서울에서 요식업을 운영하던 A씨는 최근 폐업을 결심했다. 2년간의 운영 끝에 결국 수익성이 낮아 가게를 정리하기로 한 것이다. 하지만 폐업 과정에서 예상치 못한 또 다른 고민이 그를 괴롭혔다. 바로 상가 임대차 계약 종료 후 발생하는 ‘원상복구 의무’ 였다. 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임대차 목적물, 즉 가게를 원상태로 복구하여 임대인에게 반환해야 한다. 일반적으로 여기서 ‘원상’이란 임대차 계약 체결 당시의 상태를 의미한다. 즉, 임차인이 입주했을 때 이미 설치되어 있던 시설물에 대해서는 원상복구 의무가 없고, 입주 후 직접 설치·변경한 시설만 철거하면 된다. 하지만 A씨의 경우는 조금 복잡했다. 그는 기존 임차인으로부터 가게를 인수하는 영업양수도 계약을 체결하고 장사를 시작했다. 문제는 그가 인수한 시설물 대부분이 종전 임차인이 설치한 것이었다는 점이다. 이 경우, A씨는 어디까지 원상복구를 해야 할까? 일반적으로 임대인들은 다음과 같이 주장한다. "현재의 임차인은 영업양수도를 통해 종전 임차인의 원상복구 의무까지 승계했으므로, 가게를 아예 공실 상태로 만들어야 한다." 하지만 법률적으로 보면 이는 반드시 옳다고 볼 수 없다. 영업양수도 계약은 ‘상
창업에 대한 방법 중 하나로 흔히 사용되는 것이 바로 ‘사업 양수도’이다. 양도인의 입장에서는 사업의 청산 대신 영업권의 명목으로 권리금을 확보할 수 있고, 양수인의 입장에서는 양도인이 지금까지 쌓아온 고객과 경영 노하우의 지속성을 통해 조기에 사업 안정성을 확보할 수 있기에 창업 시 가장 일반적으로 이루어지고 있는 방법이다. 그렇다면 이러한 ‘사업 양수도’에서 양도인과 양수인 간에 지급되는 권리금에 대한 세무 처리는 어떻게 될까? 오늘 칼럼에서는 양도인과 양수인의 입장에서 권리금에 대한 적법한 세무 처리에 대해 알아보고자 한다. ◇ 사업 양도인의 세무 처리 1. 부가가치세에 관한 세무 처리 부가가치세법의 과세 대상 거래는 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급으로 규정하고, 여기서 재화는 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 영업권으로 평가된 권리금 역시 권리의 일종으로 부가가치세법에 따른 과세 대상 재화에 해당하게 된다. 따라서 양도자는 권리금에 더해 추가적으로 권리금의 10%에 해당하는 금액을 양수인으로부터 지급받아 세금계산서를 발급 및 교부해야 하며, 이를 토대로 부가가치세를 신고·납부할 의무를 갖게 된다. 단, 사업의 포괄 양수도에 해당하는 경
타인의 토지에 분묘를 설치한 경우 점유취득시효가 인정될 수 있을까요? 정답은 '점유취득시효가 인정될 수도, 인정되지 않을 수도 있다'입니다. 너무 무책임한 답변이라고요? 실제 동일한 사실관계를 기초로 진행된 소송에서 하급심 법원(제1심, 제2심)과 대법원(상고심)이 각 점유취득시효, 구체적으로는 자주점유(타인의 토지를 점유자가 소유의 의사로 점유하는 것)에 대하여 달리 판단하였습니다. 기초적인 사실관계는 다음과 같습니다. - 원고의 아버지가 1967. 2.경 이 사건 토지 일부에 할아버지의 분묘를 설치 - 2017. 4.경 같은 토지 일부에 원고의 아버지의 분묘를 설치하고, 2028. 4.경 원고의 고조부, 고조모 등 선대의 분묘 안치 - 원고는 이 사건 토지의 상속인인 피고를 상대로 점유취득시효를 주장하면서 소유권이전등기 청구소송 제기 하급심인 제1심과 제2심은 원고의 자주점유 및 점유취득시효완성 주장을 인정하였으나, 대법원은 하급심 판단과 달리 원고 또는 원고의 아버지가 이 사건 토지 일부에 선대의 분묘를 설치하고 그 묘역을 관리하여 왔다는 사실만으로 소유의 의사로 이 사건 토지를 점유(자주점유)하였다고 추정되지 아니한다고 판단하면서, 원고의 점유취득시효
부담부증여는 증여세를 절세할 수 있는 좋은 방법 중 하나입니다. 대부분의 부담부증여는 친족 간, 특히 부모와 자녀 간에 흔히 이루어집니다. 부모가 자녀에게 부동산을 저가 양도하여, 자녀의 세금 부담을 낮춰주려고 하니 양도소득세 및 상증세상 부당행위계산 부인에 해당되어 자칫하다간 더 큰 세금과 가산세로 돌아올 수 있습니다. 그렇다고 시가에 맞추어 증여를 하자니, 자녀의 입장에서는 양도소득세와는 달리 필요경비가 없는 증여세가 많이 부담됩니다. 보통 부담부증여의 채무는 해당 부동산의 임대보증금 또는 부동산을 담보로 대출받은 금융채무입니다. 부담부증여를 활용하면 증여자 입장에서는 대출금 상환의 부담도 줄고, 수증자 입장에서는 세 부담도 적어집니다. 따라서, 원래는 채무가 없었지만 부담부증여를 하기 위해, 대출을 발생시켜 절세에 활용하는 경우도 많습니다. 다만, 증여하는 재산에 담보된 채무이고, 입증이 가능한 객관적으로 인정되는 채무라면 증여재산가액에서 공제하는 채무로 인정되지만, 단순히 세부담을 낮추기 위해 채무를 일으키는 경우에는 부담부증여로 인정되지 않을 수 있습니다. ◆ 증여일 직전에 대출받은 금융채무에 대하여 부담부증여 부인 부담부증여일 직전에 발생한 금융채
쉬운 사건, 어려운 사건이 따로 있는 것은 아니지만, 특히나 난도가 높은 사건이라면 건설 공사 혹은 인테리어 공사 관련을 들 수 있다. 여기서 말하는 사건의 난도는 법리적 쟁점이 있는지 여부에 관한 측면보다는 주로 사실관계 입증의 어려움을 뜻한다. 부동산 관련 소송이 난도가 높다는 것은 어려운 법리가 숨어 있어서가 아니라, 그만큼 부동산을 둘러싼 사실관계를 입증하는 데 매우 지난한 작업이 동반되기 때문이다. 모든 도급계약이 그러하겠지만, 특히 부동산 관련 공사의 경우 구체적인 계약 내용이 무엇이었는지 단순 계약서나 초기 견적서, 공사 예상도 등을 근거로 특정하기 어려운 측면이 많다. 또한 공사 도중 발주자의 요청으로 공사 내용이 변경, 수정, 추가되는 경우가 잦은데, 이것이 별도의 비용을 수반하는 추가 공사인지, 아니면 정액계약의 일환으로 본래의 공사대금에 포함되는 것인지 구별이 용이하지 않은 경우가 많다. 특히 이런 현장에서 오고 가는 논의 사항들은 주로 구두 협의로 진행되고, 계약서처럼 문서화되기 어렵다는 한계 역시 존재한다. 공사의 종료 시점에 즈음하여 공사 품질에 대한 분쟁이 생길 경우, 법원 감정을 통해 공사의 적정 수행 여부 혹은 하자 여부를 입증
나라 경기가 정말 어렵다. 급격한 물가상승과 내수 침체로 자영업자들의 고충은 어느 때보다도 심각한 상황이며, 자영업자가 부담하는 비용의 큰 한 축을 차지하는 임대료의 인상 문제를 놓고 올해도 임대인과 임차인 간에 많은 다툼이 발생할 것으로 보인다. 임대인은 임대인대로 해가 바뀌었으니 임대료를 올려달라고 할 것이고, 임차인은 임차인대로 오히려 임대료를 깎아달라고 아우성을 칠 것이다. 그런데 이렇게 상호 협의가 이뤄지지 않을 경우 우리 법은 임대료가 어떻게 정해진다고 규정하고 있을까? 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조는 이 법의 적용을 받는 임차인에게 최대 10년간의 계약갱신청구권을 인정하고 있고, 이에 따라 계약이 갱신되면 임대인과 임차인 모두에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 하고 있다(제10조 제3항 단서). 한편 제11조 제1항 단서는 그중 ‘증액’은 종전 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못한다고 하고 있다. 위 규정들에 반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다(제15조. 이른바 ‘편면적 강행규정’). 통
얼마 전 읍면 단위의 시가 2,000만원 상당의 아파트의 상속을 정리하는데, 상속인과 대습상속인들을 합쳐 스무 명이 넘었습니다. 그중에는 연락이 되지 않는 분들도 있어서 찾아내는 데 오랜 시간이 소요되었고, 일일이 연락을 드려 유효기간 3개월인 인감증명서를 징구하는 데만 근 1년을 소요하였고, 이 과정에서 지친 상속인 일동은 헐값에 매도하는 데 속전속결 동의하였습니다. 대부분의 부동산은 단독소유보다 공유의 형태로 소유하는 경우가 많고, 특히 상속으로 지분에 따라 여럿이 공동으로 소유하게 되는 경우도 많습니다. 특히 준비 안 된 상속의 경우 애매하게 각 상속인의 공유로 남겨지게 되는 경우가 많은데, 이 경우 상속재산분할청구와 공유물 분할은 별개의 문제가 됩니다. 상속재산분할은 공동상속인 간에 상속재산분할협의가 이루어지지 아니하거나 그 협의 자체를 할 수 없는 상태에서 상속재산에 관하여 재산상속을 원인으로 하여 상속인들의 공유로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 그 상속재산의 분할은 가사소송법이 정한 바에 따라 상속재산의 분할심판절차로써 가정법원의 심판에 의하여 이를 정하게 되는 것입니다. 공유물분할은 공유관계 소멸 원인 중의 하나로, 민법 제268조의 1항에 따라
최근 아파트나 오피스텔의 경우 다양한 형태로 설계변경이 이루어지고 있습니다. 이때 중대한 설계변경인지, 혹은 경미한 설계변경인지에 따라 집단소송으로 이어지는 사례가 늘어나고 있습니다. 시행사나 시공사의 경우 정당한 절차를 통해 설계변경을 진행했다며, 분양계약 취소나 해제는 물론 손해배상 책임조차 인정할 수 없다는 입장을 보이는 경우가 많습니다. 이는 집단소송의 특성상 누군가에게 손해배상을 해줄 경우, 나머지 수분양자들이 추가적으로 집단소송을 제기할 가능성이 있고, 판결을 통해 법적으로 인정받지 않는 이상 선제적으로 잘못을 인정하지 않기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 제가 3년 6개월 동안 대형 시공사와 조합을 상대로 진행해 승소한 사건을 소개하고자 합니다. [사실관계: 집단소송으로 진행하게 된 이유] 서울 동작구에 위치한 아파트 단지에는 한 호실에 두 세대가 살 수 있는 세대 구분형 아파트 322세대가 있었습니다. 이는 재건축 인허가 조건이었습니다. 그러나 분양계약을 체결할 당시 시행사(조합)와 시공사는 수분양자들에게 기본형 또는 분리형 중 하나를 선택하도록 안내했고, 추후 변경은 불가능하다고 강조했습니다. 수분양자들은 세대 구분형 아파트를 선택할 필요가 없었
현재 이 글을 읽고 계신다면, 증여세에 대한 고민이 있으시고 추후 의사결정을 함에 있어서 어느정도 도움이 필요하신 상황일 겁니다. "조만간 제 아들이 결혼을 하는데, 아파트를 하나 증여해주고 싶어요..." "증여세는 얼마나 나올까요...?" 부모로서 시집, 장가갈 나이가 된 자식들에게 아파트 한채를 물려주고 싶지만, 생각보다 많은 세금 때문에 굉장히 큰 부담을 느끼고 계실텐데요. 이런저런 고민을 하시다가 결국 저희 사무실에 찾아오신 고객님 사례를 하나 소개해드릴까 합니다. "세무사님, 부부 공동명의 아파트를 단순 증여하면 세금이 너무 많이 나올거같은데...." “진짜 진짜 가장 세금을 많이 안내는 쪽으로 세팅해주세요 " 고객님께 의뢰를 받고 제가 생각해낼 수 있는 모든 방안을 몇날 몇일을 고려해보았습니다. 이하 내용은 다음과 같습니다. * 저가양도시(차용증 작성 및 시가의 5% 미만으로 셋팅) 감정평가를 통한 부담부증여가 가장 세금이 덜 나오는 것처럼 보입니다. 그렇다고 해서 이 방법이 절세를 위한 절대적인 것은 아닙니다. 증여물건 별로 시가도 다를테고, 채무액도 다르기 때문이죠. 따라서, 증여하려고 하는 자산의 시가와 채무액 및 가족 간의 관계와 상
부동산에 대한 매매와 임대차 계약 과정에서 공인중개사가 중개를 하는 경우 공인중개사에 대한 중개수수료는 누가, 얼마의 금원을 지급하여야 하는지 의문이 있습니다. 이에 이번에는 먼저 부동산 임대차 중개수수료에 국한하여 이야기하도록 하겠습니다. 부동산 임대차 계약의 경우 임대차관계가 정상적으로 종료하는 경우에는 공인중개사법 제32조 제4항, 동법 시행규칙 제20조 규정에 따라 임대인이 부담하게 되어 임대인과 새로운 임차인이 각각 절반씩 부담하는 것이 원칙이라 할 것이어서 기존의 임차인은 부동산 중개수수료를 부담하지 않는 것이 원칙입니다. 다만 당사자 간에 합의로 위 법률과 달리 중개수수료 부담을 정할 수 있습니다. 또한 애초 임대차 계약서 특약사항에 임대인과 임차인이 약정으로 명시하여 놓은 경우에는 특약사항에 따라 중개수수료를 부담하게 되며, 이는 묵시적 갱신에 의하여 임대차 계약이 연장된 이후 임대차관계가 종료한 경우에도 동일하다고 볼 수 있습니다. 다만 계약기간 만료 전 임차인의 사정에 따라 임대차 계약을 종료시킬 필요가 있는 경우에는 이에 대한 법률규정이 존재하지 아니합니다. 그리하여 임차인에게 귀책사유가 있어 임대차 계약이 해지된 것으로 보아 기존의 임차
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