시간이 지나고 “아 그때 세금 신고 제대로 할걸”이라고 후회로 돌아오는 경우가 있다. 바로 상속을 받은 후, 양도하는 때이다. 현행법상 배우자가 있는 경우 10억원, 배우자가 없는 경우 5억원 까지는 상속세를 납부하지 않아도 된다. 대부분은 당장의 상속세 부담을 줄이기 위해 시가 보다 훨씬 낮은 공시지가로 상속세 신고를 하거나, 상속세 납부세액이 없는 경우 상속세 신고를 생략하기도 한다. 하지만 이는 양도하는 시점에서 양도소득세 폭탄으로 돌아와 후회를 하는 경우가 많다.

 

이번 칼럼에서는 추후 상속받은 재산의 양도까지 고려한 몇 수 앞을 내다보는 상속세 신고 방법에 대해서 살펴보고자 한다.

 

◇ 부동산 상속재산가액의 평가

 

부동산은 시가로 평가하는 것이 우선이지만 같은 단지 내 유사한 매매사례가액이 있는 아파트 등과 달리 전답, 임야, 대지, 단독주택, 상가건물 등은 비교 가능한 시가를 찾기 어려운 경우가 많다. 이 경우 대개 공시가격(기준시가, 개별공시지가, 개별주택가격)을 기준으로 상속재산을 평가하게 된다. 이러한 공시가격은 시가에 비해 낮은 것이 일반적이다.

 

또한, 상속세 신고를 하지 않을 경우 세무서에서는 시세보다 낮은 공동주택가격, 개별주택가격으로 결정하는 경우가 대부분이며 때로는 시세보다 낮은 매매사례가액으로 결정하기도 한다.

 

◇ 상속받은 부동산을 양도시 양도차익의 계산

 

양도차익은 양도가액에서 취득가액(필요경비 포함)을 차감한 금액을 말한다. 상속으로 취득한 부동산의 양도 시 취득가액은 상속 당시 신고한 가액으로 규정하고 있다. 따라서 부동산(단독주택, 아파트, 오피스텔, 토지 등) 상속 시 상속세를 신고 하지 않거나, 공시가격으로 신고하게 된다면 앞서 언급한 것처럼 그 부동산의 취득가액은 시가보다는 다소 낮은 공시가격이 되고, 이는 양도차익을 증대 시켜 양도소득세의 부담이 커지게 됨을 의미한다.

 

그렇다면 부동산의 양도차익을 감소하기 위한 상속세 신고 방안에는 무엇이 있을까?

 

◇ 감정평가를 활용한 절세 방안

 

일정 금액 이하 부동산의 경우 취득가액을 공시가격이 아닌 시가로 현실화 시켜 놓으면 상속세를 부담하지 않으면서 향후 양도차익을 줄일 수 있다. 즉, 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 상속받은 후 앞으로 계속 보유할 생각이라면 반드시 감정평가를 받아 두는 것이 좋다.

 

감정평가는 상속개시일로부터 6개월 내에 받아 두어야 한다. 세법상 상속개시일로부터 6개월 이내에 감정가액이 있다면 이를 상속 부동산의 취득가액으로 인정해 주기 때문이다.

 

특히 감정가액의 경우 시세보다 낮게 평가할 수도 있고, 감정평가수수료 또한 상속세 과세표준에서 공제되므로 이를 잘 활용한다면 상속세 부담도 크게 줄일 수 있다.

 

예를 들어, 어머니가 돌아가시면서 남긴 주택의 상속개시 당시 공시가격은 7억원이고, 시가(감정평가액)이 10억원 일때, 다른 상속재산은 없고 배우자와 자녀가 상속을 받으면 상속세 부담은 없다. 하지만, 이 주택을 양도할때 상속세 신고를 어떻게 했는지에 따라 세금이 1억원 이상 차이날 수 있다.

 

단순계산으로 양도 시 양도가액이 12억이라고 가정해보면 각각의 양도세는 다음과 같다.

 

(1) 취득가액을 공시지가로 신고한 경우

• 양도가액 12억원 - 취득가액 7억원 = 양도차익 5억원
• 납부할 세금 : 5억원 * 40% - 25.94백만원 = 약 1.7억원

 

(2) 취득가액을 감정평가액으로 신고한 경우

• 양도가액 12억원 - 취득가액 10억원 = 양도차익 2억원
• 납부할 세금 : 2억원 * 38% - 19.94백만원 = 0.56억원

 

◇ 마치며

 

개정될 세법에 의하면, 상속세 공제 폭이 대폭 확대될 예정이다. 배우자가 있고 자녀가 2명인 경우에는 17억원까지 상속세가 발생하지 않는다. 이는 곧 현재 시가를 인정받으면서 상속세를 납부하지 않고, 추후에 양도차익까지 줄일 수 있는 폭이 커졌다는 것을 의미하기도 한다.

 

따라서 상속세 신고시 상속재산이 많지 않아 상속세를 내지 않더라도, 감정평가를 통해 상속재산평가액을 높여 상속세 신고를 하는 것이 추후 부동산을 양도하는 시점에 양도소득세를 절세할 수 있는 방안이 된다.

- 끝 -

 

김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사

 

· 국민대학교 경영학 학사

· 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년)

 

· 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사

· 前) 신승회계법인 근무

· 前) 가현세무회계 근무

· 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사

· 現) 벤자민 세무회계 대표세무사