상담을 하다 보면 부동산매매업자분들과도 자주 만나게 되는데, 생각보다 세금에 대해서는 정확히 모르시는 분들이 많다. 어렴풋이 비교 과세나 예정신고라는 단어를 들어보신 것 같지만, 이게 정확히 무엇인지, 언제 해야 하는 건지도 모르시는 대표님들이 태반이었다. 부동산매매업자는 다루는 금액이 매우 큰 만큼, 자신에게 적용되는 세금에 대해서도 잘 알고 있어야만 한다. 오늘은 부동산매매업자의 세금에 대해 쉽게 정리해 보려 한다.

만약 개인이 부동산을 양도한다면, 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 마쳐야 한다. 부동산매매업자들도 마찬가지로 부동산을 양도한다면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 한다. 이때 부동산매매업자의 장점이 발휘되는데, 원래 개인이 2년 미만으로 보유한 주택을 양도할 경우 60%~70%의 세율을 부담해야 한다. 하지만 부동산매매업자는 보유기간에 상관없이 기본세율(6%~45%)를 적용받을 수 있다. 부동산매매업자는 재고 부동산을 단기간 보유하다 양도하기 때문에 개인으로 양도할 때 보다 훨씬 유리하다. 만약 보유기간이 3년 이상이라면 장기보유특별공제도 적용받을 수 있지만 양도소득기본공제(250만 원)은 받을 수 없다. 예정신고는 최대한 기한에 맞춰 신고하는 것이 좋은데, 만약 예정신고를 하지 않는다면 무신고가산세(20%)를 부담해야 하니 절대 놓치지 말아야 한다.

부동산매매업자도 결국엔 사업자이기 때문에 매년 5월마다 종합소득세를 신고해야 한다. 이때는 1년간 예정 신고했던 소득들을 전부 합해 계산해야 하는데, 정식 신고인만큼 실제 사업자처럼 매출에서 비용을 빼는 방식으로 세금이 계산된다. 실제 사업자처럼 세금을 계산하기 때문에 장기보유특별공제는 적용하지 않으니 주의해야 한다. 예정신고로 미리 납부한 세금은 기납부세금으로 공제받을 수 있다.

그렇다면 비교 과세라는 건 대체 뭘까? 비교 과세는 다음의 자산들을 매매했을 때 5월 종합소득세 세금과 양도소득세 방식으로 계산한 세금을 비교해 더 큰 것을 적용하는 제도이다. 비교과세 대상이 되는 자산은 다음과 같다. ①분양권, ②비사업용 토지, ③미등기 양도 자산, ④조정대상지역 내 다주택자의 주택. 여기서 ④조정대상지역 내 다주택자의 주택은 현재 2025년 5월 9일까지 중과과세가 배제되는 만큼 비교과세도 마찬가지로 제외되고 있다. 이렇게 번거롭게 비교과세하는 이유는 위의 자산을 개인적으로 양도했다면 불이익을 받지만, 사업자로 매매할 경우엔 기본세율로 세금을 계산해 주면 형평성에 어긋나기 때문이다.

이렇게 봐도 복잡하기 때문에 정말 간단히 정리한다면 다음과 같다. 첫 번째, 평소에 부동산매매업자가 부동산을 매매하면 예정신고를 한다. 두 번째, 매년 5월이 되면 1년간 소득을 합쳐 사업소득세 방식으로 세금을 계산하고 예정신고 한 세금들은 공제한다. 세 번째, 5월 소득세 신고 단계에서 만약 위에서 말한 비교과세 대상 자산을 매매한 이력이 있을 때는 양도소득세 방식으로 계산한 세금과 비교해 더 큰 것을 적용한다.

부동산매매업은 다루는 금액이 크고, 매매할 때마다 예정신고를 해야 하기 때문에 언제나 세금을 신경 써야 한다. 투자를 아무리 잘하더라도, 세금을 잘 알지 못하면 투자 수익이 줄줄 세기 때문에, 결국 내가 세금을 아는 만큼 낭비되는 세금을 줄이게 되고 그만큼 수익률이 올라가는 효과가 있다는 것을 꼭 기억해야 한다.

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전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사

• (現) 세무회계 수 대표세무사
• (前) 천지세무법인 서울 본부 근무
• (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무
• (前) 국세청 상담센터 근무
• 서울지방세무사회 운영위원
• 정선조세연구소 연구원
• 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연