부동산매매업을 운영하는 대표들 중 간혹 보유한 재고 부동산이 빨리 팔리지 않아, 일시적으로 임대를 두는 경우가 종종 있다. 여기서 많은 부동산매매업자들이 걱정하는 것이 일시적으로 임대하는 것 때문에 추후 부동산 매매 때 불이익이 있을까 하는 것이다. 이에 대해 명확히 알고 있는 것이 중요하기 때문에 부동산매매업을 운영하고 있다면 꼭 알고 넘어가길 바란다.

결론부터 말하자면 매매용 부동산을 임대하더라도 추후 매매 때 문제가 발생하지 않는다. 정확히 말하자면 ‘일시적’으로 임대한 경우에만 문제가 발생하지 않는다. 그렇다면 어떤 경우를 일시적이라고 말하는 걸까? [소득세과-523, 2013.09.04.]에 따르면 처음 부동산을 취득한 목적이 중요하다고 말하고 있다. ① 처음부터 매매 목적으로 취득한 부동산을 임대하다 판매한 경우엔 그대로 사업소득으로, ② 처음부터 임대 목적으로 취득한 부동산을 임대하다 판매한 경우엔 양도소득으로 취급한다.

처음 어떤 목적으로 취득했는지에 대해서는 실질에 따라 판단하게 되는데, 처음 사업자등록할 때 어떤 업종으로 신청했는지, 부동산 매매를 계속·반복적으로 시도했는지가 중요한 기준이다. 부가가치세법에서는 계속·반복적의 기준을 1년에 1회 이상 매입, 2회 이상 매도로 규정하고 있지만, 이는 예시 규정일 뿐이고 실제로 부동산을 매매하려는 시도가 있는 것이 중요하다. 반대로 말하면, 부동산을 매매하려는 시도가 없다면 임대사업자로 취급할 가능성이 있으니 주의가 필요하다.

또한 [서면-2022-법규법인-3396]에 따르면 법인의 경우는 아무리 길어도 최대 5년까지만 임대해야 ‘일시적’ 임대로 인정받을 수 있다. 개인의 경우엔 별도의 규정이 있지는 않지만, 담당 조사관마다 판단의 차이가 있기 때문에 최대한 보수적으로 결정하는 것이 좋다. 부동산을 일시적으로 임대하더라도 사업자등록증에 임대업을 추가 정정해야 하는 것도 잊어서는 안 된다.

정리하자면 실질적으로 매매하기 위해 취득한 부동산을 일시적으로 잠깐 임대한다 하더라도, 여전히 매매용 부동산으로 인정받을 수 있다. 다만, 매매용 부동산임을 증명하기 위해서는 평소 매매를 위해 노력한 증빙이 있어야 하고, 이를 입증하지 못하면 임대사업자로 취급되어 양도소득세를 적용받게 된다. 또한 너무 긴 기간 동안 임대하는 것도 판단에 불리할 수 있으므로, 아무리 길어도 임대 기간은 5년을 넘기지 않는 것을 추천한다.

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전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사

• (現) 세무회계 수 대표세무사
• (前) 천지세무법인 서울 본부 근무
• (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무
• (前) 국세청 상담센터 근무
• 서울지방세무사회 운영위원
• 정선조세연구소 연구원
• 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연