시간이 지나고 “아 그때 세금 신고 제대로 할걸”이라고 후회로 돌아오는 경우가 있다. 바로 상속을 받은 후, 양도하는 때이다. 현행법상 배우자가 있는 경우 10억원, 배우자가 없는 경우 5억원 까지는 상속세를 납부하지 않아도 된다. 대부분은 당장의 상속세 부담을 줄이기 위해 시가 보다 훨씬 낮은 공시지가로 상속세 신고를 하거나, 상속세 납부세액이 없는 경우 상속세 신고를 생략하기도 한다. 하지만 이는 양도하는 시점에서 양도소득세 폭탄으로 돌아와 후회를 하는 경우가 많다. 이번 칼럼에서는 추후 상속받은 재산의 양도까지 고려한 몇 수 앞을 내다보는 상속세 신고 방법에 대해서 살펴보고자 한다. ◇ 부동산 상속재산가액의 평가 부동산은 시가로 평가하는 것이 우선이지만 같은 단지 내 유사한 매매사례가액이 있는 아파트 등과 달리 전답, 임야, 대지, 단독주택, 상가건물 등은 비교 가능한 시가를 찾기 어려운 경우가 많다. 이 경우 대개 공시가격(기준시가, 개별공시지가, 개별주택가격)을 기준으로 상속재산을 평가하게 된다. 이러한 공시가격은 시가에 비해 낮은 것이 일반적이다. 또한, 상속세 신고를 하지 않을 경우 세무서에서는 시세보다 낮은 공동주택가격, 개별주택가격으로 결정하는 경우가 대부분이며 때로는 시세보다 낮은 매매사례가액으로 결정하기도 한다. ◇ 상속받은 부동산을 양도시 양도차익의 계산 양도차익은 양도가액에서 취득가액(필요경비 포함)을 차감한 금액을 말한다. 상속으로 취득한 부동산의 양도 시 취득가액은 상속 당시 신고한 가액으로 규정하고 있다. 따라서 부동산(단독주택, 아파트, 오피스텔, 토지 등) 상속 시 상속세를 신고 하지 않거나, 공시가격으로 신고하게 된다면 앞서 언급한 것처럼 그 부동산의 취득가액은 시가보다는 다소 낮은 공시가격이 되고, 이는 양도차익을 증대 시켜 양도소득세의 부담이 커지게 됨을 의미한다. 그렇다면 부동산의 양도차익을 감소하기 위한 상속세 신고 방안에는 무엇이 있을까? ◇ 감정평가를 활용한 절세 방안 일정 금액 이하 부동산의 경우 취득가액을 공시가격이 아닌 시가로 현실화 시켜 놓으면 상속세를 부담하지 않으면서 향후 양도차익을 줄일 수 있다. 즉, 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 상속받은 후 앞으로 계속 보유할 생각이라면 반드시 감정평가를 받아 두는 것이 좋다. 감정평가는 상속개시일로부터 6개월 내에 받아 두어야 한다. 세법상 상속개시일로부터 6개월 이내에 감정가액이 있다면 이를 상속 부동산의 취득가액으로 인정해 주기 때문이다. 특히 감정가액의 경우 시세보다 낮게 평가할 수도 있고, 감정평가수수료 또한 상속세 과세표준에서 공제되므로 이를 잘 활용한다면 상속세 부담도 크게 줄일 수 있다. 예를 들어, 어머니가 돌아가시면서 남긴 주택의 상속개시 당시 공시가격은 7억원이고, 시가(감정평가액)이 10억원 일때, 다른 상속재산은 없고 배우자와 자녀가 상속을 받으면 상속세 부담은 없다. 하지만, 이 주택을 양도할때 상속세 신고를 어떻게 했는지에 따라 세금이 1억원 이상 차이날 수 있다. 단순계산으로 양도 시 양도가액이 12억이라고 가정해보면 각각의 양도세는 다음과 같다. (1) 취득가액을 공시지가로 신고한 경우 양도가액 12억원 - 취득가액 7억원 = 양도차익 5억원 납부할 세금 : 5억원 * 40% - 25.94백만원 = 약 1.7억원 (2) 취득가액을 감정평가액으로 신고한 경우 양도가액 12억원 - 취득가액 10억원 = 양도차익 2억원 납부할 세금 : 2억원 * 38% - 19.94백만원 = 0.56억원 ◇ 마치며 개정될 세법에 의하면, 상속세 공제 폭이 대폭 확대될 예정이다. 배우자가 있고 자녀가 2명인 경우에는 17억원까지 상속세가 발생하지 않는다. 이는 곧 현재 시가를 인정받으면서 상속세를 납부하지 않고, 추후에 양도차익까지 줄일 수 있는 폭이 커졌다는 것을 의미하기도 한다. 따라서 상속세 신고시 상속재산이 많지 않아 상속세를 내지 않더라도, 감정평가를 통해 상속재산평가액을 높여 상속세 신고를 하는 것이 추후 부동산을 양도하는 시점에 양도소득세를 절세할 수 있는 방안이 된다. - 끝 - 김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사 · 국민대학교 경영학 학사 · 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년) · 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사 · 前) 신승회계법인 근무 · 前) 가현세무회계 근무 · 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사 · 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
한국부동산이코노미 김민지 기자 | 대전광역시의 트램 계획이 오랜 기다림 끝에 구체적인 윤곽을 드러냈다. 대전시는 트램의 세부 정거장 정보를 공개하면서, 1호선과 2호선 지하철이 만나는 주요 환승구간인 대전역, 청사역, 유성온천역에 대한 기대감을 높이고 있다. 이들 환승구간은 오랜 기간 동안 상권이 유지되어 왔던 곳이다. 대전역 주변은 으능정이거리와 성심당 같은 명소들이 위치해 있어 지역 상권의 중심으로 자리 잡고 있다. 청사역과 서대전네거리역은 직장인 상권이 발달한 지역이며, 유성온천역은 유흥, 문화, 먹자골목으로 유명한 지역이다. 이처럼 환승구간 중심으로 부동산 시장이 활발히 움직이고 있다. 그러나 대전역은 아직 본격적인 개발 단계에 진입하지 않은 상태이다. 대전역은 미래 가치가 높은 지역으로, 현재 개발이 활발히 진행 중이다. 대전의 얼굴로 거듭날 대전역은 100층 타워와 47층 트윈타워, 야간 경관 특화 공간, 메가 충청 스퀘어 등의 복합시설이 계획되어 있다. 메가 충청 스퀘어는 축제, 갤러리, 공연 등의 복합 문화센터로서 커뮤니티와 컨벤션 기능을 겸할 예정이다. 또한, 복합교통환승센터는 KTX, SRT, UAM 버터포트(드론 택시), 지하철, 광역철도, 택시, 버스 등 다양한 교통수단을 연결하는 허브가 될 것이다. 최근 대전역 주변에서는 e편한세상 센텀비스타, 스카이자이르네, 대라수 등 초고층 주상복합 아파트가 성공적으로 분양되었다. 일부 서울 투자자들도 참여한 것으로 알려져 있으며, 이는 추후 분양가 상승과 더불어 해당 지역의 가치 상승이 예상된다. 대전 트램은 2028년 개통을 목표로 진행되고 있으며, 트램의 실체가 드러나면서 대전역 일대의 부동산 시장과 상권에 더욱 큰 관심이 집중되고 있다. 이러한 변화는 대전이 새로운 교통 중심지로 자리 잡을 가능성을 높이고 있다.
며칠 전, 전화 상담 중 다음과 같은 질문을 받았다. “세무사님! 오피스텔이 1개 있는데, 이 오피스텔도 양도세나 종합부동산세 계산할 때 주택에 포함되나요?” 우선, 양도소득세에 대해서는 "실질"에 따라 과세한다. 즉, 건축물의 용도가 업무용이더라도, 재산세를 업무용으로 납부하고 있더라도, 실제로 주택으로 사용하고 있다면 양도소득세 계산 시 주택 수에 산입된다. 반면, 종합부동산세는 양도소득세와 다르다. 종합부동산세는 "재산세를 따라간다" 이게 무슨 말이냐? 조문을 한 번 확인해보자. ※종합부동산세법 제 7조 (납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 즉, 주거용 오피스텔은 주택분 재산세가 부과되어야 주택분 종합부동산세가 과세된다. 반대로, 업무용 재산세가 부과되면 주택분 종합부동산세는 과세되지 않습니다. 그렇다면 주거용 오피스텔이 주택분으로 재산세가 과세되는 경우는 어떤 경우일까? ① 지방자치단체에 임대주택으로 등록한 경우 ② 지방자치단체에 재산세 과세대상 변동신고(업무용→주거용)를 한 경우 만약, 주택분 종부세 과세 대상이 될 가능성이 있다면, 위 사진처럼 변동신고를 하라는 안내문이 오더라도 변동신고를 하지 말고 쥐 죽은 듯 조용히 넘어가자 - 끝 - 최재국 세무사 | 최재국 세무회계사무소 대표 세무사 해운대 그린시티 아파트 연합회 자문세무사 해운대 청년채움공간 창업전문 자문세무사 해운대 마을세무사
서울시 성북구 하월곡동의 한 추인허가 사례입니다. 이 사례는 불법 건축물을 적법화하고 추후 인허가를 받는 과정에 대한 이야기입니다. 기존에 1층부터 3층까지 다중주택으로 허가받아 사용하시던 중, 옥상에 계단탑과 연결해 조립식 판넬로 증축하셨다가 누군가의 신고로 인해 위반 건축물로 지정된 경우입니다. 위반 건축물로 지정되면 건축물과 관련된 모든 대출이 불가해지며, 이행강제금이 부과됩니다(철거하거나 적법화하기 전까지 1년에 2회 이내). 이는 건축주 입장에서는 심리적, 재정적으로 매우 피곤한 상황을 초래합니다. 처음에는 다른 건축사 사무소에 의뢰하셨지만, "현재 상태는 주차대수 문제로 적법화가 불가능하다"는 검토 결과를 받으시고 포기하셨습니다. 그러던 중 혹시나 하는 마음으로 저희를 찾아주셨습니다. 먼저, 건축물대장과 토지이용계획 확인원, 건축법, 서울시 건축조례, 주차장법, 서울시 주차장조례 등을 면밀히 살펴보았습니다. 우선, 법에서 허용 가능한 용도로 문제를 해결할 수 있을지 검토하였습니다. 아쉽게도 기존 다중주택으로는 해결이 불가능했습니다. 다중주택은 3개 층 이내로 제한되며, 이미 3층에 도달했기 때문에 옥탑을 허가받으면 옥탑은 4층이 되어야 하기 때문입니다. 법에서 허용 가능한 다른 용도를 찾은 결과, 근린생활시설로 전환이 가능해 보였습니다. 따라서 기존 옥탑을 근린생활시설(사무실)로 신청하게 되었습니다. 용도 문제는 해결되었고, 일조사선제한, 조경면적, 정화조 용량, 주차대수 등의 장애물들도 하나씩 해결해 나가면서 추인허가를 받는 데 문제가 없을 것으로 판단되었습니다. 기존 건축사 사무소에서는 아마도 주차대수 문제로 포기한 듯합니다. 신축과 증축 시 주차대수 산정 기준은 다르며, 신축 설계만을 해오던 분들은 증축 설계 또한 신축 기준으로 법을 해석하여 문제가 발생할 수 있습니다. 신축 설계나 증축 설계 모두 장애물을 하나씩 제거해 나가는 작업이며, 변수들은 항상 존재합니다. 실제로 장애물이 나타났을 때 어떤 방법으로 이를 극복할지에 대한 법적 싸움입니다. 특히, 이럴 때 경험이 큰 힘을 발휘합니다. 법적 해결 가능성이 확인되어 현장에 가서 추가적인 문제점이 있는지 점검하였습니다. 다행히도 모든 문제점이 수용 가능한 상태였기에 도면과 서류를 준비하여 세움터에 접수하였습니다. 결국, 구청의 추인허가 승인은 받았지만, 건축주 입장에서 아쉬운 점이 있었습니다. 위반 건축물로 등재된 후 1년 이내에 허가를 접수했더라면 이행강제금을 최대 75%까지 감경받을 수 있었는데, 3개월 차이로 그 기한을 넘겨 수백만 원의 절약 기회를 놓친 상황이었습니다. - 끝 - 주상옥 건축사 | 이룸건축사사무소 대표 건축사 주요경력 고덕6단지 재개발 아파트 설계용역 잠실2단지 재개발 아파트 설계용역 서울 잠신초등학교 신축공사 설계용역
부동산 가격이 다시 오르려는 낌새를 보이는 요즘, 부동산 양도에 대한 문의가 점점 증가하고 있다. 그중에서도 특히 장기임대주택 보유자들의 문의가 증가하고 있는데, 바로 거주주택 비과세 때문이다. 강력한 혜택인 만큼 까다로운 조건들을 가지고 있기 때문에 “내가 정말 거주주택 비과세를 받을 수 있을까” 궁금해 하는 분들이 많다. 때문에 오늘은 거주주택 비과세에 대해 알아보도록 하겠다. 1) 거주주택 비과세를 받기 위해 체크해 봐야 하는 건 ①거주주택의 요건, ②장기임대주택의 요건이다. 이 중 ①거주주택의 요건은 아주 간단한데, 해당 주택을 2년 보유 및 2년 거주하면 충족된다. 복잡한 건 ②장기임대주택의 요건으로, 충족해야 하는 조건이 상당히 많다. 여기서 장기임대주택이란 국세청에 사업자등록을 하고, 지방자치단체에도 임대 사업자를 등록한 것을 말한다. 2) 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 장기임대주택은 다음과 같은 요건들이 충족돼야 한다. ①임대 개시일 당시 장기임대주택 기준 시가가 6억 원(수도권 외는 3억 원) 이하일 것, 여기서 말하는 임대 개시일은 임대주택 등록 후 임대한 날을 말한다. ②임대료 증액 제한(5%) 준수할 것, ③의무임대기간을 준수할 것. 만약 의무임대기간이 지나지 않았다 하더라도, 거주주택을 먼저 양도해서 비과세를 받을 수 있다. 다만, 이후 장기임대주택의 의무임대기간을 지키지 않을 경우에는 양도세가 다시 추징되니 주의해야 한다. 3) 만약 자동 말소, 자진 말소되는 임대 사업자인 경우에는 어떻게 해야 할까? 현재 단기 임대주택과 장기임대주택 중 아파트는 조문이 삭제됨에 따라 더 이상 임대주택을 연장할 수 없게 되었다. 다행히 세법에서는 자동 말소, 자진 말소 이후 5년 안에 거주주택을 양도하는 경우, 똑같이 비과세 혜택을 받을 수 있도록 명시해놓았다. 여기서 주의할 점은 기존 의무임대기간을 최소 1/2 이상 이행한 후에 자진 말소를 해야 거주주택 비과세를 받을 수 있으니 참고하길 바란다. 4) 만약 2019.2.12 이전에 거주주택을 취득했다면 특별한 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 2019.2.12 이후에 거주주택을 취득했다면 비과세 혜택은 평생 1번만 받을 수 있다. 한 가지 주의해야 할 점은 2019.2.12. 이전에 취득한 주택을 2019.2.12. 이후에 양도한다면 그 이후 취득한 주택들도 더 이상 거주주택 비과세를 받을 수 없게 된다는 것이다. 5) 위의 요건들을 만족하게 되면 거주주택에 대해서 비과세를 받게 된다. 다만, 많은 사람들이 간과하는 것이 하나 있는데, 거주주택 비과세를 받게 되면 남은 장기임대주택이 비과세를 온전히 받지 못한다는 것이다. 만약 장기임대주택 1주택만 남아 양도한다 하더라도, 직전 거주주택을 양도한 이후 시점분만 비과세를 받을 수 있다. 또한 이를 피하기 위해 직전 거주주택의 비과세 혜택을 포기한다 하더라도, 장기임대주택은 여전히 일부분만 비과세 받을 수 있기 때문에 주의가 필요하다. - 끝 - 전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사 (現) 세무회계 수 대표세무사 (前) 천지세무법인 서울 본부 근무 (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무 (前) 국세청 상담센터 근무 서울지방세무사회 운영위원 정선조세연구소 연구원 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연
한국부동산이코노미 이영훈 기자 | 서울시가 강변북로와 올림픽대로의 재구조화 검토에 착수한다. 이 사업은 간선도로로 단절된 한강 수변 공간의 연결성을 회복하고, 한강을 중심으로 한 개발사업의 연계성을 높이는 것을 목표로 하고 있다. 또한, 한강변 간선도로(올림픽대로, 강변북로)의 기능을 회복하기 위한 개선안을 마련하여 미래 교통량 변화에 적극 대응할 계획이다. 서울시는 오는 9월부터 용역에 착수해 2026년 하반기까지 기본계획 수립을 완료할 예정이라고 밝혔다. 이를 위해 현재 '한강변 간선도로 재구조화 기본계획 수립 용역'을 입찰 진행 중이며, 사업 수행자를 다음 달 중에 결정할 계획이다. '한강변 간선도로 재구조화 기본계획 수립 용역'은 강변북로(가양대교~천호대교 26.7km)와 올림픽대로(행주대교~구리암사대교 36km) 전 구간을 대상으로 추진 중이다. 강변북로와 올림픽대로는 도시 구조 변화에 따른 상습 정체로 간선도로의 기능이 저하되면서, 한강변과 도심의 단절을 극복할 연계 방안을 요구하는 목소리가 높아졌다. 이에 오세훈 시장은 지난 2022년 유럽 순방 중 스페인 마드리드에서 시민 여가 공간으로 탈바꿈한 마드리드 리오 공원처럼, 강변북로를 재편해 일상 속 수변 공간으로 조성하겠다는 계획을 발표했다. 이후 대상 구간을 확장하여 ‘그레이트 한강 프로젝트’를 포함한 한강 주변 대규모 개발사업으로 한강과 수변 공간의 활용 중요성이 부각되었고, 이에 따라 강변북로와 올림픽대로 전 구간의 재구조화를 위한 준비에 나섰다. 이번 기본계획에서는 한강 주변 대규모 개발사업과의 연계에 대한 종합적인 검토가 포함될 예정이다. 서울시는 한강 주변 주요 개발 계획으로 용산국제업무지구 도시개발사업, 상암 재창조 프로젝트, 반포지구 한강연결공원(올림픽대로 덮개공원)을 고려할 계획이다. 또한, 한강버스(리버버스) 사업, 반포·잠실·압구정 지역의 대규모 정비사업 및 동서울터미널 현대화사업 등의 문화시설 조성 사업과의 연계성도 검토할 예정이다. 수도권 동서축 혼잡 구간을 개선하기 위해 국토교통부에서 추진 중인 '양재~고양 고속도로 민간투자사업'과의 연계 방안도 검토된다. 해당 도로는 상당 부분이 강변북로 지하에 대심도로 건설될 예정으로, 향후 한강변 간선도로 교통량 변화에 큰 영향을 줄 것으로 예상되기 때문이다. 김성보 서울시 재난안전실장은 "서울의 성장을 견인했던 한강변 간선도로는 반세기에 가까운 시간 동안 변화한 도시의 다양한 요구를 반영할 수 있도록 구조를 재편할 필요성이 높아졌다"며, "이번 용역을 시작으로 한강변 간선도로 공간 재편을 위한 기틀을 마련하고, 이를 통해 확보한 공간을 한강과 일체화된 공원 등으로 조성하여 시민 삶의 질을 높이고 글로벌 도시 서울의 매력을 더욱 높일 것"이라고 말했다. 서울시는 대규모 예산이 투입되는 사업인 만큼, 개략적인 사업비와 재원 투입 방안, 관련 계획과 연계한 사업 우선순위도 도출할 계획이다.
한국부동산이코노미 한상옥 기자 | 서울시 전체 생활밀접업종 점포수가 감소세를 보이며, 상권 구조에 변화가 나타나고 있다. 2022년 2분기부터 2024년 2분기까지의 데이터를 분석한 결과, 서울시 전체와 25개 자치구에서 점포수가 전반적으로 줄어들고 있음을 확인할 수 있다. 이 변화는 상업 구조에 중대한 영향을 미칠 것으로 예상되며, 이에 대한 심층적인 분석이 필요하다. ◈ 서울시 점포 3만 개 감소, 상권 약화 심화되나? 서울시 상권분석 서비스에 따르면 서울시 전체 생활밀접업종의 점포수는 2022년 2분기 635,532개에서 2024년 2분기 604,590개로 약 30,942개 감소했다. 이는 약 4.9%에 달하는 감소율로, 도시 전체의 상업 활동이 위축되고 있음을 의미한다. 특히 프랜차이즈 점포수는 같은 기간 동안 46,278개에서 43,376개로 줄어들었으며, 일반 점포수도 589,254개에서 561,214개로 감소했다. 이러한 감소는 다양한 요인에 기인할 수 있다. 첫째, 최근 몇 년간 온라인 쇼핑이 급속도로 확대되면서 오프라인 점포의 중요성이 줄어들고 있다. 둘째, 코로나19 팬데믹의 여파로 인해 자영업자들이 큰 타격을 받았으며, 이로 인해 많은 점포가 문을 닫았다. 셋째, 인구 감소와 경기 침체 등의 구조적 요인도 점포수 감소에 기여하고 있다. ◈ 중심 상권 붕괴? 서울 주요 구별 점포수 급감 서울시 25개 자치구 중 종로구와 중구는 서울의 중심 상업지역임에도 불구하고, 점포수가 가장 많이 감소한 지역 중 하나다. 종로구의 경우, 2022년 2분기 26,452개에서 2024년 2분기 25,530개로, 중구는 같은 기간 40,029개에서 37,267개로 줄어들었다. 이는 각각 3.5%, 6.9%의 감소율로, 서울 전체 평균 감소율을 상회하는 수치다. 이러한 중심 상권의 약화는 특히 주목할 만하다. 종로구와 중구는 서울의 역사적 중심지로서 오랜 기간 상업활동의 중심지였으나, 최근 몇 년간 대형 쇼핑몰과 새로운 상권이 다른 지역으로 분산되면서 경쟁력을 잃어가고 있다. 또한, 코로나19로 인한 관광객 감소 역시 이들 지역의 상업 활동 위축에 큰 영향을 미쳤다. ◈ 강남·송파도 예외 없다, 주요 상권 점포수 감소세 서울의 또 다른 주요 상권인 강남구와 송파구 역시 점포수 감소에서 예외가 아니었다. 강남구는 2022년 2분기 61,779개에서 2024년 2분기 59,855개로 3.1% 감소했으며, 송파구는 같은 기간 41,941개에서 39,884개로 4.9% 감소했다. 이 지역들은 서울 내에서 상업적 활발함을 유지해온 곳임에도 불구하고, 최근 들어 상권의 일부 영역에서 쇠퇴의 조짐이 보이고 있다. 강남구와 송파구는 오랜 기간 동안 대형 오피스 빌딩과 쇼핑몰, 그리고 고급 주거지 등을 중심으로 성장해왔으나, 최근 몇 년간의 경기 침체와 소비 패턴 변화는 이 지역 상권에도 영향을 미치고 있다. 특히, 고가 상품을 중심으로 한 상점들은 경제 불황의 영향을 크게 받아 점포 유지에 어려움을 겪고 있는 것으로 보인다. ◈ 금천·도봉구, 안정적 상권 속 점포수 감소 완화 반면, 금천구와 도봉구는 상대적으로 점포수 감소폭이 적었다. 금천구는 2022년 2분기 18,496개에서 2024년 2분기 17,340개로 감소했으며, 도봉구는 12,934개에서 12,165개로 줄어들었다. 이들 지역의 점포수 감소율은 각각 6.2%, 5.9%로, 서울 평균과 비슷한 수준이나, 상대적으로 큰 변동이 없는 안정적인 상권으로 볼 수 있다. 이 두 지역은 주거 지역의 비중이 높고, 생활 밀착형 소규모 상점들이 주를 이루고 있다. 이러한 점포들은 지역 주민들의 일상적인 수요를 충족시키는 데 집중되어 있어, 경제적 불황에도 비교적 안정적인 모습을 보이고 있다. ◈ 소규모 자영업자들, 지속되는 점포수 감소로 위기 직면 전체 데이터를 분석한 결과, 프랜차이즈 점포보다 일반 점포의 감소가 더 두드러진다는 점에서, 소규모 자영업자들이 상대적으로 더 큰 어려움을 겪고 있음을 알 수 있다. 이는 대기업의 지원을 받는 프랜차이즈에 비해 자금력과 홍보력이 약한 일반 점포들이 경제적 압박을 견디지 못하고 문을 닫는 사례가 많음을 시사한다. 특히, 젠트리피케이션이 진행되고 있는 지역에서는 높은 임대료와 경쟁 심화로 인해 점포 유지가 더욱 어려워지고 있다. 이러한 현상은 결국 지역 상권의 다양성을 해치고, 대기업 중심의 프랜차이즈 점포만이 남는 결과로 이어질 수 있다. ◈ 점포수 감소 대응 시급, 향후 상권 회복을 위한 정책적 지원 필요 서울시 전체의 생활밀접업종 점포수 감소는 단순한 통계 이상의 의미를 갖는다. 이는 도시 전체의 상업 활동이 축소되고 있음을 보여주는 지표로, 향후 서울시 상권의 구조적 변화를 예고한다. 특히, 중심 상권의 약화와 소규모 자영업자들의 어려움은 장기적으로 서울시 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 이러한 상황을 극복하기 위해서는 정책적 대응이 필수적이다. 우선, 소규모 자영업자들을 위한 금융 지원과 임대료 안정화 정책이 필요하다. 또한, 전통적인 상권을 보호하고 활성화하기 위한 다양한 프로그램이 추진되어야 한다. 예를 들어, 중구와 종로구 같은 역사적 상권에 대한 관광 활성화 전략을 마련해 관광객 유입을 촉진하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 또한, 온라인과 오프라인을 융합한 새로운 상권 모델을 개발하여 점포들이 변화하는 소비 패턴에 적응할 수 있도록 지원하는 것도 중요하다. 서울시가 상권 변화에 유연하게 대응하고, 자영업자들이 경제적 어려움을 극복할 수 있도록 다각적인 노력이 요구된다. 결론적으로, 서울시 생활밀접업종 점포수 감소는 경제적, 사회적 변화를 반영하는 중요한 지표로서, 이를 면밀히 분석하고 대응책을 마련하는 것이 시급하다. 상권 구조 변화가 자영업자들과 서울시 경제 전반에 미칠 영향을 최소화하기 위해, 다각적인 정책적 접근이 필요하다.
부모로부터 현금 5억 원을 증여받은 자녀가 증여세를 절세 할 수 있는 방법을 요청하는 상담이 있었습니다. 증여받은 현금의 용도를 묻자 사업을 위해 증여 받았다고 해서 일정 요건을 충족하면 증여 현 시점에서 증여세를 부과하지 않고 증여한 부모님이 사망 시 상속재산에 가산하여 상속세로 부과하는 과세이연제도를 설명해주었습니다. 예상 상속재산이 7억 원 정도여서 현금 증여한 5억 원을 가산하여도 상속공제를 활용하면 증여세 및 상속세를 합법적으로 안 낼 수 있는 최적의 절세 전략이라고 생각합니다. 이 고객은 증여세 9천만 원을 절세 할 수 있었습니다. 정부는 저출산과 청년실업 문제를 해결하고 고령화에 따른 부모세대의 자금을 젊은 세대로 조기 이전해 창업을 활성화하고 일자리 창출하여 국가 경제에 이바지하는 취지로 창업자금 증여세 과세특례의 규정을 두었습니다. ◈ 창업자금 증여세 과세특례는 아래 요건을 모두 충족해야 합니다. 1. 수증자 : 18세 이상 거주자인 자녀 2. 증여자 : 60세 이상인 수증자의 부모 3. 증여물건 : 양도소득세 과세대상이 아닌 재산(현금과 예금, 소액주주 상장주식, 국공채나 회사채와 같은 채권등) 4. 2년 이내 조특법§6③에 따른 중소기업 창업 ▶창업 중소기업에 해당하는 업종 - 광업, 제조업, 수도, 하수 및 폐기물 처리, 원료 재생업, 통신판매업, 물류산업, 음식점업, 정보통신업 등 ▶제외업종 - 커피전문점, 도소매업, 의사, 변호사, 임대업 증여세 신고기한까지 과세표준 신고서와 함께 창업자금 특례신청 및 사용 내역서를 관한세무서장에게 제출하여야 하며, 신고기한까지 신청하지 아니하면 과세특례를 적용받을 수 없습니다. 중소기업 창업자금에 대해서 50억 원(10명 이상 신규 고용하는 경우 100억 원)을 한도로 5억 원을 공제하고 10%의 저율로 증여세를 과세하며 증여자가 사망한 경우에는 증여시기에 관계없이 상속세 과세가액에 가산하여 상속세로 정산하는 제도입니다.(조세특례제한법 §30조의5) 창업자금 증여세 과세특례를 적용받았다 하더라도 수증자가 증여일 이후에 정당한 사유 없이 아래의 의무요건을 이행하지 아니한 경우에는 증여세가 부과됩니다. ① 2년 이내 창업하지 아니한 경우 ② 창업자금으로 창업자금 중소기업에 해당하는 업종 외의 업종을 경영하는 경우 ③ 창업자금을 증여받은 후 4년 이내 해당목적에 미사용 하는 경우 ④ 증여받은 후 10년 이내 창업자금을 해당 사업용도 외 상용하는 경우 ⑤ 창업 후 10년 이내에 해당 사업을 폐업하거나 휴업한 경우 단, 부채가 자산을 초과하여 폐업하는 경우는 제외 마치며. 창업자금 증여세 과세특례는 10년간 사후관리가 필요하여 사업용 자산을 구입한 영수증이나 창업자금 사용내역을 꼼꼼히 챙겨두어야 합니다. 세무사와 면밀한 상담이 필요하며 상속개시가 된 때 상속재산에 가산하는 복잡한 절차가 있습니다. 2025년1월1일부로 시행하는 개정상속세법에 따르면 자녀공제 1인당 5억(자녀수 한도 없음)이므로 창업자금 증여세 과세특례제도와 상속공제 제도를 잘 활용하면 증여세를 이월하여 상속공제를 최대한 적용한다면 세 부담을 최소화하여 재산을 이전 받을 수 있겠습니다. - 끝 - 차정훈 세무사 | 차정훈 세무회계사무소 대표 세무사 現) 차정훈 세무회계사무소 대표 세무사 前) 세무법인 새빛 前) 세무법인 위드플러스
한국부동산이코노미 문준혁 기자 | 부동산 거래를 할 때 자주 언급되는 용어들이 있습니다. 그 중에서도 대한민국 국민이라면 한 번쯤 들어보셨을 만한 용어로는 LTV, DTI, DSR이 있습니다. 이러한 용어들이 익숙할 수는 있지만, 실제로 그 정확한 의미나 현재 적용되는 비율에 대해서는 명확하게 알고 계시지 않을 수도 있습니다. 오늘은 이러한 용어들의 의미와 우리가 알아야 할 최신 비율에 대해 알아보겠습니다. ◆ LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보인정비율 LTV는 주택담보인정비율로, 주택을 담보로 은행에서 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다. 이는 주택의 가치를 기준으로 몇 %까지 대출이 가능한지를 정한 것입니다. 예를 들어, 매수하려는 주택의 가격이 3억 원이고, LTV가 70%라면 최대 2억1000만 원까지 대출이 가능합니다. 하지만 대출을 받으려는 주택에 전세로 거주하는 임차인이 있다면 전세보증금액에 따라 대출이 불가능할 수 있습니다. 예를 들어, 주택의 가격이 3억 원이고 LTV가 70%이며 전세보증금이 2억 원인 경우, 비록 LTV 비율 상으로는 1천만 원의 여유가 있더라도 대출은 어려울 수 있습니다. 또한, 해당 주택이 다가구주택 또는 독립된 방을 가진 단독주택일 경우, 각 방에 임대가 가능한 경우에는 최우선변제금액을 제외한 나머지 금액에 대해서만 대출이 이루어질 수 있습니다. 이는 집주인이 LTV 비율로 최대한 대출을 받고 해당 주택의 방들을 임대하여 보증금을 받는 경우, 주택이 경매에 넘어갈 때 각 방의 임차인들이 최우선으로 보증금을 돌려받을 수 있도록 하기 위함입니다. 지역별 소액임차인의 최우선변제 보증금 기준 ◆ DTI (Debt To Income) : 총부채상환비율 DTI는 총부채상환비율로, 1년 동안 벌어들이는 총 소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 의미합니다. 즉, 대출자의 소득을 기준으로 상환 능력을 판단하는 지표입니다. 예를 들어, 총 소득이 1억 원이고 DTI가 60%라면, 원리금이 연간 6000만 원을 넘지 않도록 대출 규모가 제한됩니다. 따라서 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액이 줄어든다고 볼 수 있습니다. ◆ DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율 DSR은 총부채원리금상환비율로, 연간 총소득에서 갚아야 하는 전체 대출에 대한 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 이는 주택담보대출뿐만 아니라 신용카드 미결제 금액, 카드 론, 마이너스통장 사용액, 자동차 할부금, 전세자금 대출, 기타 신용대출 등 모든 대출 원리금을 포함한 것입니다. DSR은 소득 대비 과도한 대출을 방지하고, 대출자의 상환 능력에 맞게 대출을 조정하는 역할을 합니다. DSR 정책은 2021년 7월 1단계 도입을 시작으로 2022년 1월 2단계, 2022년 7월에는 전면 시행되었습니다. 지역별 대출 비율 금융 당국은 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 등에 따라 대출 비율을 다르게 지정했습니다. 그 기준은 아래와 같습니다. * 서민 실수요자 : 부부 합산 연소득 9천만 원 이하, 투기 및 투기과열지역 주택가격 9억 원 이하 (조정대상지역은 8억 원 이하), 무주택 세대주 등의 요건을 충족하는 경우 LTV 70%까지 적용 (6억 원 한도는 폐지) * 투기과열지구, 조정대상지역 내 무주택자 및 1주택자(기존 주택 처분 조건부) : 주택 가격과 무관하게 LTV 50% 적용 오늘은 자주 들어보았지만 정확히 설명하기 어려웠던 LTV, DTI, DSR 용어와 그 비율에 대해 살펴보았습니다. 이번 기사를 통해 이러한 용어들에 대해 다시 한번 명확하게 이해하는 기회가 되었기를 바랍니다.
한국부동산이코노미 송우찬 기자 | 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 2023년 2월 이후 13차례에 걸쳐 기준금리를 연 3.50%로 동결했습니다. 이는 역대 최장 기간 동안의 금리 동결로 기록되고 있습니다. ▲ 한국은행의 기준금리 동결 결정을 상징적으로 표현 (Chat GPT) 이전에도 금리가 장기간 동결된 사례가 있었지만, 이번에는 2016년 6월부터 1년 5개월 동안 동결된 이후, 현재 1년 7개월째 금리 동결이 이어지며 최장 기록을 갱신하게 되었습니다. 미국 연방준비제도(Fed)가 금리 인하 가능성을 시사하는 상황에서, 우리나라에서도 선제적인 금리 인하를 기대했지만, 예상과 달리 금리가 동결되었습니다. 이창용 총재는 기준금리 동결의 가장 중요한 이유로 금융 안정성을 꼽았습니다. 금리 인하에 대한 정부와 여당의 압박, 그리고 시장의 기대에도 불구하고 금통위가 기준금리를 유지한 이유는 부동산과 금융시장의 안정성을 우선적으로 고려했기 때문입니다. 한국부동산원에 따르면, 7월 서울 집값은 6월보다 0.76% 상승했으며, 이는 2019년 이후 4년 7개월 만에 가장 큰 상승폭입니다. 현재 부동산 가격이 상승하는 시점에 금리까지 인하된다면 집값이 더욱 상승하여 천정부지로 오를 가능성이 크기 때문에, 금통위는 금리를 동결하는 결정을 내린 것으로 해석됩니다. 또한, 가계대출이 다시 증가하는 가운데, 기준금리가 낮아지면 부작용이 클 것이라고 판단한 것으로 보입니다. 그러나 기준금리 인하 가능성이 완전히 배제된 것은 아닙니다. 금통위 위원 중 일부는 향후 3개월 내 기준금리를 낮출 가능성을 열어두어야 한다고 언급했으며, 구체적인 금리 인하 시점에 대해서는 10월 또는 11월 금통위에서 결정될 것으로 예상됩니다. 일각에서는 내수 부진으로 인해 금리 인하가 필요하다는 의견도 나오고 있지만, 이번 금리 동결의 이유는 금융 안정 측면에 더 초점을 맞춘 것으로 판단됩니다. 이번 금통위의 기준금리 결정은 부동산과 금융시장의 불안정을 진정시키고, 미국의 금리 정책 변화를 지켜본 후 신중하게 결정하겠다는 입장으로 해석됩니다.
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