한국부동산이코노미 류재영 기자 | 서울시가 2025년 5월 19일부터 소규모 주거용 건축물에 대한 용적률을 한시적으로 완화하면서 상업용 부동산 시장에도 간접적인 영향이 예상되고 있다. 이번 조치는 제2종 및 제3종 일반주거지역을 대상으로 하며, 전용면적 85㎡ 이하의 다가구, 다세대, 연립주택 등 소규모 주거용 건축물에 적용된다. 이에 따라 제2종 일반주거지역의 용적률은 기존 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 상향된다. 시행 기간은 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지로, 총 3년간 한시적으로 적용된다.

이번 정책은 오피스, 상가, 근린생활시설 등 상업용 건축물에는 직접 적용되지 않는다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 해당 조치가 상업용 부동산 시장에 적지 않은 간접적 영향을 미칠 수 있다고 분석하고 있다. 우선 복합용도 건축물의 설계 변화 가능성이 거론된다. 예를 들어, 1층은 상가로 사용하고 상층부를 주거로 활용하는 상가주택의 경우, 전체 건축물의 용도가 주택으로 판단되면 용적률 완화의 혜택을 받을 수 있다. 이에 따라 향후 복합용도 건축물의 설계 비중이 주거 쪽으로 확대될 가능성이 있다.

또한 주거용 건축물의 용적률 완화는 해당 지역 내 주거 인구의 증가를 불러올 수 있으며, 이는 곧 상업시설에 대한 수요 확대와 연결된다. 편의점, 카페, 음식점 등 일상생활에 필요한 상업시설의 입지 수요가 늘어날 수 있어, 상업용 부동산 시장에도 간접적인 수요 확대 효과가 발생할 수 있다. 반면 동일한 입지 조건에서 주거용 건축의 수익성이 향상되면서, 일부 투자자들은 상대적으로 수익성이 낮아진 상업용 부동산에 대한 관심을 줄이고 주거용 부동산으로 눈을 돌릴 가능성도 있다.

이에 따라 상업용 부동산 투자자들은 시장 변화를 주의 깊게 관찰하며 전략 조정을 검토해야 할 시점이다. 특히 상업과 주거가 결합된 복합용도 개발을 통해 간접적으로나마 용적률 완화의 이점을 누릴 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다. 더불어 주거 인구 증가가 예상되는 지역에서는 상업시설에 대한 수요 변화에 따라 신규 입지 개발이나 기존 자산 리모델링 등을 통한 투자 기회를 탐색할 수 있을 것이다.

이번 서울시의 조치는 단순히 주거용 개발 활성화에 그치지 않고, 장기적으로는 도시 내 인구 분포, 생활권 형성, 상권 구조 등에도 영향을 미칠 수 있는 변화의 단초가 될 수 있다. 투자자와 개발자들은 이 같은 흐름을 예의주시하며 변화에 능동적으로 대응해야 할 필요가 있다.