![[양은경 세무사] 비거주자에 대한 증여와 증여세 연대납세의무의 활용](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20241148/shp_1732686201_178x118_c0.jpg)
얼마 전에 미국 영주권자인 딸에게 주택 취득 자금으로 5억원을 증여하고 싶다고, 증여세 상담문의가 왔었습니다. 납세자분께서 자녀에 대한 증여 공제 5천만원을 제외하고 증여세가 어떻게 나올지, 앞으로의 증여 플랜을 어떻게 세워야 할지 물어봐주셨는데요. 위의 상담 사례와 같이, 자녀가 해외 영주권자이거나 해외에서 거주하고 있다면 세법에 따른 거주자냐 혹은 비거주자냐를 먼저 따져볼 필요가 있습니다. 해외에서 장기 거주 중이거나, 해외에서 취업하여 살고 있는 자녀에 대한 증여세 계산은 흔히 국내에서 거주하며 생활근거지가 있는 자녀에 대한 계산과 차이가 있을 수 있습니다. 즉, 증여를 받는 자녀가 거주자인지, 비거주자인지에 따라 증여세 계산이 달라집니다. 1. 거주자와 비거주자의 구분 소득세법 제1조의2에서 거주자와 비거주자를 정의하고 있습니다. 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말하며, 거주자 이외의 개인은 비거주자가 됩니다. 주소는 생활의 근거가 되는 곳으로, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정합니다. 소득세법시행령 제2조의 3항에서는 다음의 경우에 국내에 주소 등을 가진 것으로 규정합니다. - 계속해서 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 작업을 가질 때 - 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직접 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정하는 때 국내에 주소가 없는 것으로 보는 경우는 위와는 반대로, 국외에 거주 또는 근무하는 자가 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 재산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때라고 규정되어 있습니다. 거주자와 비거주자의 판단은 국내에 주소 또는 1과세기간 동안 183일 이상 거소를 두고 있는지 여부에 따라 판별하므로 원칙적으로 국적과는 관계가 없습니다. 예를 들어, 미국 영주권자라도 국내에 가족이 있고, 대부분의 재산이 국내에 있어 생활 근거지가 국내라고 볼 수 있는 경우에는 거주자가 될 수 있습니다. 이와 반대로 대한민국 국적이고, 국내에 많은 기간 머무르지만 가족과 직업, 재산 등이 모두 해외에 있어 비거주자로 판정될 수도 있습니다. 2. 비거주자에 대한 증여재산공제 흔히들 자녀에게 증여할 때, 증여재산공제 5천만원이 적용된다는 사실을 알고 있습니다. 비거주자인 자녀의 경우, 이 자녀에 대한 증여재산공제 5천만원이 적용되지 않습니다. 또한, 혼인, 출산 증여공제 1억원도 받을 수 없습니다. 증여재산공제 및 혼인출산증여공제는 거주자인 자녀에게만 적용됩니다. 수증자가 비거주자인 경우에는 배우자 6억원, 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원, 혼인출산증여공제 모두 적용되지 않습니다. 여기까지 보면 비거주자인 자녀에게 증여를 하면 거주자에게 증여하는 것보다 무조건 불리하게만 보입니다. 하지만, 비거주자 증여에 대한 증여세 연대납세의무를 활용한다면 꼭 비거주자 자녀에 대한 증여가 세금 납부면에서 불리하지만은 않습니다. 3. 비거주자에 대한 증여, 증여세 연대납부세의무의 활용 증여세는 원칙적으로 증여받은 수증자가 납부하는 것이 원칙입니다. 하지만 아래의 어느 하나에 해당하는 경우에 조세채권의 확보를 위하여 수증자가 납부할 증여세에 대하여 증여자가 연대하여 납부할 의무가 있습니다. - 수증자의 주소나 거소가 분명하지 아니한 경우로서 증여세에 대한 조세채권을 확보하기 곤란한 경우 - 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우로서 체납처분을 하여도 증여세에 대한 조세채권을 확보하기 곤란한 경우 - 수증자가 비거주자인 경우 수증자가 비거주자인 경우, 증여자는 수증자의 증여세에 대하여 연대납부의무를 지게 됩니다. 거주자인 자녀라면 부모가 자녀에게 증여 후 자녀가 납부해야할 증여세를 대납하는 경우, 그 대납한 증여세도 증여로 보아 추가로 증여세가 부과됩니다. 하지만, 자녀가 비거주자에 해당된다면 자녀가 납부해야 할 증여세를 부모가 대납하였을 때, 현재 국세청은 비거주자에 대한 연대납세의무를 근거로 하여 부모가 대납한 증여세에 대하여 증여로 보지 않습니다. 즉, 증여세 대납에 대하여 추가로 증여세가 과세되지 않습니다.(서면-2018-상속증여-2015, 2019.02.11) 또한, 연대납세의무 통지 전에 증여세를 부모가 납부한다해도 추가 증여로 보지 않습니다.(서면-2020-법령해석재산-5328, 2021.12.10) 부모(증여자)가 5억원을 증여했을 때, 자녀(수증자)가 거주자인 경우와 비거주자인 경우의 세금을 비교해 보겠습니다. 자녀가 거주자일 때, 부모가 증여세를 대납할 경우 총 102,609,309원의 증여세를 납부해야 하지만 자녀가 비거주자라면, 87,300,000원을 납부하면 됩니다. 증여세가 15,309,309원 줄어들게 됩니다. 증여세 대납액까지 염두하고 증여할 경우, 증여재산공제를 받지 못하더라도 비거주자인 자녀에게 증여하는 것이 세금면에서 유리할 수 있습니다. 해외에서 장기 거주 중이거나 혹은 해외에서 취업하여 생활하는 자녀라면 거주자, 비거주자인지를 잘 확인하고, 연대납세의무를 근거로 한 증여세 대납을 절세의 한 방법으로 활용할 수 있겠습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 2024년 강남구 빌딩 시장은 거래량 회복으로 활기를 되찾았다. 2023년 고금리 여파로 약 180건에 그쳤던 거래량이 2024년 11월 기준 약 280건으로 100건 이상 증가하며 상승세를 보였다. 이는 코로나 팬데믹 이전 수준으로의 회복을 의미하며, 강남 빌딩 시장의 정상화를 시사한다. 코로나 팬데믹 기간 동안 강남 빌딩은 투자 열기가 뜨거웠다. 저금리를 배경으로 연간 300~400건 이상의 거래가 이루어졌으며, 매입 후 단기간에 수십억 원의 시세차익을 기대할 수 있는 투자처로 주목받았다. 하지만 팬데믹 이후 금리 인상과 시장 변동성이 커지면서 강남 빌딩 시장은 새로운 국면에 접어들었다. 현재 강남 빌딩 매입의 주요 목적은 단기 시세차익보다는 직접 사용이나 장기 보유를 고려한 투자로 변화했다. 전문가들은 최근 몇 년간의 급격한 시장 변화 속에서 매입 기회를 놓친 매수자들이 학습 효과를 통해 더욱 신속하고 전략적인 결정을 내리고 있다고 분석한다. 실제로 강남뿐만 아니라 타 지역에서도 우량 매물이 시장에 나오자마자 빠르게 거래가 성사되는 사례가 빈번하다. 강남 빌딩 시장에서 A급 물건의 주요 조건은 입지다. 연예인들의 강남 빌딩 매입 사례를 보면 임대수익률은 낮더라도 입지와 평당가가 우수한 물건에 초점이 맞춰져 있다. 이는 현재의 임대수익보다도 향후 5~10년 뒤 변하지 않을 입지 가치를 최우선으로 고려하는 투자 트렌드를 보여준다. 강남 빌딩 시장은 거래량 회복과 함께 투자 패러다임의 전환을 맞이하고 있다. 기존의 단기 차익 중심 투자에서 장기 보유와 안정적 가치를 중시하는 방향으로 변화하며, 투자자들에게 새로운 전략과 신중한 판단을 요구하고 있다.
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 올해 1분기, 상업용 부동산 시장은 거래량 감소와 매수세 위축으로 침체기를 겪었다. 그러나 2분기부터 4분기까지 거래량이 점차 회복되며 매수세가 살아나는 모습을 보였다. 이러한 변화는 시장의 긍정적인 신호로 평가되지만, 여전히 국내외 경제 불확실성이 상존하며 신중한 투자가 요구되고 있다. 미국에서는 트럼프 대통령의 당선 이후 자국 중심의 경제정책이 강화될 것으로 전망된다. 이로 인해 관세가 증가하고 글로벌 무역 환경에 긴장이 조성되면서 한국 경제에도 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있다. 이러한 상황은 수출 의존도가 높은 한국 경제에 추가적인 부담을 가중시킬 수 있다. 한편, 미국 연준과 한국은행이 금리 인하를 단행했음에도 불구하고 대출 금리는 하락하지 않고 있다. 특히, 국내 1금융권에서는 내년에도 저금리 대출이 어려울 것이라는 전망이 나오면서 자금 조달 비용 부담이 지속될 것으로 예상된다. 건설 경기 악화도 부동산 시장에 추가적인 어려움을 더하고 있다. 태영건설 등 중견 건설사들이 자금난에 시달리고 있으며, 롯데그룹은 경제 악화 속에서 부도설이 제기되고 있다. 이러한 상황은 건설업계 전반의 신뢰도와 유동성 문제를 야기하며 부동산 시장에도 영향을 미치고 있다. 부동산 시장은 일반적으로 3~5년 주기의 사이클을 보이며 현재는 하락 국면에 접어든 것으로 보인다. 물가 상승과 경제 상황을 고려할 때, 경제 회복의 여지가 크지 않다는 전망이 지배적이다. 자영업자들의 파산과 중산층의 붕괴는 상업용 부동산 시장의 하방 압력을 가중시키며, 시장은 점점 현금을 보유한 여유 있는 투자자들만이 접근할 수 있는 구조로 변화하고 있다. 이 같은 상황에서 상업용 부동산 시장에 접근하려는 투자자들은 보다 신중한 전략이 필요하다. 시장의 회복세에도 불구하고 글로벌 경제와 금융 상황의 불확실성이 상존하기 때문에, 철저한 분석과 계획을 바탕으로 투자 결정을 내리는 것이 중요하다.
![[전민수 세무사] 부동산매매업자가 일시적으로 임대를 해도 괜찮은 걸까?](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20241252/shp_1734924935_178x118_c0.jpg)
부동산매매업을 운영하는 대표들 중 간혹 보유한 재고 부동산이 빨리 팔리지 않아, 일시적으로 임대를 두는 경우가 종종 있다. 여기서 많은 부동산매매업자들이 걱정하는 것이 일시적으로 임대하는 것 때문에 추후 부동산 매매 때 불이익이 있을까 하는 것이다. 이에 대해 명확히 알고 있는 것이 중요하기 때문에 부동산매매업을 운영하고 있다면 꼭 알고 넘어가길 바란다. 결론부터 말하자면 매매용 부동산을 임대하더라도 추후 매매 때 문제가 발생하지 않는다. 정확히 말하자면 ‘일시적’으로 임대한 경우에만 문제가 발생하지 않는다. 그렇다면 어떤 경우를 일시적이라고 말하는 걸까? [소득세과-523, 2013.09.04.]에 따르면 처음 부동산을 취득한 목적이 중요하다고 말하고 있다. ① 처음부터 매매 목적으로 취득한 부동산을 임대하다 판매한 경우엔 그대로 사업소득으로, ② 처음부터 임대 목적으로 취득한 부동산을 임대하다 판매한 경우엔 양도소득으로 취급한다. 처음 어떤 목적으로 취득했는지에 대해서는 실질에 따라 판단하게 되는데, 처음 사업자등록할 때 어떤 업종으로 신청했는지, 부동산 매매를 계속·반복적으로 시도했는지가 중요한 기준이다. 부가가치세법에서는 계속·반복적의 기준을 1년에 1회 이상 매입, 2회 이상 매도로 규정하고 있지만, 이는 예시 규정일 뿐이고 실제로 부동산을 매매하려는 시도가 있는 것이 중요하다. 반대로 말하면, 부동산을 매매하려는 시도가 없다면 임대사업자로 취급할 가능성이 있으니 주의가 필요하다. 또한 [서면-2022-법규법인-3396]에 따르면 법인의 경우는 아무리 길어도 최대 5년까지만 임대해야 ‘일시적’ 임대로 인정받을 수 있다. 개인의 경우엔 별도의 규정이 있지는 않지만, 담당 조사관마다 판단의 차이가 있기 때문에 최대한 보수적으로 결정하는 것이 좋다. 부동산을 일시적으로 임대하더라도 사업자등록증에 임대업을 추가 정정해야 하는 것도 잊어서는 안 된다. 정리하자면 실질적으로 매매하기 위해 취득한 부동산을 일시적으로 잠깐 임대한다 하더라도, 여전히 매매용 부동산으로 인정받을 수 있다. 다만, 매매용 부동산임을 증명하기 위해서는 평소 매매를 위해 노력한 증빙이 있어야 하고, 이를 입증하지 못하면 임대사업자로 취급되어 양도소득세를 적용받게 된다. 또한 너무 긴 기간 동안 임대하는 것도 판단에 불리할 수 있으므로, 아무리 길어도 임대 기간은 5년을 넘기지 않는 것을 추천한다. -끝- 전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사 (現) 세무회계 수 대표세무사 (前) 천지세무법인 서울 본부 근무 (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무 (前) 국세청 상담센터 근무 서울지방세무사회 운영위원 정선조세연구소 연구원 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연
한국부동산이코노미 임광혁 기자 최근 경매에 대한 관심이 높아지면서 젊은 층을 중심으로 이를 재테크의 방법으로 삼아 공부하고 투자에 뛰어드는 사례가 늘고 있다. 하지만 경매는 사건별로 적용되는 법률이 다양하고 복잡해 일반인이 쉽게 접근하기 어렵다. 특히 최우선변제금, 낙찰대금, 배당과 관련된 내용은 초보 투자자들이 쉽게 혼란을 겪는 부분 중 하나다. 이러한 상황에서 한 상담 사례를 통해 관련 개념과 주요 사항을 알아본다. 상담자는 서울에 위치한 10가구 규모의 다가구 건물의 세입자로, 3천만 원의 보증금을 지급한 상태였다. 그는 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지, 받을 수 있다면 금액은 얼마나 되는지, 그리고 낙찰대금이 말소기준권리의 채무액과 세입자들의 배당금 총액을 초과했을 때 추가 배당이 가능한지를 문의했다. 최우선변제금은 말소기준권리가 설정된 시점을 기준으로 해당 지역에서 법으로 정한 소액보증금 이하의 경우 적용된다. 최우선변제는 선순위 근저당 등 채권보다 우선적으로 지급받을 수 있는 금액을 뜻한다. 상담자의 경우, 서울 지역 다가구 주택의 소액보증금 기준에 해당했으며, 최우선변제금만큼 선순위 채권보다 먼저 배당받을 수 있었다. 다만, 법에서 정한 금액까지만 우선 지급되며, 보증금 전액이 보장되는 것은 아니다. 또한, 상담자는 낙찰대금이 모든 채무액과 배당금 총액을 초과할 경우, 자신이 원래의 보증금을 넘어 추가로 배당받을 수 있는지를 궁금해했다. 예를 들어, 경매 부동산의 낙찰가가 10억 원이고 경매 비용, 말소기준권리의 채무액, 전체 세입자의 보증금 총액이 8억 원이라면 남는 2억 원은 어떻게 처리될까? 원칙적으로 낙찰금액에서 남은 금액은 경매 부동산의 기존 소유자인 채무자에게 귀속된다. 다만, 채무자가 다른 채무 관계로 인해 가압류 등의 조치를 받았다면 해당 금액은 채무자에게 돌아가지 않을 수 있다. 이처럼 낙찰가가 모든 채무액과 배당금을 초과하는 경우는 매우 드문 사례다. 경매는 감정평가액에서 시작되며, 일반적으로 감정가 이상으로 낙찰되더라도 채무액, 보증금, 경매 비용, 세금 등을 모두 초과할 만큼 높은 금액이 낙찰가로 나오기는 어렵기 때문이다. 경매는 상황과 법률 적용에 따라 결과가 크게 달라질 수 있다. 따라서 경매 입찰을 준비하는 사람들은 반드시 전문가의 조언을 받고 철저히 권리 관계를 검토해야 한다. 부동산 경매는 큰 수익을 얻을 가능성을 제공하지만, 잘못된 판단으로 인해 불필요한 리스크를 감수할 수도 있다. 이번 상담 사례는 최우선변제금과 낙찰대금 배당에 대한 이해를 돕는 좋은 참고자료가 될 것이다. 경매를 통해 성공적인 투자 결과를 얻기 위해서는 철저한 사전 준비와 정보 분석이 필수적이다.
한국부동산이코노미 류재영 기자 저출산 문제와 고령화가 심화되면서 한국 부동산 시장에도 큰 변화가 나타나고 있다. 특히 대학 상권은 인구 구조 변화의 영향을 직접적으로 받으며 급격한 쇠퇴를 겪고 있다. 공실률이 증가하고 상업용 부동산에 대한 투자 매력이 떨어지면서, 대학 상권은 점차 투자자들에게 외면받는 분위기다. 신촌 연세대학교 인근은 과거 활기찬 상권으로 많은 사람들의 발길이 이어졌던 곳이지만, 최근 몇 년 사이 쇠퇴의 길을 걷고 있다. 올해 12월 매각된 한 상가의 사례를 보면, 80억 원에 매입했던 건물이 53억 원에 매각되며 30억 원 이상의 손실을 기록했다. 이는 단순한 시장 변동이 아니라 대학 상권의 구조적 쇠퇴를 단적으로 보여주는 사례다. 신촌과 가까운 이화여대 상권도 상황은 비슷하다. 한때 대한민국의 대표 상권으로 불렸지만, 현재는 높은 공실률로 인해 '공실 무덤'이라는 오명을 얻었다. 주요 거리의 상가들은 텅 비거나 단기 계약으로만 운영되는 사례가 늘어나고 있다. 과거의 명성을 회복하기는 어려울 것이라는 전망이 우세하다. 저출산은 대학 상권에 더 큰 타격을 주고 있다. 매년 수능 응시생 수가 감소하면서 대학에 대한 수요도 줄어드는 추세다. 특히 지방 대학들은 입학생 모집에 어려움을 겪으며 폐교 위기에 처한 곳도 늘어나고 있다. 이로 인해 대학과 밀접한 연관을 가진 지역 상권은 위축되고, 이러한 현상은 해당 지역 경제에까지 부정적인 영향을 미치고 있다. 대학 상권의 쇠퇴와 함께 상업용 부동산 시장의 양극화도 심화되고 있다. 투자자들은 불확실성이 높은 상권을 기피하며, 안정적인 수익을 기대할 수 있는 이른바 ‘똘똘한 한 채’에만 집중하고 있다. 서울 강남과 같은 핵심 지역은 여전히 높은 관심을 받고 있지만, 대학 상권과 같은 불확실성이 큰 지역은 외면당하고 있다. 이는 특정 지역에만 자본이 몰리는 현상을 가속화하며, 지역 간 부동산 시장의 불균형을 더욱 심화시키고 있다. 대학교 상권은 지역 경제의 중요한 축을 담당해왔지만, 현재의 쇠퇴는 부동산 시장의 구조적 문제를 보여주는 사례다. 저출산과 고령화는 단순한 인구 문제가 아니라 부동산 시장 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치고 있으며, 이러한 변화 속에서 투자자와 정책 입안자 모두 새로운 시각과 전략을 요구받고 있다. 앞으로 상업용 부동산 시장에서 양극화는 더욱 심화될 가능성이 크며, 대학 상권과 같은 변동성이 큰 지역에 대한 신중한 접근이 필요하다. 지역 경제의 균형을 유지하고 상권을 재활성화하기 위한 대책 마련이 시급한 시점이다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 지난 12월 18일, 한국부동산원은 부동산 시장의 허위 매물 문제를 해결하기 위해 모니터링 대상 플랫폼을 확대할 계획이라고 밝혔다. 기존에 네이버 부동산 등 주요 광고 플랫폼에서 허위 매물을 모니터링해왔던 한국부동산원은 이번에 사회초년생들이 많이 이용하는 부동산 플랫폼인 ‘직방’을 모니터링 대상에 추가한다고 발표했다. 현재 ‘직방’은 지킴 중개, 고객안심콜, 헛걸음 보상제 등 다양한 소비자 보호 정책을 운영하고 있다. 이러한 상황에서 ‘직방’이 모니터링 대상에 포함됨으로써 한국부동산원은 총 22개의 플랫폼에서 허위 매물을 감시하며 부동산 시장의 투명성을 강화하는 데 주력하고 있다. 그러나 이번 모니터링 확대를 두고 부동산 중개 현장에서는 기대와 동시에 의문도 제기되고 있다. 현장에서 문제로 지적되는 것은 허위 매물에 대한 모니터링의 초점이 과연 적절한지에 대한 것이다. 현재 부동산 광고는 『중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준』에 따라 게시되고 있다. 그러나 허위 매물로 신고당한 부동산 중개업자들의 사례를 보면, 사용승인일 오기재나 건축물대장상 주차대수 기재 오류와 같은 사소한 실수가 주된 신고 사유로 지적되고 있다. 이에 따라 과태료가 부과되는 경우가 많지만, 정작 금액을 허위로 조장하거나 소유자의 의뢰 없이 광고를 게시한 명백한 허위 매물은 신고가 없으면 적발되지 않는 경우가 많다. 허위 매물 중에서도 사회초년생과 같은 부동산 계약 경험이 적은 취약계층을 대상으로 한 악의적인 광고는 여전히 부동산 시장에서 문제로 남아 있다. 부동산 광고를 가장한 이러한 허위 매물은 종종 신탁 부동산 등 위험성이 높은 거래로 연결되며, 단순한 헛걸음 이상의 사회적 피해를 초래할 수 있다. 현장의 종사자들은 허위 매물로 인한 피해를 줄이기 위해 모니터링 초점을 재조정해야 한다고 주장한다. 사소한 오류보다는 금액을 조작하거나 실질적으로 소비자에게 피해를 유발하는 악성 허위 매물에 대한 관리·감독이 우선적으로 이루어져야 한다는 것이다. 허위 매물은 단순한 소비자 불편을 넘어 심각한 사회적 문제로 연결될 수 있다. 한국부동산원의 모니터링 확대와 더불어, 부동산 표시 광고 모니터링의 우선순위를 명확히 하고, 소비자를 보호하기 위한 실질적인 대책이 마련되기를 기대한다.
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 압구정은 대한민국을 대표하는 부촌으로, 성수대교, 한남대교, 올림픽대교와의 뛰어난 접근성과 한강 인접성을 자랑하며 꾸준히 인기를 얻고 있다. 현재 압구정 재건축은 1구역부터 6구역까지 나뉘어 진행 중이며, 각 구역은 고유한 특성과 함께 발전 가능성을 보여주고 있다. 압구정 1구역은 미성아파트 1차와 2차로 구성되어 있으며, 총 1,233가구 규모다. 신사중학교와 현대고등학교 인근에 위치해 교육 여건이 뛰어나지만, 분리 재건축 요청이 강남구청에서 기각되면서 사업 속도가 가장 더딘 구역으로 꼽힌다. 2구역은 신현대 9차, 10차, 11차 아파트로 이루어져 있으며, 총 2,600세대 이상이 들어설 예정이다. 최고 70층 규모의 건축 설계가 예정되어 있고, 한강 조망권과 높은 사업성을 인정받아 최근 매매가 71.5억 원으로 신고가를 기록했다. 재건축 후 압구정의 랜드마크로 자리 잡을 것으로 기대되고 있다. 3구역은 압구정 재건축의 중심이자 대장 구역으로 평가받는다. 총 5,100세대 규모로, 조합 측에서는 최고 77층까지 건축을 추진 중이다. 단지 내 초등학교와 고등학교, 다양한 편의시설이 포함될 예정이며, 사업성과 미래 가치가 가장 높은 구역으로 주목받고 있다. 4구역은 현대 8차 아파트와 한양 아파트 3차, 4차, 6차로 구성되어 있으며, 총 1,700가구 이상이 재건축될 계획이다. 디에이치와 가람건축 등 대규모 건축사가 설계를 맡았으며, 압구정로데오역과 백화점이 가까운 편리한 생활 인프라를 자랑한다. 5구역은 한양 1차와 2차 아파트로 구성되어 있으며, 세대 수가 적은 만큼 정비사업이 신속하게 진행되고 있다. 단지 내 청담초등학교가 포함되어 있어 이른바 ‘초품아’로 주목받는 구역이며, 모두 한강 조망이 가능한 점도 큰 강점이다. 6구역은 한양 5차, 7차, 8차 아파트로 이루어져 있으며, 압구정 끝자락에 위치해 사실상 청담동으로 분류되기도 한다. 청담동 명품 거리와 가까우며, 초등학교, 중학교, 고등학교를 단지 내에 품고 있어 입지가 뛰어나다. 하지만 대지 지분과 여러 조건을 해결해야 하기 때문에 개발에는 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 압구정 재건축은 각 구역마다 고유의 특성과 과제를 안고 있지만, 재건축이 완료되면 압구정은 더욱 압도적인 부촌으로 자리매김할 것으로 보인다. 대한민국 대표 부촌의 새로운 도약을 예고하는 압구정 재건축의 향후 진행 상황에 많은 관심이 쏠리고 있다.
한국부동산이코노미 류재영 기자 서울 신사동의 가로수길은 한때 대한민국을 대표하는 상권으로 이름을 날렸다. 신사역과 압구정역 중간에 위치한 이 지역은 소규모 소상공인들의 소품샵, 옷가게, 식당이 즐비했던 곳으로 시작해 내국인과 외국인 관광객들의 발길이 이어지며 상권이 확장되었다. 그러나 높은 임대료와 지가 상승으로 인해 기존 임차인들이 떠나고, 대형 팝업 매장과 의류 매장이 들어서면서 점차 그 성격이 변했다. 가로수길은 한동안 흥행을 이어갔으나, 코로나19 팬데믹으로 인해 직격탄을 맞았다. 외국인과 내국인 관광객들의 발길이 끊기면서 대로변 메인 상권은 장기 공실 상태에 빠졌고, 상대적으로 임대료가 저렴한 세로수길과 다로수길이 새로운 인기를 얻고 있다. 가로수길 상권의 부진 속에서도 2016년 애플스토어가 월 3,300만 원에 장기 임대차 계약을 체결하며 화제가 된 바 있다. 최근에는 압구정로데오역 인근이 다시 활기를 찾고 있지만, 가로수길을 대체할 상권이 많이 생기고 시대 변화에 적응하지 못하면서 가로수길의 부활 가능성은 낮다는 평가가 많다. 한편, 2024년 11월 연예인 강호동 씨가 가로수길의 한 건물을 166억 원에 매각해 주목받았다. 강 씨는 개인 명의로 70억 원의 대출을 받아 2018년 141억 원에 매입했으며, 6년 만에 22억 원의 시세차익을 거뒀다. 하지만 물가 상승률과 금융 비용 등을 고려하면 사실상 원가에 가까운 가격으로 매각한 것으로 보인다. 당시 매입가는 최고가로 평가되었으며, 기존 통임대로 사용하던 임차인이 떠난 후 고금리와 이자 부담이 계속되면서 매각을 결정한 것으로 분석된다. 이처럼 상업용 부동산은 아파트와 달리 상권의 흐름에 따라 가치가 크게 변하기 때문에, 투자자는 매입 전 상권의 변화를 면밀히 분석하는 능력이 필요하다. 가로수길 사례는 상업용 부동산이 시대 변화와 상권 흐름에 얼마나 민감하게 반응하는지를 보여주는 대표적인 사례로 평가된다. |
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 서울 강남구는 대한민국의 대표적인 부동산 1급지로 꼽히지만, 최근 용산구 한남동이 새로운 주목을 받고 있다. 한남뉴타운을 비롯해 용산공원, 국제업무지구 등 다양한 개발 호재가 이어지고 있어, 이 모든 사업이 완료되면 강남을 넘어설 것이라는 기대감이 커지고 있다. 특히, 한남뉴타운은 단군 이래 최대 재개발 사업지로 꼽히며 부동산 시장에서 큰 관심을 받고 있다. 한남뉴타운은 총 2구역부터 5구역까지 나뉘며, 약 12,000세대가 입주할 예정으로 개발 규모만으로도 압도적이다. 한남2구역은 약 1,500세대로 조합원 수는 약 900명에 불과해 사업 속도가 가장 빠르게 진행되고 있다. 이태원역과 인접해 교통 접근성이 뛰어난 장점이 있으며, 대우건설이 시공사로 예정되어 있다. 다만, 한강 조망권이 불가능한 점은 단점으로 꼽힌다. 한남3구역은 한남뉴타운 내 가장 규모가 큰 단지로 약 6,000세대가 들어설 예정이다. 조합원 수는 약 3,800명이며, 현대건설이 시공을 맡아 향후 ‘디에이치 한남’ 브랜드로 탈바꿈할 예정이다. 2023년 10월부터 입주민 이주가 시작됐지만, 경사가 가파르다는 점은 다른 뉴타운 구역과 비교해 불리한 점으로 지적된다. 한남4구역은 한강과의 접근성이 뛰어나며, 한남뉴타운 내에서 사업성이 가장 높은 지역으로 평가받고 있다. 총 2,300세대가 넘게 들어설 예정이며, 조합원 수는 1,166명으로 조합원 비율이 가장 낮은 점이 특징이다. 또한, 신분당선이 들어올 예정이지만 최근 공사비와 인건비 상승으로 인해 사업 추진에 변수가 생길 수 있다는 점이 변수로 작용하고 있다. 한남5구역은 약 2,600세대와 1,500명 이상의 조합원 수를 보유하고 있으며, 한강 조망권이라는 프리미엄이 가장 큰 강점이다. 다른 구역과 달리 평지로 이루어져 있어 입지 측면에서는 유리하지만, 역과의 거리가 멀다는 단점이 존재한다. 최근 한남동의 상업용 부동산 시장도 활발하게 움직이고 있다. 한남동 카페거리와 순천향대병원 인근은 꾸준한 거래와 함께 지가 상승이 지속되고 있다. 이러한 상황에서 한남뉴타운이 개발되면 상업 및 주거 가치를 동시에 끌어올리며 강남을 뛰어넘는 지역으로 자리매김할지 귀추가 주목된다. 한남뉴타운의 개발은 단순히 용산 지역의 발전을 넘어서 서울 부동산 시장의 판도를 바꿀 수 있는 핵심 사업으로 평가받고 있다. 향후 개발 과정과 지역 인프라 확충이 어떻게 진행될지에 따라 한남뉴타운의 미래가 결정될 것으로 보인다.
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