한국부동산이코노미 최중원 기자 | 서울 신림동에 위치한 신림뉴타운 1구역이 지난 3월 13일 사업시행인가를 받으며, 해당 지역의 재개발 사업이 본격적인 단계로 접어들었다. 신림 1구역은 삼성동 808번지 일대로, 서울에서도 보기 드물 정도로 무허가 건물이 밀집된 낙후 지역이다. 이러한 지역적 특성으로 인해 서울시가 추진한 ‘신속통합기획 1호’ 재개발 대상지로 선정됐으며, 이후 주거환경개선사업이 함께 진행되어 왔다. 이번 사업시행인가 획득은 신림뉴타운 전체 재개발의 흐름에도 영향을 미치고 있다. 이미 관리처분인가를 획득해 공사에 착수한 2구역과, 곧 입주를 앞둔 3구역 역시 1구역의 진행 상황을 주시하고 있다. 이처럼 신림뉴타운 1구역의 재개발은 단순한 지역 정비를 넘어, 일대 도시재생의 흐름을 좌우하는 핵심 지표로 작용하고 있다. 신림뉴타운 1구역에는 지하 5층, 지상 29층 규모의 아파트 단지가 들어설 예정이며, 총 4,185세대의 대규모 단지로 조성될 계획이다. 서울에서 보기 드문 매머드급 재개발 사업인 만큼, 실수요자는 물론 투자자들의 관심도 뜨겁다. 향후 분양 일정, 이주 계획, 시공사 선정 등 각종 절차에 대한 관심 역시 커지고 있다. 그러나 본격적인 사업 추진을 위해서는 아직 해결해야 할 과제들도 존재한다. 첫 번째는 여전히 다수 존재하는 무허가 건물이다. 조합의 정관이 변경되어, 무허가 건물 소유자들도 조합원 자격을 가질 수 있도록 조치되었지만, 문제는 실제 거주 중인 임차인들이다. 실거주자들의 이주 대책이 제대로 마련되지 않는다면 사업 진행에 적잖은 난항이 예상된다. 또 다른 과제는 전통시장인 ‘삼성동시장’과의 합의 문제다. 과거 ‘신림6동시장’으로도 불렸던 삼성동시장은 오랜 시간 지역 주민들에게 사랑받아 온 생활밀착형 상권으로, 현재도 활발히 운영 중인 점포들이 존재한다. 상인들의 생계와 재정착 문제를 고려한 협의 없이는 원활한 사업 진행이 어려운 상황이다. 한편 과거 ‘달동네’로 불리던 신림뉴타운 일대가 이번 재개발을 통해 어떤 방식으로 탈바꿈할지, 그리고 여러 이해관계 속에서 얼마나 조화로운 해결을 이끌어낼 수 있을지에 대해 관심이 모이고 있다.
![[양은경 세무사] 부동산임대업 법인세 신고 체크사항: ‘임대보증금 등의 간주익금 조정](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250414/art_17435785224441_bf5b27_178x118_c0.png)
법인세 신고로 정신없이 바쁘게 보낸 3월도 이제 마무리가 되었습니다. 2024년에 신규설립한 부동산임대업 법인의 법인세 신고가 유난히 많았습니다. 이와 관련하여 많이 검토한 법인세 규정을 하나 소개하려고 합니다. 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이라면 성실신고 확인대상 법인인지를 먼저 파악해야 하고, 그 다음으로 살펴보아야 할 것이 ‘임대보증금 등의 간주익금조정(조세특례제한법 제138조)’입니다. 부동산임대업 법인이 임차료를 받는 경우 과세소득으로 법인세가 부과됩니다. 하지만, 임대료를 받지 않고 임대보증금만 받을 경우, 같은 임대 용역에 대한 수입금액이 없어도 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 등 자본소득이 발생할 수 있습니다. 따라서, 임대료를 받는 경우와 임대보증금을 받는 경우와의 과세형평성을 유지하기 위하여 간주익금 규정을 두고 있습니다. 법인이 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 경우 이자수익, 배당수익 등으로 자연스럽게 법인의 소득에 포함되어 법인세가 과세될 것인데, 간주익금으로 한번 더 과세표준에 포함시키는 것은 어찌보면 이중과세라고 보일 수 있습니다. 이에 따라 법인세법은 원칙적으로 추계결정을 하는 경우에 한하여 간주익금을 익금에 산입하도록 규정하고 있으며, 조세특례제한법 제138조에서는 임대부동산이 추가적인 세부담 없이 계속하여 부동산 투기 등에 전용되지 못하도록 ‘임대보증금 등의 간주익금 조정’에 대하여 규정하고 있습니다. 조세특례제한법 제138조에서 규정하는 간주익금 대상은 부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국법인으로, 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인이 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여(주택은 제외)하고 보증금을 받은 경우 당해 보증금에 대하여 간주임대료 상당액을 익금에 산입해야 합니다. 하지만 부동산임대업을 영위한다고 해서 모두 임대보증금 등의 간주익금조정을 해야 하는 것은 아닙니다. 아래 두 가지 요건을 만족하는 경우에만 적용됩니다. 1. 부동산임대업을 주업으로 하는 법인일 것 - 부동산임대업을 주업으로 한다는 것은 사업자등록증 상 업종이 부동산임대업인 것을 의미하는게 아니라 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50%인 법인을 의미합니다. 자산가액의 계산은 소득세법 규정에 따르며, 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우 임대사업에 사용되는 자산가액은 연면적 비율로 안분계산합니다. 2. 차입금 과다법인 일 것 - 차입금 적수가 자기자본 적수의 2배를 초과하는 법인으로써, 「법인세법 시행령」 제53조 제4항의 규정에 따라 제외되는 차입금 및 동법 시행령 제55조의 규정에 따라 지급이자가 이미 손금불산입된 차입금 등은 제외합니다. 자기자본은 재무상태표상의 자기자본과 납입자본금 중 큰 금액을 말합니다. 조세특례제한법 제 138조에서 규정하는 간주익금은 다음과 같이 계산합니다. 조세특례제한법상 간주익금 계산식 = (당해연도의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비상당액 적수)× 1/(365(366))×정기예금이자율(3.5%) - (당해 사업연도의 임대사업에서 발생하나 이자,배당금,유가증권처분익 등의 합계액) 위의 간주익금 계산에 따라 1, 2의 요건을 만족하더라도 임대보증금 등에서 발생하는 수입금액이 정기예금이자 상당액 이상이면 간주익금조정은 발생하지 않습니다. 이는 실현된 이자 및 배당수익에 대하여 영업외수익 등으로 법인세가 과세되기 때문입니다. 반면, 임대보증금 등에서 발생하는 수입금액이 정기예금이자 상당액 미만이면 간주익금에 대하여 법인세 신고시 익금산입·기타사외유출로 처분하여 법인세 과세표준에 포함시켜야 합니다. 조세특례제한법 제138조의 간주임대료 상당액(간주익금)과 「부가가치세법 시행령」 제65조 제1항간주임대료를 혼동하는 경우가 종종 있습니다. 부가세 신고시 간주임대료는 신고했으니 법인세 신고시에는 검토하지 않고 간혹 그냥 넘어가는 실수를 범할 수 있습니다. 부가세법시행령 제65조 제1항에서 정의하는 간주임대료는 부동산임대업이 주업종인지 여부와 상관없이 부동산임대용역에 대하여 전세금이나 임대보증금을 받는 경우, 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 부가세 신고시 과세표준에 포함시킵니다. 부가가치세법상 간주임대료 계산식 = 해당 과세기간의 전세금 또는 임대보증금 ×과세대상기간의 일수 × 1/(365(366))×정기예금이자율(3.5%) 조시특례제한법상의 간주익금과 부가가치세법시행령 상의 간주임대료는 세목과 규정의 내용이 다르므로 명확히 구분할 필요가 있습니다. 부동산임대업을 영위하는 법인이라면 부동산임대업이 주업종인지, 차입금 과다법인에 해당하는지 검토하고 법인세 신고시 간주익금에 대한 세무조정에 주의해야겠습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
![[김정한 변호사] 집합건물 공용부분에서 발생한 수익금의 귀속 문제 – 대법원 2023다236337 판결](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250414/art_17434976985689_926648_178x118_c0.png)
“집합건물의 공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자들 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속하게 되고, 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 공용부분에서 생긴 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로 그 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다.” 집합건물 공용부분의 수익금은 누구에게 귀속되어야 할까요? 규모가 상당한 집합건물의 경우, 공용부분으로부터 발생하는 수익금이 상당합니다. 예컨대, 공용부지나 상가 등을 제3자에게 임대하여 발생하는 임대료 수익이나, 공용부분에 설치된 광고물에서 발생하는 광고료 수익 등이 있을 수 있습니다. 그렇다면 이러한 공용부분의 수익금은 누구에게 귀속되어야 할까요? 구분소유자인 원고는 관리단인 피고를 상대로, 공용부분 수익금 중 자신의 지분 비율에 해당하는 수익금의 배분을 청구하며 소를 제기하였습니다. 그런데 제1심 및 제2심은 원고의 수익금 분배 청구를 기각하면서, 구분소유자 개인이 관리단을 상대로 수익금을 청구할 수 있는 구체적이고 개별적인 권리가 발생하지 않으며, 이를 곧바로 행사할 수 없다고 판단하였습니다. 하급심 법원이 근거로 삼은 집합건물법 규정과 법리는 아래와 같습니다. 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면, 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 성립하고(제23조 제1항), 관리단은 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하며(제23조의2), 공용부분의 관리에 관한 사항은 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하는 관리단의 통상 집회 결의로써 결정하여야 하는바(제16조 제1항, 제38조 제1항), 공용부분을 임대하여 임대료 등 수입을 얻는 행위는 공용부분의 관리에 관한 사항으로서, 집합건물법에 따라 원칙적으로 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결해야 함. 이러한 공용부분의 이용에 따른 수익 발생 요건과 과정에 비추어 볼 때, 수익금 분배 또한 공용부분의 관리와 밀접하게 관련된 것으로서, 구분소유자들에게 단체적으로 귀속되는 법률관계에 해당하는 영역이므로, 관리단 집회의 결의를 통해 분배 여부와 시기, 방식, 액수 등이 구체적으로 결정되어야만 구분소유자가 관리단에게 수익금의 배분을 청구할 수 있음. 즉, 하급심은 집합건물법 규정을 통해, 구분소유자 개인이 관리단을 상대로 수익금을 청구할 수 있는 구체적이고 개별적인 권리가 발생하지 않으며, 이를 곧바로 행사하기 어렵다고 판단하면서, 구분소유자가 관리단에게 공용부분의 수익금 분배를 청구하기 위해서는 관리단 집회의 결의가 필요하다고 보았습니다. 하지만 대법원은 원칙적으로 구분소유자의 수익금 분배 청구가 가능하다고 판단하였습니다. 대법원은 하급심 판결과 달리, 같은 집합건물법의 규정을 근거로 원칙적으로 구분소유자의 수익금 분배 청구가 가능하다고 보았습니다. 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있으며(제11조), 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득함(제17조). 즉, 집합건물의 공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속하게 되고, 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로, 그 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다고 본 것입니다. 이처럼 규모가 상당한 집합건물의 경우, 공용부분의 임대료 수익 등 공용부분으로부터 발생하는 수익금이 상당하며, 이러한 수익금이 구분소유자에게 귀속되어야 하는 것이 당연해 보이기도 합니다. 그렇지만 구분소유자가 개별로 수익금의 분배를 청구할 경우, 집합건물법에 따라 공용부분의 수익금에서 관리비용을 정산하는 과정이 차단되어 다시 정산 문제가 발생할 수 있고, 구분소유자들 사이에서도 각 시기별·지분별로 수익금을 다시 정산하는 문제, 연쇄적인 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 관리단의 안정적이고 예측 가능한 재정 집행이 어려워질 수 있습니다. 무엇보다 집합건물의 관리나 그 수익의 분배는 구분소유자 전원에게 단체적으로 귀속되어야 하는 법률관계라는 점을 고려하면, 효과적이고 통합적인 수익금의 정산·배분을 위해 미리 구체적인 관리 규약을 마련하고, 이를 통한 일률적인 수익금 분배가 이루어지는 것이 바람직할 것입니다. -끝- 김정한 변호사 부동산전문변호사 LH, KAMCO 등 공공기관 자문 수행 서울지방변호사회중소기업고문변호사 대법원 국선변호인
![[이동준 변호사] 갑작스러운 토지거래허가구역 재지정, 내가 체결한 계약의 효력은?](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250414/art_17434942625513_b0cf9f_178x118_c0.png)
서울시는 최근 강남 3구, 한강변을 중심으로 집값이 과열 양상을 보이자 광범위한 토지거래허가구역 지정을 단행했다. 규제 대상은 해당 구역 내 아파트이며, 시행일은 2025. 3. 24.(월)부터로, 이날을 포함하여 그 이후 체결되는 아파트 거래에 적용된다. 이러한 규제는 토지거래허가구역 내에서의 아파트 거래를 실수요자만 할 수 있도록 하는 데 그 방점이 있으며(「부동산거래신고 등에 관한 법률」 제12조 제1호 가목 참조), 아파트값이 더 오르기 전에 갭투자를 하거나 전세를 끼고 내 집 마련을 하려 했던 사람들이 서울시 발표에 놀라 우리 사무실로도 상당한 문의 전화를 주었다. 아래는 그러한 전화 문의에 응해 필자가 직접 답변했던 내용을 간략히 정리한 것이다. 문) 전세를 끼고 아파트를 매수하기 위해 중개사무소에 전화해 가격만 확인한 뒤 매물을 선점하려고 가계약금을 넣어 두었습니다. 아직 본 계약서는 작성하지 않았는데, 이번 토지거래허가구역 지정을 이유로 본 계약 체결을 거부하고 매도인에게 가계약금을 돌려달라고 할 수 있을까요? 답) 가계약금 납부는 매매 당사자 쌍방에게 정해진 가격으로 아파트 매매에 관한 본 계약을 체결할 의무를 부과하고, 매수인으로서는 본 계약 체결일까지 계약금을 마련하면 되므로 계약금 마련에 필요한 시간적 여유를 확보해 주는 의미가 있습니다. 이번 서울시 발표는 2025. 3. 24.(월)부터 발효되므로, 이미 가계약금 수수까지 끝난 매매 당사자들이라면 그 이전인 2025. 3. 23.(일)까지 본 계약을 체결하면 되고, 본 계약 체결을 거부할 정당한 이유를 찾기 어려워 보입니다. 다만, 앞서 언급했듯이 가계약금 납부는 앞으로 협의로 정할 본 계약 체결일까지 매수인에게 계약금을 마련할 시간적 여유를 부여하는 의미도 있으므로, 매수인으로서는 우선 발효일 이전에 본 계약을 체결하되, 원래 예상했던(또는 협의되었던) 본 계약 체결일 정도까지 매도인에게 계약금 납부를 늦춰 줄 것을 요청하는 것은 충분히 가능해 보입니다. 문) 사실 갭투자를 한 뒤 집값이 더 오르면 매각할 생각으로 가계약금을 납부했던 것인데, 갑자기 다시 토지거래허가구역으로 묶이는 바람에 계획에 큰 차질이 생겼습니다. 그래서 가능한 한 본 계약을 체결하지 않고 가계약금을 돌려받거나, (이미 본 계약을 체결한 매수인이라면) 더 이상의 계약 이행을 중단하고 기지급한 돈(계약금 등)을 모두 돌려받고 싶은데, 방법이 없을까요? 답) 토지거래허가구역 지정이 해제되어 갭투자가 자유로워짐에 따라 집값이 더욱 상승하고, 향후 매수자 자신도 어렵지 않게 목적물을 매각해 시세차익을 얻을 수 있으리라는 생각이나 계획은 이른바 계약 체결의 ‘동기’(motive)에 해당합니다. 우리 법원은 이러한 동기가 계약 당시 상대방에게 표시되어, 의사표시의 해석상 계약의 내용으로 포함되었다고 인정되는 경우에만 그 계약을 취소할 수 있다고 보고 있습니다(이른바 ‘동기의 착오’, 대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다27254 판결 등 참조). 또한, 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하거나 무산시키려면 표의자(여기서는 매수인)에게 중과실이 없어야 합니다(「민법」 제109조 제1항 단서). 살펴보면, 토지거래허가구역이 재지정되지 않고 갭투자가 자유롭게 허용될 것이라는 예측이나 동기는 상대방(매도인)에게 명시적으로 표현되지 않았을 뿐 아니라, 이는 어디까지나 매수자 본인의 기대 또는 희망에 불과합니다. 실제로 시장에서는 강남 3구의 집값 상승세가 매우 가팔라 다시 토지거래허가구역으로 지정될 수도 있다는 관측이 돌기도 했습니다. 따라서 그러한 예측이나 동기를 가졌다는 것 자체가 중대한 과실로 평가될 여지가 있으며, 이로 인해 매수자가 ‘동기의 착오’를 이유로 본 계약 체결을 거부하거나 이미 체결한 본 계약을 취소하거나 무산시키기는 어려울 것으로 판단됩니다. -끝- 이동준 변호사 | 법무법인 리앤리 대표변호사 現) 법무법인 리앤리 대표변호사 前) 법률사무소 태서 대표변호사 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사 제6회 변호사시험 합격 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기) 성균관대 법학과 졸업
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 신규 건물을 매입한 이후 가장 중요한 과제 중 하나는 공실을 어떻게 최소화할 것인가에 있다. 공실은 단순한 공간의 문제가 아니라 수익성과 직결되는 요소이며, 장기적으로는 자산 가치에도 영향을 미친다. 전문가들은 공실을 줄이는 것이 안정적인 수익을 창출하기 위한 첫걸음이라고 강조한다. 공실을 줄이기 위한 첫 번째 전략은 철저한 시장 조사와 적정 임대료 설정이다. 주변 시세와 경쟁 건물의 조건을 분석해 임대료를 합리적으로 책정하는 것이 중요하다. 너무 높은 임대료는 공실을 유발할 수 있고, 반대로 낮은 임대료는 수익성을 해칠 수 있다. 초기에는 임대료를 다소 낮게 책정해 빠르게 입주자를 확보하고, 이후 점진적으로 조정해가는 방식이 효과적으로 평가된다. 입주자의 유형을 명확히 설정하고 이에 맞는 홍보 전략을 펼치는 것도 중요하다. 건물의 위치나 구조, 주변 환경에 따라 직장인, 학생, 가족, 스타트업 등 타겟 세입자를 정하고, 그들이 선호할 만한 조건을 맞추는 것이 공실 해소에 도움이 된다. 예를 들어 오피스 건물이라면 회의실과 같은 편의시설을 강화하고, 주거형이라면 보안 시스템이나 커뮤니티 공간을 갖추는 것이 유리하다. 이러한 특징을 잘 반영하여 네이버 부동산, 직방, 다방 같은 부동산 플랫폼과 SNS 광고 등을 통해 적극적인 마케팅을 펼치는 것이 효과적이다. 건물 자체의 경쟁력을 강화하는 노력도 필요하다. 노후된 건물이라면 공용공간인 엘리베이터, 로비, 주차장 등을 리모델링하고, 내부 인테리어를 개선하는 것이 입주자 만족도 향상에 기여할 수 있다. 또한 무인 택배함, 무료 와이파이, 청소 서비스 등 부가 서비스를 제공하거나, CCTV와 디지털 도어락을 설치해 보안을 강화하는 등 입주자가 신뢰할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 임대 조건의 유연성 역시 중요한 전략 중 하나다. 초기 몇 개월간 임대료를 할인하거나, 계약금과 관리비를 조정하는 등 유연한 조건을 제시하면 초기 입주자 유치에 유리하다. 또한 공유 오피스나 단기 거주 형태의 임대 방식을 도입하면 다양한 니즈를 가진 세입자들을 수용할 수 있다. 공실을 줄이기 위해서는 기존 세입자를 유지하는 전략도 빼놓을 수 없다. 장기 계약 시 할인 혜택을 제공하고, 불편 사항을 신속히 해결하는 관리 서비스를 강화하면 세입자의 만족도와 재계약률이 높아진다. 계약 갱신 시 공실이 발생하지 않도록 사전에 협의하고 대응하는 것이 중요하다. 지역 부동산 중개업소와의 협력을 통해 빠르게 임차인을 모집하거나, 기업 및 기관과 제휴해 사무실 또는 기숙사 용도로 건물을 활용하는 방안도 실질적인 도움이 된다. 부동산 네트워크를 적극적으로 활용하는 것이 임대 속도를 높이는 지름길이 될 수 있다.
![[공성수 변호사] 위탁자와의 임대계약, 효력 있나? 신탁부동산의 임대 리스크 분석](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250414/art_1743492746208_f2cdc8_178x118_c0.png)
요즈음 수도권 일대 등에서 타운하우스 등의 신축 주택이나 상가가 마음에 들어 임대차하려고 하는 경우, 신축 주택이나 상가의 소유자가 신탁회사인 경우를 종종 볼 수 있습니다. 이에 따라 신탁회사 소유의 주택이나 상가에 대해 임대차계약을 체결해도, 공인중개사나 위탁자 내지 시행사의 말처럼 아무런 문제점이 없는 것인지 의문이 생기기도 합니다. 이에 대하여 검토해 보겠습니다. 일반적인 법리에 따라 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계입니다. 따라서 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면, 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아닙니다. 이는 부동산담보신탁의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2012다30281 판결 등 참조). 비록 위탁자 내지 시행사가 신축 건물이나 상가에 임대권한이 존재한다 하더라도, 신탁회사 및 우선수익자 등의 사전 동의 또는 사후 승인을 받아야만 유효한 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 따라서 위탁자 내지 시행사가 신탁사의 사전 동의를 받지 아니하고 임의로 임대차계약을 체결하는 경우, 그러한 임대차계약은 수탁자인 신탁회사에게 그 효력을 주장할 수 없습니다. 그리고 임대차보증금 또는 월차임 등을 신탁회사에 입금한 것이 아니라 위탁자 내지 시행사 등에 입금한 경우, 신탁사에 대하여 아무런 권리를 주장할 수 없어 임대차계약 해지 등으로 인한 임대차보증금을 신탁회사로부터 반환받을 수 없습니다. 이에 더하여 신탁회사가 요구하는 경우, 점유 중인 주택이나 상가를 명도하여 줄 의무까지 발생하게 됩니다(수원지방법원 2021가단551229 판결 등 다수 참조). 이에 따라 신탁회사 소유의 주택 및 상가에 대해 임대차계약을 체결하려는 경우에는 반드시 임대차계약에 대하여 신탁회사 및 우선수익자의 사전 동의가 있는지를 확인하고, 임대차보증금 지급계좌가 신탁계약에 정한 신탁회사의 계좌인지를 명확히 확인하셔야 합니다. 실제로 주위 시세보다 유독 저렴하다는 공인중개사의 말이나, 임대인으로서 위탁자 내지 시행사가 주택이나 상가의 보증금 반환 등에 아무런 문제점이 없다는 말에 현혹되어 임대차 계약을 체결한 이후, 나중에 큰 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다. 물론 뒤늦게라도 공인중개사에 대해 설명의무 위반을 이유로 손해배상책임을 묻거나(서울남부지방법원 2022가단254974 등 판결), 위탁자 내지 시행사 등을 사기죄 등으로 고소하여 임차인의 손해를 보전받을 가능성은 있으나, 이 역시 임차인 보호에는 미흡한 점이 있습니다. -끝- 공성수 파트너 변호사 | 법무법인(유한) 에이펙스 한국외국어대학교 법학과 및 동 대학원(회사법 전공) 졸업 사법시험 제50회 합격, 사법연수원 제40기 수료 현) 법무법인 (유한) 에이펙스 파트너 변호사 현) ㈜아워홈, GS 리테일 법률자문, 한국부동산원 정비사업 자문위원
한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 정부가 농림지역 내 일반인의 단독주택 건축을 허용하고, 농공단지의 건폐율을 완화하는 내용을 담은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안」을 3월 28일부터 5월 7일까지 40일간 입법예고한다고 밝혔다. 이번 개정안은 그동안 정부가 추진해 온 규제혁신 과제와 농촌 정비, 건설경기 회복 방안을 종합적으로 반영한 것으로, 농촌 지역의 주거·산업·환경 여건 개선에 초점이 맞춰졌다. 우선 가장 주목되는 변화는 농림지역에서도 일반인이 단독주택을 지을 수 있게 된 점이다. 기존에는 농어업인에 한해 허용되던 단독주택 건축이 가능해짐으로써, 농촌의 정주 여건이 대폭 개선되고, 인구 유입 효과도 기대된다. 다만 산지관리법상 보전산지나 농지법상 농업진흥지역(일명 절대농지)은 이번 규제 완화 대상에서 제외된다. 농공단지에 대한 건폐율 규제도 완화된다. 현재는 토지면적 대비 건축 가능한 면적이 70%로 제한되어 있었으나, 기반시설이 충분한 경우에는 최대 80%까지 확대된다. 이를 통해 공장 및 산업시설의 활용도가 높아지고, 지역경제 활성화 및 일자리 창출에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망된다. 또한 주거와 축사, 공장이 혼재된 농촌 주거환경의 문제를 해소하기 위해 ‘보호취락지구’ 제도가 신설된다. 이 지구 내에서는 주거환경을 저해하는 시설은 제한되며, 자연체험장이나 관광휴게시설 등은 허용하여, 쾌적한 마을 환경 조성과 함께 농촌 관광 활성화를 도모하게 된다. 이밖에 개발행위와 관련된 규제도 일부 완화된다. 공작물 유지보수를 위한 형질변경이 수반되지 않는 경우에는 별도 절차 없이 사업이 가능해져, 공사 기간과 행정 처리 비용이 줄어들 것으로 예상된다. 토석채취 기준도 완화되어, 기존에는 3만㎥ 이상이면 도시계획위원회 심의를 받아야 했지만 앞으로는 6만㎥ 이상일 경우에만 심의 대상이 된다. 성장관리계획 변경 절차도 간소화된다. 그간 중복되었던 주민 의견 청취 절차가 생략 가능해지며, 행정 효율성이 높아질 것으로 기대된다. 다만, 중요한 내용을 변경할 경우에는 재공고를 통해 주민 의견을 다시 수렴하게 된다. 국토교통부 이상주 국토도시실장은 “이번 개정안은 농촌과 비도시지역의 경제 활력 회복과 주거환경 개선을 목표로 마련한 것”이라며, “입법예고 기간 동안 다양한 의견을 수렴해 상반기 내 시행할 계획”이라고 밝혔다. 정부는 이미 농촌 체류형 쉼터 등 인구 감소 대응 정책을 추진 중이며, 이번 대책이 후속으로 연계되어 농촌경제 전반의 활성화로 이어지길 기대하고 있다.
한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 세종시가 40년 넘게 재산권 행사에 제약을 받아온 소정면과 전의면 일대의 군사시설보호구역을 해제하며 지역 주민들의 오랜 숙원을 해소했다. 시는 지난 26일 자정을 기점으로 소정면과 전의면 일대 약 43만 1,556㎡에 달하는 군사시설보호구역이 해제됐다고 밝혔다. 이번 해제는 지난해 4월, 해당 구역 내 사유지를 소유한 소정면 주민 50여 명이 세종시에 해제 탄원서를 제출한 것을 계기로 본격 추진됐다. 시는 주민들의 요청을 반영해 국방부에 공식적으로 해제를 건의했으며, 이후 1년여 간 수차례 실무회의와 논의를 거치며 지역 책임 부대와 긴밀한 협력을 이어왔다. 세종시 안전정책과 관계자는 “지난 1985년 군부대가 주둔하면서 주민들은 수십 년 동안 각종 개발 제한과 재산권 침해를 감내해왔다”며 “특히 부대가 2014년 부강면으로 이전한 이후 10년간 해당 부지가 활용되지 않고 있음에도 불구하고 보호구역 해제가 이뤄지지 않았던 점을 문제로 삼아, 해제 필요성을 지속적으로 주장해 왔다”고 설명했다. 군사시설보호구역으로 지정된 지역은 건축 행위와 토지 개발, 증축 등의 기본적인 재산권 행사가 제한되는 등 주민들에게 큰 불편을 초래해 왔다. 그러나 이번 해제로 해당 지역 주민들은 건축 및 토지 이용, 재산 활용 등 다양한 계획을 자유롭게 수립하고 실행할 수 있게 됐다. 소정면과 전의면 주민들은 “수십 년간 묶여 있던 족쇄가 풀렸다”며 큰 환영의 뜻을 전하고 있으며, 일부 주민들은 향후 소규모 개발이나 농업 기반 시설 확대 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 세종시는 이번 군사시설보호구역 해제를 통해 주민들의 생활환경 개선은 물론, 침체됐던 지역경제에도 긍정적인 변화가 있을 것으로 기대하고 있다. 시 관계자는 “지역 주민들의 합리적인 요구를 반영해 해제를 이끌어낸 것은 지역 발전과 주민 복리 증진의 중요한 발판이 될 것”이라며 “앞으로도 주민 권익 보호와 도시 발전을 위한 정책 추진에 적극 나설 것”이라고 강조했다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산광역시 기장군 정관읍은 부산에서 가장 성공적으로 개발된 신도시 중 하나로, 2010년대를 기점으로 젊은 세대의 대거 유입과 함께 빠르게 인구가 증가했다. 특히 20~30대 세대의 입주가 이어지며 아이들의 수 또한 많아져 한때는 전국에서 가장 젊고 아이가 많은 도시로 불리기도 했다. 인구 유입에 힘입어 자연스럽게 지역 상권도 발달했고, 초기 5만 명의 거주를 목표로 조성된 신도시는 현재 8만 명 이상이 거주하고 있을 만큼 빠른 성장을 이뤘다. 그러나 인구 과밀로 인한 문제가 제기되기도 했다. 이 가운데 정관읍 모전리는 신혼부부와 아이들이 유독 많은 지역으로, 대단지 아파트에 둘러싸인 전형적인 항아리 상권을 이루고 있다. 주민들은 대부분 도보로 상권을 이용하며 일상적인 소비가 이루어지는 구조였다. 모전리 상권은 인구 증가에 따라 언제나 활기를 띠었고, 상가 공실을 찾아보기 힘들 정도였다. 코로나19로 대부분의 자영업자들이 어려움을 겪었던 시기에도 모전리 상권은 비교적 안정적으로 유지되었고, 이곳은 안정된 자영업지로서의 위상을 쌓아왔다. 하지만 2024년부터 분위기가 바뀌기 시작했다. 인근에 위치한 사송 신도시의 본격적인 입주가 시작되면서 정관 지역의 일부 인구가 이탈했고, 전반적인 경기침체가 맞물리며 수요층이 눈에 띄게 줄어들었다. 그 결과 모전리 내 자영업자들 사이에서는 폐업 또는 타지역 이전을 고민하는 이들이 늘어나기 시작했다. 2025년 들어서면서는 하나 둘씩 비어가는 상가들이 눈에 띄기 시작했고, 공실이 쌓이면서 상권 분위기는 점차 예전의 활력을 잃어가고 있다. 부산 내 다른 지역에 비해 상대적으로 저렴한 임대료와 안정적인 소비층을 기반으로 유지되어온 정관읍 모전리 상권은 한동안 영속할 것처럼 보였다. 그러나 현재는 상권 회복을 위한 뚜렷한 대안이 부재한 상황이다. 정관읍에서 부동산 중개업을 운영 중인 한 공인중개사는 “지금과 같은 침체 분위기는 처음 겪는 일이라 당황스럽다”며, “이 지역 상권을 다시 살리기 위해서는 정관 주민들이 오랫동안 바래온 도시철도 노포-정관선(트램) 개발이 시급하다”고 말했다. 전국에서 가장 젊은 도시로 불렸던 정관읍 모전리가 다시금 활기를 되찾기 위해서는 기반 인프라 확충과 실질적인 지역경제 회복 대책이 시급하다는 목소리가 커지고 있다.
![[이보라 변호사] “10년 지나면 말소 가능”…지적장애인 농지 가등기, 제척기간으로 해결](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250313/art_17429698168634_9e7475_178x118_c0.png)
가등기란 본등기, 종국등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우, 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로, 예비등기의 일종을 일컫는다. 쉽게 설명하자면, 가등기는 미래에 이 집을 소유할 예정이라며 걸어 두는 일종의 매매 예약으로 이해할 수 있다. 가등기는 청구권 보전의 효력과 더불어 순위보전의 효력이 있으며, 가등기에 기하여 본등기를 경료할 경우, 가등기 시점의 순위를 인정받을 수 있다. 민법 제564조가 정하고 있는 매매예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서, 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸한다. 어느 지적장애인이 집안의 오랜 삶의 터전인 농지를 상속받아 오래도록 경작하고 있었다. 그러던 중, 먼 도시에 살고 있는 친척 부부가 그의 인감과 인감증명서를 챙겨 등기소에 데리고 가 가등기를 경료한 일이 있었다. 당연히 그 친척 부부는 당사자에게 사실대로 설명하지 않았고, 농사짓는 데 필요한 일이라며 선심 쓰는 듯이 도장을 찍게 하였다고 한다. 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명이 필요하지만, 가등기를 신청하는 데는 농지 소재지 관서의 농지매매증명이나 농수산부장관의 농지전용허가서, 농지취득자격증명원 등을 제출할 필요가 없다. 따라서 먼저 가등기를 경료시킨 후, 적당한 시점을 보아 농지가 해제되거나 등기가 가능한 시점에 본등기를 경료하려 하였던 의도로 보인다. 가등기 말소등기의 사유는 여러 가지가 있다. 매매예약이 무효·해제·취소되거나 착오 등의 사유가 있는 경우, 혹은 매매예약을 하였지만 예약완결권을 행사하지 않고 10년이 경과한 경우에는 제척기간 경과에 의해 예약의 효력이 상실된다. 매매예약을 원인으로 가등기를 한 경우라면, 매매예약의 효력 소멸을 원인으로 가등기말소소송을 청구할 수 있다. 제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것이다. 소멸시효가 일정한 기간의 경과와 권리의 불행사에 의해 권리 소멸의 효과를 가져오는 것과는 달리, 제척기간은 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져온다. 따라서 당초 권리의 발생일인 매매예약일로부터 10년이 경과된 점이 확인되고, 매매예약 완결 간주 조항이 없으며, 예약완결권을 행사한 사실이 없다면, 말소는 비교적 쉽게 인정된다. 꽤 시간이 흐른 후, 지적장애인의 자녀가 위 사실을 알게 되었고 여러 차례 연락을 시도했으나 친척 부부는 모르쇠로 일관하며 연락을 받지 않았다. 형사고소 등을 고민했으나 혐의 입증을 위한 증거가 부족한 상황에서, 가등기라도 말소시킨 후 소송비용을 부담시키는 것이 최선이라는 판단에 이르게 되었다. 이 사안의 경우, 지적장애인임을 증명해 가등기의 무효를 주장할 수도 있었지만, 매매예약에 기한 예약완결권은 특별한 사정이 없는 한 위 예약일로부터 10년의 제척기간이 경과하여 소멸하였음을 주장함으로써, 비교적 빠르고 간편하게 가등기를 말소할 수 있었다. -끝- 이보라 변호사 | 정오의법률사무소 대표변호사 한양대학교 법학과 졸업 정오의법률사무소 대표 변호사 대한변협 인증 민사·이혼 전문 변호사
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