한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 서울 강북구 미아동 345-1번지 일대가 ‘신속통합기획’을 통해 약 1,200세대 규모의 대규모 주거단지로 개발된다. 서울시는 이 지역의 신속통합기획을 최종 확정하고, 노후 주거지 정비를 본격 추진한다고 밝혔다. 해당 지역은 북한산과 북서울꿈의숲을 배경으로 삼양사거리역과 솔샘로를 따라 위치해 있으나, 수십 년간 도시 개발의 사각지대로 남아 있었다. 서울시는 이번 기획을 통해 삼양지구중심 지구단위계획 및 미아2재정비촉진지구 등 인근 개발 사업과의 연계를 강화하는 동시에, 지역 여건을 고려한 조화로운 개발 방향을 설정했다. 시는 ‘함께하는 미아 플랜’을 기조로 ▲북한산과 북서울꿈의숲 등 지역 자원을 활용한 경관계획 ▲실현 가능한 개발계획 ▲가로별 특성을 반영한 교통체계 마련 ▲주민이 교류할 수 있는 생활공간 조성이라는 4대 원칙을 중심으로 계획을 수립했다. 계획에 따르면, 솔샘로 남측에는 북한산 조망이 가능한 스카이라인을 단계적으로 형성하고, 북서울꿈의숲 및 성암국제무역고 인접 부지에는 공원을 배치해 학습환경과 커뮤니티 활동을 지원한다. 단지 중앙에는 동서 방향의 조망축을 따라 선형 광장을 조성하고, 그 주변에 주민공동이용시설을 배치해 주민 간 자연스러운 소통 공간도 마련된다. 이번 개발은 사업 여건에 따른 실현 가능성도 고려했다. 대상지 중앙에 종교시설이 존재하는 상황에서도, 용도지역을 기존 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 3종 일반주거지역으로 상향하고, 용적률을 300%까지 적용함으로써 총 1,200여 세대 규모의 주거단지를 확보할 수 있게 했다. 교통 및 생활기반시설 확충도 병행된다. 미아2재정비촉진지구와 연계해 기존 4차로 도로를 6차로로 확장하고, 차량과 보행자의 동선을 분리하는 안전한 교통체계를 조성할 계획이다.솔샘로 저층부에는 근린생활시설을 배치해 상가의 연속성을 높이고, 포켓공원을 조성해 거리의 활력을 더한다.또한, 도봉로23나길은 학생 통학로로 조성하고, 작은도서관, 스터디카페, 동호회실 등 주민편의시설도 길을 따라 배치해 주민 생활 편의를 대폭 강화한다는 방침이다. 서울시는 이번 기획 확정을 계기로 정비계획 수립을 신속히 지원할 계획이다. 도시계획수권분과위원회 심의와 사업시행계획 통합심의가 가능해지면서 전체 사업 기간이 단축될 것으로 기대된다. 해당 사업은 지난해 8월 착수해 전문가 검토와 주민 설명회를 거쳐 약 8개월 만에 기획이 마무리되었으며, 올해 안에 구역 지정과 정비계획 수립 절차를 완료한다는 목표다. 서울시가 추진 중인 신속통합기획 대상지 172곳 중 이번 미아동 일대를 포함해 현재까지 총 101개소의 기획이 완료됐다. 이 중 50개소는 정비계획 수립 중이며, 28개소는 정비구역 지정, 18개소는 조합설립인가, 5개소는 사업시행인가 단계에 있다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 신속통합기획 확정으로 개발에서 소외됐던 미아동 345-1번지 일대가 지역 성장을 견인하는 주거축으로 거듭나게 될 것”이라며, “주거환경 개선과 지역 활성화를 통해 공동체의 생기를 회복하는 계기가 되기를 기대한다”고 밝혔다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 지난 4월 23일, 한국공인중개사협회(이하 협회)는 ‘협회 주요 정책 및 공인중개사법 입법 발의 현황’을 공식 게시하며 부동산 중개업계 전반의 제도 개선 방안을 제시했다. 특히 이번 발표에서는 ‘임장비용청구제’가 가장 주목할 만한 정책으로 떠오르고 있다. ‘임장(臨場)’은 부동산 현장을 직접 방문하여 매물 상태를 확인하고 정보를 수집하는 행위를 의미한다. 지금까지는 공인중개사가 고객의 요청에 따라 임장을 진행하더라도 이에 대한 비용을 별도로 청구하지 못하는 경우가 대부분이었다. 그러나 이번 정책이 도입되면, 공인중개사는 매수·임차 의사를 가진 중개의뢰인에게 임장 활동에 따른 비용을 정당하게 청구할 수 있게 된다. 이러한 제안이 등장한 배경에는 최근 부동산 시장에 새로운 사회적 문제로 떠오른 ‘임장크루’의 확산이 있다. ‘임장크루’란 일종의 스터디 모임 형태로, 여러 명이 한 팀이 되어 부동산 정보를 수집하기 위해 다수의 중개업소를 방문하는 사례를 말한다. 문제는 이들이 실제 거래 의사가 없음에도 불구하고 매물 확인을 요청하며 중개업소의 영업을 방해하고, 나아가 임대인, 매도인, 실제 거주 중인 임차인에게도 불필요한 피해를 유발하고 있다는 점이다. 공인중개사협회 김종호 협회장은 같은 날 열린 기자간담회에서 “국민의 부동산 거래 안전을 책임지는 전문 자격사 단체로서, 공정하고 전문성을 갖춘 기관으로 거듭나기 위해 최선을 다하겠다”며, 부동산 시장 정상화를 위한 다양한 정책과 함께 임장비용청구제 도입의 필요성을 강조했다. 하지만 현실적인 시행까지는 넘어야 할 산이 많다. 임장비용청구제는 아직 입법화되지 않은 상태이며, 무등록 중개업자나 중개보조원 등이 이를 악용할 수 있다는 우려도 존재한다. 게다가 최근 전세사기 등으로 공인중개사에 대한 신뢰도가 하락한 상황에서, 해당 제도가 시장에서 긍정적으로 받아들여질 수 있을지는 미지수다. 부동산 업계에서는 이번 정책이 단순한 수익 창출 목적이 아닌, 중개사의 전문성과 노력에 대한 정당한 보상이라는 인식이 확산되어야 한다는 데 공감하고 있다. 향후 협회의 추가 입법 활동과 제도적 보완이 병행된다면, 임장비용청구제가 새로운 중개 문화의 정착에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
![[전민수 세무사] 세대분리를 하면 정말 세금이 줄어들까? 세대분리 효과 및 주의사항](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250417/art_17454749078815_8c0219_178x118_c0.png)
다주택자들이 주택을 양도할 때 항상 고민하는 것이 바로 세대분리다. 다주택자들은 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 없을뿐더러, 장기보유특별공제율도 낮기 때문에 차익의 절반 가까이를 세금으로 납부해야 한다. 심지어 양도소득세 중과세 유예기간이 끝나게 되면 다주택자들은 더욱 머리가 아파질 예정이다. 이러한 이유로 다주택자들은 최대한 보유 주택 수를 낮추고 싶어 하는데, 이때 많이 고려하게 되는 방법이 세대분리다. 세대분리는 말 그대로 본인이 보유한 주택을 함께 사는 자녀에게 넘기고 주민등록상 세대를 분리하는 것을 의미한다. 이는 분명히 괜찮은 방법이고 생각보다 많이 쓰이기 때문에 세대분리의 정확한 절세 효과와 주의점에 대해 파악하고 있어야 한다. 양도세에서 말하는 세대는 실질적으로 생계를 같이하는 경우를 말하는데, 세대를 분리했다고 하기 위해서는 자녀가 다음의 경우 중 하나를 만족해야 한다.① 만 30세 이상인 경우,② 배우자가 있는 경우,③ 중위소득 40% 이상인 경우. 다시 말해 자녀가 만 30세 이상이거나 배우자가 있으면 독립된 세대로 인정받을 수 있고, 그렇지 않더라도 중위소득의 40%를 넘는다면 독립된 생계로 인정받을 수 있다(2025년 기준 1인 세대 중위소득은 2,392,013원). 단순히 주민등록상 주소가 다르다는 이유만으로는 별도의 세대로 인정받지 못할 수도 있으니 주의해야 한다. 반대로 주소가 같더라도 위 조건들을 만족하면서 각자의 소득으로 생활한다면 별도 세대로 인정받을 수 있는 경우도 있다. 그렇다면 세대분리를 하면 정확히 어떤 절세 효과를 얻을 수 있을까? 가장 대표적인 효과는 주택 수가 줄어들면서 발생하는 세율 감소일 것이다. 만약 자녀에게 주택을 넘기고 본인은 1주택만 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 또한 1주택만 보유하고 있다면 장기보유특별공제도 1년에 약 8%씩 적용받을 수 있어 양도세가 상당히 절세된다. 또한 2025년 5월 9일 자부터 다주택자 중과세율 유예기간이 끝나기 때문에 세대별로 최대한 적은 주택 수를 보유하고 있는 것이 유리하다. 유예되기 전의 중과세율은 2주택자의 경우 20% 추가, 3주택자의 경우 30% 추가인데, 중과세율이 조정대상지역과 같이 부동산 가격이 높은 지역에 적용된다는 걸 감안하면 다주택자 입장에서는 거의 차익의 70~80%가 세금으로 나가는 셈이다. 이렇게 중과세율이 높게 적용된다면 사실상 주택 양도를 할 수 없는 상태가 되기 때문에 세대분리 등을 통해 주택 수를 줄여 부담을 경감할 필요가 있다. 종합부동산세의 경우에는 양도세와 달리 다주택자라 하여 중과되지는 않으나, 1세대 1주택인 경우엔 과세표준에서 12억 원까지 공제를 받을 수 있다. 때문에 자녀에게 주택을 넘기고 세대분리할 경우 집안 전체 주택 수는 그대로이지만, 종합부동산세에서 12억 원의 공제를 각자 받아(자녀도 1주택일 경우) 상당한 절세를 할 수 있게 된다. 세대분리를 이용하면 이렇게 많은 장점들이 있지만, 주택을 자녀에게 넘겨주기 위해서는 그에 따른 세금이 발생하게 된다는 점도 알고 있어야 한다. 무상으로 넘겨줄 경우엔 자녀에게 증여세가 발생하고, 유상으로 넘겨줄 경우엔 본인에게 양도세가 발생한다. 저가로 넘겨주더라도 제대로 된 준비 없이 넘길 경우 부당행위계산부인 등이 적용되므로 미리 계획을 철저히 마련해야 한다. 추가로 위장전입 의심을 피하기 위해 신경 써야 하는 부분들이 있는데, 국세청에서는 실질적인 세대분리인지 확인하기 위해 카드 사용 내역, 고지서 등 내역, 통신사 자료 등을 조회할 수 있기 때문에 절세만을 위한 형식상 세대분리는 최대한 지양하는 것이 좋다. 세대분리로 자녀가 주택을 보유하게 된다면 새롭게 건강보험, 국민연금의 지역가입자로 가입될 수 있다는 점도 고려해야 한다. -끝- 전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사 (現) 세무회계 수 대표세무사 (前) 천지세무법인 서울 본부 근무 (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무 (前) 국세청 상담센터 근무 서울지방세무사회 운영위원 정선조세연구소 연구원 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산시가 경기 침체와 내수 부진 등으로 어려움을 겪고 있는 소상공인과 자영업자들을 위해 본격적인 자금 지원에 나섰다. 시는 지난해 12월 10일 부산신용보증재단을 비롯해 정책금융기관과 시중은행 등과 함께 ‘소상공인·자영업자 비타민플러스(PLUS) 자금 지원’을 위한 업무협약을 체결했다. 이번 협약에는 ▲부산신용보증재단 ▲신용회복위원회 ▲부산 소재 미소금융법인 ▲부산은행 ▲국민은행 ▲하나은행 ▲농협은행 등이 참여했다. 총 1,800억 원 규모의 자금이 향후 2년간 순차적으로 공급되며, 자금 지원을 희망하는 소상공인과 자영업자는 각 협약기관에 직접 문의해 세부 내용을 확인해야 한다. 부산시는 특히 신용등급이 낮거나 근로장려금을 수급한 취약 계층 창업자와 자영업자들에게 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있도록 맞춤형 지원을 강화할 방침이다. 기자는 이번 협약에 참여한 미소금융부산중구법인으로부터 자금 지원에 관한 공문을 입수해 구체적인 지원 내용을 확인할 수 있었다. 해당 기관을 통한 지원 조건은 다음과 같다. 먼저, 대출 대상은 예비창업자 또는 사업자등록을 한 자영업자 중 신용평점이 하위 20% 이내에 해당하거나, 본인 또는 배우자 중 한 사람이 2024년 근로장려금을 수급한 경우다. 운영자금은 최대 2천만 원, 창업자금은 최대 7천만 원까지 대출이 가능하다. 대출 금리는 연 3.5%의 고정금리로, 원리금 균등 상환 방식이 적용된다. 부산시는 이 중 연 2%에 해당하는 금리를 1년간 이차보전해주며, 향후 연장도 검토하고 있다. 대출 기간은 총 5년 6개월로, 이 중 6개월은 거치기간이며 나머지 5년간 원금과 이자를 나눠 갚게 된다. 박형준 부산시장은 “기준금리 인하로 대출 이자 부담이 다소 완화될 것으로 기대되지만, 여전히 내수 부진 등으로 인해 소상공인과 자영업자들의 경영 환경은 녹록지 않다”며 “이번 협약을 통해 제공되는 맞춤형 자금 지원이 지역 경제의 ‘비타민’ 역할을 하길 바란다”고 밝혔다.
한국부동산이코노미 손춘미 기자 | 서울시가 준공업지역 활성화를 위한 규제 완화 정책을 본격적으로 시행한다고 지난달 말 발표했다. 이번 조치로 영등포구를 중심으로 한 서남권 준공업지역 부동산 시장에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 전망된다. 서울시는 3월 27일 ‘서울특별시 도시계획 조례 일부 개정 조례안’을 공포하고 즉시 시행에 들어갔다. 개정된 조례에 따르면, 준공업지역 내 공동주택 건립 시 적용되는 상한 용적률이 기존 250%에서 최대 400%까지 대폭 상향된다. 특히 서울시 준공업지역의 82%가 집중된 영등포구, 구로구, 강서구 등 서남권 지역 중에서도 영등포구는 이번 규제 완화의 대표 수혜지역으로 주목받고 있다. 이번 개정은 개발 절차 역시 크게 간소화했다. 기존에는 준공업지역 내 공장이 하나라도 있을 경우 규모에 관계없이 지구단위계획을 의무적으로 수립해야 했지만, 앞으로는 공장 비율이 10% 미만일 경우에는 지구단위계획 없이도 공동주택 건립이 가능해졌다. 지구단위계획 수립이 필요한 대상 부지도 부지 면적 3천㎡ 이상으로 명확히 규정돼, 사업자 입장에서 보다 명확한 기준에 따라 개발 여부를 판단할 수 있게 되었다. 산업과 주거가 혼합된 개발 방식도 유연하게 변경되었다. 기존에는 1만㎡ 미만 부지만 산업·주거 복합개발이 가능했지만, 이번 개정을 통해 면적 제한 없이 사업 주체가 자유롭게 개발 방식을 선택할 수 있게 되었다. 이러한 규제 완화로 인해 영등포구 내 노후화된 공장 부지나 저이용 토지에 대한 개발 가능성이 크게 높아질 것으로 보인다. 특히 용적률 상향으로 인해 사업성이 개선되면서, 그동안 정체되어 있던 재개발 및 재건축 사업이 다시 활기를 띨 것으로 예상된다. 단기적으로는 개발 기대감에 따른 토지 가격 상승이 예상되며, 중장기적으로는 신규 공동주택 공급 확대를 통해 주택 시장 안정에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 아울러 공공임대주택 공급 의무화 등 공공성 강화 방안도 함께 마련되어 주택 공급 확대와 동시에 서민 주거 안정에 기여할 것으로 전망된다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 조례 개정과 지구단위계획 수립기준 정비를 통해 준공업지역 개발이 본격적으로 추진될 수 있는 기반이 마련됐다”며 “침체됐던 준공업지역이 도시 발전의 핵심적인 역할을 수행할 수 있도록 앞으로도 지속적인 지원을 이어가겠다”고 밝혔다. 1960~70년대 소비·제조 산업의 중심지였던 준공업지역이 이번 조치를 계기로 주거와 산업이 공존하는 새로운 도시 거점으로 거듭날 수 있을지 귀추가 주목된다.
한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 서울시가 노후 저층 주거지를 대상으로 한 정비사업에 본격적인 시동을 걸었다. 최근 통합심의를 통과한 서초구 방배동, 강서구 공항동, 동작구 상도동 등 3개 지역에서 총 3,446세대의 공동주택이 공급될 예정으로, 이는 주거환경 개선과 주택공급 확대, 지역 균형발전이라는 세 마리 토끼를 잡기 위한 서울시의 적극적인 도시정비 정책의 일환이다. ▲서초구 방배동 1434번지 일대 모아주택, 정비전 / 정비후(조감도) (사진제공=서울시) 서초구 방배동 1434번지 일대는 제3종 일반주거지역 내 가로주택정비사업을 통해 새로운 공동주택 단지로 재탄생한다. 이 지역에는 기존 저층 단독주택 19호가 자리하고 있었으나, 앞으로는 지하 3층~지상 17층 규모의 공동주택 70세대(임대 14세대 포함)가 들어설 예정이다. 특히 임대주택 건설에 따른 용적률 인센티브가 적용되어 기존 250%에서 300%로 상향되며, 대지 안 공지 기준도 완화된다. 지하철 4·7호선 이수역 인근이라는 입지적 장점과 함께, 공공보도 설치 및 연도형 근린생활시설 배치로 보행환경 개선과 지역 가로 활성화가 기대된다. 서울시는 이 사업이 방배동 일대 노후 주거지 정비의 신호탄이 될 것으로 보고 있다. 강서구 공항동 55-327번지 일대는 과거 공항 이주단지로 조성된 저층주거지역으로, 이번에 통과된 모아타운 관리계획안에 따라 총 5개소에서 모아주택 사업이 추진된다. 정비 후에는 기존 1,307세대에서 571세대가 늘어난 총 1,878세대(임대 258세대 포함)가 공급될 예정이다. 서울시는 해당 지역의 용도지역을 제2종에서 제3종 일반주거지역으로 상향하고, 공원·경로당·주차장 등 정비기반시설을 복합화하는 한편, 방화대로와 주변 도로의 연계를 통해 순환형 교통망도 구축할 방침이다. 동작구 상도동 242번지 일대는 노후도 69.5%에 달하는 주거 취약지로, 이번 통합심의를 통해 모아타운 내 3개소의 모아주택 사업이 추진된다. 총 1,498세대(임대 262세대 포함)가 공급될 예정이며, 용도지역 상향과 함께 경사 지형 특성을 반영한 조화로운 건축계획이 마련됐다. 연도형 근린생활시설과 공공공지 신설로 지역 경관과 주거 편의성이 개선되고, 학교 주변 도로 확장을 통해 보행자 안전도 강화된다. 또한 성대전통시장과의 연계로 지역 상권 활성화도 함께 도모된다. 서울시는 이번 통합심의를 통해 노후 주거지의 물리적 환경 개선은 물론, 주택공급 확대와 기반시설 확충이라는 다층적 효과를 기대하고 있다. 특히 모아주택·모아타운 사업은 기존 정비사업의 한계를 극복할 수 있는 새로운 대안으로 주목받고 있으며, 서울시의 도시균형 발전을 이끄는 핵심 모델로 자리 잡아가고 있다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산시는 2025년 1차 추가경정예산을 통해 ‘민생경제 활력 더하기’ 사업을 본격 추진한다고 밝혔다. 이번 사업은 지역 경제 회복과 소비 진작, 소상공인 지원 강화를 목적으로 총 4,688억 원 규모, 14개 세부사업으로 구성된다. 핵심 사업 중 하나인 ‘소상공인 3무 희망 잇기 카드 지원’은 최대 500만 원 한도의 운영비 전용 카드를 무이자, 무연회비, 무보증료 조건으로 제공해 4만 명의 소상공인을 직접 지원하는 내용이다. 총 2,000억 원 규모로 마련된 이 사업은 자금난을 겪고 있는 소상공인들에게 실질적인 도움이 될 것으로 기대된다. 이와 함께 부산시는 소상공인 특별자금도 기존 4,175억 원에서 6,500억 원으로 대폭 확대해 자금 지원의 폭을 넓힌다. 또, 소비 활성화를 위해 ‘부산세일페스타’를 새롭게 도입해 온라인과 오프라인을 아우르는 소비 진작 행사를 진행하고, 전통시장 5곳을 대상으로 한 판매 이벤트와 환급 프로그램도 운영할 계획이다. 특히 3만 원 이상 구입 시 5천 원, 5만 원 이상 구입 시 1만 원을 온누리상품권으로 환급하는 방식으로 소비 유도를 꾀한다. 지역사랑상품권 ‘동백전’의 캐시백 혜택도 상반기 중 한층 강화된다. 기존 30만 원 한도, 5% 캐시백에서 50만 원 한도, 5~7% 캐시백으로 확대되며, 총 270억 원이 투입된다. 소상공인 경영 회복을 위한 지원책도 주목된다. 경영 위기에 처한 소상공인 200개 사를 대상으로 컨설팅, 사업 자금, 금융비용을 한 번에 지원하는 경영개선 패키지 사업이 시행된다. 이와 함께 폐업 소상공인의 재취업을 위한 직업훈련수당 지급과 고용 전환 인센티브 제공 등 맞춤형 재기 지원도 포함됐다. 전통시장 활성화를 위한 사업도 대폭 강화된다. 문화관광형 시장 및 디지털 전통시장 육성사업, 첫걸음 기반 조성 사업 등으로 총 27.1억 원이 배정되며, 신규 시장과 기존 지원 시장을 대상으로 다양한 지원이 이뤄질 예정이다. 이외에도 부산시는 커피 산업 생태계 구축과 사회적 경제 기업 20개사에 대한 사업개발비 지원 등 기업 성장 기반 마련에도 10.6억 원을 편성해 산업 전반의 경쟁력을 높이겠다는 계획이다. 박형준 부산시장은 이번 ‘민생경제 활력 더하기’ 사업은 내수 부진과 소비 위축으로 어려움을 겪는 소상공인과 지역 경제에 활력을 불어넣기 위한 것으로, 상반기 내 예산을 신속히 집행하겠다고 밝히며, 앞으로도 지역 소비를 촉진할 수 있는 다양한 정책을 지속적으로 마련해 나가겠다고 강조했다.
![[이동준 변호사]상가임대차법이 구분하는 두 가지 의무 위반: 전대와 용도위반](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250415/art_17443492140132_349eb6_178x118_c0.png)
상가 임대업을 영위하는 사람이라면, 임차인의 연체 차임이 3기의 차임액에 달하거나 임차인이 임대인의 동의 없이 임대목적물을 제3자에게 전대하였을 경우, 임대차계약을 당연히 해지할 수 있다는 것을 모르는 사람은 없다. 그도 그럴 것이, 이러한 내용은 공인중개사사무소에서 널리 사용되는 상가임대차계약서에 부동문자로 인쇄되어 있을 뿐만 아니라, 민법 제629조, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함) 제10조의8에도 그에 관한 명문의 규정이 있기 때문이다. 심지어 우리 판례는, 이 중 차임 연체를 이유로 한 임대차계약 해지의 경우, 이는 임차인에게 임대인의 사용·수익 의무에 상응하는 책임을 부여하기 위한 규정이라는 이유로, 임대인이 최고 없이도 곧바로 계약을 해지할 수 있는 것으로 보고 있다(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 등). 한편, 상가임대차법 제10조 제1항 제1호는 차임 연체의 경우에, 같은 항 제4호는 무단전대의 경우 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 각 규정하고 있다. 그렇다면 임차인이 임대차계약상 정해진 용도 내지 용법대로 사용·수익을 하지 않는 경우를 말하는 ‘용도외사용(용도위반)’의 경우는 어떠할까? 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 용도 외로 사용하였을 경우, 임대인은 이때도 최고 없이 계약을 해지할 수 있을까? 만약 계약 해지까지는 어렵다면, 적어도 계약 갱신요구 정도는 거절할 수 있지 않을까? 용도외사용이든 무단전대든 그것이 임차인의 중대한 의무 위반에 해당함은 매한가지이므로, 상식적으로 생각할 때는 그 법적 효과가 같아야 할 것 같은데, 이게 꼭 그렇지는 않다. 최근의 상담 사례를 예로 들어 설명해보겠다. A씨는 그 소유인 건물 일부에 대해 B씨와 임대차계약을 체결하였고, 계약 당시 B씨는 임대목적물을 24시간 출입이 가능한 음악연습실(업태: 공간대여업)로 사용하기로 약정하였다. 그런데 B씨는 대외적으로 자신의 음악연습실을 24시간 출입 및 숙식이 가능한 공간이라고 광고하면서, 그 내부에 전자레인지, 세탁기, 건조기, 샤워실까지 구비해 두었고, A씨가 알기로 실제로 그 안에서 몇 달째 숙박 중인 자도 여럿 있는 것으로 알고 있다. 불특정 다수의 외부인이 숙박까지 하며 밤낮 할 것 없이 건물을 출입하고, 때로는 친구나 이성까지 끌어들이는 것이 건물의 관리나 가치 제고 측면에서 마이너스라고 생각한 A씨는, 관련 법률 혹은 계약 위반을 이유로 B씨와의 임대차계약을 중도 해지하거나 또는 적어도 갱신요구를 거절하여 B씨를 내보내고 싶은 마음이 간절하다. 일단, B씨가 무단전대를 한 것일까? 위 공간에서 몇 달째 숙식을 하고 있는 이용객들도 있는 것을 보면(그리고 A씨는 B씨의 영업 행태가 그 정도에까지 이르리라고는 생각지 못했기 때문에), 얼핏 그렇게 보이기도 한다. 그러나 A씨는 24시간 출입이 가능한 공간대여업(음악연습실)을 영위할 수 있도록 허락해 준 것이기 때문에, B씨 이외의 제3자(이용객)가 해당 공간을 점유·사용하더라도 (후술하는 용도외사용이 문제될 수 있을지언정) 이를 두고 무단전대라고 하기는 어렵다. 다음으로, B씨가 용도외사용을 한 것으로 볼 수 있을까? 현행법상 음악연습실, 즉 공간대여업을 영위하는 데에는 특별한 법적 제한(허가나 신고 등)이 없는 반면, 숙박업을 영위하려면 「공중위생관리법」에 의거 신고를 하여야 하는 등 일정한 법적 제한이 따른다. 실질적으로 숙박업과 같이 운영되면서도 명목상으로는 음악연습실이므로 관련 법에 따른 인허가를 안 받아도 된다고 하는 것은 전형적인 탈법행위이다. 살피건대, A씨의 입장에서 B씨가 임대목적물을 숙박업과 같은 용도로 사용할 것까지 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 없으므로, B씨가 세탁기 등 숙박에 필요한 가전까지 갖춰 놓고 널리 숙식이 가능하다고까지 광고하며 이용객을 모집하고 기거하게 한 것은, 계약상 고지된 용도(24시간 음악연습실 대여업)를 위반한 것, 즉 용도외사용에 해당한다고 볼 수 있을 것이다. 그런데 무단전대나 3기의 차임 연체와는 다르게, ‘용도외사용’에 관해서는 우리 민법이나 상가임대차법에 관련 조문이 없다. 따라서 당사자 간 특약이 없다면, 이 경우(즉, ‘용도외사용’의 경우) 최고 없이도 즉시 임대차계약을 해지할 수 있는 것으로 보기 어렵다. 다시 말해, A씨가 용도외사용을 지적하며 B씨에게 그 시정을 최고하였고 이에 B씨가 앞으로 그러지 않겠다고 해버리면, (적어도 당장은) 계약 해지를 할 수 없는 것이다. B씨의 갱신요구는 어떠할까? A씨에게는 안타깝지만, 상가임대차법은 무단전대에 대해서는 이를 갱신요구 거절 사유로 규정(제10조 제1항 제4호)하고 있는 반면, 용도외사용은 이를 갱신요구 거절 사유로 규정하고 있지 아니하다. 결국 A씨로서는, 당사자 간 별도 약정이 없는 한, 앞서와 같이 앞으로는 그러지 말라고 시정 최고를 한 뒤, 그럼에도 불구하고 B씨가 이를 재차 위반하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하였음을 이유로, 상가임대차법 제10조 제1항 제8호에 의거 갱신요구를 거절할 수밖에 없을 것으로 보인다. 이렇듯 우리 법은 임차인의 ‘용도외사용’과 ‘무단전대’를 엄격히 구분하고 있으며, ‘용도외사용’에 대한 규제는 원칙적으로 당사자 간 계약으로써 정할 것을 상정하고 있다. -끝- 이동준 변호사 | 법무법인 리앤리 대표변호사 現) 법무법인 리앤리 대표변호사 前) 법률사무소 태서 대표변호사 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사 제6회 변호사시험 합격 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기) 성균관대 법학과 졸업
![[장두식변호사]기둥 하나로 억대 손해? 상가 기둥 소송, 승소한 변호사가 말합니다](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250415/art_17443480318376_16cd17_178x118_c0.png)
많은 분들이 월세를 받는 삶을 꿈꾸고 있습니다. 은퇴 후, 혹은 안정적인 수익 창출을 위하여 월세를 받는 삶이 이루어진다면 얼마나 좋을까요? 재테크를 어떻게 할 것인가? 근로소득만으로는 불안한 내 미래, 건물주의 삶, 누구나 꿈꾸는 미래입니다. 아파트의 경우 2채 이상 보유하게 되면 세금이 많이 나오기 때문에, 주택 수 산입도 되지 않는 상가를 분양받아 월세를 받으면 어떨까 생각하시는 분들이 많습니다. 지난 몇 년간 부동산 시세가 상승하면서 많은 분들이 수익형 부동산에 관심을 가졌고, 특히 주상복합 상가 분양에 주목하게 되었습니다. 주상복합은 대체로 1~3층은 근린생활시설(상가)로 구성되고, 4층부터는 오피스텔이나 아파트가 입주하는 형태로 시공됩니다. 주상복합에 거주하는 사람들의 직주근접이 가능하기 때문에 임대차 수요도 많고, 대출을 끼고 분양을 받더라도 월세를 통해 수익이 발생할 것이라 기대하며 많은 분들이 상가 분양계약을 체결하게 됩니다. 거액의 돈을 들이거나 전 재산을 투입해 분양계약을 체결한 상가. 준공을 앞두고 부푼 마음으로 상가 내부를 들어가 보지만, 내부에 자리한 커다란 기둥을 실물로 마주했을 때의 충격은 이루 말할 수 없습니다. 시행사를 찾아가 “기둥에 대한 설명은 들은 적이 없다”며 따져보고, 분양상담사에게도 “기둥 얘기는 없었는데 이 상황에서 잔금을 낼 수 없다”고 항의해보지만 돌아오는 답변은 같습니다. “평면도에 'ㅁ' 표시가 있었고, 그게 기둥이라는 설명을 드렸습니다. 저희는 잘못이 없습니다. 준공과 동시에 입주가 시작되며, 잔금 납부도 예정되어 있으니 절차에 협조 부탁드립니다.” 그제서야 ‘상가 기둥 소송’, ‘기둥 소송 변호사’, ‘기둥 사건 승소 판결문’ 등을 검색하기 시작하고, 아는 사람을 통해 변호사를 수소문하게 됩니다. 하지만 상가 기둥 소송은 쉽게 볼 일이 아닙니다. 저는 지금까지 수백 개 이상의 상가 호실을 직접 방문했고, 기둥 관련 소송도 직접 진행해본 경험이 있습니다. 기둥이 있다고 해서 무조건 분양계약 취소나 손해배상 청구 소송에서 승소하는 것은 절대 아닙니다. 만약 저와 상담하지 않고 다른 변호사와 상담을 하더라도 괜찮습니다. 다만, “기둥이 있으니 분양계약 취소 혹은 손해배상 청구가 가능합니다”라고 단정 지으며 가능성만 제시하는 변호사가 아니라, 실제로 해당 사건을 수행해서 승소한 판결문을 보유한 변호사인지 확인하셔야 합니다. 또한 상가 기둥 소송의 전체 과정을 처음부터 끝까지 진행하고 집행까지 완료한 경험이 있는지, 상담 당시 만난 변호사가 실제 소송절차에 직접 참석하는지, 그리고 의뢰인과 카카오톡, 문자, 이메일 등으로 지속적으로 소통 가능한지 반드시 확인하셔야 합니다. 상가 소송에서 승소 경험이 풍부한 변호사를 잘 찾아보고, 현명하게 선임하는 것. 그것이 무엇보다 가장 중요합니다. -끝- 장두식 파트너 변호사 | 법무법인 정향 부산대학교 법학전문대학원 졸업 연세대학교 법과대학 졸업 법무법인 정향 파트너 변호사 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 대한변호사협회 인증 가사법 전문 변호사
한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 세종 스마트 국가산단 편입 부지 소유자의 재산권 보호를 위해 발의된 ‘농업·농촌 공익직불법 개정안’이 국회를 통과했다. 개정안이 시행되면 산단 외에도 공익사업 부지를 소유한 주민들에게까지 공익직불금이 지급될 수 있어 전국적인 제도 개선 효과가 기대된다. 세종시는 2일, 국회 본회의에서 더불어민주당 강준현 국회의원이 대표 발의한 ‘농업·농촌 공익기능 증진 직접지불제도 운영에 관한 법률 개정안’이 통과됐다고 밝혔다. 이번 개정안은 농지로 이용 가능한 공익사업 부지를 소유하고 있으면서도 아직 토지 보상을 받지 않은 주민들에게 공익직불금을 지급할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 공익사업 부지로 인정되는 지역은 산업단지, 농공단지, 택지개발지구, 주거·상업·공업지역, 하천 점용 허가 부지 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업으로 인정된 지역 등이다. 지금까지 이 같은 부지를 소유한 주민들은 공익사업 지정 이후 약 2~3년이 소요되는 보상 절차가 마무리되기 전까지는 농업을 지속하더라도 행정 절차상 농지 전용 협의가 완료된 것으로 간주되어 공익직불금을 받을 수 없었다. 이에 강준현 의원과 세종시는 해당 주민들의 불합리한 상황을 해소하고자 지난해 초부터 국민권익위원회, 중앙지방정책협의회, 규제혁신추진단 등에 제도 개선을 적극 건의해왔다. 국민권익위원회는 지난해 8월 관련 제도 개선이 필요하다는 의견을 표명했고, 농림축산식품부 역시 같은 해 10월 이를 수용하여 규제혁신 과제로 선정하면서 법 개정의 기반이 마련됐다. 이번 개정안은 이달 중 시행될 예정이며, 세종 스마트 국가산단에 편입된 180여 농가는 올해 안에 약 1억 8,000만 원의 공익직불금을 수령할 수 있을 것으로 보인다. 이 개정은 세종 지역에만 국한되지 않고 전국의 공익사업 부지에 일괄 적용돼, 동일한 사유로 공익직불금 수령에서 제외되었던 농가들의 부담도 크게 줄어들 전망이다. 이번에 함께 통과된 또 하나의 법안은 ‘공익사업용 토지 양도세 완화법’이다. 이는 공익사업을 위해 토지를 수용당하는 경우 양도소득세의 감면 비율 및 감면 한도를 상향하는 내용을 담고 있으며, 감면 비율을 5%씩 높여 토지 소유자에 대한 보상을 보다 강화하도록 했다. 세종 스마트 국가산단 사업은 세종시 연서면 일원 약 275만 3,000㎡ 규모의 부지에 조성되는 산업단지로, 첨단산업 소재 및 부품 제조업을 중심으로 계획되어 있다. 사업은 세종도시교통공사와 한국토지주택공사가 공동으로 추진하며, 오는 2029년 완공을 목표로 하고 있다. 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)는 올해 7월 이후 보상금 지급 절차에 착수할 예정이다.
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