[부산 명지신도시 기둥 소송, 소장 접수] 부산 명지 신도시에서 연락을 받았습니다. 명지 신도시에서 가장 좋은 자리에 위치한 상가를 분양받았는데, 전혀 예상치 못한 큰 기둥이 자리잡고 있어서 다들 큰 충격을 받았다고 합니다. 분양계약 체결 당시에는 전혀 설명받지 못한 큰 기둥이 자리하고 있어 시행사를 찾아가 따져 묻고, 분양상담사에게도 전화를 했으나 모두 발뺌하기에 바빴습니다. 결국 협의로 문제 해결이 안 되면 소송을 진행할 수밖에 없습니다. 의뢰인은 뉴스와 영상, 기사 등을 모두 찾아봤고, 가장 전문성을 가진 변호사에게 연락을 취했습니다. 장두식 변호사는 의뢰인의 연락을 받고 부산으로 향했습니다. 집단소송 진행의 첫 단계로, 소송 인원을 확정하고 내용증명 우편을 발송합니다. 호실 내부에 기둥이 있다고 해서 무조건 소송이 가능한 것은 아닙니다. 기둥의 상태가 심하고 전용면적을 침범하는 정도가 커야 합니다. 혹여 추후 잔금을 납부하더라도, 이는 현재 기둥이 자리 잡은 상태를 인정하는 취지가 전혀 아니라는 점을 미리 밝힌 후, 명지 신도시 기둥소송 계약취소 및 손해배상 청구 소송을 진행했습니다. 또한, 상가 분양업무를 담당한 사람들도 내부에 기둥이 자리 잡게 된
최근 부동산 시장의 변동성 속에서 ‘증여’가 자산관리 전략의 핵심 키워드로 떠오르고 있다. 특히 임대용 부동산을 보유한 부모 세대가 자녀에게 자산을 이전하려는 수요가 늘어나면서, 단순한 증여를 넘어 복합적인 세무 이슈에 대한 이해가 그 어느 때보다 중요해졌다. 필자는 최근 한 사례를 접했다. 2개월 전 상가 점포를 매입한 부모가, 해당 상가의 일부 지분을 자녀에게 증여하고자 한 것이다. 이처럼 ‘임대용 부동산의 일부 지분 증여’는 절세 및 자산 승계 수단으로 활용될 수 있지만, 적절한 구조 설계 없이는 증여세, 부가가치세, 종합소득세, 건강보험료 등 다양한 세금 리스크를 야기할 수 있다. 1. 증여가액 산정의 핵심은 '시가' 부동산을 증여할 때 가장 먼저 검토해야 할 것은 ‘증여가액’이다. 이는 주거용과 비주거용 모두 시가 기준으로 산정되며, 시가의 판단 기준에는 ▲최근 매매사례가액 ▲감정평가액 ▲유사 매매사례가액이 포함된다. 문제는 상가와 같은 비주거용 부동산의 경우, 유사 매매사례가 부족하다는 데 있다. 이럴 경우 일반적으로 감정평가액을 기준으로 증여가액을 산정하게 된다. 다만, 6개월 이내의 매매가액이 존재할 경우, 해당 금액은 ‘시가’로 인정받을 수
[수익형 부동산(생활형 숙박시설) 계약 체결 러시] 2018년부터 대략 2022년경까지 전국에 부동산 광풍이 불었습니다. 아파트, 수익형 부동산의 투자와 전매, 프리미엄, 갭투자 등 생각할 수 있는 모든 형태의 투자가 유행했습니다. 현재는 부동산 투자가 아파트로 돈이 쏠리는 분위기지만, 수익형 부동산 중 생활형 숙박시설은 실거주 가능, 주택 수 포함 안 됨, 위탁 관리 업체를 통한 안정적인 수익률 추구 등의 장점이 알려지면서 인기를 끌었습니다. 다만, 부동산 경기 하락과 금리 인상 등의 대외 여건이 변경되면서 많은 분들이 잔금 납부 등을 하지 못하게 되고, 시행사가 약속한 장점이 실제 법령의 규제와 다른 경우가 많이 발생하여 수분양자들이 잔금을 납부하지 않고 시행사, 신탁사와 분쟁에 빠지는 경우가 많이 발생했습니다. [생활형 숙박시설 분양계약 취소 매매대금 반환 청구 소송] 피고는 평택시에 위치한 이 사건 숙박시설을 건축하여 분양하는 사업을 시행하였고, 신탁사와 관리형 토지신탁계약을, 임대관리 전문업체와 이 사건 숙박시설 임대 마케팅 및 계약관리, 시설관리 등 업무를 위해 상호 적극 협력하기로 하는 내용의 업무협약을 체결했습니다. 원고는 피고와 이 사건 공급
최근 상속과 관련된 비상장주식 평가 업무 의뢰가 많았습니다. 비상장주식 평가는 상속, 증여뿐만 아니라 소득세법, 법인세법상 특수관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용하기 위한 시가를 산정하는 목적으로도 필요합니다. 많은 분이 비상장주식의 양도는 양도인과 양수인 간에 거래가액을 정해 손쉽게 처리하면 된다고 생각하시지만, 실질적으로 비상장주식은 특수관계인 사이에서 자주 거래되기 때문에 정확한 주식평가가 꼭 필요합니다. 요즘은 양도, 상속, 증여에 대한 정보를 인터넷이나 AI를 통해 쉽게 얻을 수 있어 세무사에게 의뢰하지 않고 직접 신고하는 경우도 종종 있습니다. 하지만 비상장주식 평가는 복잡한 평가 절차와 세법에 대한 정확한 이해와 검토가 필요하므로, 직접 수행하기에는 어려움이 많습니다. 1. 비상장주식의 평가 비상장주식도 평가기준일의 시가로 평가하는 것이 원칙이나, 상장주식만큼 거래가 활발하지 않으므로 보통 보충적 평가방법에 의하여 시가를 계산합니다. 보충적 평가방법에 따른 비상장주식의 1주당 가치는 평가기준일 현재의 ① 순자산가치와 순손익가치의 2:3 가중평균액, ② 순자산가치의 80% 중 더 높은 금액(max) 을 기준으로 평가하는 것이 일반적
“피고는 원고로부터 00부동산 중 원고의 100분의 35 각 지분에 관하여 조합탈퇴를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 인수하라.” 통상 부동산의 소유권이전은 등기권리자(매수인 등)가 등기의무자(매도인 등)을 상대로 소유권이전등기청구를 함으로써 이루어집니다. 그런데, 등기권리자가 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우는 어떻게 될까요? 예컨대, 매도인의 입장에서는 다주택자 가산세 위험 등 조속히 부동산을 처분해야 하는 문제가 발생할 수 있고, 동업자를 사이에 동업관계를 종료하면서 기존의 공유하던 지분등기를 정리해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다. '등기인수청구'란 등기의무자가 등기권리자를 상대로 등기명의를 인수해 갈 것을 청구하는 것으로써, 이는 부동산등기법 및 대법원 판례가 인정하는 권리입니다. 등기인수청구와 관련하여, 부동산등기법 제23조 제4항은 '등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고,'라고 규정하고 있는바, 법률에서 등기절차의 인수를 명하는 판결이 가능하다고 명시하고 있습니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2021다213019 판결은 「판결에 의한 등기는 승소
최근 건설산업기본법에 따른 직접지급 합의, 소위 직불합의의 효력 발생 시기에 관하여 대단히 중요한 대법원 판례가 선고되어 이를 소개하고자 한다. 들어가기에 앞서 독자들의 이해를 돕기 위해 직불합의가 무엇인지, 현행법은 그 효과(그중 효력 발생 시기)를 어떻게 규정하고 있는지 간단히 살펴보기로 한다. 직불합의란 하도급 거래가 횡행하고 있는 우리 건설업계에서 하수급인의 공사대금 청구권을 보호하기 위해 ‘발주자-수급인-하수급인’으로 이어지는 거래 단계에 있어서 하수급인이 수급인을 거치지 않고 자신이 수행한 공사에 해당하는 공사대금을 직접 발주자로부터 지급받기로 하는 내용의 합의를 말한다. 하수급인은 발주자와 직접적인 법률관계가 없으므로 수급인이 발주자로부터 받은 공사대금을 내려주지 않으면 어쩌지 하는 불안감을 늘 갖기 마련인데(예컨대 수급인이 하수급인이 수행한 공사에 해당하는 공사대금까지 모두 받아놓고선 잠적하거나 파산하는 경우를 생각해보라), 수급인을 거치지 않고 발주자로부터 직접 공사대금을 지급받을 수 있다면 하수급인은 안심하고 공사에 전념할 수 있다. 직불합의에 따라 발주자가 하수급인에게 공사대금을 직접 지급하였다면 그 범위 안에서 발주자의 수급인에 대한 채
5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 이번 종합소득세 신고 중 많은 이슈가 되었던 것 중 하나는 금융소득과 관련된 내용입니다. 대부분의 납세자들이 홈택스에서 조회되는 금융소득을 기준으로 종합소득세 신고를 하고 있습니다. 그러나 2024년도 귀속 금융소득의 경우, 예년보다 오류가 많았던 것 같습니다. 실제로 5월 말까지도 금융소득이 중복 안내된 경우 혹은 반대로 특정 금융사의 배당소득이 조회되지 않는 경우 등으로 납세자분들의 문의가 많았습니다. 특히 주의해야 할 사례가, 홈택스에서 누락된 금융소득으로 인해 연간 금융소득 2천만 원 초과 여부가 달라지는 경우입니다. 납세자가 금융사의 원천징수영수증을 일일이 조회해서 금융소득을 정확히 파악하는 것은 현실적으로 쉽지 않기 때문에, 금융소득 2천만 원 초과 여부에 따라 종합소득세 신고 의무가 갈리는 부분은 매우 신경이 쓰일 수밖에 없습니다. 일반적으로 알고 있듯이, 금융소득이 연간 2천만 원을 넘지 않으면 분리과세가 적용되어 금융기관에서 소득을 지급 시 원천징수하는 세금(지방세 포함 15.4%)으로 과세가 종결됩니다. 하지만, 금융소득이 연간 2천만 원을 초과하면 타 소득과 합산하여 종합소득세 신고를 해야 합니다. 1.
소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금 사이의 상계 내지 공제 - 대법원 2024다302217 “임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임 연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추 적용하여 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 봄이 타당하다.” 임대차계약에서 차임 지급 의무는 당연히 계약에서 정한 날짜에 이행기가 도래합니다. 이에 임대차 존속 중 차임이 연체되는 경우 연체차임채권이 발생하며, 그 소멸시효는 3년입니다. 즉, 약정된 차임 지급일 다음 날부터 소멸시효가 기산되어 3년이 지나면 연체차임채권이 시효 완성으로 소멸됩니다. 한편, 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차관계가 종료되는 경우에 비로소 이행기에 도달합니다. 상계란 서로 대립하는 채권과 채무를 같은 금액으로 소멸시키는 것을 말하며, 임대차관계에서 임대인의 연체차임채권(=임차인의 차임채무)과 임차인의 임대차보증금 반환채권(=임대인의 보증
이제 곧 종합소득세 신고기간이 다가옵니다. 종합소득세 신고와 더불어 최근 창업한 사업자라면 필수적으로 검토해야 하는 감면 규정이 창업중소기업세액감면입니다.창업중소기업세액감면은 창업자의 나이 및 창업한 지역에 따라 5년간 소득세 및 법인세의 25%~100%를 감면해주는 규정으로서, 다른 감면 규정과 비교했을 때 비교적 적용범위가 넓고 감면율 혜택 또한 크다고 할 수 있습니다. 1. 창업중소기업 세액감면의 요건창업중소기업 세액감면의 해당 요건은 업종 요건, 대표자 요건, 창업 요건으로 크게 나눌 수 있습니다.간단히 정리하면, -업종 요건: 조세특례제한법 제6조 제3항에 따른 감면 업종에 해당하는지, -대표자 요건: 대표자가 청년인지 여부 및 창업한 지역이 수도권과밀억제권역에 해당하는지, -창업 요건: 처음으로 사업을 개시(창업)했다고 볼 수 있는 요건을 갖추었는지 에 따라 감면율이 달라집니다. 감면율은 아래와 같습니다. [조특법 제6조 제1항] 창업중소기업 세액감면율(2025년 기준) 창업지역 수도권과밀억제권역 수도권과밀억제권역 외 청년 창업 5년간 50% 5년간 100% 그 외 창업 5년간 50%
다주택자들이 주택을 양도할 때 항상 고민하는 것이 바로 세대분리다. 다주택자들은 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 없을뿐더러, 장기보유특별공제율도 낮기 때문에 차익의 절반 가까이를 세금으로 납부해야 한다. 심지어 양도소득세 중과세 유예기간이 끝나게 되면 다주택자들은 더욱 머리가 아파질 예정이다. 이러한 이유로 다주택자들은 최대한 보유 주택 수를 낮추고 싶어 하는데, 이때 많이 고려하게 되는 방법이 세대분리다. 세대분리는 말 그대로 본인이 보유한 주택을 함께 사는 자녀에게 넘기고 주민등록상 세대를 분리하는 것을 의미한다. 이는 분명히 괜찮은 방법이고 생각보다 많이 쓰이기 때문에 세대분리의 정확한 절세 효과와 주의점에 대해 파악하고 있어야 한다. 양도세에서 말하는 세대는 실질적으로 생계를 같이하는 경우를 말하는데, 세대를 분리했다고 하기 위해서는 자녀가 다음의 경우 중 하나를 만족해야 한다.① 만 30세 이상인 경우,② 배우자가 있는 경우,③ 중위소득 40% 이상인 경우. 다시 말해 자녀가 만 30세 이상이거나 배우자가 있으면 독립된 세대로 인정받을 수 있고, 그렇지 않더라도 중위소득의 40%를 넘는다면 독립된 생계로 인정받을 수 있다(2025년 기준 1인 세
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