[양은경 세무사] 부동산임대업 법인세 신고 체크사항: ‘임대보증금 등의 간주익금 조정

법인세 신고로 정신없이 바쁘게 보낸 3월도 이제 마무리가 되었습니다. 2024년에 신규설립한 부동산임대업 법인의 법인세 신고가 유난히 많았습니다. 이와 관련하여 많이 검토한 법인세 규정을 하나 소개하려고 합니다. 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이라면 성실신고 확인대상 법인인지를 먼저 파악해야 하고, 그 다음으로 살펴보아야 할 것이 ‘임대보증금 등의 간주익금조정(조세특례제한법 제138조)’입니다. 부동산임대업 법인이 임차료를 받는 경우 과세소득으로 법인세가 부과됩니다. 하지만, 임대료를 받지 않고 임대보증금만 받을 경우, 같은 임대 용역에 대한 수입금액이 없어도 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 등 자본소득이 발생할 수 있습니다. 따라서, 임대료를 받는 경우와 임대보증금을 받는 경우와의 과세형평성을 유지하기 위하여 간주익금 규정을 두고 있습니다. 법인이 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 경우 이자수익, 배당수익 등으로 자연스럽게 법인의 소득에 포함되어 법인세가 과세될 것인데, 간주익금으로 한번 더 과세표준에 포함시키는 것은 어찌보면 이중과세라고 보일 수 있습니다. 이에 따라 법인세법은 원칙적으로 추계결정을 하는 경우에 한하여 간주익금을 익금에 산입하도

[김정한 변호사] 집합건물 공용부분에서 발생한 수익금의 귀속 문제 – 대법원 2023다236337 판결

“집합건물의 공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자들 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속하게 되고, 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 공용부분에서 생긴 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로 그 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다.” 집합건물 공용부분의 수익금은 누구에게 귀속되어야 할까요? 규모가 상당한 집합건물의 경우, 공용부분으로부터 발생하는 수익금이 상당합니다. 예컨대, 공용부지나 상가 등을 제3자에게 임대하여 발생하는 임대료 수익이나, 공용부분에 설치된 광고물에서 발생하는 광고료 수익 등이 있을 수 있습니다. 그렇다면 이러한 공용부분의 수익금은 누구에게 귀속되어야 할까요? 구분소유자인 원고는 관리단인 피고를 상대로, 공용부분 수익금 중 자신의 지분 비율에 해당하는 수익금의 배분을 청구하며 소를 제기하였습니다. 그런데 제1심 및 제2심은 원고의 수익금 분배 청구를 기각하면서, 구분소유자 개인이 관리단을 상대로 수익금을 청구할 수 있는 구체적이고 개별적인 권리가 발생하지 않으며, 이를 곧바로 행사할 수 없다고 판단하였습니다. 하급심 법원이 근거로 삼은 집합건물법 규정과 법리는

[이동준 변호사] 갑작스러운 토지거래허가구역 재지정, 내가 체결한 계약의 효력은?

서울시는 최근 강남 3구, 한강변을 중심으로 집값이 과열 양상을 보이자 광범위한 토지거래허가구역 지정을 단행했다. 규제 대상은 해당 구역 내 아파트이며, 시행일은 2025. 3. 24.(월)부터로, 이날을 포함하여 그 이후 체결되는 아파트 거래에 적용된다. 이러한 규제는 토지거래허가구역 내에서의 아파트 거래를 실수요자만 할 수 있도록 하는 데 그 방점이 있으며(「부동산거래신고 등에 관한 법률」 제12조 제1호 가목 참조), 아파트값이 더 오르기 전에 갭투자를 하거나 전세를 끼고 내 집 마련을 하려 했던 사람들이 서울시 발표에 놀라 우리 사무실로도 상당한 문의 전화를 주었다. 아래는 그러한 전화 문의에 응해 필자가 직접 답변했던 내용을 간략히 정리한 것이다. 문) 전세를 끼고 아파트를 매수하기 위해 중개사무소에 전화해 가격만 확인한 뒤 매물을 선점하려고 가계약금을 넣어 두었습니다. 아직 본 계약서는 작성하지 않았는데, 이번 토지거래허가구역 지정을 이유로 본 계약 체결을 거부하고 매도인에게 가계약금을 돌려달라고 할 수 있을까요? 답) 가계약금 납부는 매매 당사자 쌍방에게 정해진 가격으로 아파트 매매에 관한 본 계약을 체결할 의무를 부과하고, 매수인으로서는 본 계

[공성수 변호사] 위탁자와의 임대계약, 효력 있나? 신탁부동산의 임대 리스크 분석

요즈음 수도권 일대 등에서 타운하우스 등의 신축 주택이나 상가가 마음에 들어 임대차하려고 하는 경우, 신축 주택이나 상가의 소유자가 신탁회사인 경우를 종종 볼 수 있습니다. 이에 따라 신탁회사 소유의 주택이나 상가에 대해 임대차계약을 체결해도, 공인중개사나 위탁자 내지 시행사의 말처럼 아무런 문제점이 없는 것인지 의문이 생기기도 합니다. 이에 대하여 검토해 보겠습니다. 일반적인 법리에 따라 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계입니다. 따라서 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면, ​대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아닙니다. 이는 부동산담보신탁의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2012다30281 판결 등 참조). 비록 위탁자 내지 시행사가 신축 건물이나 상가에 임대권한이 존재한다 하더라도, 신탁회사 및 우선수익자 등의 사전 동의 또는 사후 승인을 받아야만 유효한 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 따라서 위탁자 내지 시행사

[이보라 변호사] “10년 지나면 말소 가능”…지적장애인 농지 가등기, 제척기간으로 해결

가등기란 본등기, 종국등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우, 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로, 예비등기의 일종을 일컫는다. 쉽게 설명하자면, 가등기는 미래에 이 집을 소유할 예정이라며 걸어 두는 일종의 매매 예약으로 이해할 수 있다. 가등기는 청구권 보전의 효력과 더불어 순위보전의 효력이 있으며, 가등기에 기하여 본등기를 경료할 경우, 가등기 시점의 순위를 인정받을 수 있다. 민법 제564조가 정하고 있는 매매예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서, 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸한다. 어느 지적장애인이 집안의 오랜 삶의 터전인 농지를 상속받아 오래도록 경작하고 있었다. 그러던 중, 먼 도시에 살고 있는 친척 부부가 그의 인감과 인감증명서를 챙겨 등기소에 데리고 가 가등기를 경료한 일이 있었다. 당연히 그 친척 부부는 당사자에게 사실대로 설명하지 않았고, 농사

[김민지 세무사] 18년 만에 시작된 국민연금 개혁…청년세대는 왜 불만인가

지난 3월 20일(목), 정부는 국민연금 제도의 지속 가능성을 높이고 노후소득 수준을 강화하기 위한 「국민연금법」 일부 개정법률안이 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다. 이는 2007년 이후 미루어왔던 연금개혁의 첫걸음을 18년 만에 내디뎠다는 점에서 큰 의미가 있다. 이번 칼럼에서는 이번 연금개혁의 주요 내용을 살펴보고자 한다. 국민연금 보험료율은 현행 9%에서 13%로, 2026년부터 0.5%포인트씩 2033년까지 8년간 단계적으로 인상된다. 국민연금 전체 가입자의 평균소득(309만 원)을 기준으로 보면, 올해는 월 27만 8천 원을 납부하나 내년부터는 1만 5천 원이 인상된 29만 3천 원, 보험료율 인상이 완료되는 2033년에는 12만 3천 원이 인상된 40만 1천 원을 납부하게 된다. 직장가입자의 경우 인상된 보험료를 근로자와 사업자가 50%씩 나누어 부담하게 된다. 소득대체율은 현행 40%에서 2026년부터 43%로 3%포인트 상향 조정된다. 소득대체율이란 은퇴 전 소득 대비 연금액의 비율을 의미하는 지표로, 쉽게 말해 연금 가입 기간의 평균 소득에 대해 받을 연금액이 어느 정도인지를 나타내는 비율이다. 그렇다면 국민연금 가입자들은 이번 개혁으로 얼마

[장두식 변호사] 분양광고와 다른 시공… 오피스텔 계약 해지 성공 사례

최근 수익형 부동산, 오피스텔 분양계약 체결에 관심을 갖는 분들이 늘어나고 있습니다. 아파트나 주택을 구매할 경우 주택수 포함 여부나 각종 세금 문제로 부담을 느끼는 경우가 많아, 수익형 부동산을 통해 전매차익이나 임대수익을 기대하는 사례가 많아지고 있는 것입니다. 그러나 오피스텔의 경우 최초 분양계약 체결 시 모델하우스에 설치되어 있던 모형도와 다른 형태로 시공되거나, 분양 홍보 브로셔와 다른 내용으로 시공되는 경우가 종종 발생하고 있습니다. 이처럼 시공 결과가 처음 제공된 정보와 상이할 경우, 시행사나 분양대행사를 상대로 분양계약 취소나 손해배상 청구를 제기하는 사례가 많습니다. 이러한 상황에서 가장 중요한 점은 계약 해지를 구두로 요구하는 데 그치지 않고, 분양계약 취소 의사표시를 명확히 하고, 소장 부본 송달을 통해 공식적인 절차를 진행하는 것입니다. 또한, 내용증명을 통해 '이의 유보' 의사표시(예: 시공 상태를 인정하는 것이 아니라 잔금 미납 시 발생하는 금융적 문제를 방지하기 위해 부득이하게 잔금 납부를 했음을 밝히는 내용)를 시행사 측에 발송한 뒤, 신속하게 소송 절차로 이어가는 것이 중요합니다. 저는 다양한 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등

"전주 서신동 초품아 신축 다가구주택 매물로, 안정적 수익과 실거주 겸비"

한국부동산이코노미 정아름 기자 | 전라북도 전주시 완산구 서신동에 위치한 신축급 다가구주택이 매물로 나왔다. 이 매물은 2024년 5월에 준공된 최신 건물로, 여울초등학교 바로 앞에 위치해 학군이 우수한 "초품아(초등학교 품은 아파트)"로 주목 받고 있다. 더불어 이마트와 롯데백화점, 전주천변 등 주요 생활 인프라와 인접해 주거 편의성이 뛰어난 것이 강점이다. 대지면적 449㎡(약 136평)의 넓은 토지 위에 건축된 이 다가구주택은 1층 상가를 포함해 총 14가구로 구성되어 있다. 연면적은 723.73㎡(약 219평)에 달하며, 투룸과 쓰리룸 중심의 설계로 임대 수요가 높은 구조를 채택했다. 현재 주인세대를 제외한 모든 세대가 만실 상태로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 매물이다. 다가구주택의 단점으로 꼽히는 주차 문제도 충분히 해결되었다. 넉넉한 주차 공간이 확보되어 거주자들의 불편함을 최소화했으며, 복층 구조로 설계된 주인세대는 모던한 인테리어와 탁 트인 개방감으로 실거주 만족도를 크게 높였다. 신축 주택답게 깔끔하고 쾌적한 상태를 유지하고 있어 실거주와 임대사업을 병행하려는 구매자들에게 적합하다. 이 매물의 매매가격은 22억 5천만 원이며, 주인

경남 김해시 생림면 나전리 오토캠핑장 4,464평형 매각 요양병원, 힐링 숲 카페 등 다용도 활용 가능

한국부동산이코노미 장아름 기자 | 경남 김해시 생림면 나전리 소재 김해 천문대 오토캠핑장의 매각이 결정되었다. 이 매물은 오토캠핑장으로 그대로 승계해서 운영이 가능하며 입지 특성상 요양병원, 힐링 숲 카페, 시니어주택 신축 등 다용도로 활용이 가능하다. 매각 물건은 총 5개 필지 14,757제곱미터(약 4,464평형)이며 용도지역은 계획관리지역, 자연녹지지역, 보전관리지역이다. 가야 CC와 인접하고 있기에 해당 골프장 이용객들이 수요가 될 수 있으며 접근성이 뛰어나고 주변 경치가 좋기에 요양병원 및 힐링 숲 카페 신축 역시 추천한다. 해당 토지의 매매가는 80억 원이며 처음 제시된 매매가에서 조율이 완료된 상황이다. 건축에 관련한 상담도 가능하니 경남 지역 오토캠핑장, 요양병원, 힐링 숲 카페, 시니어주택, 타운하우스 신축 및 운영을 계획한다면 김해 천문대 오토캠핑장 매물에 대해 검토할 필요성이 있을 것이다. ■ 매각 개요 용도지역 - 계획관리지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 대지면적(5개필지) - 14,757제곱미터(약 4,463.98평형) 지목 - 잡종지, 임야 건축물 주용도 - 관광휴게시설 건축물 규모 - 대장상 미기재 사용승인일 - 대장상 미기재 건축

용인 반도체 클러스터 인근 1만 2000평 대형 토지 매각, 미래가치 선점 기회

SK반도체산단 이 125만평이 공사중 -용인 반드체 클러스터,서울 세종 고속도로 건설계획예정

경기도 용인시에서 서울-세종 고속도로 건설 계획과 용인 반도체 클러스터 조성 등 눈부신 미래 비전이 펼쳐지는 지역에 투자 가치 높은 토지가 매물로 나왔다. 이 매물은 용인 반도체 클러스터 일반산업단지(예정)와 첨단 시스템 반도체 클러스터(예정)에 가까운 L자형 반도체 벨트의 핵심 입지로, 주변 지역의 미래가치를 선점할 수 있는 기회다. 현재 SK반도체산단은 125만 평 규모로 공사가 진행 중이며, 이 지역은 고급 전원주택지나 신축 부지로 활용하기에 최적의 입지를 자랑한다. 특히 구리에서 세종을 잇는 민자도로가 2025년 개통 예정으로, 용인을 통과하게 되어 교통 접근성이 대폭 향상될 전망이다. 주변에 위치한 사암저수지(약 1만 2000평)는 운동장 4개 크기로 주변 환경이 우수하고 배산임수 지형을 갖춰 풍수적으로도 매우 좋은 땅으로 평가된다. 이로 인해 지속적인 지가 상승이 기대되는 매물이다. 해당 토지의 매매가는 85억 원이며, 대지면적은 총 39,711㎡(약 12,013평)이다. 토지의 지목은 임야 및 목장용지이며, 계획관리 및 농림지역, 보전관리로 지정되어 있다. 이 매물은 향후 개발과 투자 가치가 높은 대형 토지로, 안정적인 지가 상승과 더불어 토지

대전광역시 재개발구역 통건물 매각

대전광역시 중구 선화로199-14 소재의 부동산이 매각을 희망하며 시장에 나왔습니다. 매각 평가 금액은 17억원으로 책정되었으며, 이 지역의 재개발 소식과 전반적인 부동산 현황을 반영하여 많은 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 중구 선화동 일대는 최근 재개발 계획이 발표되면서 부동산 시장의 주요 관심 지역으로 떠오르고 있습니다. 대전시는 선화동을 포함한 중구 지역의 낙후된 주거 환경을 개선하고자 대규모 재개발 프로젝트를 추진 중입니다. 이번 재개발 프로젝트는 주거 환경 개선뿐만 아니라 상업 및 문화 공간의 조성을 통해 지역 경제 활성화를 목표로 하고 있습니다. 특히, 선화동은 재개발이 완료되면 새로운 주거 단지와 상업 지구가 조성되어 지역 가치를 높일 것으로 기대됩니다. 이에 따라 중장기적으로 부동산 가치 상승이 예상되며, 현재 매각 중인 선화로199-14 부동산은 향후 높은 투자 수익을 올릴 수 있는 매력적인 매물로 평가받고 있습니다. 대전광역시 중구는 전통적으로 주거지와 상업지가 혼재된 지역으로, 최근 몇 년간 꾸준한 개발과 인프라 확충을 통해 부동산 시장에서 주목받고 있습니다. 대전 지하철 1호선의 대전역과 가까운 위치에 있는 이 부동산은 교통 편의성이