한국부동산이코노미 박준영 기자 | 부동산 거래 시 꼭 확인해야 할 부분이 있다. 바로 등기부등본(등기사항전부증명서)이다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데, 특히 갑구와 을구를 유심히 살펴봐야 한다. 먼저 을구는 거래하려는 부동산에 빚이 얼마나 있는지 확인할 수 있는 부분이다. 을구에는 소유권 이외의 권리관계가 기록되어 있다. 예를 들어 부동산 담보대출이 있다면 을구에 근저당 설정 금액이 기재되어 있다. 참고로 깔끔한 등기부등본을 찾기는 쉽지 않다. 갑구는 소유권과 관련된 정보를 확인하는 부분이다. 여기에는 소유권이전청구권 가등기, 소유권이전금지 가처분, 환매등기, 가압류, 압류 등이 기록될 수 있다. 이러한 권리가 기록되어 있다면 거래에 매우 신중해야 한다. 소유권이전청구권 가등기는 이전등기(본등기)를 하기 전에 소유권을 넘기기 위해 미리 예약하는 방법이다. 가등기는 설정된 날짜를 기준으로 소급해 효력이 발생한다. 예를 들어, A가 소유권이전청구권 가등기를 해둔 뒤 집주인(B)으로부터 실제로 소유권을 이전받으면, B로부터 집을 산 C는 소유권을 잃게 된다. 이처럼 가등기가 설정된 부동산은 거래에 주의해야 한다. 소유권이전금지 가처분은 해당 부동산을 다른 사람에게 팔 수 없다는 것을 뜻한다. 예를 들어 채권자(A)가 채무자(B)에게 돈을 빌려줬는데, B가 돈을 갚지 않는다면 A는 소송을 통해 돈을 받으려 할 것이다. 이 과정에서 B가 재산을 임의로 처분하지 못하도록 하는 법적 조치가 바로 소유권이전금지 가처분이다. 환매등기는 빌린 돈을 갚으면 부동산을 되돌려준다는 약속을 기록한 것이다. 예를 들어 채권자(A)가 채무자(B)의 집을 매수했더라도, B가 약속한 기한 안에 돈을 갚으면 집을 다시 돌려받을 수 있다. 환매기간 중 제3자(C)가 집을 사더라도 환매권을 행사할 수 있다. 가압류는 채권자가 채무자의 재산을 미리 확보해 재산을 처분하지 못하도록 막는 조치다. 이는 채무자가 돈을 갚지 않고 재산을 숨기거나 도망가는 것을 방지하기 위해 취해진다. 압류는 채무자의 특정 재산을 강제로 확보해 경매나 공매를 통해 채권자가 빌려준 돈을 회수하는 절차다. 이처럼 갑구에 가등기, 가처분, 환매, 가압류, 압류 등이 기록된 부동산은 신중히 접근해야 한다. 부동산 거래 전, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 문제가 없는지 반드시 확인하는 것이 안전한 거래의 첫걸음이다.
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 양도세 산정 기준일이 기존의 잔금일 기준에서 계약일 기준으로 변경될 예정이다. 이는 부동산 거래 시점과 양도세 혜택 적용 방식에 중대한 변화를 가져올 수 있는 중요한 정책 변화로, 시장의 관심을 받고 있다. 특히, 1가구 1주택 소유자가 15년 이상 보유하며 거주한 경우 최대 80%의 양도세 혜택을 받을 수 있어 장기 보유자들에게 큰 절세 효과를 제공할 전망이다. 상업용 부동산 시장에서는 법인을 통한 매입이 일반적이다. 그러나 법인이 주택을 취득할 경우 여러 제약이 따른다. 첫째, 법인 명의로 주택을 매입하면 대출이 불가능하며, 둘째, 취득세가 중과된다. 법인이 상가를 매입할 때 취득세는 4.6%로 일반적인 수준이지만, 주택은 약 13.4%로 약 3배 이상 높아 거래가 크게 위축됐다. 이로 인해 주택 매물 거래는 사실상 어려운 상황이 이어져 왔다. 또한, 매도자가 상가로 용도 변경을 하더라도 15년 이상 보유 시 제공되는 양도세 30% 혜택을 받을 수 없기 때문에 거래 활성화에 장애가 됐다. 하지만 오는 2월 말 법 개정이 시행되면 상업용 부동산 시장에 긍정적인 변화가 나타날 것으로 보인다. 그동안 매각이 어려웠던 다가구 주택 매물들의 거래량이 증가할 가능성이 높아지며, 상업용 부동산 시장의 활성화를 기대할 수 있다. 이는 투자자들에게 새로운 기회로 작용할 가능성이 크다. 전문가들은 2025년 상업용 부동산 시장의 흐름이 2024년과 큰 차이가 없을 것으로 전망하고 있다. 금리 상승과 경기 둔화 등 외부 요인이 여전히 시장에 영향을 미칠 것으로 보이지만, 주요 지역을 중심으로 꾸준한 수요가 유지될 것으로 보인다. 다만, 경쟁력 있는 매물과 그렇지 못한 매물 간의 격차는 더욱 심화될 것으로 예상된다. 이에 따라 매수자들은 시장 상황과 정책 변화를 면밀히 분석하고 신중하게 대응해야 한다. 이번 법 개정은 상업용 부동산 시장에 새로운 전환점이 될 수 있다. 정책 변화와 더불어 투자자와 매수자가 시장의 흐름을 면밀히 살피고 전략적으로 대응하는 것이 성공적인 거래의 관건이 될 것이다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 강남의 상업용 부동산 시장에서 공실률이 증가했음에도 불구하고 견고한 수요가 뒷받침되고 있다. 강남구는 상가와 사무실이 밀집한 서울의 상업적 중심지로, 코로나 팬데믹 시기에도 사무실 업종의 공실률이 현저히 낮아 강남의 견고한 수요를 보여준 바 있다. 상가와 사무실이 밀집한 이 지역은 부동산 시장에서도 중요한 축을 형성하고 있다. 하지만 최근 국정 공백 사태, 환율 불안정, 증권시장 변동성, 2025년 금리 전망의 불확실성 등 경제적 요인들이 강남 상업용 부동산 시장에 영향을 미치고 있다. 이러한 경제적 불안정성은 공실률 상승과 임대 시장에 직접적인 영향을 주고 있다. 부동산 데이터 플랫폼에 따르면, 강남구의 상업용 임대 매물은 최근 6개월간 약 15.5% 증가했으며, 공실률 상승은 경기 둔화와 맞물려 임대인들에게 부담을 가중시키고 있다. 공실률 증가는 단순한 경기 둔화만의 영향이 아니다. 2022년 강남구에서 승인된 근린생활시설 및 업무시설 신축 허가는 235건에 달했으며, 이는 이후 2023년 134건, 2024년 105건으로 줄어들었다. 하지만 과거 승인된 다수의 신축 매물이 사용 승인을 받으면서 시장에 공급이 증가해 공실률 상승의 주요 원인으로 작용했다. 강남의 부동산 시장은 이러한 도전 속에서도 여전히 탄탄한 수요를 유지하고 있다. 역세권과 주요 상권에 위치한 매물은 공실률 증가에도 불구하고 빠르게 계약이 이뤄지고 있으며, 내부 인테리어 비용, 냉난방기 설치 비용, 권리금이 없는 물건과 같이 임차인에게 매력적인 요소를 가진 매물들은 빠르게 소진되고 있다. 전문가들은 강남의 핵심 매물은 여전히 경쟁이 치열하며, 경기 둔화에도 안정적인 거래가 이뤄지고 있다고 분석했다. 하지만 경쟁력이 낮은 매물은 시장에 쌓이고 있다. 과거에는 계약률이 높아 상대적으로 선호도가 낮은 매물도 거래되었으나, 현재는 임차인들의 기준을 충족하지 못하는 매물들이 시장에 남아 있는 상황이다. 이는 투자자들에게 선택과 집중이 필요한 시점임을 시사한다. 강남 상업용 부동산 시장은 변화의 시기를 맞이하고 있다. 그러나 수요의 질적 수준은 여전히 높으며, 투자자와 임차인 모두가 시장의 흐름을 면밀히 관찰하고 전략을 세워야 할 때다.
한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 경기도는 지난해 10월부터 12월까지 전세피해지원센터 피해 상담 물건을 1회 이상 중개한 511개 공인중개사를 대상으로 특별 점검을 실시해, 84건의 불법 행위를 적발했다고 밝혔다. 이번 점검에서는 중개수수료 초과 수취, 임대주택 관련 법규 위반, 계약서 부실 작성 등 다양한 불법 행위가 확인됐다. 특히, 중개수수료를 초과 청구한 공인중개사 10건을 포함해 총 12건이 수사 의뢰됐으며, 등록 기준 미달 1건은 등록 취소 처분, 계약서 작성 부적정과 중개보조원 미신고 등 23건은 업무정지 처분이 내려졌다. 대표적인 사례로는 공인중개사 A가 법정 중개수수료 59만 4천 원을 넘어 200만 원을 수취한 건과, 공인중개사 B가 민간임대주택 정보를 확인 및 고지하지 않은 건이 있었다. B는 이에 따라 과태료 처분을 받았다. 한편, 경기도는 2023년 2월부터 지금까지 총 1,879개 공인중개사 사무소를 점검해 304개소에서 424건의 불법행위를 적발했으며, 76곳에 대해 수사 의뢰를 진행하는 등 불법 행위 차단을 위해 총력을 기울이고 있다. 이계삼 경기도 도시주택실장은 “경기도와 시군이 함께 점검을 계속해 앞으로도 전세사기에 가담하는 공인중개사는 끝까지 찾아내 엄벌할 계획”이며 “전세피해 예방을 위해 경기도 3만 공인중개사들과 함께 2024년에 안전전세 관리단을 만들었으며, 이러한 노력이 도민들의 안전한 전세를 지키는 데 큰 역할을 할 것으로 생각한다”고 말했다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 매년 여름과 겨울에는 지방 대학가에 위치한 부동산들이 신입생들의 입주 문의가 많아 바쁜 시간을 보낸다. 그러나 2021년 갑작스럽게 찾아온 코로나 시절부터는 단축수업 및 재택 영상 수업 등의 이유로 계절 특수가 사라지고, 사계절 내내 비수기가 이어졌다. 지방 대학가 부동산들은 이를 한때의 어려움이라 생각하며 힘겹게 버텨왔다. 코로나 사태가 어느 정도 진정되자 대학가 부동산들은 희망을 갖고 새로운 신입생들의 문의를 기다렸지만, 기대와 달리 학생들은 오지 않아 하염없이 기다리는 상황이 이어지고 있다. 2025년 새해가 밝았지만 3고(고금리, 고환율, 고물가)가 여전해 학생들의 부모 지갑은 점점 얇아지고, 학생들이 대안으로 생각하는 대학가 아르바이트 자리도 자영업의 어려움으로 구하기가 쉽지 않다. 이로 인해 학교 인근 원룸에 입주할 엄두조차 내지 못하면서 대학가 부동산들은 예년처럼 계약을 맺지 못해 정상적인 부동산 운영이 어려운 실정이다. 부산대 소재 한 부동산 대표는 10여 년간 이곳에서 중개를 해왔지만, 지금처럼 어려운 시절은 없었다고 한숨을 쉬었다. 코로나 시절에는 국가에서 지원금이라도 나왔기에 버틸 여력이 있었지만, 지금은 각자도생을 해야 하는 상황이라 생계가 막막하다고 덧붙였다. 부동산들이 어려움을 겪으면서 대학가 원룸을 소유한 임대인들도 사정이 여의치 않다고 한다. 게다가 이러한 어려움이 단기간에 그칠 것이라고 생각하는 사람은 거의 없어, 지방 대학가 부동산들의 고민은 오늘도 더욱 깊어지고 있다. *부산대 북문 대학가(출처 장전부동산)*
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 법제처는 지난 1월 16일 충북 제천시 청풍면 신리에 위치한 청풍호반 익스트림파크 조성지를 방문해 지난해 9월 국회를 통과한 「관광진흥법」 개정안의 취지와 준비 상황을 공유하고, 시행령 개정 및 추후 입법 보완 사항을 논의하는 간담회를 개최했다. 이날 간담회에는 윤강욱 법제조정정책관을 비롯한 법제처 관계자와 문화체육관광부 및 제천시 소관 부서 담당자, 그리고 청풍호반 익스트림파크 조성 사업 관계자 등이 참석했다. 개정된 법률은 오는 4월부터 시행될 예정으로, 인구감소지역을 대상으로 관광객을 유치하고 지역경제에 활력을 불어넣을 수 있도록 시장·군수·구청장이 지역 특성에 맞는 소규모 관광단지를 지정할 수 있는 법적 근거를 마련했다. 인구감소지역은 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」에 따라 지정된 지역으로, 전국적으로 총 80개의 시·군이 포함된다. 이러한 지역은 인구 유출과 고령화 등으로 인해 점차 쇠퇴하고 있어, 정부는 관광 산업을 활용해 생활 인구를 늘리고 지역 경제를 활성화하려는 정책을 추진하고 있다. 생활 인구란 주민등록지 이외의 지역을 방문해 통근, 통학, 관광 등의 목적으로 한 달에 한 번 이상, 하루 3시간 이상 머무는 사람을 의미한다. 단순한 일회성 방문객이 아닌, 정기적으로 지역을 방문하고 소비 활동을 하는 생활 인구가 늘어나면 지역 경제에 직접적인 긍정적 효과를 미칠 수 있다. 이에 따라 「관광진흥법」 개정은 소규모 관광단지를 통해 생활 인구를 증대시키고, 지역 소멸 위기를 극복하는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대되고 있다. 법제처는 관광단지 지정 기준과 행정 절차 완화에 대한 법적 쟁점을 사전에 검토하고, 법률 소관 부처인 문화체육관광부와 협력해 법안 심사가 신속히 진행될 수 있도록 지원했다. 간담회에서 참석자들은 소규모 관광단지 조성과 관련된 경험을 공유하며, 제도적 보완이 필요한 사항과 법률의 취지를 현장에서 잘 구현할 수 있는 방안 등에 대해 의견을 나눴다. 윤강욱 법제조정정책관은 "법제처와 문화체육관광부가 긴밀히 협력해 「관광진흥법」의 국회 통과와 법률 공포가 순조롭게 이루어졌다"며, "오늘 간담회에서 나온 현장 의견을 적극 검토해 인구감소지역에 새로운 활력을 불어넣을 제도적 기반을 마련하는 데 필요한 지원을 아끼지 않겠다"고 밝혔다. 이번 법 개정은 지역 균형 발전과 관광 산업 활성화를 통해 인구 감소 문제를 해결하려는 정부의 의지를 보여주는 사례로 평가받고 있다.
한국부동산이코노미 손춘미 기자 | 서울 영등포구가 지식산업센터의 증가와 함께 상업용 부동산 시장에서 주목받는 지역으로 떠오르고 있다. 영등포구는 지하철 1호선, 2호선, 9호선 등 주요 대중교통 노선이 교차하며 교통의 중심지 역할을 하고 있다. 영등포역을 비롯한 주요 교통망과의 뛰어난 접근성은 여의도, 용산, 광화문, 강남 등 서울의 주요 비즈니스 중심지와의 연결성을 높여 기업들에게 유리한 입지 조건을 제공한다. 더불어 상업시설, 주거지, 편의시설이 조화롭게 발달해 기업 활동과 직원들의 생활 모두에 적합한 환경을 갖추고 있다. 지식산업센터는 IT, 바이오, 제조업 등 다양한 산업의 기업들이 입주할 수 있는 복합용도 공간으로, 중소기업과 스타트업들에게 매력적인 선택지로 자리 잡고 있다. 영등포구의 지식산업센터는 소형 사무실부터 대기업 연구개발(R&D) 공간까지 다양한 평형대를 제공해 폭넓은 기업 수요를 충족시키고 있다. 특히 중소기업과 스타트업에게는 비용 효율적인 공간을, 대기업에는 첨단 기술 연구를 위한 거점을 제공하며, 임대 시장에서도 강력한 경쟁력을 갖추고 있다. 임대 수익 또한 지속적으로 상승세를 보이며 안정적인 투자처로 각광받고 있다. 영등포구는 정부의 스마트시티 정책과 함께 재개발·재건축 프로젝트가 다수 진행되고 있는 지역으로, 앞으로도 산업 발전과 경제 활성화의 중심지가 될 가능성이 높다. 첨단 산업과 기술 기반의 기업들이 꾸준히 유입되면서 지식산업센터와 상업시설 간의 연계성이 강화될 것으로 예상된다. 이와 같은 발전은 영등포구를 상업용 부동산 시장에서 중요한 투자처로 부각시키고 있다. 지속적인 발전 가능성과 교통, 비즈니스 인프라의 결합으로 영등포구는 상업용 부동산의 새로운 중심지로 자리매김하고 있다. 이는 투자자들에게도 매력적인 기회를 제공하며, 앞으로도 지역 경제 활성화와 산업 구조 변화를 이끄는 중요한 역할을 할 것으로 기대된다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 국토교통부는 도시형 생활주택의 건축 면적 제한을 대폭 완화하는 법령 개정안을 1월 21일부터 시행한다고 밝혔다. 이번 개정은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 평형 주택 공급을 확대하기 위한 조치로, 도시형 생활주택의 공급 확대에 중요한 전환점이 될 전망이다. 이번 개정안의 가장 큰 변화는 5층 이상 도시형 생활주택의 전용면적 제한을 없앤 점이다. 기존에는 전용면적 60㎡ 이하로만 건설이 가능했지만, 이제 3~4인 가구를 위한 전용면적 85㎡ 이하의 아파트형 도시형 생활주택 건설도 가능해졌다. 이는 중소형 평형 주택 공급을 통해 다양한 규모의 가구를 수용하려는 국토교통부의 정책 방향을 반영한 것이다. 이번 개정안에서는 도시형 생활주택의 명칭 변경도 포함됐다. 기존 ‘소형 주택’이라는 명칭을 ‘아파트형 주택’으로 변경함으로써 유형별 특성을 보다 명확히 하고, 주택 시장에서의 혼란을 줄이는 데 초점을 맞췄다. 주거 품질을 높이기 위한 기준도 마련됐다. 전용면적이 60㎡를 초과하는 85㎡ 이하의 세대는 일반 공동주택과 동일하게 세대당 1대 이상의 주차공간을 확보해야 한다. 또한 150세대 이상의 단지에서는 경로당과 어린이놀이터 등 주민공동시설 설치가 의무화된다. 이러한 조치는 입주민의 생활 편의를 높이고, 중소형 평형 주택의 주거 품질을 확보하기 위해 도입됐다. 국토교통부 김규철 주택토지실장은 “이번 면적 제한 완화로 3~4인 가구를 위한 중소형 평형 주택 공급이 활성화될 것으로 기대한다”고 전하며, 지속적인 정책 개선 의지를 밝혔다. 이번 개정안은 1월 21일 이후 사업계획승인이나 건축허가를 신청하는 경우부터 적용되며, 변경 승인이나 허가에도 동일하게 적용된다. 이를 통해 도시형 생활주택이 다양한 가구 구성원들의 주거 수요를 충족시키는 주택 형태로 자리 잡을 것으로 예상된다.
한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 경기도는 구리시 수택동이 2024년 ‘경기 더드림 재생사업’의 기반추진단계에 선정돼 올해부터 본격적으로 도시재생사업을 시작한다고 19일 밝혔다. ‘경기 더드림 재생사업’은 김동연 경기도지사의 민선 8기 주요 정책 중 하나로, 노후화된 원도심을 정비하고 재생하는 것을 목표로 한다. 수택동 도시재생사업은 인창천 생태프로그램 운영, 생태하천 연계 환경 정비, 수리단길 홍보 및 마케팅 지원, 특화가로 조성, 주민과 상인의 역량 강화를 주요 실행 계획으로 한다. 이를 통해 지역의 정체성을 회복하고 특색을 살린 명소화로 발전시키는 것을 목표로 한다. 특히, 2026년 준공 예정인 ‘인창천 생태하천 복원사업’과 연계한 생태체험 프로그램을 개발하고 주민 생태해설사를 양성해 관광 수요를 확대할 계획이다. 수택동은 과거 재정비촉진지역으로 지정됐으나 2013년 해제된 이후 인근 지역의 재개발과 재건축으로 인해 상대적으로 소외되었고, 주민 간 갈등과 상권 유출 등의 문제가 지속돼왔다. 또한, 건축물과 기반시설의 노후화와 주민 편의시설 부족으로 인해 도시재생의 필요성이 꾸준히 제기되어왔다. 경기도는 수리단길 특화가로를 조성하고 지역 상권의 특성을 살린 홍보와 마케팅을 지원함으로써 경제 활성화를 도모할 방침이다. 경기도 재생기획팀 안성현 팀장은 “이번 사업은 구리시가 지역 주민과 함께 지속 가능한 도시를 만들어가는 첫걸음이 될 것”이라며 “사업이 성공적으로 진행될 수 있도록 시군과 협력해 적극 노력하겠다”고 강조했다. 구리시 수택동 도시재생사업은 원도심의 활성화와 지역경제 회복의 중요한 전환점이 될 것으로 기대를 모으고 있다.
한국부동산이코노미 박준영 기자 | 최근 경기 불황과 고금리 여파로 경매에 넘어가는 상가 건물들이 증가하고 있다. 이와 관련해 상가를 임차해 사업을 운영 중인 임차인이 경매 상황에서 어떤 권리를 행사할 수 있는지에 대한 관심이 높아지고 있다. 우선, 상가 임차인이 선순위 근저당권보다 사업자등록일이 빠르다면 대항력을 가지게 된다. 대항력이란 임차인이 건물이 경매로 매각되더라도 임차보증금을 보호받고, 변제 완료 전까지 영업을 계속할 수 있는 권리를 의미한다. 그러나 대항력을 갖추기 위해서는 사업자등록 신청일 이전에 등기부등본상 다른 권리가 없어야 하며, 신청일 기준으로 정해진 환산보증금 범위에 포함되어야 한다. 상가 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최대 10년 범위 내에서 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다. 하지만, 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 변제가 완료되면, 낙찰자는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다. 이는 상가건물 임대차보호법 제8조에 따라 경매로 매각된 건물의 기존 임차권이 소멸되기 때문이다. 따라서, 임차인이 상가에서 계속 영업을 이어가길 원한다면 낙찰자와 협의하여 새로운 임대차 계약을 체결해야 한다. 한편, 경매로 인해 상가 임차인의 권리금 회수 기회는 보호받지 못한다. 권리금은 신규 임차인 주선 등 상가건물 임대차보호법에서 정한 절차를 통해 보호받을 수 있지만, 경매로 매각될 경우 낙찰자는 권리금을 지급할 의무가 없기 때문이다. 다만, 임대차 만료일 직전 6개월 이내에 신규 임차인을 주선한 경우, 기존 임차인은 권리금을 회수할 수 있는 법적 기회를 가질 수 있다. 상가건물에 대한 경매가 진행될 경우, 임차인은 자신의 대항력과 보증금 반환 가능성을 면밀히 검토해야 한다. 동시에, 낙찰자와의 협의를 통해 원활한 재계약 체결 방안을 모색하는 것이 중요하다. 이와 함께 임대차 만료일을 고려한 권리금 회수 방안도 미리 준비해 불확실한 상황 속에서도 자신의 권리를 최대한 보호해야 한다.
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