다주택자들이 주택을 양도할 때 항상 고민하는 것이 바로 세대분리다. 다주택자들은 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 없을뿐더러, 장기보유특별공제율도 낮기 때문에 차익의 절반 가까이를 세금으로 납부해야 한다. 심지어 양도소득세 중과세 유예기간이 끝나게 되면 다주택자들은 더욱 머리가 아파질 예정이다.

이러한 이유로 다주택자들은 최대한 보유 주택 수를 낮추고 싶어 하는데, 이때 많이 고려하게 되는 방법이 세대분리다. 세대분리는 말 그대로 본인이 보유한 주택을 함께 사는 자녀에게 넘기고 주민등록상 세대를 분리하는 것을 의미한다. 이는 분명히 괜찮은 방법이고 생각보다 많이 쓰이기 때문에 세대분리의 정확한 절세 효과와 주의점에 대해 파악하고 있어야 한다.

양도세에서 말하는 세대는 실질적으로 생계를 같이하는 경우를 말하는데, 세대를 분리했다고 하기 위해서는 자녀가 다음의 경우 중 하나를 만족해야 한다.
① 만 30세 이상인 경우,
② 배우자가 있는 경우,
③ 중위소득 40% 이상인 경우.

다시 말해 자녀가 만 30세 이상이거나 배우자가 있으면 독립된 세대로 인정받을 수 있고, 그렇지 않더라도 중위소득의 40%를 넘는다면 독립된 생계로 인정받을 수 있다(2025년 기준 1인 세대 중위소득은 2,392,013원). 단순히 주민등록상 주소가 다르다는 이유만으로는 별도의 세대로 인정받지 못할 수도 있으니 주의해야 한다. 반대로 주소가 같더라도 위 조건들을 만족하면서 각자의 소득으로 생활한다면 별도 세대로 인정받을 수 있는 경우도 있다.

그렇다면 세대분리를 하면 정확히 어떤 절세 효과를 얻을 수 있을까? 가장 대표적인 효과는 주택 수가 줄어들면서 발생하는 세율 감소일 것이다. 만약 자녀에게 주택을 넘기고 본인은 1주택만 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 또한 1주택만 보유하고 있다면 장기보유특별공제도 1년에 약 8%씩 적용받을 수 있어 양도세가 상당히 절세된다.

또한 2025년 5월 9일 자부터 다주택자 중과세율 유예기간이 끝나기 때문에 세대별로 최대한 적은 주택 수를 보유하고 있는 것이 유리하다. 유예되기 전의 중과세율은 2주택자의 경우 20% 추가, 3주택자의 경우 30% 추가인데, 중과세율이 조정대상지역과 같이 부동산 가격이 높은 지역에 적용된다는 걸 감안하면 다주택자 입장에서는 거의 차익의 70~80%가 세금으로 나가는 셈이다. 이렇게 중과세율이 높게 적용된다면 사실상 주택 양도를 할 수 없는 상태가 되기 때문에 세대분리 등을 통해 주택 수를 줄여 부담을 경감할 필요가 있다.

종합부동산세의 경우에는 양도세와 달리 다주택자라 하여 중과되지는 않으나, 1세대 1주택인 경우엔 과세표준에서 12억 원까지 공제를 받을 수 있다. 때문에 자녀에게 주택을 넘기고 세대분리할 경우 집안 전체 주택 수는 그대로이지만, 종합부동산세에서 12억 원의 공제를 각자 받아(자녀도 1주택일 경우) 상당한 절세를 할 수 있게 된다.

세대분리를 이용하면 이렇게 많은 장점들이 있지만, 주택을 자녀에게 넘겨주기 위해서는 그에 따른 세금이 발생하게 된다는 점도 알고 있어야 한다. 무상으로 넘겨줄 경우엔 자녀에게 증여세가 발생하고, 유상으로 넘겨줄 경우엔 본인에게 양도세가 발생한다. 저가로 넘겨주더라도 제대로 된 준비 없이 넘길 경우 부당행위계산부인 등이 적용되므로 미리 계획을 철저히 마련해야 한다.

추가로 위장전입 의심을 피하기 위해 신경 써야 하는 부분들이 있는데, 국세청에서는 실질적인 세대분리인지 확인하기 위해 카드 사용 내역, 고지서 등 내역, 통신사 자료 등을 조회할 수 있기 때문에 절세만을 위한 형식상 세대분리는 최대한 지양하는 것이 좋다. 세대분리로 자녀가 주택을 보유하게 된다면 새롭게 건강보험, 국민연금의 지역가입자로 가입될 수 있다는 점도 고려해야 한다.

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전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사

• (現) 세무회계 수 대표세무사
• (前) 천지세무법인 서울 본부 근무
• (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무
• (前) 국세청 상담센터 근무
• 서울지방세무사회 운영위원
• 정선조세연구소 연구원
• 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연