친족간 양도 및 증여의 경우, 과표 구간에 따른 세율 및 증여재산공제 등은 세금계산에 있어 중요한 요소입니다. 하지만, 특수관계인간 증여, 양도의 경우 가장 중요한 것은 재산의 시가를 어떻게 평가하느냐이며, 이에 따라 신고·납부 이후에도 과세 리스크가 없습니다.

 

최근들어 아파트를 자녀에게 증여 혹은 양도하고 싶다는 상담 문의가 많습니다. 인터넷과 블로그를 통해 증여세 계산에 대한 정보를 쉽게 접할 수 있으므로 상담하러 오시는 납세자분들이 직접 가계산을 해보고 양도세 혹은 증여세에 대해 미리 공부를 하고 방문하시는 경우가 많습니다.

 

최근 상담에서 납세자분들께서 잘못 알고 물어보시는 상담사례를 소개하고, 정말 맞는 내용인지 확인해보겠습니다.

 

1. 자녀에게 시가보다 30% 낮게 양도할 수 있는지

 

자녀에게 아파트를 양도할 때, 시가보다 30% 낮게 양도하려고 한다는 문의가 가장 많으며, 직접 시가보다 30% 낮은 가액으로 양도소득세를 가계산 한 후, 검토를 의뢰하는 분들도 많습니다.

 

상증세법에서는 특수관계인간 저가양도의 경우, (시가-대가)≥min(시가×30%, 3억)이면 양수자인 자녀에게 증여이익에 따른 증여세가 과세됩니다. 즉, 자녀에게 양도할 때에는 대가는 적어도 시가의 30%와 시가보다 3억을 뺀 금액 중 큰 금액보다는 커야 한다는 의미입니다. 그렇지 않으면 (시가-대가)-min(시가×30%, 3억)을 증여재산가액으로 하여 자녀에게 증여세가 과세될 수 있습니다.

 

그러나 시가에서 30% 작은 금액과 시가에서 3억을 뺀 금액만 비교하여 양도가액을 정한다고 문제가 없는 것은 아닙니다. 저가양도의 경우, 소득세법상 부당행위계산의 부인에 해당하는지도 살펴봐야 합니다. 특수관계인간 저가양도를 할 경우에는 (시가-대가)≥min(시가×5%, 3억)이면 양도자인 부모에게 양도가액을 시가로 하여 양도세가 부과될 수 있습니다.

 

양도소득세와 상증세를 종합해보면, 양도하는 부모, 양수하는 자녀에게 모두 부당행위계산 부인에 따른 세금이 부과되지 않기 위해서는 아무리 적어도 시가의 5% 이내에서 저가 양수를 해야 합니다. 시가보다 30% 혹은 3억원 낮게 저가 양도를 하려고 하는 경우에는 양도를 하는 부모의 양도소득세를 시가에 맞게 계산해보고 진행하시는 게 좋습니다.

 

2. 부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때의 증여재산가액

 

최근들어 상속이 이루어지기 전에 미리 아파트를 증여하고 싶다는 70대, 80대 부모님의 상담이 많았습니다. 대부분 상담을 하러 오실 때, 근처 부동산에 들려서 시세를 알아보시고 그 시세가액으로 증여하려고 합니다.

 

상증세법상 증여재산가액은 시가를 적용하도록 되어 있습니다. 시가에는 해당 증여재산의 매매가액, 감정평가액의 평균, 경매·공매 수용가격, 유사매매사례가액이 포함됩니다. 시가가 없으면 상증세법상의 보충적 평가방법(기준시가)에 의해 계산합니다.

 

부모가 실거주를 오랫동안 했고, 자녀가 증여받은 후 바로 해당 아파트를 매도하지 않는다면 매매가액이 존재하기 어렵습니다. 따라서, 최근 몇년간 거래가 없는 작은 단지의 아파트 등을 제외하고는 아파트의 경우 가장 흔하게 적용할 수 있는 시가는 유사매매사례가액입니다. 증여의 경우 증여일 전 6개월, 후 3개월 내의 평가기간 동안의 매매계약일을 기준으로 유사매매사례가액을 시가로 할 수 있습니다.

 

부동산에서 말하는 시세는 어느 정도 유사매매사례가액의 데이터가 반영되어 있다고 볼 수 있습니다. 하지만, 부동산에서 말하는 시세는 기대와 예상이 반영되어 있는 추정치이며, 유사매매사례가액은 실제 거래가 된 데이터입니다. 따라서, 상증세법 상 시가로 보는 유사매매사례가액의 존재 여부 및 가액을 꼭 확인해야 합니다.

 

유사매매사례가액(주택의 경우)은 다음의 3가지 요건을 만족해야 시가로 볼 수 있습니다.

 

1. 평가대상 주택과 동일한 주택단지에 있을 것

 

2. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것

 

3. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것

 

유사매매사례가액은 국세청 홈택스 및 국토교통부실거래가공개시스템 등에서 확인할 수 있습니다. 단, 위의 사례는 아주 단순한 경우를 예로 든 것이며, 증여재산가액의 평가와 관련하여 법령 상 추후 과세관청과의 의견 다툼이 흔히 일어나며, 시가로 보는 가액의 검증 등 그 과정이 꽤 복잡하고 어렵습니다. 세무전문가의 도움을 받아 진행하시는 것도 한 방법입니다.

 

상담 사례 중, 세법에 대한 정보가 부족한 상태로 문의를 주시는 납세자의 상담 사례를 간단히 정리해 보았습니다. 양도소득세, 증여세 모두 특수관계인간의 거래는 매우 복잡하고 과세 리스크가 큽니다. 거래를 진행하기 전에 미리 알고 신고를 준비한다면 세금의 정확한 예측을 통한 자금의 확보 및 신고까지의 소요시간이 절약될 수 있습니다. 특히, 특수관계인간의 거래에 대해서 세법은 더욱 엄격한 기준으로 적용되므로, 양도가액 및 증여재산가액에 대해 기본적인 사항을 알고 준비할 수 있었으면 합니다.

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양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사

• (현) 무민세무회계 대표 세무사
• (현) 강남세무서 나눔세무사
• 고려대학교 수학과 졸업