한국부동산이코노미 김성옥 기자 | 서울시는 5월 19일 개최된 제8차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 서대문구 현저동 1-5번지 일대 모아타운을 비롯한 총 4건의 모아타운 및 모아주택 사업계획을 승인했다고 밝혔다. 이번 심의 통과로 서울시는 총 2,215세대의 주택 공급 기반을 마련하게 되었으며, 이 중 453세대는 공공임대주택으로 포함된다. 서대문구 현저동 1-5번지 일대는 면적 15,142.4㎡ 규모로, 노후건축물 비율이 100%, 무허가건축물 비율이 85%에 달하는 열악한 주거환경을 지닌 지역이다. 과거 ‘똥골마을’로 불리며 장기간 방치되었던 이 지역은 2024년 주민 제안 방식으로 모아타운 신청이 이뤄졌고, 전문가 사전자문과 주민공람을 거쳐 이번에 최종 승인됐다. 이번 사업을 통해 기존 93세대에서 총 366세대(공공임대 80세대 포함)로 주택공급이 확대되며, 사업 추진 구역의 용도지역은 제1·2종(7층 이하)에서 제2종 일반주거지역으로 상향된다. 더불어 도로 등 정비기반시설과 공공보행통로, 공동이용시설이 확충되며, 하나로 통합된 사업구역에 중고층 공동주택이 들어설 예정이다. 대상지는 독립문역과 인접하고 안산자락과 서대문독립공원 사이에 위치해 있어 지역 활성화가 기대된다. 노원구 월계동 534번지 일대에서도 모아주택 사업이 추진된다. 총 면적은 51,857㎡이며, 노후건축물 비율이 79.7%, 반지하 주택 비율이 83.6%에 이르는 지역이다. 지형 경사도가 커 기반시설 확충이 어려웠던 이곳에 향후 두 곳의 모아주택이 들어설 예정이다. 용도지역은 제1종에서 제2종, 제2종(7층 이하)에서 제3종 일반주거지역으로 상향되고, 도로 및 공원 등 정비기반시설이 개선된다. 월계로42길은 폭 9m에서 18m로 확장되며, 주민 여가공간으로 활용될 공원(1,191.8㎡)도 조성될 계획이다. 이 지역은 우이천과 영축산 등 자연환경과 인접해 자연친화적 설계가 강조되었으며, 향후 경전철 동북선 개통으로 교통 접근성도 향상될 것으로 기대된다. 한편, 중랑구 면목동 86-3 일대 모아타운 내 1·2구역에서는 세입자 손실보상과 관련된 사업시행계획 변경안이 이번 심의에서 통과됐다. 서울시는 2022년 개정된 「빈집 및 소규모주택정비조례」에 따라 세입자 손실보상을 제도화했으며, 이번에 총 390명의 세입자에게 약 69억 원의 보상금이 지급될 예정이다. 이에 따라 임대주택 비율도 조정됐다. 1구역은 기존 115세대에서 103세대로, 2구역은 134세대에서 119세대로 조정되며 일반분양 확대가 가능해졌다. 해당 지역은 연내 사업시행계획 인가를 목표로 빠르게 추진될 예정이다. 서울시는 이번 통합심의 통과를 통해 열악한 저층주거지의 주거환경을 개선하고 주택 공급을 확대하는 데 중점을 두고 있으며, 노후주택 밀집지역을 체계적으로 정비해 도시의 균형 발전을 도모하고자 한다. 특히 주민 제안형 정비사업이 늘어나고 있는 만큼, 향후 시민 참여형 도시정비모델로서의 역할이 한층 강화될 것으로 기대된다.
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 서울시가 2025년 5월 19일부터 소규모 주거용 건축물에 대한 용적률을 한시적으로 완화하면서 상업용 부동산 시장에도 간접적인 영향이 예상되고 있다. 이번 조치는 제2종 및 제3종 일반주거지역을 대상으로 하며, 전용면적 85㎡ 이하의 다가구, 다세대, 연립주택 등 소규모 주거용 건축물에 적용된다. 이에 따라 제2종 일반주거지역의 용적률은 기존 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 상향된다. 시행 기간은 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지로, 총 3년간 한시적으로 적용된다. 이번 정책은 오피스, 상가, 근린생활시설 등 상업용 건축물에는 직접 적용되지 않는다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 해당 조치가 상업용 부동산 시장에 적지 않은 간접적 영향을 미칠 수 있다고 분석하고 있다. 우선 복합용도 건축물의 설계 변화 가능성이 거론된다. 예를 들어, 1층은 상가로 사용하고 상층부를 주거로 활용하는 상가주택의 경우, 전체 건축물의 용도가 주택으로 판단되면 용적률 완화의 혜택을 받을 수 있다. 이에 따라 향후 복합용도 건축물의 설계 비중이 주거 쪽으로 확대될 가능성이 있다. 또한 주거용 건축물의 용적률 완화는 해당 지역 내 주거 인구의 증가를 불러올 수 있으며, 이는 곧 상업시설에 대한 수요 확대와 연결된다. 편의점, 카페, 음식점 등 일상생활에 필요한 상업시설의 입지 수요가 늘어날 수 있어, 상업용 부동산 시장에도 간접적인 수요 확대 효과가 발생할 수 있다. 반면 동일한 입지 조건에서 주거용 건축의 수익성이 향상되면서, 일부 투자자들은 상대적으로 수익성이 낮아진 상업용 부동산에 대한 관심을 줄이고 주거용 부동산으로 눈을 돌릴 가능성도 있다. 이에 따라 상업용 부동산 투자자들은 시장 변화를 주의 깊게 관찰하며 전략 조정을 검토해야 할 시점이다. 특히 상업과 주거가 결합된 복합용도 개발을 통해 간접적으로나마 용적률 완화의 이점을 누릴 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다. 더불어 주거 인구 증가가 예상되는 지역에서는 상업시설에 대한 수요 변화에 따라 신규 입지 개발이나 기존 자산 리모델링 등을 통한 투자 기회를 탐색할 수 있을 것이다. 이번 서울시의 조치는 단순히 주거용 개발 활성화에 그치지 않고, 장기적으로는 도시 내 인구 분포, 생활권 형성, 상권 구조 등에도 영향을 미칠 수 있는 변화의 단초가 될 수 있다. 투자자와 개발자들은 이 같은 흐름을 예의주시하며 변화에 능동적으로 대응해야 할 필요가 있다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산시(시장 박형준)는 ‘제2차 부산광역시 도시철도망 구축계획(안)’을 확정해 발표했다. 이번 계획은 「도시철도법」 제5조에 따라 10년 주기로 수립되는 법정 계획으로, 향후 10년간 부산 대중교통 체계의 중장기 발전방향을 제시하는 핵심 청사진이다. 부산시는 “부산 시민 모두가 어디서나 누리는 도시철도”를 비전으로 제시하며, ▲글로벌 허브도시 중심이 되는 도시철도 ▲경쟁력 있는 그린도시 조성 ▲도시철도 수송분담률 10% 상승 ▲지역 균형발전을 선도하는 도시철도라는 4대 목표를 설정했다. 이를 실현하기 위한 8가지 추진 방향으로는 주요 거점 간 고속 연결, 원도심 교통정책의 혁신적 변화, 도시철도 소외지역 최소화, 철도 네트워크 연계 강화, 지속가능한 도시 기반 조성, 운영 효율성 제고, 대중교통수단 간 연계 환승, 안전하고 편리한 이용 환경 조성 등이 포함됐다. 이번 구축계획안에는 경제성(B/C) 0.7 이상 또는 종합평가(AHP) 0.5 이상을 충족한 10개 노선, 총 145.66km가 대상 노선으로 선정됐다. 이와 함께 4개 노선, 총 33.82km는 후보 노선으로 제시돼 향후 추가 검토를 거칠 예정이다. 특히 이번 계획에는 ‘부산형 급행철도(BuTX)’, ‘부산항선’, ‘연산제2센텀선’ 등이 새롭게 반영됐다. 이 중 부산항선은 항만과 도심 간 접근성을 크게 향상시킬 수 있는 노선으로, 박형준 시장은 해당 노선을 최우선 추진 사업으로 설정하고 신속히 사업 절차를 진행하겠다는 방침을 밝혔다. 나머지 노선들도 주변 개발 여건과 경제적 타당성을 종합적으로 고려해 예비타당성 조사 등 행정 절차를 추진할 예정이다. 부산시는 이미 이번 계획안에 대해 국토교통부와의 사전 협의를 마쳤으며, 부산시의회의 의견 청취도 완료했다. 박형준 시장은 “제2차 도시철도망 구축계획은 앞으로 10년간 부산의 대중교통 체계를 근본적으로 개선할 전략적 로드맵”이라며 “부산 시민 누구나 도시철도 서비스를 어디에서든 편리하게 누릴 수 있도록 하여, 글로벌 허브도시 부산 실현에 최선을 다하겠다”고 밝혔다.
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 서울시가 소규모 건축 사업 활성화를 위해 향후 3년간 일반주거지역 내 건축물의 용적률을 한시적으로 완화한다. 대규모 재개발이나 재건축과 달리 건설경기 침체의 영향을 크게 받고 있는 소규모 사업장을 겨냥한 조치로, 서울시는 이번 제도를 통해 도심 내 주택 공급 확대와 건설경기 회복 효과를 기대하고 있다. 서울시는 18일 “올해 2월 발표한 ‘소규모 건축물의 용적률 한시 완화’ 제도 시행을 위한 도시계획조례 개정이 완료됐으며, 오는 19일부터 시행에 들어간다”고 밝혔다. 이에 따라 제2종 일반주거지역은 기존 용적률 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 상향 조정된다. 완화 조치는 3년간 한시적으로 적용되며, 종료 시점은 2028년 5월 18일이다. 이번 제도는 대규모 단지 개발이 아닌, 소규모 재건축·재개발, 자율주택정비사업 등 상대적으로 사업성이 낮은 소규모 건축 사업을 대상으로 한다. 건축법상 건축허가 또는 신고 대상 건축물, 빈집 및 소규모주택정비법에 따른 부지 1만㎡ 미만 소규모 재건축, 5,000㎡ 미만 소규모 재개발, 36세대 미만 자율주택정비사업 등이 모두 포함된다. 특히 건축허가·신고 사업의 경우 대지나 건축면적의 제한은 없지만, 주거용 다가구나 공동주택은 1세대당 전용면적 85㎡ 이하, 오피스텔은 1호당 전용 85㎡ 이하일 경우에만 용적률 완화 혜택을 받을 수 있다. 국토계획법 등 타 법령에 따른 용적률 완화와 중복 적용이 가능한 경우에는 도시·건축공동위원회의 기반시설 적정성 검토를 거쳐 법정 상한의 최대 120%까지 완화할 수 있다. 서울시는 제도 시행과 함께 사업의 효과적 운영을 위해 일조와 경관, 지형 순응형 단지 조성, 방재 안전, 기반시설 정비 등의 세부 기준도 마련했다. 아울러 추가로 허용되는 용적률 분은 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 주택으로만 공급하도록 제한했다. 관련 운영기준은 서울시 홈페이지를 통해 5월 19일부터 확인할 수 있다. 이와 함께 서울시는 소규모 재건축 활성화를 위한 무료 지원 프로그램도 운영한다. 대상은 부지 면적 1만㎡ 미만, 세대수 200세대 미만, 노후·불량 건축물 비율 60% 이상, 토지등소유자 10% 이상 동의 요건을 모두 충족하는 사업장으로, 6월 2일부터 30일까지 관할 자치구에 신청하면 사업성 분석, 자산가치 평가, 예상 분담금 산출 등의 지원을 받을 수 있다. 김성보 서울시 행정2부시장은 “비상경제 상황과 주택공급 현실을 고려해 신속히 조례 개정을 추진했다”며 “이번 제도가 침체된 소규모 건축 경기를 살리고 도심 내 실수요자 중심의 주택 공급 확대에 실질적인 기여를 하길 기대한다”고 밝혔다.
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 서울 동작구 대방동 신대방삼거리역 인근에 총 791세대 규모의 대단지 아파트가 들어설 예정이다. 이번 개발은 ‘역세권 활성화 사업’의 일환으로, 최근 실수요자들의 높은 관심을 받고 있다. 신대방삼거리역이 위치한 대방동 일대는 그동안 인근 신길뉴타운이나 노량진뉴타운과 비교해 상대적으로 공동주택 공급이 부족하다는 지적을 받아왔다. 실제로 지역 내에는 보라매 자이(959세대), 보라매 e편한세상(388세대) 등 일부 아파트 단지가 존재하지만, 전체적인 공급량은 인접 지역에 비해 부족한 편이다. 이에 따라 대방동에서는 다양한 주거환경개선사업이 꾸준히 진행 중이다. 신통기획 개발로 지정된 상도14구역, 상도15구역을 비롯해 대방동 391번지 일대의 지역주택조합 사업 등 다수의 정비 사업이 활발히 추진되고 있다. 특히 최근 들어 주목받는 사업은 신대방삼거리역 역세권 활성화 사업이다. 대방동 393-66번지 일대에서 시행 중인 이 사업은 최고 39층 규모로, 총 791세대(임대 195세대 포함)의 공동주택 단지를 조성할 계획이다. 지난 2월 14일에는 투기 수요를 차단하기 위한 권리산정일도 지정됐다. 그럼에도 불구하고 7호선 신대방삼거리역 초역세권 입지, 인근 대림초, 강남중, 성남중고 등 우수한 교육 인프라 등으로 인해 실수요자들의 관심은 더욱 높아지고 있는 상황이다. 다만, 일각에서는 공사비 상승에 따른 추가 분담금 우려도 제기되고 있다. 현재 해당 부지에는 약 282세대의 기존 세대가 거주 중인데, 이들이 모두 추가 비용을 부담하고 재입주할 수 있을지에 대한 의문이 제기된다. 이러한 비용 부담 문제는 일부 주민들 사이에서 부정적인 여론을 확산시키는 요인이 되고 있다. 전문가들은 “사업의 성공을 위해서는 실현 가능성과 수익성뿐만 아니라, 기존 거주민들의 권익 보호와 부담 완화 방안 마련이 필요하다”며, “이해관계자 모두가 만족할 수 있는 방향으로 사업이 추진돼야 한다”고 지적했다. 이번 역세권 활성화 사업이 대방동 일대의 주거 여건을 획기적으로 개선하고, 지역 균형 발전의 초석이 되길 기대해본다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 2029년 개항을 목표로 부산시가 야심 차게 추진 중인 가덕도 신공항 건설 사업이 사실상 좌초 위기에 빠졌다. 수의계약 대상자로 선정된 현대건설 컨소시엄이 철수를 공식화하면서 사업 진행에 큰 차질이 불가피해졌다. 국토교통부에 따르면, 현대건설은 지난 4월 28일 입찰공고상의 공사기간인 84개월을 초과한 108개월로 계획한 기본설계를 제출했고, 이에 따라 국토부는 관련 법령에 근거해 설계 보완을 요구했다. 그러나 현대건설은 5월 8일, 설계 보완 의사가 없다는 공식 입장을 밝히며 사실상 사업에서 손을 뗐다. 국토부는 국가계약법령에 따라 수의계약 체결이 어려워진 만큼, 현재 진행 중인 수의계약을 중단하는 절차에 돌입한 상황이다. 국내 건설 경기가 장기 침체에 빠진 가운데, 해당 규모의 공사에 참여할 여력이 있는 건설사가 많지 않아 향후 대체 사업자를 찾는 일도 쉽지 않을 것으로 보인다. 건설업계 관계자에 따르면, “현대건설도 가덕도 신공항 건설에 소극적이었으며 정부의 강한 요청에 따라 마지못해 참여했던 것으로 알고 있다”며 이번 철수가 예견된 일이었다는 해석도 나온다. 부산시는 이번 사태로 인해 상당한 부담을 안게 됐다. 이미 2030 부산세계박람회(엑스포) 유치 실패로 지역 위상이 흔들린 가운데, 가덕도 신공항마저 무산 위기에 처하면서 부산시의 도시 브랜드 이미지 회복 전략이 차질을 빚고 있다. 특히 ‘노인과 바다의 도시’라는 부정적 이미지를 탈피하고자 추진해 온 대형 SOC 사업인 만큼, 이번 사태는 타격이 크다. 또한 인천시가 명실상부한 제2의 도시로 자리 잡고 있는 가운데, 부산이 그 입지를 지키기 위해서는 가덕도 신공항의 성공적인 완공이 필수적인 상황이다. 이에 따라 부산시와 국토교통부의 향후 대책 마련과 건설사 재유치 방안에 귀추가 주목된다.
한국부동산이코노미 박준영 기자 | 전주시 서부신시가지의 마지막 대규모 개발지인 전주 대한방직 부지에 2030년까지 470m 높이의 초고층 관광전망타워와 호텔, 복합쇼핑센터, 주상복합아파트 등이 들어설 예정이다. 이번 개발은 전주시와 민간 사업자인 ㈜자광이 공동 추진하는 복합개발 프로젝트로, 지역의 새로운 랜드마크가 될 것으로 기대를 모은다. 관광타워복합개발의 시행사인 ㈜자광은 전주시립미술관 건립과 다양한 지역 공헌사업을 포함한 총 3,800억 원 규모의 공공기여와 지역 환원을 약속하며 지역사회와의 상생을 강조하고 있다. 개발 부지는 ㈜자광이 지난 2017년 매입한 옛 대한방직 공장 터로, 전북도청과 전북지방경찰청 인근의 ‘노른자위’ 입지에 위치해 있다. 이 부지는 1970년대 당시 도심 외곽이었으나, 2003년 서부신시가지 개발 이후 도심 중심지로 탈바꿈한 지역이다. ㈜자광은 현재 관광타워복합개발에 대한 최종 사업 승인을 전주시에 요청한 상태로, 오는 7월경 승인이 이뤄지면 9월 착공에 돌입할 예정이다. 완공 시점은 2030년으로 계획되어 있다. 다만, 시공사 선정과 약 6조 원 규모로 추산되는 사업비 조달 방안은 아직 구체화되지 않은 상태다. 또한 3,300여 가구 규모의 주상복합아파트 분양가는 3.3㎡당 2,500만 원에서 3,000만 원 선으로 책정될 예정인데, 이는 전주 내 최근 분양가의 약 두 배에 달해 고분양가 논란도 제기될 전망이다. 전주시는 이번 개발을 통해 일자리 창출과 외부 인구 유입, 소비력 증가 등 긍정적 효과를 기대하고 있다. 그러나 대형 상업시설 집중으로 인한 상권 양극화와 구도심 상권 쇠퇴, 소상공인 생존 문제 등 부작용에 대한 우려의 목소리도 적지 않다. 전주 대한방직 부지 개발 사업은 도시 경쟁력 강화와 지역 발전의 중대한 전환점이 될 것으로 보이며, 향후 전주 도시의 미래 모습에 큰 영향을 미칠 전망이다.
한국부동산이코노미 이소명기자| 부산 남구 용호동은 힐탑상가를 중심으로 학원 상권이 활발하게 발달된 지역으로, 남구에서 가장 교육열이 높은 동네로 평가받고 있다. 특히 입시 성적 면에서도 우수한 지역으로 손꼽히는 용호동은 학부모들의 관심과 교육 투자 열기가 높아 학원 운영에 있어 매력적인 입지를 자랑한다. 용호동의 대표적인 상가인 힐탑 탑플레이스는 LG메트로시티, GS자이, W아파트 등 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 용문초등학교와 분포초등학교, 그리고 분포중학교와 고등학교와도 가까워 학생들의 이동이 활발한 대형 복합상가로 기능하고 있다. 이 상가는 A동과 B동으로 나뉘며, 지하 3층부터 지상 12층까지의 규모로 이뤄져 있고, 넉넉한 주차 공간과 저렴한 주차비를 갖추고 있어 학부모와 학원 이용객들의 접근성과 편의성을 높이고 있다. 힐탑상가의 1층은 주로 편의점, 카페, 음식점 등 상업시설이 입점해 있으며, 2층부터는 병원, 약국, 학원 등이 자리하고, 3층 이상에는 다양한 학원, 교습소, 체육시설, 사무실 등이 운영 중이다. 특히 학원 및 교습소가 각 층마다 빼곡히 들어서 있어 사실상 힐탑상가는 용호동은 물론 남천동, 대연동 일대에서도 ‘학원가’의 대표 주자로 알려져 있다. 중고생을 주 대상으로 한 단과 학원이 다수를 차지하고 있으며, 스터디카페와 독서실도 함께 운영되고 있어 학습 환경이 매우 우수하다. 이 지역은 학원 교습소 공실률이 거의 없을 정도로 수요가 안정적으로 유지되고 있으며, 임대가도 빠르게 이루어지는 추세다. 학원이 위치한 층의 임대료는 면적과 층수에 따라 다르나, 평당 약 6만 원에서 10만 원 수준이며, 엘리베이터가 있는 고층 상가에 비해 관리비는 상대적으로 저렴한 편이다. A동 고층부 약 45평은 월 400만 원, B동 저층부 약 45평은 월 320만 원, 1층 19평 규모의 공간은 월 380만 원에 임대되고 있다. 주변에 약 1만 세대 규모의 주거단지가 밀집해 있고, 분포초, 분포중, 분포고 등 초중고 교육시설이 가까워 안정적인 배후 수요가 확보되어 있으며, 유해시설이 없는 환경으로 인해 학원 운영에 있어 최적의 조건을 갖추고 있다. 또한 단지 내 학부모들의 교육열과 소득 수준이 높아 운영자 입장에서도 회비와 관련한 스트레스가 적은 편이라는 평가도 많다. 특히 분포중학교는 특목고 진학률이 부산 지역 최상위권을 기록할 정도로 교육 경쟁력이 높아, 학령인구(7세~18세)의 비중도 남구 전체 평균보다 높은 10.54%에 달한다. 이처럼 우수한 학군과 환경을 갖춘 용호동 힐탑상가는 학원 운영자에게 있어 매우 매력적인 입지로, 무엇보다 학부모와의 신뢰 관계 형성과 유대감이 중요한 성공 요소로 작용할 수 있다. 학원 수가 많고 경쟁이 치열한 지역인 만큼, 학생들의 수준에 부합하는 커리큘럼과 최신 교육 트렌드를 반영한 프로그램 운영이 동반된다면, 힐탑상가는 학원 비즈니스의 성과를 극대화할 수 있는 최적의 공간으로 평가받고 있다.
한국부동산이코노미 손춘미 기자 | 2025년 1분기 상업용 부동산 시장에서 오피스와 상가가 상반된 흐름을 보인 것으로 나타났다. 한국부동산원이 발표한 ‘2025년 1분기 상업용 부동산 임대동향조사’에 따르면, 오피스는 수요 회복세에 힘입어 공실률이 감소하고 임대료가 상승한 반면, 상가는 소비 위축의 직격탄을 맞으며 공실률 증가와 임대료 하락이 동시에 나타났다. 이번 분기 전국 오피스 평균 공실률은 8.7%로 전분기 대비 0.2%포인트 하락했다. 특히 서울 도심과 강남권의 프라임 오피스를 중심으로 실수요가 증가하면서 임대가격지수는 0.44% 상승했으며, 평균 임대료는 ㎡당 1만 8,200원을 기록했다. 투자수익률은 1.56%로 집계됐다. 눈에 띄는 부분은 오피스의 소득수익률(0.94%)과 자본수익률(0.63%)이 모두 상승하며 안정적인 수익 구조를 형성했다는 점이다. 이는 코로나19 이후 재택근무 확산으로 침체가 우려되던 오피스 시장이 점차 회복 국면에 진입했음을 보여준다. 반면 상가 시장은 다소 암울한 분위기다. 중대형 상가, 소규모 상가, 집합상가 등 모든 유형에서 공실률이 소폭 증가했으며, 임대가격지수도 평균 0.21% 하락했다. 유형별로 보면 중대형 상가 공실률은 13.2%(전분기 대비 0.2%p 상승), 소규모 상가는 7.3%(0.5%p 상승), 집합상가는 10.3%(0.2%p 상승)를 기록했다. 특히 세종, 대구, 광주 등 지방 도시의 집합상가에서 공실 증가세가 두드러졌다. 수익률 측면에서도 상가 시장은 오피스에 비해 부진했다. 중대형 상가는 0.91%, 소규모 상가는 0.74%, 집합상가는 1.10%의 투자수익률을 기록했다. 전문가들은 이러한 양극화 현상이 당분간 지속될 것으로 전망하며, 특히 상가 투자자들에게는 세밀한 상권 분석과 중장기적 투자 전략 수립이 필요한 시점이라고 조언하고 있다.
![[양은경세무사]창업중소기업 세액감면, 감면 요건에 대한 고찰](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250418/art_17459014410736_db565f_178x118_c0.png)
이제 곧 종합소득세 신고기간이 다가옵니다. 종합소득세 신고와 더불어 최근 창업한 사업자라면 필수적으로 검토해야 하는 감면 규정이 창업중소기업세액감면입니다.창업중소기업세액감면은 창업자의 나이 및 창업한 지역에 따라 5년간 소득세 및 법인세의 25%~100%를 감면해주는 규정으로서, 다른 감면 규정과 비교했을 때 비교적 적용범위가 넓고 감면율 혜택 또한 크다고 할 수 있습니다. 1. 창업중소기업 세액감면의 요건창업중소기업 세액감면의 해당 요건은 업종 요건, 대표자 요건, 창업 요건으로 크게 나눌 수 있습니다.간단히 정리하면, -업종 요건: 조세특례제한법 제6조 제3항에 따른 감면 업종에 해당하는지, -대표자 요건: 대표자가 청년인지 여부 및 창업한 지역이 수도권과밀억제권역에 해당하는지, -창업 요건: 처음으로 사업을 개시(창업)했다고 볼 수 있는 요건을 갖추었는지 에 따라 감면율이 달라집니다. 감면율은 아래와 같습니다. [조특법 제6조 제1항] 창업중소기업 세액감면율(2025년 기준) 창업지역 수도권과밀억제권역 수도권과밀억제권역 외 청년 창업 5년간 50% 5년간 100% 그 외 창업 5년간 50% 5년간 50% 기본적인 감면 내용은 위와 같으나 납세자가 처한 상황에 따라 감면 요건을 검토하는 것은 쉽지 않습니다. 공동사업으로 창업한 경우 감면 요건 및 감면율을 적용하는 것이 단독사업자와 비교하여 더 까다롭습니다.공동사업자의 경우 손익분배비율에 따라 대표자 요건이 달라지며 창업 요건도 달라지기 때문입니다. 2. 공동사업장의 감면 요건공동사업장의 경우, 창업 여부 판단은 공동사업 구성원별로 판단하며 청년창업중소기업의 여부는 공동사업자 중 손익분배비율이 가장 큰 자를 기준으로 판단합니다.(사전법령해석소득2020-948, 2020.12.16) - 손익분배비율이 가장 큰 공동사업자를 기준으로 대표자 요건 판단개인사업자가 공동사업자로 창업을 했을 경우, 손익분배비율이 가장 큰 공동사업자를 기준으로 대표자 요건을 따집니다.예를 들어, 청년이 아닌 공동사업자의 손익분배비율이 60%, 청년인 공동사업자의 손익분배비율이 40%라면 손익분배비율이 60%인 공동사업자를 기준으로 대표자 요건 충족 여부를 따집니다. 수도권과밀억제권역에서 개업했다면 청년인 소수지분 공동사업자는 창업의 행위를 했음에도 창업세액감면을 받을 수 없습니다.이와 반대로 다수지분 공동사업자가 청년이고 소수지분 공동사업자가 청년이 아니라면 손익분배비율이 가장 큰 공동사업자이므로 소수지분 비청년 공동사업자도 청년으로 보아 창업중소기업세액감면을 적용받을 수 있습니다. 단독사업장에서 공동사업장으로 전환된 경우에도 마찬가지입니다.예를 들어, 청년으로 수도권과밀억제권역에서 창업하여 50% 감면율의 창업중소기업세액감면을 받고 있다가 청년이 아닌 공동사업자의 손익분배비율을 60%로 하여 공동사업장으로 전환할 경우, 기존의 청년 공동사업자는 소수지분 공동사업자로서 대표자 요건을 만족하지 않아 창업중소기업세액감면을 적용받을 수 없습니다. - 단독사업장에서 공동사업장으로 전환한 경우단독사업장에서 공동사업장으로 전환하거나, 이와 반대로 공동사업장에서 단독사업장으로 전환하는 경우에도, 일단 공동사업장으로 한 번이라도 전환이 되었다면 공동사업장일 때의 손익분배비율에 대해서만 창업중소기업세액감면을 적용받을 수 있습니다. - 신규로 참여한 공동사업자의 경우또한 단독사업장에서 공동사업장으로 전환되었을 경우에 신규로 참여한 공동사업자는 창업으로 보지 않아 창업중소기업세액감면을 적용받을 수 없습니다.(사전법규소득2021-1673, 2022.06.14) - 공동사업장을 폐업 후 동일한 업종으로 단독사업장을 개업한 경우공동사업에서 탈퇴한 거주자가 사업을 다시 개시하여 같은 종류의 사업을 하는 경우에는 창업으로 보지 않습니다.(사전법규소득2024-54, 2024.02.01) 공동사업자는 요건도 까다롭지만, 창업의 행위를 했음에도 감면을 받을 수 있는지 애매한 상황이 더 많습니다. 최근 문의를 받은 사례는 아래와 같습니다.청년 요건을 만족한 A는 6년 전에 수도권과밀억제권역에서 청년이 아닌 B와 함께 손익분배비율은 A 20%, B 80%로 하여 공동사업을 시작했습니다.B가 청년이 아니고 수도권과밀억제권역에서 개업했으므로 A, B 모두 창업중소기업세액감면을 받지 못했습니다. A는 1년 남짓 공동사업자로 참여하다가 탈퇴하여 최근 같은 업종으로 수도권과밀억제권역에서 단독사업장으로 사업을 개시했습니다.이러한 상황에서 창업중소기업세액감면을 받을 수 있냐는 것입니다. 첫 창업은 6년 전 공동사업자로 창업했을 때이지만, 그 당시 소수지분 공동사업자라 대표자 요건을 만족하지 않아 감면을 받을 수 없었고,예규를 근거로 판단해보면 현재는 동일 업종으로 다시 사업을 개시하여 창업의 요건을 만족하지 않는다고 볼 수 있습니다. 또 다른 사례도 생각해 볼 수 있습니다.청년 A는 청년이 아닌 B의 단독사업장에 20%의 손익분배비율로 중간에 공동사업자로 참여했습니다.1년 후에 공동사업장에서 탈퇴하여 현재 같은 업종으로 사업을 개시하려고 합니다. 예규를 보면 공동사업장에 중간에 참여한 공동사업자는 창업에 해당하지 않아 감면을 받을 수 없습니다.하지만 이후 단독사업장을 개업했을 때에는 동일 업종으로 다시 사업을 개시한 것으로 보아 창업의 요건을 만족하지 않는다고 볼 수 있습니다. 위와 같은 사례에 현재 명문 규정은 없습니다.창업중소기업 세액감면의 취지는 감면 업종에 대하여 처음으로 창업하여 원시적인 사업 창출의 효과가 있는지 여부입니다. 누구나 감면 업종, 대표자 요건을 만족하고 처음 창업의 요건을 만족했다면, 창업의 행위에 대하여 생애 1번은 감면을 적용받을 수 있는 기회가 주어져야 공평합니다. 공동사업자의 경우 창업의 행위를 했음에도 손익분배비율에 따른 대표자 요건, 창업의 요건에 불분명한 점이 있어 감면을 적용받지 못할 수 있습니다. 감면율이 크기에 처음 사업을 시작하는 사업주들에게는 초기 비용의 부담을 줄일 수 있는 좋은 제도이며, 최근 정말 문의가 많은 규정이기도 합니다.공동사업자의 경우 감면의 기회가 공평하게 주어지도록 사례에 따라 요건을 더욱 구체화할 수 있었으면 하는 아쉬움이 많이 남습니다. 다가오는 종합소득세 기간 감면 규정 및 그 요건에 대해서 꼼꼼히 검토하여 활용할 수 있었으면 합니다 -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
제호 : 한국부동산이코노미 | 주소 : 경기도 하남시 조정대로85, 802호 (풍산동, 마이움트라이스타)
등록번호: 경기 아54052 | 사업자등록번호 : 219-11-15743 | 등록일 : 2022년 09월 05일
발행인 : 한상옥 | 편집인 : 한상옥 | 전화번호 : 070-8015-7302 | E-Mail. realtyeconomy@realtyeconomy.net
Copyright @한국부동산이코노미 Corp. All rights reserved.
