하여 계산한 금액을 납부하게 된다. 이 때에도 마찬가지로 주택의 물건별로 재산세액을 계산한 후에 소유지분에 따라 지방자치단체에서 나눠서 고지하게 된다. 즉, 재산세도 취득세와 마찬가지로 단독명의냐 공동명의냐에 관계없이 동일한 세금을 납부하게 된다. 2. 종합부동산세 주택의 재산세는 ‘물건별’로 과세되는 반면, 종합부동산세는 사람에 따라 ‘인별’로 과세된다. 각자 보유한 주택의 공시가격을 합산한 후 일정금액을 공제한 다음 공정시장가액비율을 곱해 과세표준이 결정되고, 여기에 세율을 적용하여 종합부동산세가 부과되게 된다. 이 때, 일정금액을 공제할 때 단독명의냐 공동명의냐가 영향을 미치게 된다. 1세대 1주택을 기준으로 보면 단독명의는 12억원이 공제되고, 공동명의의 경우에는 인당 9억원씩 총 18억원이 공제된다. 따라서 1세대 1주택 공동명의의 경우에는 18억원까지는 과세되지 않아 단독명의에 비해 좀 더 유리한 것을 알 수 있다. ◇ 주택의 양도 단계 주택을 양도하는 단계에서는 ‘양도소득세’의 납세의무가 발생한다. 양도소득세도 종합부동산세와 마찬가지로 ‘물건별’ 과세가 아닌 사람에 따른 ‘인별’ 과세 방식을 택하고 있는데 이는 단독명의의 경우보다 공동명의일 때 그 혜택이 크게 나타난다. ‘인별 과세’라는 것은 양도에 따른 소득이 명의자 두 명에게 배분되는 것을 의미한다. 따라서 단독명의 보다 공동명의의 경우 양도소득세 기본공제(2백 5십만원)를 추가적으로 적용 받을 수 있고, 인별 과세표준이 줄어들어, 누진세율을 적용받는 양도소득세 특성 상 세율 구간이 감소하게 되고, 이는 총 부담하는 세액도 감소하게 된다. ◇ 마치며 절세 측면에서는 일반적으로 공동명의가 유리한 게 사실이지만 그렇다고 함부로 단독명의에서 공동명의로 변경하는 것은 곤란하다. 그 이유는 단독명의에서 공동명의로 변경하는 과정에서 아무리 배우자에게 증여한다고 하더라도 6억원을 초과하는 금액에 대해서는 증여세가 부과되고, 증여로 취득하는 자산에 따라 취득세가 별도로 부과될 수 있으며, 더불어 이월과세 문제 등 공동명의로 인해 절세되는 금액보다 변경으로 인해 발생하는 금액이 클 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 경우에는 전문가와의 상담이 선행되고 충분히 제반 사항을 고려한 후에 유리한 방법으로 진행해야 할 것이다. -끝- 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 국민대학교 경영학 학사 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 前) 신승회계법인 근무 前) 가현세무회계 근무 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
국가에서는 국민 주거 안정과 가장 밀접한 사업자인 임대 사업자를 지원하기 위해 여러 가지 제도를 마련했다. 그중에서도 임대사업자라면 꼭 한번 들어봤을 만한 제도가 있는데 바로 상생임대주택 특례제도이다. 임차인과의 임대인의 상생을 지원하기 위해 세법에 마련된 특례제도이지만, 이게 정확히 어떤 조건인지 혹은 어떤 혜택을 주는 건지 정확히 모르는 임대사업자들이 많다. 때문에 오늘은 상생임대사업자에 대해 쉽고 간단하게 알아볼 예정이다. 상생임대주택 특례는 임차인과의 상생을 지원하기 위해 만들어진 제도인 만큼, 임차인 주거 안정에 초점이 맞춰져 있다. 이로 인해 상생임대주택 특례제도의 조건은 최대한 임차인의 편의를 봐주는 방향으로 되어 있다. ①이전에 1년 6개월 이상 임대차 계약을 진행했을 것, ②새로운 임대차 계약은 2년 이상 기간으로 계약할 것. 즉, 최대한 임차인의 주거 안정을 보장하는 임대사업자에게 혜택을 준다는 뜻이다. 이때 새로운 임대차 계약을 ‘상생임대차’계약이라 부르며, 이전보다 임대료가 5% 초과해서 증가하면 안된다. 그럼 상생임대차 계약을 하게 되면 임대사업자는 어떤 혜택을 받게 될까? 바로 해당 임대주택에 2년 거주한 것으로 인정해 주는 것이다. 비과세나 감면 같은 혜택은 아니지만, 2년 거주의 효과는 생각보다 강력하다. 만약 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주를 해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 하지만 임대주택 특성상 2년 거주 기간을 채우기 어렵다는 걸 생각한다면 상생임대주택의 혜택은 상당히 강력하다. 1세대 1주택인 상황에서 장기보유특별공제를 적용받을 때도 보유기간 당 4%의 공제율을 받을 수 있게 된다. 장기보유특별공제에서 2%가 아닌 4%를 적용받기 위해서는 ①1세대 1주택 + ②2년 거주를 충족해야 한다. 이때 상생임대주택이라면 직접 거주하지 않고도 4%의 공제율을 적용받을 수 있게 된다. 무엇보다 가장 상생임대주택 특례가 강력한 때는 장기임대주택이 여러 채일 때이다. 장기임대주택이 여러 채일 때 그중 하나를 양도한다면 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다. 다만, 2년 거주 요건을 채워야 하는데 이때 거주 요건은 임대사업자 종료 후 2년을 말한다. 보통 장기임대주택이 여러 채인 경우, 임대사업자 종료 후 한 주택에서 2년간 거주하는 것은 상당히 맞추기 어려운 조건이기 때문에 거주주택 비과세를 놓치는 경우가 많다. 만약 양도하려는 해당 주택이 상생임대주택에 해당한다면 사업자는 거주하지 않고도 거주주택 비과세를 받을 수 있게 된다. 다만, 상생임대주택 특례 적용 시 주의할 점이 2가지 있다. 첫 번째는 이전 임대차 계약을 본인 명의로 했어야 한다. 임대 주택을 매입하면서 승계한 임대차 계약은 1년 6개월에 포함되지 않으니 주의해야 한다. 두 번째는 상생 임대차계약(새로운 계약)이 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 중에 체결돼야 한다는 것이다. 아무리 1년 6개월과 2년의 조건을 충족했다 하더라도 해당 기간 안에 2년 계약을 체결한 것이 아니라면 상생임대주택 특례를 적용받지 못하게 된다. 상생임대주택 특례의 2년 거주 기간 인정 혜택은 생각보다 여기저기서 도움이 되고, 임대사업자라면 한 번 시도해 볼 만한 조건을 요구하기 때문에 비과세를 고려하는 임대사업자라면 해당 특례를 이용해 보는 것을 추천한다. -끝- 전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사 (現) 세무회계 수 대표세무사 (前) 천지세무법인 서울 본부 근무 (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무 (前) 국세청 상담센터 근무 서울지방세무사회 운영위원 정선조세연구소 연구원 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 2024년 제35회 공인중개사 시험 합격자 발표가 있었다. 1차 시험에는 총 98,483명이 응시했으며, 이 중 14,850명이 합격해 합격률 15%를 기록했다. 2차 시험은 49,521명이 응시했고, 15,301명이 합격하며 합격률은 30%를 나타냈다. 2차 시험의 합격률은 예년과 비교해 높은 편이지만, 응시자의 수가 감소하면서 합격자 수는 제34회 공인중개사 시험과 유사한 수준을 보였다. (출처. 큐넷) 이번 시험에서 이의 제기된 75문제 중 1차 시험 민법 A형 67번 문제만이 최종적으로 수용되어 모두 정답 처리됐다. 1차와 2차 시험에서 매년 최소 1문제 이상 이의 제기가 수용되는 사례가 많았던 점을 감안할 때, 이번 수용 결과는 비교적 보수적인 조정으로 해석된다. 이에 대해 많은 수험생들은 출제 측이 공인중개사의 과다 배출에 대한 비판을 피하기 위해 합격자 수를 조절한 결과라고 분석하고 있다. (출처. 큐넷) 이의 제기 수용에 대한 기대가 컸던 수험생들은 아쉬운 마음을 감추지 못하며 제36회 공인중개사 시험을 준비하고 있다. 한편, 중개업계에서는 제35회 공인중개사 시험의 최종 합격자 수인 15,301명이 이미 많은 편이라는 입장을 보였다. 특히, 거래 절벽과 내수 경제 침체로 개업하는 중개사무소보다 폐업하는 중개사무소가 더 많다는 점에서 과도한 신규 공인중개사 배출에 대한 우려는 계속될 전망이다. 업계 전문가들은 신규 공인중개사 배출에 대한 논란이 향후에도 지속될 것으로 보이며, 이에 대한 해결책을 모색해야 한다고 지적하고 있다. 공인중개사 시험의 합격자 수와 관련된 논의는 앞으로도 중개업계와 수험생들 사이에서 중요한 이슈로 떠오를 것이다.
부모가 미성년자인 자녀를 보험수익자, 보험계약자로 하여 보험에 가입하고, 보험료를 대납하는 것은 현실에서 매우 흔한 일입니다. 대부분의 미성년자 자녀는 소득이 없기 때문에 부모는 자녀의 보험료 대납을 당연하게 생각하기도 합니다. 그렇다면, 미성년자에게 지급되는 보험 사고 등으로 인한 보험금 및 만기에 지급되는 만기환급금은 미성년자 자녀가 받아도 아무런 문제가 없는 것일까요? 부모가 대납한 보험료에 대하여 자녀에게 보험금이 지급된다면 세법적으로 증여세 과세에 대해서 한번 검토해봐야 합니다. 1. 세법에서 정의하는 ‘보험금의 증여’ 상증세법 제34조에서는 보험금의 증여에 대해 정의하고 있습니다. 해당 세법의 취지는 보험금 수령인이 무상으로 취득한, 즉 보험료를 납부하지 않고 받게 되는 보험금에 대하여 증여세를 과세하는 것입니다. 생명보험이나 손해보험, 연금보험 등의 경우 보험사고가 발생한 날 혹은 만기환급일 등을 증여일로 하여, ① 보험금 수령인과 보험료 납부자가 다른 경우, 보험료 납부자가 납부한 보험료 납부액에 대한 보험금 상당액 ② 보험금 수령인이 증여받아 보험료를 납부한 경우, 증여받은 재산으로 납부한 보험료에 대한 보험금에서 증여받은 재산으로 납부한 보험료를 뺀 가액을 보험금 수령인의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세합니다. 2. 부모의 미성년 자녀 보험 가입과 증여세 미성년 자녀는 실질적으로 소득이 없는 경우가 많으므로 부모가 자녀의 보험료 대납에 대해 세금 문제를 의식하지 않는 경우가 대부분입니다. 하지만, 자녀가 사고를 당해 큰 금액의 보험금을 수령할 때에 비로소 세금 문제를 의식하게 됩니다. 상증세법에서 확인했듯이 보험금 수령인인 자녀가 보험료를 납부하지 않았다면, 보험 사고 일을 증여 일로 하여 보험금 전액에 대해서 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다. 부모가 대납한 보험료만이라고 생각할 수 있지만, 대납에 대해 자녀가 받게 되는 이익은 보험금이므로 증여재산가액은 지급된 보험금 전액입니다. - 자녀의 용돈으로 보험료를 납부했을 때 자녀에게 지급된 보험금에 대해서 자녀의 용돈으로 보험료를 납입한 것이라고 하면 어떨까요? 국세청 인터넷 상담사례 답변을 보면 자녀의 용돈 또한 부모에게서 받은 것이므로 실질은 부모가 보험료를 대납한 것으로 볼 수 있습니다. 보험금 중 부모에게서 받은 용돈으로 납부한 보험료 비율에 해당하는 금액에서 용돈으로 납부한 보험료를 차감한 금액을 증여재산가액으로 하며, 이와 별개로 부모에게서 받은 용돈은 현금 증여로 증여세가 과세될 수 있습니다. 즉, 보험료를 납부했을 때, 그 보험료의 실질적인 부담자가 누구인가에 따라 증여세가 과세되는 것입니다. - 보험금 지급 전 계약자, 수익자가 변경되는 경우 부모가 처음에는 부모를 수익자로 연금보험에 가입하고 보험료를 납입하다가 자녀 명의로 계약자와 수익자를 변경하는 경우도 있습니다. 이러한 경우에는 보험과 관련된 모든 권리가 자녀에게로 모두 이전되므로 자녀가 부모에게서 보험료를 전액 증여받아 납입한 것과 그 실질이 동일하다고 볼 수 있습니다. 이 경우, 계약자 및 수익자 명의 변경 시점을 증여일로 보아 이미 부모가 납입한 보험료를 증여재산가액으로 하여 증여세 과세대상이 될 수 있습니다.(조심 2018서 3068(2018.12.20)) - 즉시연금보험의 연금지급 개시 전에 계약자 및 수익자를 자녀로 변경한 경우 즉시연금보험의 연금지급 개시 전 연금보험의 계약자 및 수익자를 자녀로 변경한 경우, 역시 그 변경일에 보험에 대한 실질적인 행사권을 취득했다고 볼 수 있습니다. 따라서, 보험계약 변경일을 증여 일로 보아 즉시연금보험 약관에 의하여 산출되는 해지환급금을 증여재산가액으로 하여 증여세가 과세될 수 있습니다. (대법 2015두 49535(2016.10.13)) - 자녀와 부모가 함께 보험료를 부담하여 납부한 경우 보험료 중 일부만 실질적으로 자녀가 납부한 경우, 보험금에서 납부한 보험료 총액 중 부모가 납부한 보험료의 비율만큼을 증여재산가액으로 하여 증여세가 과세될 수 있습니다. 보험금 증여의 경우는 자녀가 부모의 보험료를 대납하고, 보험금을 부모가 수령했을 경우에도 똑같이 적용됩니다. 또한, 자녀가 경제활동을 하고 있더라도 급여나 지출 등을 고려했을 때 자력으로 보험료를 납입했다고 볼 수 없다고 판단될 때에도 보험금의 증여로 볼 소지가 있습니다. 부모에게는 미성년 자녀에 대한 부양 의무가 있으므로 보험료 납입 또한 부양의 한 형태로 생각하여 단순하게 생각하다가 추후 생각지 못한 증여세가 과세될 수 있습니다. 만기 혹은 사고 발생시에 지급되는 보험금의 가액이 크지 않아 증여재산가액이 증여재산공제액 이내에 있다면 크게 걱정하지 않아도 되지만, 보험금 수령가액이 고액이라면 증여세 과세 이슈가 있는지 살펴보고 보험 가입을 진행할 필요가 있습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
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