![[양은경 세무사] 종합과세 금융소득과 건강보험료](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250623/art_17490157517141_966bb5_178x118_c0.png)
5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 이번 종합소득세 신고 중 많은 이슈가 되었던 것 중 하나는 금융소득과 관련된 내용입니다. 대부분의 납세자들이 홈택스에서 조회되는 금융소득을 기준으로 종합소득세 신고를 하고 있습니다. 그러나 2024년도 귀속 금융소득의 경우, 예년보다 오류가 많았던 것 같습니다. 실제로 5월 말까지도 금융소득이 중복 안내된 경우 혹은 반대로 특정 금융사의 배당소득이 조회되지 않는 경우 등으로 납세자분들의 문의가 많았습니다. 특히 주의해야 할 사례가, 홈택스에서 누락된 금융소득으로 인해 연간 금융소득 2천만 원 초과 여부가 달라지는 경우입니다. 납세자가 금융사의 원천징수영수증을 일일이 조회해서 금융소득을 정확히 파악하는 것은 현실적으로 쉽지 않기 때문에, 금융소득 2천만 원 초과 여부에 따라 종합소득세 신고 의무가 갈리는 부분은 매우 신경이 쓰일 수밖에 없습니다. 일반적으로 알고 있듯이, 금융소득이 연간 2천만 원을 넘지 않으면 분리과세가 적용되어 금융기관에서 소득을 지급 시 원천징수하는 세금(지방세 포함 15.4%)으로 과세가 종결됩니다. 하지만, 금융소득이 연간 2천만 원을 초과하면 타 소득과 합산하여 종합소득세 신고를 해야 합니다. 1. 금융소득으로 인해 종합소득세 신고를 해야 하는 경우 금융소득이 있는 경우, 다음에 해당하면 종합소득세 신고를 해야 합니다. ① 연간 금융소득이 2천만 원 초과인 경우 ② 연간 금융소득이 2천만 원을 넘지 않았지만 국내에서 원천징수되지 않은 금융소득 (예: 비영업대금의 이익 등) ③ 연간 금융소득이 2천만 원을 넘지 않았지만 국외에서 지급받은 국내에서 원천징수되지 않은 금융소득 ②, ③의 경우는 원천징수되지 않은 금융소득으로써 무조건 종합과세 대상입니다. 따라서, 종합소득세 신고 시 누락되지 않도록 주의해야 합니다. 2. 종합과세 금융소득이 있는 경우의 종합소득세 금융소득은 소득을 지급받을 때 15.4%의 세율로 과세되었지만, 타 소득과 합산하여 종합소득세 신고를 할 경우에는 15.4%보다 종합소득세율이 더 높아질 수 있습니다. 이 경우에는 이미 원천징수된 15.4%의 금융소득에 대한 세금은 기납부세액으로 공제하고, 초과되는 세금만 추가로 납부합니다. 금융소득이 있을 때에는 비교과세 방식에 따라 종합소득세가 산출됩니다. -비교과세 방식에 따른 산출세액의 계산 비교과세 방식에 따른 산출세액은 다음의 ①과 ②의 세액 중 큰 금액을 종합소득세로 결정하는 방식입니다. ① 합산과세 방식 = [(종합소득 과세표준 - 2천만 원) × 기본세율] + (2천만 원 × 14%) : 2천만 원 초과 금액은 기본세율(6%~45%)로 과세하고, 2천만 원까지는 14%로 분리과세 ② 분리과세 방식 = [(종합소득 과세표준 - 금융소득금액) × 기본세율] + (금융소득 총수입금액 × 14%, 비영업대금 이익은 25%) : 타 소득은 기본세율(6%~45%)로 과세하고, 금융소득은 14% 또는 25%로 분리과세 배당소득에 대해서는 ‘GROSS-UP’ 제도를 통해 이중과세를 방지합니다. -배당세액공제란? 내국법인으로부터 배당을 받을 경우, 그 배당은 법인세가 과세된 소득을 재원으로 하여 지급됩니다. 따라서 거주자가 이미 법인세가 과세된 재원으로 배당을 받아 소득세를 부담하게 되면 이중과세가 되므로, 이중과세 조정을 위해 일정 비율의 배당가산액을 총수입금액에 합산하여 종합소득세를 계산한 다음(배당가산제도, GROSS-UP), 그에 해당하는 금액을 종합소득 산출세액에서 공제합니다. 간단히 말해서, 2천만 원을 초과하고 종합과세세율이 적용되는 배당소득금액에 11%를 가산(GROSS-UP)하고, 다시 이 가산된 금액을 종합소득세 계산 시 공제하는 방식입니다. 이번 종합소득세 신고기간 동안 은퇴한 어르신들로부터 많이 받은 질문 중 하나는 다음과 같습니다. “타 소득이 전혀 없는데, 금융소득만 2천만 원을 초과한 경우에도 종합소득세를 신고해야 하나요?” 타 소득이 없더라도 금융소득이 연 2천만 원을 넘는 경우, 종합소득세 신고 대상이며 소득 전반을 확인하고 종합소득세 신고를 해야 합니다. 3. 금융소득만 있을 때의 종합소득세 신고 최근 은퇴 후 노후 자금으로 사용하기 위해 서울 잠실의 1주택을 양도하고, 양도대금을 모두 은행에 예치한 후 금융소득이 갑자기 많이 발생한 납세자로부터 문의가 왔습니다. 금융소득이 약 8,000만 원 정도 발생했는데 종합소득세 신고를 해야 하느냐는 내용이었습니다. 결론적으로 금융소득이 2천만 원을 초과할 경우, 종합소득세 신고를 해야 합니다. 하지만 신고 의무가 있다고 해서 무조건 세금을 추가로 납부해야 하는 것은 아닙니다. 이미 금융회사에서 15.4%의 세율로 원천징수된 세금이 있기 때문에 실제로는 추가 납부세액이 없을 수도 있습니다. 사례 1) 금융소득만 7,000만 원이 있는 경우, 인적공제 150만 원만 있는 경우 항목 계산 세액 (1) 합산과세 방식 (7,000만원 - 2,000만원 - 공제 150만원) × 15% - 누진공제 126만원 + 2,000만원 × 14% 8,815,000원 (2) 분리과세 방식 7,000만원 × 14% 9,800,000원 (3) 산출세액 ((1)과 (2)중 큰 금액) - 9,800,000원 (4) 기납부세액(원천징수세액) 7,000만원 × 14% 9,800,000원 (5) 최종납부세액 9,800,000원 - 9,800,000원 0원 금융소득이 7천만원만 있는 경우, 분리과세 방식에 의한 세금으로 결정되어 추가 납부세금은 발생하지 않습니다. 사례2) 금융소득만 8,120만원이 있는 경우, 소득공제는 본인 인적공제 150만원만 있는 경우 항목 계산 세액 (1) 합산과세 방식 (8,120만원 - 2,000만원 - 공제 150만원) × 24% - 누진공제 576만원 + 2,000만원 × 14% 11,368,000원 (2) 분리과세 방식 8,120만원 × 14% 11,368,000원 (3) 산출세액 ((1)과 (2)중 큰 금액) - 11,368,000원 (4) 기납부세액(원천징수세액) 8,120만원 × 14% 11,368,000원 (5) 최종납부세액 11,368,000원 - 11,368,000원 0원 합산과세 방식과 분리과세 방식에 의한 종합소득세액이 동일하므로 금융소득이 8,120만원까지는 추가로 납부할 세금은 없습니다. 이 두 사례는 금융소득만 있는 경우, 배당세액공제 등은 고려하지 않고 단순하게 인적공제 150만 원만 적용한 계산입니다. 국내에서 원천징수되지 않은 해외 배당소득 등이 있는 경우에는 수치가 달라질 수 있으며, 소득공제 금액에 따라 추가 종합소득세가 발생하지 않는 금융소득금액은 더 높아질 수 있습니다.실무적으로 금융소득이 약 8,000만 원 이하인 경우에는 추가 납부세액이 거의 발생하지 않으므로 종합소득세 신고를 하지 않는 경우도 흔합니다. 하지만, 종합소득세와 함께 주의해야 할 것은 건강보험료 입니다. 4. 금융소득과 건강보험료 직장가입자의 경우, 금융소득이 2천만 원을 넘는 경우 2천만 원 초과분에 대해 지역가입자 건강보험료가 부과됩니다.지역가입자의 경우, 금융소득이 1천만 원이 넘으면 1천만 원 초과분이 아니라 금융소득 전체에 대해 건강보험료가 부과됩니다. 금융소득만 있는데 연 8,000만 원 이하라 종합소득세 신고를 하지 않았을 경우, 세금과는 별개로 건강보험료에 주의해야 합니다. 국세청은 금융소득 원천징수 자료를 매년 공단에 자동으로 통보합니다. 종합소득세 신고를 하지 않아도 공단은 소득 내역을 파악할 수 있습니다. 따라서, 종합소득세 신고를 하지 않았다고 해도 건강보험료는 소득에 따라 조정될 수 있습니다. 하지만, 신고를 제때 하지 않으면 공단이 자료를 늦게 파악하거나 정산 대상에서 누락되거나, 국세청 자체 기준에 따라 소득을 결정하여 추정 소득이 높아지는 등의 이유로 건강보험료가 조정되지 못하는 경우가 발생합니다. 따라서 금융소득만 있는데 추가 납부세액이 발생하지 않는다고 종합소득세를 신고하지 않을 경우, 금융소득이 늘었다면 납부하지 않은 건강보험료가 뒤늦게 일시에 부과되거나, 금융소득이 줄었음에도 작년 수준으로 건강보험료가 부과될 수도 있습니다. 올해 상황을 잘 정리해 두면, 내년 신고도 훨씬 수월해질 수 있습니다.추가 납부세액이 없더라도 금융소득 증가분이 건강보험료 산정 자료로 활용될 수 있으므로, 실제 부담을 최소화하기 위해서는 정확한 종합소득세 신고가 필요합니다. 금융소득이 발생한 경우, 세금뿐 아니라 건강보험료 측면에서도 신중하게 접근하고 필요 시 전문가의 조력을 받는 것이 바람직합니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
한국부동산이코노미 박준영 기자 | 한국은행이 최근 기준금리를 기존 연 2.75%에서 0.25%p 낮춘 연 2.5%로 전격 인하했다. 이는 건설투자 위축, 소비 둔화 등 내수 부진과 함께, 미국발 관세 전쟁 등 대외 불확실성에 따른 0%대 저성장 기조가 지속되는 데 따른 대응 조치로 풀이된다. 기준금리 인하는 경기 침체기에 소비와 투자를 유도하기 위한 대표적인 통화정책 수단이다. 시장에서는 이번 인하 조치로 인해 대출이자 부담이 한층 완화되면서, 주택 실수요자들의 ‘영끌’ 심리가 다소 회복되고, 투자 심리 또한 살아날 수 있다는 기대가 나온다. 특히 전세 수요 일부가 매매로 전환될 가능성도 제기되면서 거래량 증가로 이어질 수 있다는 전망이다. 저금리는 예금의 수익률 매력을 떨어뜨리고, 시중 자금이 부동산과 주식 등 다른 자산으로 이동하는 흐름을 유도한다. 이로 인해 부동산 가격 상승이나 주식시장 활황 등의 자산시장 변화가 나타날 가능성도 배제할 수 없다. 하지만 기준금리 인하가 곧바로 시장에 강한 반등 신호로 작용할지는 미지수다. 현재 금융권에서는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 여전히 강력하게 작동 중이며, 특히 2025년 7월부터는 ‘스트레스 DSR 3단계’까지 전면 시행될 예정이다. 이로 인해 실질적인 대출금리 하락 폭은 제한적이며, 자금 조달에 대한 부담은 여전히 해소되지 않은 상황이다. 전문가들은 이번 금리 인하가 부동산시장에 일정 부분 긍정적인 자극이 될 수는 있지만, 본격적인 시장 회복 여부는 정책 완화의 폭과 소비자 심리 회복에 달려 있다고 분석한다. 특히 고금리 시대에 지친 수요자들이 다시 시장에 진입하려면 보다 명확한 정책적 방향성과 경제 전반의 회복 신호가 뒷받침돼야 한다는 목소리도 나온다. 결국 기준금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있으며, 추가적인 정책 유연성과 시장 심리 회복이 병행될 때에만 본격적인 반등 국면으로 이어질 가능성이 높다.
한국부동산이코노미 손춘미 기자 | 서울시 영등포구는 29일 양평동 신동아아파트가 준공업지역 용적률 상향에 따라 최대 49층, 총 786세대 규모의 고층 프리미엄 아파트로 재건축된다고 공식 발표했다. 이는 여의도 일대 고급 주거단지와 견줄 수 있는 수준으로, 영등포구 스카이라인을 새롭게 그리는 핵심 사업으로 주목받고 있다. 이번 재건축은 ‘서울시 도시·주거환경정비 기본계획’에 따라 준공업지역의 용적률을 기존 300% 이하에서 400%까지 상향 조정한 제도적 변화에 따른 수혜 사례다. 실제로 양평동 신동아아파트의 용적률은 기존 299.94%에서 399.2%로 약 100% 가까이 상승하게 되며, 이에 따라 재건축을 통해 기존 563세대에서 786세대로 약 40% 세대 수가 증가할 예정이다. 특히 사업성 개선이 두드러진다. 일반분양 물량은 기존 12세대에서 약 80세대로 6배 이상 늘어나며, 조합원들의 분담금 부담은 큰 폭으로 줄어들 것으로 기대된다. 조합 관계자는 “용적률 상향 이후 조합원들의 지지율이 80%를 넘어서면서 재건축 추진이 본격화됐다”고 설명했다. 이는 2009년 추진위원회 설립 이후 장기간 지연됐던 사업이 본궤도에 오르게 된 배경이기도 하다. 이번 사업은 서울시 공동주택 재건축 사업 중 최초로 환경영향평가 협의 절차 면제를 받으면서 주목을 받기도 했다. 이에 따라 사업시행계획인가 기간이 2개월 이상 단축되어, 사업 추진 속도가 빨라지고 조합원들의 비용 부담 역시 한층 경감되는 효과를 가져올 것으로 보인다. 부동산 업계는 이번 사례를 준공업지역 내 노후 아파트 재건축의 새로운 모델로 평가하고 있다. 용적률 상향을 통한 세대 확대와 분양 물량 증가가 사업 수익성을 높이는 데 기여하면서, 유사 조건을 가진 다른 단지들의 연쇄적인 재건축 추진 가능성도 제기되고 있다. 지하철 5호선 양평역 인근에 위치해 뛰어난 교통 접근성을 갖추고 있는 데다, 여의도 금융중심지와도 인접해 있어 재건축 완료 후에는 높은 프리미엄이 형성될 것으로 전망된다. 영등포구는 이번 재건축을 통해 지역의 주거 수준을 한 단계 끌어올리는 동시에, 서울 서남권 주거지의 새로운 기준을 제시할 것으로 기대하고 있다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 오는 2025년 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도가 전면 시행된다. 가계부채 관리를 목적으로 한 이번 규제는 대출 한도를 대폭 줄이는 방식으로, 부동산 시장 전반에 적잖은 파장을 예고하고 있다. 스트레스 DSR은 기존의 DSR 제도에 미래 금리 인상 가능성을 반영한 가산금리를 더해 대출 한도를 산정하는 방식이다. 이로 인해 실질적인 대출 가능 금액이 크게 줄어든다. 예를 들어 연소득이 6천만 원인 경우, 주택담보대출 한도가 최대 6,700만 원까지 감소할 수 있다. 이번 규제는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 모든 가계대출에 적용되며, 은행뿐 아니라 제2금융권에도 동일하게 적용된다. 다만, 지방 주택담보대출에 대해서는 6개월간 유예 조치가 시행된다. 스트레스 DSR 제도는 이미 단계별로 도입되면서 대출 한도가 줄어들기 전에 대출을 받으려는 ‘막차 타기’ 수요를 유발해왔다. 이번 3단계 전면 시행을 앞두고도 같은 현상이 반복될 가능성이 크다. 대출 여력이 있는 수요자들이 7월 이전에 미리 대출을 실행하려는 움직임이 가시화될 것으로 보인다. 제도 시행 이후에는 실수요자와 투자 수요 모두 위축되면서 거래량 감소가 불가피할 전망이다. 특히 대출 의존도가 높은 계층은 주택 구매력이 현저히 떨어질 것으로 예상된다. 반면, 대출 영향이 상대적으로 적은 서울 핵심 지역은 영향이 제한적일 수 있으나, 수도권 외곽이나 지방의 경우 거래 위축과 함께 가격 하락 압력도 커질 수 있다. 지방 부동산 시장의 타격은 더욱 클 것으로 보인다. 이미 전국 미분양 주택의 76%가 지방에 집중돼 있는 상황에서, 이번 DSR 규제는 중소건설사들의 자금난을 심화시키고 부도 위험을 높이는 변수로 작용할 수 있다. 정부가 지방 주담대에 유예 조치를 적용했지만, 인구 감소와 낮은 소득 수준이라는 구조적 문제를 해결하기에는 역부족이라는 평가도 나온다. 단기적으로는 거래 감소가 불가피하겠지만, 하반기 시장에는 변수가 될 수 있는 요인들도 있다. 한국은행의 기준금리 인하 가능성이 제기되고 있으며, 6월 3일 대선을 기점으로 부동산 정책 변화에 대한 기대감도 시장에 작용할 수 있다. 이러한 기대감은 집값 급락을 일정 부분 방어하는 역할을 할 수 있을 것으로 보인다. 결론적으로, 3단계 스트레스 DSR 전면 시행은 단기적으로 시장 위축을 초래할 것이며, 특히 수도권 외곽과 지방에서의 거래 급감과 가격 하락이 현실화될 가능성이 크다. 다만 금리 인하 및 새 정부의 정책 변화에 따라 국지적인 회복세나 지역 간 양극화가 심화될 여지도 있다. 위기에 대응할 수 있는 정교하고 유연한 정책 설계가 필요한 시점이다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | ‘무료 촬영’을 미끼로 소비자를 유인한 뒤 고가의 앨범 제작비나 원본 사진 파일 제공 비용을 청구하는 사례가 급증하고 있어 소비자들의 주의가 요구된다. 한국소비자원은 최근 3년 3개월 동안 접수된 사진 촬영 관련 피해구제 신청이 총 1,228건에 달하며, 이 중 ‘무료 촬영’ 관련 피해가 182건으로 전체의 약 14.8%를 차지했다고 28일 밝혔다. 피해 유형별로는 계약 해제를 둘러싼 분쟁이 75.3%(137건)로 가장 많았으며, 계약 불이행(10.4%), 부당행위(6.0%)가 그 뒤를 이었다. 특히 예약금 환급 거부, 추가 상품 유도 후 취소 시 환급 거부 등 소비자 기만 사례가 반복되고 있는 것으로 드러났다. 계약 금액은 10만 원 미만이 43.6%(75건)로 가장 많았지만, 50만 원 이상 고액 계약도 47.1%에 달해 심각성을 더했다. 100만 원 이상 계약도 36.0%에 이르렀으며, 평균 계약 금액은 약 75만 원으로 나타났다. 피해자 분석 결과, 여성 피해자가 67.0%(122건)로 남성보다 두 배 이상 많았고, 연령대별로는 30대가 44.4%로 가장 많았다. 이어 40대(31.4%), 20대(12.4%) 순이었다. 지역별로는 경기도가 34.6%(63건)로 가장 많았으며, 서울(25.9%)과 인천(9.9%)을 포함한 수도권이 절반 이상을 차지했다. 구체적인 피해 사례도 다양하다. 한 소비자는 ‘무료 촬영’ 광고를 보고 예약금을 냈지만, 7일 이내 취소에도 환급을 거부당했다. 또 다른 소비자는 촬영 후 원본 파일을 받기 위해 액자를 반드시 구매해야 한다는 설명을 듣고 고액 결제를 할 수밖에 없었다. 일부 악질 사례는 무료 이벤트에 당첨되어 촬영 후 취소를 요청했지만, 사업자가 원본 사진을 일방적으로 전송한 뒤 환급을 거부하는 방식이었다. 제작 지연 문제도 심각해, 약속된 2개월을 넘긴 3개월 이상 지연 사례도 발생했지만 환불은 거절됐다. 이에 한국소비자원은 소비자들에게 무료 촬영이라는 광고 문구에 현혹되지 말고 계약 조건을 꼼꼼히 따져볼 것을 당부했다. 원본 파일 제공 여부, 추가 비용 발생 조건, 예약금 환급 가능성, 날짜 변경 조건 등을 명확히 확인하고 계약서 작성 시 유·무료 항목, 상품 구성 등 중요 내용을 문서로 남기고 사본을 보관해야 한다는 것이다. 촬영 전에는 의상이나 소품 변경 등으로 인한 추가 비용 권유 가능성을 염두에 두고, 총비용을 사전 확정하는 것이 중요하며, 문제가 발생했을 경우 즉시 이의를 제기해야 한다. 촬영 이후에는 파일 전송이나 제작 착수를 이유로 환급을 거부하는 사례가 많기 때문에, 촬영 후에는 계약 취소가 사실상 어려울 수 있음을 인지해야 한다. 아울러 문자, 계약서, 입금 내역 등 관련 증거를 확보하고 잔금 결제 전에는 항목별 비용을 점검하는 것이 권장된다. 자율적 분쟁 해결이 어려운 경우에는 ‘1372 소비자상담센터’나 ‘소비자24’를 통해 상담 및 피해구제를 신청할 수 있다. 한국소비자원 관계자는 “무료라는 유혹에 속지 말고, 계약 전 충분한 정보 확인과 문서 보관이 피해를 예방하는 핵심”이라며 “신중한 결정이 무엇보다 중요하다”고 강조했다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 중소벤처기업부는 22일(목) 서울 종로구에 위치한 소상공인시장진흥공단 서울중부센터에서 ‘소상공인 새출발 지원센터’ 개소식을 열고, 과도한 채무로 어려움을 겪는 소상공인의 재기 지원을 본격적으로 강화하겠다고 밝혔다. 이번에 문을 연 소상공인 새출발 지원센터는 기존의 ‘재기지원센터’를 전면 개편한 것으로, 폐업 이후 재창업이나 재취업을 돕는 기존 기능에 더해 개인회생, 파산 등 채무조정 기능을 대폭 강화한 것이 핵심이다. 특히 센터는 금융·법률 전문가와의 상담을 통해 소상공인의 자산 및 부채 현황에 맞춘 변제계획을 수립하고, 채무조정 신청서 작성부터 법원 제출까지 전 과정을 밀착 지원하는 구조로 운영된다. 이와 더불어 중기부는 지난 5월 20일 서울회생법원과 ‘소상공인 채무조정 전담재판부’ 신설에 관한 업무협약(MOU)을 체결했다. 이 협약에 따라 새출발 지원센터를 통해 접수된 채무조정 신청은 법원 내에서 ‘기관경유사건’으로 분류되어 전담재판부(패스트트랙)에 배정되며, 보다 신속한 심사를 받을 수 있게 된다. 개소식 직후 열린 정책간담회에서는 채무조정 제도를 실제로 경험한 소상공인들이 현장의 목소리를 전했다. 간담회에서는 파산관재인 비용 부담, 복잡한 신청 절차, 전문가 지원 필요성 등 다양한 실무적 애로사항이 공유되었고, 이에 대한 정부 차원의 개선 의지도 함께 논의됐다. 이날 행사에 참석한 오영주 중소벤처기업부 장관은 개소식 기념사에서 “소상공인 새출발 지원센터는 단순한 행정공간이 아니라, 재기를 꿈꾸는 소상공인을 위한 희망의 상징”이라고 강조하며, “정부는 고금리·고물가로 채무 부담이 커진 상황에서 실질적인 채무조정과 재기 기반 마련에 적극 나설 것이며, 법원 및 민간 전문가와의 협업을 통해 소상공인의 든든한 재기 발판이 되겠다”고 밝혔다. 정부는 앞으로도 전국적으로 새출발 지원센터의 설치를 확대하고, 채무조정 제도의 실효성을 높이기 위한 제도 개선을 지속적으로 추진할 계획이다. 이는 단순한 부채 탕감을 넘어, 자립과 재기를 위한 기반을 마련해주는 포괄적 지원으로 평가받고 있다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 오늘날 창업 시장은 겉으로 드러나는 트렌드를 좇는 것으로는 성공하기 어렵다. 수많은 가게가 생기고 사라지는 치열한 경쟁 속에서 살아남기 위해서는 트렌드의 본질을 꿰뚫어 보고, 그 안에 자신만의 색깔을 입히는 개인화 전략이 필수적이다. 단순히 유행을 따라 하는 ‘복제’가 아닌, 숨겨진 소비자 욕구를 파악하고 차별화된 가치를 제공하는 것이 진정한 성공의 열쇠다. 트렌드를 분석할 때는 ‘이중성’에 주목해야 한다. 특정 현상이 강하게 부상할수록 그 반대 방향의 수요 또한 존재한다. 짧은 영상을 선호하는 시대에 20분이 넘는 긴 영상이 수십만 조회 수를 기록하는 것도 그 예다. 따라서 단편적인 트렌드 현상에 매몰되기보다는, 그 현상이 발생한 배경과 본질적인 방향성을 파악하는 것이 우선이다. 예컨대 ‘1,900원 맥주’나 ‘일본풍 인테리어’는 겉으로 보이는 트렌드일 뿐이며, 그 이면에는 ‘가볍게 마시며 대화하는 문화’라는 소비자 욕구가 자리한다. 창업자는 이 같은 방향성을 중심에 두고 자신만의 방식으로 재해석해야 한다. 실제 사례에서도 이러한 본질 파악과 개인화 전략의 조화가 성공 요인으로 작용하고 있다. 저가 맥주집은 단순히 가격 경쟁을 하는 것이 아니라, 밤에 가볍게 모여 편안하게 대화할 수 있는 ‘밤의 카페’로 기능하고 있다. 이 공간은 일본풍에만 머무르지 않고, 다양한 문화 콘셉트를 도입하거나, 건강을 고려한 가벼운 안주와 샐러드 메뉴 등을 접목해 고객층을 확대하는 전략으로 경쟁력을 높인다. 소량 구성과 간편 조리 시스템 도입으로 운영 효율도 확보할 수 있다. 뷔페 역시 마찬가지다. 단순한 ‘많이 먹는’ 문화가 아닌, ‘풍성하게 대접받고 싶은’ 인간 본연의 욕구에 주목해야 한다. 이를 기반으로 건강 중심, 가성비 중심, 요리 특화형 등 다양한 방향으로 개인화가 가능하다. 저탄고지, 비건 식단, 중식 전문 뷔페 등 특정 니즈를 정조준한 전략이 오히려 틈새시장에서 강한 경쟁력을 갖출 수 있다. 결국 성공적인 개인화 전략은 시장의 흐름과 소비자 욕구의 방향성을 읽고, 그 틀 안에서 자신만의 특색을 구축하는 데 있다. 실패하는 사례의 대부분은 표면적인 요소만을 복제하며 차별성을 놓친 경우다. 소비자는 더 이상 식상한 콘셉트에 머물지 않는다. 창업자는 ‘모두에게 맞는’ 브랜드가 아니라, ‘누군가에게 강렬하게 맞는’ 브랜드를 만들어야 한다. 또한 창업자의 타겟팅 전략도 명확해야 한다. 남녀노소 모두를 겨냥하는 방식은 자금과 자원이 제한된 개인 창업자에게는 오히려 독이 된다. 블록버스터 전략은 대기업의 방식이다. 창업자는 세분화된 고객층을 겨냥해 ‘독립영화’처럼 작지만 강한 브랜드를 구축해야 한다. 철저한 타겟 분석과 명확한 포지셔닝을 통해, 선택받는 브랜드로 자리 잡는 것이 관건이다. 혁신의 본질은 기술이 인간의 본능적 욕구를 충족시키기 위해 진화해온 것처럼, 창업 역시 시대의 흐름에 맞춰 인간의 욕구에 창의적으로 대응하는 데 있다. 지금 같은 변화의 시대에는, 차별화된 개성과 방향성을 갖춘 브랜드만이 시장에서 생존하고 성장할 수 있다. 트렌드를 맹목적으로 따르는 것이 아니라, 그 안에 담긴 진짜 이유를 이해하고, 자신만의 방식으로 풀어내야 한다. 복제가 아닌 ‘나다움’, 표면이 아닌 ‘본질’이 창업의 성공을 좌우하는 시대다. 창업자는 “무엇이 유행인가”보다 “왜 사람들이 그것을 좋아하는가”를 먼저 묻고, 그 답 안에서 자신만의 길을 찾아야 한다.
한국부동산이코노미 김주휘 기자 | 국내 자영업 시장에서 5년 내 폐점률이 70%에 달하는 현실 속에서도 꾸준히 성공하는 창업자들은 존재한다. 그 차이는 단순한 유행 아이템 추종이나 가격 인하 경쟁이 아닌, 치밀한 사전 준비와 체계적인 운영에서 비롯된다는 분석이다. 최근 창업 전문가들 사이에서는 ‘가격 주도권’과 ‘운영 체계’를 핵심 성공 요인으로 꼽는 목소리가 높아지고 있다. 성공적인 창업의 첫걸음은 아이템 선택에서 시작된다. 많은 예비 창업자들이 손님이 많으면 돈이 된다는 단순한 공식에 의존하지만, 창업 전문가들은 소비자에게 ‘팔리는’ 상품과 ‘팔아야 하는’ 상품은 완전히 다르다고 강조한다. 특히 확장형 프랜차이즈에서 흔히 볼 수 있는 저가 상품은 결국 소비자에게 가격 결정권을 넘겨주는 구조로, 장기적으로 생존하기 어렵다는 것이다. 실제로 시장에서 경쟁력을 갖춘 매장들은 전체 중 소수에 불과하며, 이들 매장은 가격이 아닌 종합적인 가치—인테리어, 고객 경험, 음식 품질 등—로 승부한다. 창업 성공의 60~70%는 입지에서 결정된다는 말이 있다. 상권 분석은 여전히 창업의 가장 중요한 요소 중 하나다. 지역에 맞는 아이템인지, 유사한 업종이 성공한 사례가 있는지 면밀히 살펴야 한다. 서울에서 통하던 아이템이 지방에서는 실패하는 경우가 잦으며, 본사에서 무조건 입지를 추천하며 계약을 유도하는 경우엔 특히 주의가 필요하다. 업계에서는 이를 두고 “민물고기용 바늘로 광어를 잡으려는 격”이라고 표현하며, 무리한 입지 선정은 창업 실패의 지름길이 될 수 있다고 경고한다. 자금 조달 역시 중요한 변수다. 전문가들은 전체 창업 자금에서 대출 비중을 30% 이하로 유지할 것을 권장한다. 좋은 입지 확보를 위한 일부 대출은 감내할 수 있지만, 자금 부족으로 울며 겨자 먹기로 빌린 자금은 위험 요소가 크다는 것이다. 특히 “2년 안에 투자금을 회수하려면 대출 비율은 반드시 30% 미만이어야 하며, 이를 넘길 경우에는 저금리 상품에 예치하는 편이 더 안전할 수 있다”는 지적도 나온다. 프랜차이즈 창업 시 정보공개서 및 계약서 검토는 법적 의무사항이지만, 많은 창업자들이 이를 형식적으로만 진행하는 것이 문제다. 정보공개서에는 필수 구매 품목, 가맹비 및 로열티, 수익성 예측, 숨은 비용 등이 기재돼 있다. 단순히 높은 매출만을 보고 판단할 것이 아니라, 전체 가맹점의 평균 매출과 수익 구조를 파악하는 것이 중요하다. 무엇보다도 창업 이후의 체계적인 운영 관리가 폐점을 막는 핵심이다. 매출이 높다고 해서 곧 이익이 되는 것은 아니며, 인건비·재료비·부가세·소득세·감가상각 등 각종 고정비와 변동비를 철저히 관리해야 한다. 정산 시스템과 데이터 기반 분석, 권리금 회수 계획 수립 등 체계적인 운영이 요구된다. 수익의 일부를 매월 저축하며 투자금을 회수할 수 있는 구조를 만드는 것도 중요한 전략이다. 결국 창업은 감정이 아닌 데이터, 직감이 아닌 체계로 접근해야 한다. 과거에도, 지금도, 앞으로도 창업은 쉽지 않은 길이지만 성공하는 사람들은 항상 존재한다. 그들은 공통적으로 철저한 준비와 냉정한 판단, 그리고 시장과 소비자에 대한 깊은 이해를 바탕으로 차별화된 전략을 세운다. 가격 주도권을 확보하고, 철저한 상권 분석과 자금 계획, 운영 체계를 갖춘 창업만이 치열한 자영업 시장에서 살아남을 수 있다는 것이 전문가들의 일치된 견해다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 공유오피스가 진화하고 있다. 이제는 단순히 사무 공간을 빌려주는 것을 넘어, ‘누구를 위한 공간이냐’에 따라 경쟁력이 결정된다. 특히 서울 도심 공유오피스 시장은 특정 직군을 위한 맞춤형 공간으로 빠르게 변화 중이다. 이런 흐름 속에 최근 안국역 인근에 문을 연 ‘로플레이스(LAWPLACE)’가 주목받고 있다. 이곳은 변호사, 변리사, 회계사, 세무사 등 법률·지식 기반 전문 직군만을 위한 전용 공유오피스다. 기존 공유오피스처럼 커피머신과 책상만을 갖춘 공간이 아닌, ‘전문성과 연결’을 키워드로 설계된 점이 차별점이다. 특히 로플레이스는 운영자가 현직 법무법인 대표 변호사라는 점에서, 고객의 니즈와 전문직 종사자의 실질적 요구를 모두 공간 설계에 반영했다. 프라이버시가 보장되는 구조, 회의실과 고객 응대 공간의 효율적인 동선 설계 등은 단순한 임대 공간을 넘어선 세심함을 보여준다. 입지 또한 전략적이다. 안국역은 3호선 교대역과 직결돼 있으며, 종로·광화문 등 주요 법조타운과도 인접해 있어 강북권 법률전문가들의 업무 거점으로 높은 선호를 받고 있다. 특히 로플레이스에서 보이는 ‘경복궁 뷰’는 국내 최대 로펌 김앤장 법무법인의 본사에서 내려다보이는 풍경과 유사해, 권위 있는 전망으로도 입소문을 타고 있다. 공유오피스의 장점은 여전히 유효하다. 독립 사무실 구축 시 발생하는 초기 비용과 인테리어, 보증금, 관리 부담을 줄이고, 1인 전문직이 단기 계약으로 유연하게 사용할 수 있다는 점은 매력적이다. 하지만 로플레이스는 여기서 한 걸음 더 나아가, 공간을 ‘전문가와 고객을 연결하는 플랫폼’으로 전환했다. 입주자는 다양한 분야의 전문가들로 구성되어 있어, 세무 상담이 필요한 1인 사업자나 저작권 문제를 겪는 창작자 등이 이 공간에서 자연스럽게 전문가를 만나고 의뢰할 수 있다. 공간 자체가 ‘법률·지식 서비스 허브’로 기능하는 셈이다. 실제로 이미 여러 변호사, 변리사, 회계사들이 입주를 확정했으며, 5월 가오픈 이후 입주 대기자 명단도 꾸준히 늘고 있다. 단순한 공간 대여를 넘어 법률서비스 생태계의 구조를 바꾸는 실험이라는 점에서 주목할 만하다. 이처럼 공유오피스는 더 이상 ‘스타트업만을 위한 공간’이 아니다. 이제는 입지와 콘텐츠를 함께 설계하고, 직군에 특화된 전략을 세운 ‘전략형 임대업’의 시대가 본격화되고 있다. 단순한 공간 임대로는 경쟁력을 확보하기 어렵기에, 전문성과 고객 접근성, 브랜드 스토리를 모두 갖춘 공유오피스만이 시장에서 살아남을 수 있다.
![[김정한 변호사] 소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금 사이의 상계 내지 공제](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250522/art_17483343717081_8b5405_178x118_c0.png)
소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금 사이의 상계 내지 공제 - 대법원 2024다302217 “임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임 연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추 적용하여 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 봄이 타당하다.” 임대차계약에서 차임 지급 의무는 당연히 계약에서 정한 날짜에 이행기가 도래합니다. 이에 임대차 존속 중 차임이 연체되는 경우 연체차임채권이 발생하며, 그 소멸시효는 3년입니다. 즉, 약정된 차임 지급일 다음 날부터 소멸시효가 기산되어 3년이 지나면 연체차임채권이 시효 완성으로 소멸됩니다. 한편, 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차관계가 종료되는 경우에 비로소 이행기에 도달합니다. 상계란 서로 대립하는 채권과 채무를 같은 금액으로 소멸시키는 것을 말하며, 임대차관계에서 임대인의 연체차임채권(=임차인의 차임채무)과 임차인의 임대차보증금 반환채권(=임대인의 보증금 반환채무)을 상계(공제)할 수 있습니다. 다만, 상계가 이루어지기 위해서는 각 채무의 이행기가 도래하여야 합니다. 그리고 민법 제495조에 따라 소멸시효가 완성된 채권이라 하더라도 그 채권이 소멸시효 완성 전에 상계할 수 있었던 것이라면, 그 채권자는 상계할 수 있습니다. 그렇다면 소멸시효가 완성된 연체차임채권과 임대차보증금 반환채무는 상계가 가능할까요? 하급심 법원은 임대인의 연체차임채권의 소멸시효 완성 당시 임대차계약이 종료되지 않아 보증금 반환채권이 발생하지 않았거나 그 이행기가 도래하지 아니하였으므로, 임대인이 연체차임채권과 임대차보증금 반환채무를 상계할 수 없다고 하면서 임대인이 차임을 연체한 임차인에게 보증금 전액을 반환해야 한다고 판단하였습니다. 대법원 역시 연체차임채권의 소멸시효 완성 전 임대차계약이 종료되지 않아 임대차보증금 반환채무의 이행기가 도래하지 않았으므로, 원칙적으로 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없어 민법 제495조에 따라 연체차임채권과 임대차보증금 반환채무를 상계할 수 없다고 보았습니다. 다만, 대법원은 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 동일한 보증금으로 임대차계약을 지속하고 있었던 임대인의 신뢰와 차임 연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 민법 제495조를 유추 적용하여 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 보았습니다. 상계와 같은 법률행위는 그 엄격한 법률 요건을 갖추어야 합니다. 그렇지만, 임대차계약에서 연체차임의 발생과 이에 대한 임차인의 책임은 일응 분명하고, 임대인과 임차인 모두 임대차보증금에서 연체차임이 공제될 수 있음을 예상할 수 있는바, 이 경우에도 연체차임채권의 상계를 엄격하게 제한할 필요는 크지 않을 것입니다. 즉, 임대인의 신뢰와 임차인의 의사를 고려해 상계의 요건을 완화하여 적용한 대법원의 판단은 임대차관계의 구체적 타당성을 고려한 의미 있는 판결이라 보입니다. -끝- 김정한 변호사 부동산전문변호사 LH, KAMCO 등 공공기관 자문 수행 서울지방변호사회중소기업고문변호사 대법원 국선변호인
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