고양시 공동주택 내 유치원을 근생시설(휴게음식점)로 용도변경 의뢰한 건입니다. (지하 1층 ~ 지상 2층) 유치원의 용도는 용도 폐기된 상태였으며 현재 건물 자체가 공실 상태입니다.
공동주택 내 모든 행위들은 주택과 주관이고, 절차는 행위허가 이후 사용승인(준공검사) 순으로 진행되며, 일반 건축물(건축과 주관)보다 절차가 오래 걸립니다.
90년대 초반쯤 준공된 건물이고, 도면 확인 및 현장 방문해 보니 불법으로 증축된 공간들이 보였으나, 불법건축물로 등재된 상황은 아닙니다.
불법 증축된 부분을 합법화하려면 증축신고를 거쳐야 하고, 이때 기존 불법 사항들에 대한 이행강제금을 납부해야 합니다. 이행강제금을 피하기 위해서는 불법 사항들을 철거하고 원상복구한 후 용도변경을 해야 합니다. 두 가지 방안 중 어떤 식으로 진행할지 건축주분과 고민에 빠졌습니다.
증축 행위는 구조 계산에 대한 비용도 필요하고, 공동주택 내 건물이기 때문에 증축신고 시 변수가 많습니다. 결국, 불법으로 증축된 공간을 철거한 후 용도변경을 진행하기로 결정했습니다.
오래된 건축물들은 수십 년 동안 건축주분들이 임의로 변경한 부분들이 있고, 건축법 변경으로 인해 변수가 많습니다.
이 건물의 변수는, 기존 지하층의 용도가 기계실이라 단열재가 없으며, 건축법상 지하 면적이 50㎡ 이상일 경우 계단 외에 비상탈출구가 있어야 하지만, 현장에는 비상탈출구가 없는 상황입니다.
지하를 근생 사무실 또는 타 용도로 변경하려면 단열재 공사가 필요하며, 비상탈출구 설치 공사도 필요합니다.
이러한 사항들을 건축주분께 최대한 인지시키고 업무를 진행하지만, 공사 중 예상치 못한 변수들이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 전체를 휴게음식점으로 용도변경하게 되면 면적에 비례하여 오수 발생량이 10톤 이상 증가하게 되고, 이에 따라 하수도법에 의해 원인자부담금이 부과되므로 지하층은 휴게음식점이 아닌 사무실 용도로 변경해야 합니다.
원인자 부담금은 용도변경 시 오수 발생량이 10톤 이상 증가하면 부과되며, 금액은 수천만 원에 이를 수 있기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.
불법 사항들은 본격적으로 단속된 상태가 아니므로 자진 철거할 경우 이행강제금 대상이 되지 않습니다.
- 철거를 진행합니다. (이때 시청에 신고할 필요는 없습니다.)
- 철거 완료 후 용도변경(행위신고: 공동주택 내 건축물은 행위허가 또는 신고에 해당됩니다.)을 접수하여 허가를 득한 후
- 내부 공사(지하층은 기존 단열재가 없어 사무실 용도변경을 위한 단열재 시공 및 칸막이 공사 등)를 완료한 뒤
- 사용승인을 신청하여 최종 사용검사 필증을 발급받았습니다.
기간은 철거부터 필증 발급까지 약 2개월 정도 걸렸습니다.
- 끝 -
주상옥 건축사 | 이룸건축사사무소 대표 건축사
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