한국부동산이코노미 류재영 기자 | 서울시가 2025년 5월 19일부터 소규모 주거용 건축물에 대한 용적률을 한시적으로 완화하면서 상업용 부동산 시장에도 간접적인 영향이 예상되고 있다. 이번 조치는 제2종 및 제3종 일반주거지역을 대상으로 하며, 전용면적 85㎡ 이하의 다가구, 다세대, 연립주택 등 소규모 주거용 건축물에 적용된다. 이에 따라 제2종 일반주거지역의 용적률은 기존 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 상향된다. 시행 기간은 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지로, 총 3년간 한시적으로 적용된다. 이번 정책은 오피스, 상가, 근린생활시설 등 상업용 건축물에는 직접 적용되지 않는다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 해당 조치가 상업용 부동산 시장에 적지 않은 간접적 영향을 미칠 수 있다고 분석하고 있다. 우선 복합용도 건축물의 설계 변화 가능성이 거론된다. 예를 들어, 1층은 상가로 사용하고 상층부를 주거로 활용하는 상가주택의 경우, 전체 건축물의 용도가 주택으로 판단되면 용적률 완화의 혜택을 받을 수 있다. 이에 따라 향후 복합용도 건축물의 설계 비중이 주거 쪽으로 확대될 가능성이 있다. 또한 주거용 건
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 신규 건물을 매입한 이후 가장 중요한 과제 중 하나는 공실을 어떻게 최소화할 것인가에 있다. 공실은 단순한 공간의 문제가 아니라 수익성과 직결되는 요소이며, 장기적으로는 자산 가치에도 영향을 미친다. 전문가들은 공실을 줄이는 것이 안정적인 수익을 창출하기 위한 첫걸음이라고 강조한다. 공실을 줄이기 위한 첫 번째 전략은 철저한 시장 조사와 적정 임대료 설정이다. 주변 시세와 경쟁 건물의 조건을 분석해 임대료를 합리적으로 책정하는 것이 중요하다. 너무 높은 임대료는 공실을 유발할 수 있고, 반대로 낮은 임대료는 수익성을 해칠 수 있다. 초기에는 임대료를 다소 낮게 책정해 빠르게 입주자를 확보하고, 이후 점진적으로 조정해가는 방식이 효과적으로 평가된다. 입주자의 유형을 명확히 설정하고 이에 맞는 홍보 전략을 펼치는 것도 중요하다. 건물의 위치나 구조, 주변 환경에 따라 직장인, 학생, 가족, 스타트업 등 타겟 세입자를 정하고, 그들이 선호할 만한 조건을 맞추는 것이 공실 해소에 도움이 된다. 예를 들어 오피스 건물이라면 회의실과 같은 편의시설을 강화하고, 주거형이라면 보안 시스템이나 커뮤니티 공간을 갖추는 것이 유리하다. 이러한
한국부동산이코노미 류재영 기자| 러시아-우크라이나 전쟁이 장기화되면서 한국 경제와 부동산 시장에도 뚜렷한 여파가 나타나고 있다. 에너지 가격의 급등과 글로벌 공급망 불안, 인플레이션 압력은 한국의 거시경제뿐 아니라 가계와 기업, 부동산 시장 전반에까지 영향을 미치며 복합적인 위기를 초래하고 있다. 러시아는 세계적인 에너지 공급국으로, 전쟁 이후 원유와 천연가스 가격이 급등했다. 에너지 수입 의존도가 높은 한국의 경우, 전기 및 가스 요금이 인상되면서 기업의 생산비 부담이 증가하고, 이로 인해 소비 위축과 경제 성장 둔화로 이어지는 악순환이 우려되고 있다. 물가 상승을 억제하기 위해 한국은행은 기준금리를 인상해 왔고, 이로 인해 가계와 기업의 대출 부담도 크게 늘어났다. 특히 부동산 담보대출 비중이 높은 차주들에게는 원리금 상환의 압박이 커지면서 소비 심리가 위축되고 있다. 수출 의존도가 높은 한국 경제는 글로벌 공급망 불안과 유럽 경기 둔화로 인해 반도체, 자동차, 철강 등 주력 산업에서 수출 감소를 겪고 있다. 원자재 부족과 물류비 상승은 생산 차질을 불러오며, 이는 다시 경제성장률 저하로 연결되고 있다. 부동산 시장도 직접적인 타격을 받고 있다. 전쟁으로
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 상업용 부동산 시장에서 스타벅스는 핵심 임차인으로서 중요한 역할을 하고 있다. 스타벅스가 입점한 상업시설은 대체로 유동 인구가 많은 지역에 위치하며, 브랜드 파워만으로도 상가와 주변 상권의 가치를 높이는 효과를 지닌다. 이러한 이유로 투자자들 사이에서 스타벅스가 입점한 상가는 비교적 안정적인 투자처로 인식된다. 스타벅스는 글로벌 브랜드로서 높은 신뢰도와 브랜드 가치를 보유하고 있다. 이에 따라 스타벅스가 입점한 건물은 장기적인 수익성 측면에서 긍정적인 평가를 받는다. 커피 소비층이 폭넓다는 점도 장점으로 작용한다. 직장인, 학생, 가족 단위 소비자 등 다양한 고객층을 끌어들이며, 이로 인해 매장뿐만 아니라 인근 상권에도 유동 인구가 자연스럽게 증가하는 효과를 가져온다. 또한 스타벅스는 일반적으로 5년 이상의 장기 임대 계약을 체결하는 경우가 많아, 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자들에게 적합한 임차인으로 꼽힌다. 특히 스타벅스 입점으로 인한 상권 활성화 효과는 실질적인 부동산 가치 상승으로 이어질 가능성이 높아 부동산 소유주 입장에서도 큰 메리트로 작용한다. 그러나 스타벅스가 입점했다고 해서 모든 투자처가 무조건 성공적인
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 서울시가 최근 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 주요 지역을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 이는 지난달 일부 지역의 해제 이후 집값 상승세가 두드러지자, 부동산 시장의 과열을 억제하기 위한 긴급 대응 조치로 풀이된다. 서울시는 이번 결정을 통해 강남 3구와 용산구를 포함한 핵심 지역의 투기 수요를 차단하고, 시장의 불안을 해소하겠다는 입장이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역 내 부동산 거래 시 관할 구청의 허가를 반드시 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 갭투자와 같은 투기성 거래는 사실상 제한된다. 이러한 조치를 통해 정부는 서울 부동산 시장의 과열을 억제하고, 실수요자 중심의 건전한 시장 질서를 확립하고자 하고 있다. 시장에서는 이번 규제 강화로 인해 거래량 감소가 불가피할 것으로 보고 있다. 거래를 위해서는 복잡한 허가 절차를 거쳐야 하고, 실거주 목적 이외의 거래는 금지되기 때문에, 단기적으로는 거래량이 줄어들며 유동성이 위축될 가능성이 높다. 이러한 거래량 감소는 일부 지역의 가격 안정화를 유도할 수 있지만, 동시에 시장 경직성을 심화시킬 우려도 제기되고 있다. 아울러 전문가들은 규제 강화에 따른 ‘풍선
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 2025년 글로벌 금리 전망이 각국 경제 상황과 중앙은행들의 통화정책에 따라 다소 유연하게 전개될 것으로 예상된다. 한국은행은 최근 금융통화위원회를 통해 기준금리를 0.25%포인트 인하해 2.75%로 조정했다. 이번 금리 인하는 국내 인플레이션 둔화와 가계 부채 부담 완화, 경기 성장세 둔화 등에 대응하기 위한 것으로 풀이된다. 한국은행은 동시에 올해 경제 성장률 전망치를 기존 1.9%에서 1.5%로 하향 조정했다. 시장에서는 상반기 내 추가적인 금리 인하 가능성을 점치고 있으며, 연말까지 기준금리를 2.75% 수준에서 유지할 것으로 예상하고 있다. 미국의 경우, 연방준비제도(Fed)는 2025년 중반까지 기준금리를 현행 4.25~4.5%로 동결할 가능성이 높다. 다만 미국 내 경제 성장 둔화와 글로벌 무역 갈등 등의 영향으로 하반기부터 금리 인하에 나설 것으로 관측되고 있다. 연말까지 Fed는 기준금리를 중립금리 수준으로 평가되는 3.25%까지 인하할 것으로 예상되며, 이는 최근 인플레이션 압력 완화와 경기 둔화 조짐을 반영한 조치로 해석된다. 유럽에서도 금리 인하 논의가 점차 부상하고 있다. 유럽중앙은행(ECB)과 영국은
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 2025년 한국 상업용 부동산 시장이 금리 인하와 유동성 확대에 힘입어 점진적인 회복세를 보일 것으로 전망된다. 주요국 중앙은행들이 금리 인하에 나선 가운데, 한국은행 역시 추가 금리 인하 가능성을 내비치면서 국내 부동산 시장 전반에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 오피스 시장에서는 서울을 중심으로 활발한 임대 활동이 이어지고 있으며, 제한적인 신규 공급으로 인해 견고한 성과가 지속될 것으로 보인다. 특히 해외 자본의 유입이 증가하면서 오피스 자산에 대한 투자 수요도 안정적으로 유지될 것으로 전망된다. 물류 부문에서는 지난해 가격 조정이 어느 정도 마무리되면서 2025년부터 투자 심리가 개선될 것으로 기대되고 있다. 다만 수도권 A급 물류시설은 2024년 대규모 공급 여파로 공실률이 다소 상승한 상황이다. 그러나 2025년에는 공급 물량이 큰 폭으로 감소하면서 과잉 공급에 대한 우려가 점차 완화될 것으로 보인다. 다만 누적된 공실 면적이 완전히 해소되기까지는 일정 기간이 소요될 것으로 예상된다. 리테일 시장은 투자자들의 포트폴리오 다각화 차원에서 일정 부분 수혜가 기대되지만, 투자 심리가 완전히 회복되기까지는 시간이
한국부동산이코노미 류재영 기자| 최근 2년(2023~2024년)간 서울 지역 상업용 부동산 거래량을 분석한 결과, 아파트를 제외한 거래에서 가장 활발한 곳은 강남구로 나타났다. 13개 구 가운데 1위 강남구, 2위 마포구, 3위 중구, 4위 종로구, 5위 성동구 순으로 거래가 많이 이뤄졌으며, 특히 강남과 마포 두 지역만 합쳐도 전체 거래량의 약 3분의 1에 육박하는 것으로 조사됐다. 상업용 부동산은 일반적으로 사무실·상가·오피스텔 등 수익형 부동산을 말한다. 전문가들은 상업용 부동산의 핵심 가치를 ‘환금성’으로 꼽는데, 거래량이 많다는 것은 그만큼 매물이 손바뀜이 자주 일어나고 유동성이 높다는 의미다. 쉽게 말해 필요할 때 언제든지 시장에서 비교적 빠르게 매도할 수 있음을 뜻하기 때문에, 투자자 입장에서는 환금성이 높은 상업용 부동산을 선호하게 된다. 강남구가 1위를 차지한 데에는 여러 배경이 있다. 우선 대규모 업무지구가 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고, 높은 임대료를 감당할 수 있는 기업이 모이기 쉽다는 점이 꼽힌다. 투자 목적은 물론 ‘사치재’로서의 성격도 부각되고 있어 다른 지역과 차별화된 시장 형성을 이끌고 있다는 분석이다. 실제로 2023년 기준
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 과거 신규법인들은 임대업 이자상환비율(RTI) 규제가 비교적 덜해 담보대출만으로도 매입 자금의 약 80%를 조달할 수 있었다. 하지만 올해 들어 정부 부채가 급격히 늘면서 신규법인에 대한 대출 환경이 한층 까다로워졌다. 이로 인해 단순 투자 목적으로 부동산을 매입하려는 법인들은 더욱 신중한 접근이 요구된다. 실제로 순수 임대수익을 목적으로 부동산을 매입하는 경우, 신규법인이 적용받는 금리는 현재 약 4.5%에서 4.8% 수준에 달한다. 반면 직접 사옥으로 사용하거나 병원을 운영하는 등 직접 사용 목적이 명확할 경우에는 약 3.5% 수준의 대출금리로 매입이 가능하다. 이는 사용 목적이 있는 경우 시세차익과 함께 실제 사업 운영 공간까지 확보할 수 있다는 점에서 상당히 매력적인 조건이다. 그러나 순수 임대수익만을 기대하는 투자자라면 마땅한 수익을 보장할 만한 매물을 더 보수적으로 검토해야 한다. 금리인하 전망이 있긴 하지만 아직 시장금리가 인하된 구체적 사례가 없어 혼란은 계속되고 있다. 특히 24년 말에 부동산 계약을 체결한 매수자들도 높은 금리로 대출을 받아야 할 상황이 이어질 가능성이 커 우려가 앞선다. 과거에는 시세차익
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 양도세 산정 기준일이 기존의 잔금일 기준에서 계약일 기준으로 변경될 예정이다. 이는 부동산 거래 시점과 양도세 혜택 적용 방식에 중대한 변화를 가져올 수 있는 중요한 정책 변화로, 시장의 관심을 받고 있다. 특히, 1가구 1주택 소유자가 15년 이상 보유하며 거주한 경우 최대 80%의 양도세 혜택을 받을 수 있어 장기 보유자들에게 큰 절세 효과를 제공할 전망이다. 상업용 부동산 시장에서는 법인을 통한 매입이 일반적이다. 그러나 법인이 주택을 취득할 경우 여러 제약이 따른다. 첫째, 법인 명의로 주택을 매입하면 대출이 불가능하며, 둘째, 취득세가 중과된다. 법인이 상가를 매입할 때 취득세는 4.6%로 일반적인 수준이지만, 주택은 약 13.4%로 약 3배 이상 높아 거래가 크게 위축됐다. 이로 인해 주택 매물 거래는 사실상 어려운 상황이 이어져 왔다. 또한, 매도자가 상가로 용도 변경을 하더라도 15년 이상 보유 시 제공되는 양도세 30% 혜택을 받을 수 없기 때문에 거래 활성화에 장애가 됐다. 하지만 오는 2월 말 법 개정이 시행되면 상업용 부동산 시장에 긍정적인 변화가 나타날 것으로 보인다. 그동안 매각이 어려웠던 다가구 주
제호 : 한국부동산이코노미 | 주소 : 경기도 하남시 조정대로85, 802호 (풍산동, 마이움트라이스타)
등록번호: 경기 아54052 | 사업자등록번호 : 219-11-15743 | 등록일 : 2022년 09월 05일
발행인 : 한상옥 | 편집인 : 한상옥 | 전화번호 : 070-8015-7302 | E-Mail. realtyeconomy@realtyeconomy.net
Copyright @한국부동산이코노미 Corp. All rights reserved.
