한국부동산이코노미 임광혁 기자  

최근 경매에 대한 관심이 높아지면서 젊은 층을 중심으로 이를 재테크의 방법으로 삼아 공부하고 투자에 뛰어드는 사례가 늘고 있다. 하지만 경매는 사건별로 적용되는 법률이 다양하고 복잡해 일반인이 쉽게 접근하기 어렵다. 특히 최우선변제금, 낙찰대금, 배당과 관련된 내용은 초보 투자자들이 쉽게 혼란을 겪는 부분 중 하나다. 이러한 상황에서 한 상담 사례를 통해 관련 개념과 주요 사항을 알아본다.

상담자는 서울에 위치한 10가구 규모의 다가구 건물의 세입자로, 3천만 원의 보증금을 지급한 상태였다. 그는 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지, 받을 수 있다면 금액은 얼마나 되는지, 그리고 낙찰대금이 말소기준권리의 채무액과 세입자들의 배당금 총액을 초과했을 때 추가 배당이 가능한지를 문의했다.

최우선변제금은 말소기준권리가 설정된 시점을 기준으로 해당 지역에서 법으로 정한 소액보증금 이하의 경우 적용된다. 최우선변제는 선순위 근저당 등 채권보다 우선적으로 지급받을 수 있는 금액을 뜻한다. 상담자의 경우, 서울 지역 다가구 주택의 소액보증금 기준에 해당했으며, 최우선변제금만큼 선순위 채권보다 먼저 배당받을 수 있었다. 다만, 법에서 정한 금액까지만 우선 지급되며, 보증금 전액이 보장되는 것은 아니다.

또한, 상담자는 낙찰대금이 모든 채무액과 배당금 총액을 초과할 경우, 자신이 원래의 보증금을 넘어 추가로 배당받을 수 있는지를 궁금해했다. 예를 들어, 경매 부동산의 낙찰가가 10억 원이고 경매 비용, 말소기준권리의 채무액, 전체 세입자의 보증금 총액이 8억 원이라면 남는 2억 원은 어떻게 처리될까? 원칙적으로 낙찰금액에서 남은 금액은 경매 부동산의 기존 소유자인 채무자에게 귀속된다. 다만, 채무자가 다른 채무 관계로 인해 가압류 등의 조치를 받았다면 해당 금액은 채무자에게 돌아가지 않을 수 있다.

이처럼 낙찰가가 모든 채무액과 배당금을 초과하는 경우는 매우 드문 사례다. 경매는 감정평가액에서 시작되며, 일반적으로 감정가 이상으로 낙찰되더라도 채무액, 보증금, 경매 비용, 세금 등을 모두 초과할 만큼 높은 금액이 낙찰가로 나오기는 어렵기 때문이다.

경매는 상황과 법률 적용에 따라 결과가 크게 달라질 수 있다. 따라서 경매 입찰을 준비하는 사람들은 반드시 전문가의 조언을 받고 철저히 권리 관계를 검토해야 한다. 부동산 경매는 큰 수익을 얻을 가능성을 제공하지만, 잘못된 판단으로 인해 불필요한 리스크를 감수할 수도 있다.

이번 상담 사례는 최우선변제금과 낙찰대금 배당에 대한 이해를 돕는 좋은 참고자료가 될 것이다. 경매를 통해 성공적인 투자 결과를 얻기 위해서는 철저한 사전 준비와 정보 분석이 필수적이다.