주거는 인간의 삶을 영위하는 데 가장 필수적인 요소로, 현행 세법에서도 이러한 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위해 요건을 갖춘 1세대 1주택을 양도하는 경우에는 소득세를 과세하지 않고 있다. 여기에 예외적으로 2주택이더라도 종전주택을 취득한 후 1년이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년이내(조정지역은 2년) 종전주택을 양도하는 경우 비과세하는 ‘일시적 2주택’ 특례 규정을 두고 있다.
그렇지만 주택임대를 주된 사업으로 하는 주택임대사업자는 해당 규정을 적용 받기 쉽지 않다. 일반적으로 주택임대사업자는 다주택 소유를 전제로 사업을 하는 경우가 대부분이고, 임대하고 있는 주택의 비과세를 적용 받기 위해 주택을 적시에 양도한다는 것은 사업의 목적에도 맞지 않을 뿐더러 임차인의 주거 안정성 및 주택의 공급에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
세법에서는 이러한 점을 해소하고 임대주택 공급을 활성화하고 주택임대사업자에 대한 사업안정성을 도모하기 위해 ‘주택임대사업자 거주주택 비과세 특례’ 규정을 두고 있다.
◇ 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례
양도일 현재 장기임대주택과 거주주택을 보유한 주택임대사업자가 일정한 요건을 갖추어 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 이를 적용 받기 위해서는 임대주택과 거주주택이 다음의 요건을 충족해야 한다.
1. 임대주택 요건
| 요 건 | 내 용 |
| 사업자등록 |
· 양도일 현재 세무서 주택임대 사업자등록(소득세법§168) 및 지자체 임대사업자 등록(민간임대주택에관한특별법§5)하여 임대할 것 |
| 임대료증액 |
· 임대기간 중 임대료․및 임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 (2019.02.12 이후 계약 갱신·체결분부터 적용) |
| 주택가액 |
· 임대개시 당시 기준시가 6억 원(수도권 밖 지역 3억 원) 이하인 주택일 것 |
| 의무 임대기간 |
· 20. 7. 10 이전 등록 : 5년 이상 임대할 것 · 20. 7. 11 ~ 20.8.17 등록 : 8년 이상 임대할 것 · 20.8.18 이후 등록 : 10년 이상 임대할 것 |
2. 거주주택 요건
| 요 건 | 내 용 |
| 거주요건 |
· 보유기간 중 2년이상 거주할 것 |
◇ 24년 세법 시행령 개정사항
주택임대사업자 거주주택 비과세 특례의 적용은 앞선 요건을 갖추더라도 최초 거주주택에 대해서만 생애 1회로 제한되었다. 그러나 지난 1월 16일 발표된 24년 세법개정 후속 시행령의 개정안에 따르면 주택임대사업자가 횟수에 제한 없이 거주주택에 대해 비과세 적용을 받을 수 있도록 하였으며, 더불어 단기민간임대주택(의무임대기간이 6년인 비아파트)도 비과세 적용 대상 임대주택의 범위에 포함되었다. 따라서 앞으로는 주택임대사업자가 요건을 갖추게 된다면 거주주택 비과세 혜택이 지속적으로 확대될 전망이다.
출처 : 기획재정부
◇ 마치며
주택과 관련된 부동산 정책은 시장 상황에 따라 빠르게 변화한다. 그렇기 때문에 변화에 민감하게 반응하지 못한다면 자신의 자산에 아쉬운 손실을 초래할 수도 있다. 반대로 이러한 변화에 유동적으로 누구보다 발빠르게 대응한다면 최고의 절세 전략이 되지 않을까 조심스레 예상해본다.
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- 국민대학교 경영학 학사
- 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년)
- 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사
- 前) 신승회계법인 근무
- 前) 가현세무회계 근무
- 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사
- 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
