한국부동산이코노미 박준영 기자 | 전북의 거점도시 전주가 지방 부동산 시장에서 독보적인 존재감을 드러내고 있다. 수만 명이 몰린 청약 경쟁률과 대한방직·종합경기장 개발호재, 전주·완주 통합 논의까지 이어지면서 전주는 단순히 ‘지방’이라는 이유로 저평가되기에는 지나치게 많은 잠재력을 품고 있다는 평가다. 특히 학군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있으며, 이는 투자자들의 관심을 끌어들이는 주요 요인으로 꼽힌다. 전문가들은 “전주는 안정성과 성장성을 동시에 갖춘 드문 중소도시”라며 “실수요와 투자가 함께 모이고 있는 시장”이라고 분석한다. 전주의 주요 거점 가운데 덕진구 북부 에코시티는 대규모 친환경 신도시로 세병공원과 세병호를 중심으로 한 쾌적한 주거 환경이 특징이다. 30~40대 실수요층에게 높은 인기를 끌고 있으며 브랜드 아파트가 밀집해 청약 경쟁에서 강세를 보이고 있다. 입주 물량 부족으로 희소성이 크다는 점도 투자자들이 주목하는 부분이다. 서부권 혁신도시는 공공기관 이전으로 조성된 행정타운으로 상권과 학원가가 발달해 있다. 초·중·고 학군이 모두 갖춰져 교육 인프라가 뛰어나며, 장기적으로 안정적인 성장세가 이어질 것으로 예상된다. 완산구 중심의 신시가지는 전주의 전통적 중심지로 행정과 상업 기능이 집중돼 있다. 교통이 편리하고 생활 인프라가 완비돼 실거주 선호도가 높으며, 대한방직 부지 개발과 리모델링 수요가 맞물려 미래 가치가 크다는 평가다. 완산구 남부 효천지구는 신축 아파트 중심의 신도심으로 학군이 우수해 실수요층이 집중되고 있다. 신축 희소성과 학군 수요 덕분에 가격 유지력이 강하다는 점이 특징이다. 전주는 단점도 존재하지만 신도심 개발과 도시 확장, 나아가 전주·완주 통합 논의까지 맞물리면서 중장기적인 성장 가능성이 큰 지역으로 꼽힌다. 전문가들은 무조건적인 상승을 기대하기보다는 지역별 특성과 수요층을 면밀히 분석해 전략적으로 접근할 필요가 있다고 조언한다. 실거주든 투자든 전주는 여전히 매력적인 도시이며, 앞으로의 흐름을 잘 읽는다면 기회는 충분히 존재한다는 분석이다.
![[장두식 변호사] 부산 명지신도시 기둥소송, 계약취소 손해배상 청구 승소사례](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250832/art_17543779931662_c6378c_178x118_c0.png)
[부산 명지신도시 기둥 소송, 소장 접수] 부산 명지 신도시에서 연락을 받았습니다. 명지 신도시에서 가장 좋은 자리에 위치한 상가를 분양받았는데, 전혀 예상치 못한 큰 기둥이 자리잡고 있어서 다들 큰 충격을 받았다고 합니다. 분양계약 체결 당시에는 전혀 설명받지 못한 큰 기둥이 자리하고 있어 시행사를 찾아가 따져 묻고, 분양상담사에게도 전화를 했으나 모두 발뺌하기에 바빴습니다. 결국 협의로 문제 해결이 안 되면 소송을 진행할 수밖에 없습니다. 의뢰인은 뉴스와 영상, 기사 등을 모두 찾아봤고, 가장 전문성을 가진 변호사에게 연락을 취했습니다. 장두식 변호사는 의뢰인의 연락을 받고 부산으로 향했습니다. 집단소송 진행의 첫 단계로, 소송 인원을 확정하고 내용증명 우편을 발송합니다. 호실 내부에 기둥이 있다고 해서 무조건 소송이 가능한 것은 아닙니다. 기둥의 상태가 심하고 전용면적을 침범하는 정도가 커야 합니다. 혹여 추후 잔금을 납부하더라도, 이는 현재 기둥이 자리 잡은 상태를 인정하는 취지가 전혀 아니라는 점을 미리 밝힌 후, 명지 신도시 기둥소송 계약취소 및 손해배상 청구 소송을 진행했습니다. 또한, 상가 분양업무를 담당한 사람들도 내부에 기둥이 자리 잡게 된다는 점을 알지 못했기 때문에 이러한 사정을 수분양자에게 설명할 수 없었다는 증거자료도 미리 확보할 수 있도록 안내했습니다. [계약취소, 손해배상 소송의 차이점] 계약취소 소송과 손해배상 청구 소송은 큰 차이가 있습니다. 계약취소는 그야말로 분양계약을 소급하여 무효로 만든 뒤, 지금까지 납부한 금액을 모두 반환하라고 주장하는 소송입니다. 반면 손해배상 청구 소송은 계약은 유효하다고 인정하되, 기둥 등의 존재로 인해 활용하지 못하는 공간이 발생한 현재 상황에서 분양가격을 낮춰달라고 하거나, 그에 상응하는 가치 하락액에 해당하는 손해배상을 구하는 소송입니다. 장두식 변호사와 같은 부동산 전문 변호사가 각 호실의 상태를 꼼꼼하게 살펴본 뒤, 의뢰인에게 계약취소 소송을 할지 손해배상 소송을 할지에 대한 검토 의견을 전달하고 최종 소송 진행 방향을 결정합니다. 물론, 계약취소 소송을 진행하는 수분양자의 경우 계약취소 주장을 주위적 청구로, 손해배상 청구 소송을 예비적 청구로 구성하여 청구취지를 정리합니다. 주위적·예비적 청구취지 정리와 같은 부분은 부동산 전문 변호사의 전문 영역이므로, 면밀한 법리 검토가 필요합니다. [감정신청서 제출, 현장검증, 동영상 및 사진자료 제출을 통한 재판부 설득 과정] 계약취소 판결을 받는 것은 매우 어렵고 힘든 과정입니다. 기둥이 없는 깨끗한 호실의 분양계약을 체결한 것으로 알고 수억 원의 돈을 투입한 수분양자들의 경우, 기둥이 존재하여 독립 점포로 활용이 불가능한 현재 상태의 가치 차액을 확인한 뒤, 계약취소 또는 손해배상 청구가 인용되어야 한다는 점을 강력하게 주장합니다. 감정신청서, 재판부 현장검증, 호실 모습을 담은 동영상 및 사진 제출을 통해 재판부를 설득하는 과정이 필요합니다. 저는 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사로서 이러한 과정을 3년 가까이 진행해 왔으며, 필요 시 현장으로 직접 내려가 의뢰인과 소통하면서 재판부에 효과적으로 설득하기 위한 영상 및 사진 촬영 가이드도 제공했습니다. 상대방은 기둥에 대한 설명을 완료하였다고 주장하고 있기 때문에, 필요시 분양상담사 직원을 법원에 증인으로 소환하여 판사 앞에서 정확한 분양 당시의 사실관계를 확정하는 절차도 필수적으로 진행해야 합니다. [계약취소, 손해배상 승소 판결] 오랜 기다림 끝에, 상태가 심각한 호실은 계약취소를, 덜 심각한 호실은 손해배상 승소 판결을 받았습니다. 그 사이 건강이 악화된 분도 계시고, 가정불화가 생긴 분도 있었습니다. 소송대리인으로서, 부동산 전문 변호사로서 저는 의뢰인 개인의 아픔에도 공감하며 최선의 결과를 도출하기 위해 최선을 다했습니다. 명지 신도시 기둥소송에서 승소하긴 했지만, 그동안 다친 의뢰인의 마음까지 치유하기는 어려운 상황입니다. 이미 오랜 시간이 경과하여 모두가 지쳐 있었지만, 소송대리인인 저는 끝까지 지치지 않고 의뢰인을 위해 최선을 다해 싸웠습니다. 유사한 상황에서 소송대리인 선임을 고민하고 계신다면, 본 칼럼이 도움이 되기를 바랍니다. -끝- 장두식 파트너 변호사 | 법무법인 정향 부산대학교 법학전문대학원 졸업 연세대학교 법과대학 졸업 법무법인 정향 파트너 변호사 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 대한변호사협회 인증 가사법 전문 변호사
![[양은경 세무사] 임대용 부동산 증여, 절세의 기회인가? 복합세금 폭탄인가?](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250832/art_17543765090898_afa034_178x118_c0.png)
최근 부동산 시장의 변동성 속에서 ‘증여’가 자산관리 전략의 핵심 키워드로 떠오르고 있다. 특히 임대용 부동산을 보유한 부모 세대가 자녀에게 자산을 이전하려는 수요가 늘어나면서, 단순한 증여를 넘어 복합적인 세무 이슈에 대한 이해가 그 어느 때보다 중요해졌다. 필자는 최근 한 사례를 접했다. 2개월 전 상가 점포를 매입한 부모가, 해당 상가의 일부 지분을 자녀에게 증여하고자 한 것이다. 이처럼 ‘임대용 부동산의 일부 지분 증여’는 절세 및 자산 승계 수단으로 활용될 수 있지만, 적절한 구조 설계 없이는 증여세, 부가가치세, 종합소득세, 건강보험료 등 다양한 세금 리스크를 야기할 수 있다. 1. 증여가액 산정의 핵심은 '시가' 부동산을 증여할 때 가장 먼저 검토해야 할 것은 ‘증여가액’이다. 이는 주거용과 비주거용 모두 시가 기준으로 산정되며, 시가의 판단 기준에는 ▲최근 매매사례가액 ▲감정평가액 ▲유사 매매사례가액이 포함된다. 문제는 상가와 같은 비주거용 부동산의 경우, 유사 매매사례가 부족하다는 데 있다. 이럴 경우 일반적으로 감정평가액을 기준으로 증여가액을 산정하게 된다. 다만, 6개월 이내의 매매가액이 존재할 경우, 해당 금액은 ‘시가’로 인정받을 수 있다. 이는 신고의 객관성과 세무상 리스크 회피에 매우 유효한 방법이다. 2. 사업자등록 정정 및 소득 귀속에 대한 주의 비주거용 임대업을 하고 있는 부모가 부동산을 자녀에게 증여하면, 사업자등록 변경이 반드시 수반된다. -전부 증여인 경우: 부모는 임대업을 폐업 신고하고, 자녀는 20일 이내에 사업자등록을 새로 해야 한다. -일부 지분 증여의 경우: 자녀를 공동사업자로 등록하고, 사업자등록을 ‘정정’해야 한다. 이때 가장 중요한 포인트는 소득의 실질 귀속 여부다. 단순히 형식적으로 지분을 이전했다고 해서, 해당 지분만큼의 임대소득이 자동으로 자녀에게 귀속되는 것이 아니다. 실질적으로 자녀의 계좌로 임대료가 입금되고, 자녀가 세금을 납부해야만 과세당국으로부터 인정받을 수 있다. 그렇지 않으면, 자녀의 소득이 부모로부터 무상 이전된 것으로 간주되어 소득세 및 추가 증여세 과세가 이루어질 수 있다. 3. 부가가치세는 ‘사업상 증여’ 여부가 핵심 많은 납세자가 간과하는 부분 중 하나가 바로 부가가치세다. 상가 등 임대용 부동산을 자녀에게 증여하면, 이는 부가세법상 ‘사업상 증여’에 해당될 수 있다. 이 경우 시가 기준으로 세금계산서를 자녀에게 발행하고, 그에 따른 부가세를 납부해야 한다. 다만, 예외가 존재한다. 만약 해당 부동산과 관련된 사업장의 모든 권리와 의무를 자녀가 그대로 승계하는 포괄양수도에 해당한다면 세금계산서를 발행하지 않아도 된다. 반대로, 자녀가 해당 부동산을 임대업이 아닌 다른 사업에 사용하거나, 임대업을 중단하는 경우라면 포괄양수도 요건을 충족하지 못하므로 반드시 부가세 신고를 해야 한다. 한편, 지분 일부 증여 및 공동사업자 등록의 경우는 공동사업 변경에 해당하므로 부가세가 과세되지 않고 세금계산서 발행 의무도 없다. 이러한 판단 기준의 차이는 추후 세무조사 시 중요한 쟁점이 되므로, 사전에 반드시 전문가의 검토가 필요하다. 4. 종합소득세와 건강보험료까지 고려해야 완전한 설계 부동산을 증여받은 자녀가 해당 부동산으로 임대소득을 얻는다면, 이는 사업소득으로 간주되어 종합소득세 신고 대상이 된다. 직장가입자의 경우, 연 2,000만 원을 초과하는 임대소득이 발생하면 건강보험료가 추가로 부과되며, 이때는 지역가입자로 전환되어 예상치 못한 부담이 발생할 수 있다. 더욱 민감한 경우는 피부양자 요건이다. 자녀가 별다른 소득이 없어 부모나 형제의 건강보험 피부양자로 등록되어 있다가, 부동산을 증여받아 사업자등록을 하면, 단 1원의 수익이 발생해도 피부양자 자격이 상실된다. 이로 인해 본인은 물론 가족 전체의 건강보험료 체계가 달라질 수 있으므로, 특히 미성년 자녀나 대학생 자녀에게 증여할 때는 매우 주의해야 한다. 마치며 임대용 부동산의 증여는 단순한 재산 이전 행위가 아니다. 이는 증여세뿐만 아니라, 부가가치세, 종합소득세, 건강보험료 등 다층적이고 복합적인 세무 리스크를 동반한다. 특히, 지분 일부 증여, 공동사업자 등록, 포괄양수도 요건 여부에 따라 세금의 규모와 과세 시점이 달라지므로 구조 설계가 핵심이다. 증여는 사후가 아니라 사전에 준비할 때 절세 효과가 크다. 세금 부담을 줄이고 자산을 안정적으로 승계하고자 한다면, 반드시 세무전문가와 함께 맞춤형 증여 설계를 진행할 것을 권한다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 지난 7월 10일 목요일, 신림1구역 내 상인들을 위한 '상인보상대책위원회 초빙변호사 설명회'가 삼성동주민센터에서 열렸다. 이번 설명회는 신림뉴타운 1구역 내 삼성동시장 상인보상대책위원회가 주최했으며, 사업 구역 내 영세상인들의 보상대책 마련을 주된 목적으로 진행되었다. 설명회 개최 전부터 대책위원회는 시장 내부에 다수의 현수막을 설치하며 인근 상인들과 주민들의 관심을 유도했고, 실제로 설명회 현장에는 시장 상인뿐 아니라 많은 인근 주민들이 참석해 높은 참여 열기를 보였다. 참가자들은 특히 점포의 철거 시기와 영업권에 대한 보상 문제에 큰 관심을 보였으며, 초빙된 변호사 역시 이에 초점을 맞춰 설명을 진행한 것으로 알려졌다. 그러나 설명회 이후 일부 상인들 사이에서는 여전히 불안감이 감지됐다. 무허가 건축물에서 영업을 해온 이력이나 상인회 미가입 등의 사유로 보상에서 제외될 수 있다는 우려가 제기된 것이다. 이러한 문제는 앞으로 조합과 상인 간 협의 과정에서 중요한 쟁점이 될 것으로 보인다. 신림1구역은 서울시가 추진하는 '신통기획 1호' 사업지로, 지하 5층부터 지상 29층까지 총 39개 동, 4,185세대로 구성된 대규모 뉴타운 단지다. 서남권 최대 규모의 정비사업 중 하나인 이 사업은 지난 3월 11일 재정비촉진계획이 고시되며 17년 만에 사업시행인가를 받았다. 그러나 무허가 건축물 밀집, 전통시장과의 공존 문제, 지나치게 길어진 사업기간 등이 그간 사업 지연의 주요 원인으로 꼽혀왔다. 조합원들 사이에서는 전통시장과의 갈등을 원하지 않는 분위기가 대체로 형성돼 있으며, 이번 설명회를 계기로 상인들과의 실질적인 소통이 시작된 것으로 평가되고 있다. 앞으로 신림1구역의 뉴타운 사업이 상인회와의 협력을 바탕으로 갈등 없이 조화롭게 추진되기를 바라는 목소리가 커지고 있다.
![[장두식 변호사] “생활숙박시설 분양계약 해제 조정 성공사례 – 계약금 반환 및 위자료까지”](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250729/art_17525561528952_e8a7fc_178x118_c0.png)
[수익형 부동산(생활형 숙박시설) 계약 체결 러시] 2018년부터 대략 2022년경까지 전국에 부동산 광풍이 불었습니다. 아파트, 수익형 부동산의 투자와 전매, 프리미엄, 갭투자 등 생각할 수 있는 모든 형태의 투자가 유행했습니다. 현재는 부동산 투자가 아파트로 돈이 쏠리는 분위기지만, 수익형 부동산 중 생활형 숙박시설은 실거주 가능, 주택 수 포함 안 됨, 위탁 관리 업체를 통한 안정적인 수익률 추구 등의 장점이 알려지면서 인기를 끌었습니다. 다만, 부동산 경기 하락과 금리 인상 등의 대외 여건이 변경되면서 많은 분들이 잔금 납부 등을 하지 못하게 되고, 시행사가 약속한 장점이 실제 법령의 규제와 다른 경우가 많이 발생하여 수분양자들이 잔금을 납부하지 않고 시행사, 신탁사와 분쟁에 빠지는 경우가 많이 발생했습니다. [생활형 숙박시설 분양계약 취소 매매대금 반환 청구 소송] 피고는 평택시에 위치한 이 사건 숙박시설을 건축하여 분양하는 사업을 시행하였고, 신탁사와 관리형 토지신탁계약을, 임대관리 전문업체와 이 사건 숙박시설 임대 마케팅 및 계약관리, 시설관리 등 업무를 위해 상호 적극 협력하기로 하는 내용의 업무협약을 체결했습니다. 원고는 피고와 이 사건 공급계약에 따라 분양받은 각 호실에 대한 임대차 알선 등을 위탁하는 것을 조건으로 각 호실에 관하여 매월 각 임대로 60만 원과 이자 20만 원을 보장받기로 하는 임대료보장 확약서를 교부받았습니다. 피고는 생활형 숙박시설 계약 체결 당시 원고에게, (i) 이 사건 숙박시설은 대기업 계열사에서 위탁 운영을 할 것이고, (ii) 임대료보장 확약서의 내용이 이 사건 공급계약의 내용으로 편입된다는 취지로 안내하였습니다. 하지만 실제로는 전혀 다른 회사가 위탁 운영을 맡을 예정이며, 임대료보장 확약서의 내용이 공급계약으로 편입되지 않는다는 사실을 확인한 뒤, 계약취소 소송을 제기했습니다. 장두식 변호사가 소송 과정에서 중점적으로 주장한 내용은 다음과 같습니다. 피고는 원고의 이 사건 생활형 숙박시설 공급계약 체결의 중요한 내용인 운영 주체 변경 여부 및 임대료보장 확약의 공급계약 편입에 관하여 신의칙상 고지 의무를 위반하였고, 이로 인하여 공급계약의 목적을 달성할 수 없었다는 점을 이유로 계약취소 또는 해제 주장을 했습니다. [항소심 조정 성공] 소송의 제1심에서는 원고의 청구를 모두 기각하였으나, 항소심에서는 조정으로 계약금 중 일부를 반환받는 것으로 소송 절차를 무사히 종결할 수 있었습니다. 계약 주체 변경 등 사정에 대하여 피고 측의 과실이 있다고 보아 재판부는 원·피고를 항소심 조정절차로 회부하였고, 재판부의 조정을 갈음하는 결정을 통하여 소송을 종결하면서 원고가 분양받은 생활숙박시설 3개 호실의 계약도 모두 해제할 수 있었습니다. 이와 관련하여 원고에게 발생한 위자료 상당의 손해배상 청구로 400만 원을 받는 조건까지 관철시키면서 원만하게 분양계약 해제 청구 소송을 조정으로 마무리할 수 있었습니다. 생활형 숙박시설 계약취소·해제·해지 청구 사건은 매우 다양한 곳에서 진행되고 있습니다. 각 분양계약 체결 경위, 사실관계에 따라 대응 방법은 달라집니다. 이와 유사한 사건에서 승소한 사례가 있는지, 최신 판례의 태도를 잘 알고 있는지, 부동산 전문 변호사 여부에 따라 동일한 소송의 결과도 달라질 수 있습니다. -끝- 장두식 파트너 변호사 | 법무법인 정향 부산대학교 법학전문대학원 졸업 연세대학교 법과대학 졸업 법무법인 정향 파트너 변호사 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 대한변호사협회 인증 가사법 전문 변호사
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 2025년 7월 14일부터 소상공인을 대상으로 한 '부담경감 크레딧' 50만 원 신청이 시작됐다. 이번 지원은 정부가 추경을 통해 마련한 정책으로, 고정비 부담을 완화해 어려운 경영 환경에 처한 소상공인에게 실질적인 도움을 주기 위한 목적이다. 지원 대상은 2024년 또는 2025년 연 매출이 0원 초과 3억 원 이하이며, 신청일 기준 현재 영업 중인 소상공인이다. 다만, 정부 추경 확정일인 2025년 5월 1일 이후에 개업한 사업자는 이번 지원 대상에서 제외된다. 이는 예산 효율성과 정책 형평성을 고려한 결정이다. 이번 부담경감 크레딧은 총 10개 카드사를 통해 지급된다. 참여 카드사는 국민카드, 농협카드, 롯데카드, 비씨카드, 삼성카드, 신한카드, 우리카드, 전북은행, 하나카드, 현대카드이며, 신청자는 본인이 보유한 카드사 중 하나를 선택해 신청할 수 있다. 지급된 크레딧은 일반적인 소비에는 사용할 수 없고, 공공요금 및 4대 보험료 납부 등으로 사용처가 제한된다. 실제 사용 가능한 항목은 한국전력의 전기요금, 지방자치단체의 수도요금, 지역 도시가스사의 가스요금, 그리고 국민연금·건강보험·고용보험·산재보험 등 4대 보험료 납부가 포함된다. 일부 카드사에 따라서는 지방세, 환경개선부담금 등 특정 공공성 납부 항목도 포함될 수 있다. 사용은 카드사의 납부 전용 채널을 통해 가능하며, 유효기간 내 미사용 시 자동 소멸될 수 있다. 신청은 7월 14일부터 18일까지는 사업자등록번호 끝자리를 기준으로 5부제로 운영되며, 이후인 7월 19일부터는 누구나 자유롭게 신청할 수 있다. 14일은 끝자리 1·6, 15일은 2·7, 16일은 3·8, 17일은 4·9, 18일은 5·0이 해당된다. 신청을 마친 한 소상공인 대표는 “장기 불황 속에서 공과금과 보험료 같은 고정비가 큰 부담이었는데, 이번 정책이 실질적인 도움이 된다”며 정부의 대응을 긍정적으로 평가했다. 정부는 이번 정책을 시작으로 실효성 있는 소상공인 지원을 지속적으로 추진할 계획이며, 예산 소진 시 조기 마감될 수 있어 대상자들의 빠른 신청이 필요하다고 당부했다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 지난 6월 28일 토요일, 신대방삼거리역세권 인근에서 도시정비형 개발을 위한 ‘대방동 통합개발 주민설명회’가 열렸다. 이번 설명회는 대방동 391, 392, 375번지 일대를 아우르는 주거환경개선사업의 추진 방향을 통합적으로 안내하기 위한 자리로 마련됐다. 행사 전부터 현수막이 다수 설치되며 인근 주민들의 높은 관심을 받았다. 특히 이번 설명회는 과거 지역주택조합 추진이 무산된 바 있는 대방동 391번지 일대와, 현재 역세권 활성화 사업이 예정된 신대방삼거리역 북측 개발 구역을 아우르며 주목을 끌었다. 두 지역 모두 여러 차례 개발이 추진되었으나 가시적인 진척 없이 지연된 전례가 있어, 이번 설명회에 대한 주민들의 기대가 컸던 것으로 보인다. 그러나 설명회 이후 일부 주민들 사이에서는 실망감이 표출되기도 했다. 가장 큰 원인은 주거환경개선사업의 실질적인 추진을 가늠할 수 있는 핵심 정보인 토지 등 소유자의 동의율이 공개되지 않았다는 점과, 주민들에게 큰 영향을 줄 수 있는 추가분담금의 예상 규모가 구체적으로 제시되지 않았다는 점이었다. 또한 주민들은 대방동 391번지 일대의 개발방식과 향후 절차에 대한 설명이 충분하지 않았다고 지적했다. 해당 지역은 이미 여러 차례 개발이 추진되었다가 좌초된 이력이 있어, 보다 구체적이고 실질적인 방향 제시를 기대했던 주민들에게 아쉬움을 남겼다. 대방동은 전통적으로 높은 학군과 적은 유흥시설로 인해 동작구 내에서도 주거지로서 선호도가 높은 지역으로 꼽혀왔다. 하지만 반복된 개발 무산과 지연으로 인해 지역의 강점이 점차 희석되고 있다는 우려도 커지고 있다. 이번 주민설명회를 계기로, 향후 대방동 및 신대방삼거리역 인근의 주거환경개선사업이 주민들과의 실질적인 소통을 바탕으로 조화롭게 추진되기를 바라는 목소리가 높아지고 있다.
한국부동산이코노미 채경민 기자 | ‘주택임대차계약 신고제’의 계도기간이 종료됨에 따라, 2025년 6월 1일 이후 체결되는 임대차 계약부터는 미신고 시 과태료가 부과된다. 국토교통부와 한국부동산원에 따르면, 주택임대차계약 신고제는 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 2021년 6월부터 시행되었으며, 약 4년간의 계도기간을 거쳐 본격적인 의무 적용에 들어간다. 신고 의무자는 임대인과 임차인으로, 계약일로부터 30일 이내에 신고를 완료해야 하며, 당사자 중 한 명만 신고해도 공동신고로 간주되어 처리된다. 신고 대상은 수도권(서울특별시·인천광역시·경기도), 광역시 및 세종특별자치시, 제주특별자치도 내에서 2021년 6월 이후 체결된 주거 목적의 임대차 계약으로, 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 경우가 해당된다. 신고는 대상 주택의 소재지 관할 행정복지센터(주민센터)나 온라인 부동산거래관리시스템을 통해 할 수 있으며, 임대차 계약서를 함께 제출할 경우 확정일자가 의제 부여되어 임대차계약신고필증에 확정일자 번호가 표기된다. 별도의 확정일자 신청을 하지 않아도 되는 장점이 있다. 의무 신고를 위반할 경우에는 2만 원에서 최대 30만 원 이하의 과태료가 부과된다. 기존에는 단순 지연신고도 최대 100만 원까지 과태료가 부과되었으나, 2025년 2월 12일 입법예고된 ‘부동산거래신고법 시행령’ 개정안을 통해 과태료 기준이 대폭 완화되었다. 국토교통부는 “이번 의무화 조치로 인해 계약 체결 후 지연신고나 거짓신고로 인한 불이익을 받지 않도록 각별히 유의해야 한다”고 강조했다.
한국부동산이코노미 김나희 기자 | 고양특례시는 오는 7월 10일(수) 오후 5시, 백석별관 20층에서 '노후계획도시 정책설명회’를 개최한다고 밝혔다. 이번 설명회는 1기 신도시 외 노후계획도시 정비를 위한 정책 방향과 기본계획 수립 사례를 공유하고, 주민들과의 정비 공감대 형성을 목적으로 마련됐다. 설명회에서는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」에 따라 고양시가 현재 수립을 추진 중인 ‘노후계획도시 정비기본계획’ 대상 6개 택지지구인 ▲성사동 ▲화정동 ▲행신동 ▲중산동 ▲탄현1동 ▲탄현2동의 추진 현황과 정책방향이 소개될 예정이다. 해당 기본계획은 경기도가 주관하여 수립 중이며, 이번 설명회는 고양시가 주민들을 직접 만나 정책의 취지와 방향을 설명하는 자리로 마련됐다. 설명회는 사전 신청 없이 누구나 자유롭게 참석할 수 있으며, 참석 대상은 위 6개 택지지구 내 공동주택 주민 전원이다. 고양특례시는 최근 ‘2035 고양시 노후계획도시정비기본계획(일산신도시)’을 고시하고, 1기 신도시 재정비에 본격 착수했다. 또한, 선도지구 특별정비계획 수립을 시작으로 원도심 재개발, 소규모주택정비 관리지역 지정 등 정비사업 전반에 속도를 내고 있다. 이동환 고양특례시장은 “이번 일산신도시 정비기본계획은 지속 가능한 미래도시의 비전과 목표를 담고 있다”며 “설명회를 통해 선도지구 외 택지지구 주민들과도 정비 방향을 공유하고, 실질적인 도시혁신이 가능하도록 할 것”이라고 밝혔다. 자세한 사항은 고양특례시청 홈페이지 공지사항을 통해 확인 가능하다.
![[양은경 세무사] ‘부동산 비율 80 이상 법인의 비상장주식 평가’](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250727/art_17513542379654_f875ef_178x118_c0.png)
최근 상속과 관련된 비상장주식 평가 업무 의뢰가 많았습니다. 비상장주식 평가는 상속, 증여뿐만 아니라 소득세법, 법인세법상 특수관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용하기 위한 시가를 산정하는 목적으로도 필요합니다. 많은 분이 비상장주식의 양도는 양도인과 양수인 간에 거래가액을 정해 손쉽게 처리하면 된다고 생각하시지만, 실질적으로 비상장주식은 특수관계인 사이에서 자주 거래되기 때문에 정확한 주식평가가 꼭 필요합니다. 요즘은 양도, 상속, 증여에 대한 정보를 인터넷이나 AI를 통해 쉽게 얻을 수 있어 세무사에게 의뢰하지 않고 직접 신고하는 경우도 종종 있습니다. 하지만 비상장주식 평가는 복잡한 평가 절차와 세법에 대한 정확한 이해와 검토가 필요하므로, 직접 수행하기에는 어려움이 많습니다. 1. 비상장주식의 평가 비상장주식도 평가기준일의 시가로 평가하는 것이 원칙이나, 상장주식만큼 거래가 활발하지 않으므로 보통 보충적 평가방법에 의하여 시가를 계산합니다. 보충적 평가방법에 따른 비상장주식의 1주당 가치는 평가기준일 현재의 ① 순자산가치와 순손익가치의 2:3 가중평균액, ② 순자산가치의 80% 중 더 높은 금액(max) 을 기준으로 평가하는 것이 일반적인 원칙입니다. 따라서 평가기준일 전 3년간의 영업활동을 반영한 순손익가치와 순자산가치에 따라 평가액이 달라질 수 있으며, 어느 한쪽의 가치가 높더라도 다른 가치가 낮을 경우 전체 평가액이 희석되어 낮아지는 효과가 있습니다. 기본적으로는 위 원칙에 따라 평가하지만, 경우에 따라 1주당 순자산가치만으로 평가하는 사례도 존재합니다. 2. 1주당 순자산가치로만 평가하는 경우 세법상 아래와 같은 법인은 1주당 순자산가치로만 평가하도록 되어 있습니다. -사업의 계속이 곤란한 법인 -사업 개시 후 3년 미만인 법인 -휴·폐업, 청산 중인 법인 -부동산 보유 비율이 80% 이상인 법인 -주식 보유 비율이 80% 이상인 법인 -잔여 존속기한이 3년 이내인 법인 이러한 경우에는 가중평균에 의한 방법을 적용하지 않고 순자산가치만을 기준으로 주식을 평가하게 됩니다. 3. 부동산 보유비율 80% 이상인 법인의 비상장주식 평가 순자산가치로만 평가하는 법인 중 가장 흔한 경우가 부동산 임대업을 영위하는 법인입니다. 이는 부동산 임대업이 주업종이거나 사업 특성상 순자산가액 중 부동산의 비중이 높은 경우에 해당합니다. 따라서 부동산 보유비율이 80% 이상인 법인의 경우, 비상장주식 평가 시 다음과 같은 사항을 검토해야 합니다. -순자산가치로만 평가 -보유 부동산에 대한 시가 평가 최근에는 국세청의 감정평가 제도가 활발히 시행되고 있으며, 유사 매매사례가 없는 소규모 빌딩(일명 ‘꼬마빌딩’) 등도 감정평가를 통해 시가를 파악하는 것이 중요합니다. 단순히 장부가액이나 보충적 평가방법(기준시가)만으로 평가할 경우, 부동산 평가액 상승에 따라 추후 과세 리스크가 발생할 수 있습니다. 최근에 진행한 비상장주식 평가 사례를 간략히 정리하면 아래와 같습니다. 사례 1) 가중평균과 순자산가치의 비교 부동산 평가차액 0원, 주식 수 24,000, 순손익가치 0원 구분 가중평균 평가 순자산가치 평가 자산가액(a) 10,928,700,000 10,928,700,000 평가차액(부동산 시가평가)(b) 부채가액(c) 9,615,350,000 9,615,350,000 순자산가액(d=a+b-c) 1,313,350,000 1,313,350,000 주식수(e) 24,000 24,000 순자산가치(f=e/d) 54,723 54,723 순손익가치 주식평가액 21,889 54,723 순손익가치가 순자산가치보다 낮은 경우라면, 가중평균에 따른 평가액보다 순자산가치로만 평가했을 때 주식평가액이 더 높아집니다. 사례 2) 시가평가에 의한 평가액 차이에 따른 비교 시가에 따른 부동산 평가차액 14,500,000,000원, 주식 수 24,000, 순손익가치 0원 구분 평가차액 반영 X 평가차액 반영 O 자산가액(a) 10,928,700,000 10,928,700,000 평가차액(부동산 시가평가)(b) 14,500,000,000 부채가액(c) 9,615,350,000 9,615,350,000 순자산가액(d=a+b-c) 1,313,350,000 15,813,350,000 주식수(e) 24,000 24,000 순자산가치(f=e/d) 54,723 658,890 순손익가치 주식평가액 21,889 658,890 순손익가치가 순자산가치보다 낮은 경우, 순자산가치로만 평가하고 부동산을 시가로 평가하여 평가차액을 반영할 경우 주식평가액은 큰 폭으로 상승합니다. 부동산 보유비율이 높은 법인 등 순자산가치만으로 평가하는 경우에는 평가액을 낮추기 위한 구조조정이나 전략적 접근이 사실상 어려운 것이 현실입니다. 결국 중요한 것은 해당 법인이 어떤 평가 기준에 해당하는지를 미리 파악하고, 필요한 경우 보유 부동산에 대한 시가 산정까지 고려해 합리적인 평가를 받는 것입니다. 예상 세 부담을 사전에 시뮬레이션하고 평가 방식과 기준을 명확히 이해하는 것이 불필요한 세금 문제를 피하는 가장 확실한 방법이 될 수 있습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
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