![[양은경 세무사] ‘부동산 비율 80 이상 법인의 비상장주식 평가’](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250727/art_17513542379654_f875ef_178x118_c0.png)
최근 상속과 관련된 비상장주식 평가 업무 의뢰가 많았습니다. 비상장주식 평가는 상속, 증여뿐만 아니라 소득세법, 법인세법상 특수관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용하기 위한 시가를 산정하는 목적으로도 필요합니다. 많은 분이 비상장주식의 양도는 양도인과 양수인 간에 거래가액을 정해 손쉽게 처리하면 된다고 생각하시지만, 실질적으로 비상장주식은 특수관계인 사이에서 자주 거래되기 때문에 정확한 주식평가가 꼭 필요합니다. 요즘은 양도, 상속, 증여에 대한 정보를 인터넷이나 AI를 통해 쉽게 얻을 수 있어 세무사에게 의뢰하지 않고 직접 신고하는 경우도 종종 있습니다. 하지만 비상장주식 평가는 복잡한 평가 절차와 세법에 대한 정확한 이해와 검토가 필요하므로, 직접 수행하기에는 어려움이 많습니다. 1. 비상장주식의 평가 비상장주식도 평가기준일의 시가로 평가하는 것이 원칙이나, 상장주식만큼 거래가 활발하지 않으므로 보통 보충적 평가방법에 의하여 시가를 계산합니다. 보충적 평가방법에 따른 비상장주식의 1주당 가치는 평가기준일 현재의 ① 순자산가치와 순손익가치의 2:3 가중평균액, ② 순자산가치의 80% 중 더 높은 금액(max) 을 기준으로 평가하는 것이 일반적인 원칙입니다. 따라서 평가기준일 전 3년간의 영업활동을 반영한 순손익가치와 순자산가치에 따라 평가액이 달라질 수 있으며, 어느 한쪽의 가치가 높더라도 다른 가치가 낮을 경우 전체 평가액이 희석되어 낮아지는 효과가 있습니다. 기본적으로는 위 원칙에 따라 평가하지만, 경우에 따라 1주당 순자산가치만으로 평가하는 사례도 존재합니다. 2. 1주당 순자산가치로만 평가하는 경우 세법상 아래와 같은 법인은 1주당 순자산가치로만 평가하도록 되어 있습니다. -사업의 계속이 곤란한 법인 -사업 개시 후 3년 미만인 법인 -휴·폐업, 청산 중인 법인 -부동산 보유 비율이 80% 이상인 법인 -주식 보유 비율이 80% 이상인 법인 -잔여 존속기한이 3년 이내인 법인 이러한 경우에는 가중평균에 의한 방법을 적용하지 않고 순자산가치만을 기준으로 주식을 평가하게 됩니다. 3. 부동산 보유비율 80% 이상인 법인의 비상장주식 평가 순자산가치로만 평가하는 법인 중 가장 흔한 경우가 부동산 임대업을 영위하는 법인입니다. 이는 부동산 임대업이 주업종이거나 사업 특성상 순자산가액 중 부동산의 비중이 높은 경우에 해당합니다. 따라서 부동산 보유비율이 80% 이상인 법인의 경우, 비상장주식 평가 시 다음과 같은 사항을 검토해야 합니다. -순자산가치로만 평가 -보유 부동산에 대한 시가 평가 최근에는 국세청의 감정평가 제도가 활발히 시행되고 있으며, 유사 매매사례가 없는 소규모 빌딩(일명 ‘꼬마빌딩’) 등도 감정평가를 통해 시가를 파악하는 것이 중요합니다. 단순히 장부가액이나 보충적 평가방법(기준시가)만으로 평가할 경우, 부동산 평가액 상승에 따라 추후 과세 리스크가 발생할 수 있습니다. 최근에 진행한 비상장주식 평가 사례를 간략히 정리하면 아래와 같습니다. 사례 1) 가중평균과 순자산가치의 비교 부동산 평가차액 0원, 주식 수 24,000, 순손익가치 0원 구분 가중평균 평가 순자산가치 평가 자산가액(a) 10,928,700,000 10,928,700,000 평가차액(부동산 시가평가)(b) 부채가액(c) 9,615,350,000 9,615,350,000 순자산가액(d=a+b-c) 1,313,350,000 1,313,350,000 주식수(e) 24,000 24,000 순자산가치(f=e/d) 54,723 54,723 순손익가치 주식평가액 21,889 54,723 순손익가치가 순자산가치보다 낮은 경우라면, 가중평균에 따른 평가액보다 순자산가치로만 평가했을 때 주식평가액이 더 높아집니다. 사례 2) 시가평가에 의한 평가액 차이에 따른 비교 시가에 따른 부동산 평가차액 14,500,000,000원, 주식 수 24,000, 순손익가치 0원 구분 평가차액 반영 X 평가차액 반영 O 자산가액(a) 10,928,700,000 10,928,700,000 평가차액(부동산 시가평가)(b) 14,500,000,000 부채가액(c) 9,615,350,000 9,615,350,000 순자산가액(d=a+b-c) 1,313,350,000 15,813,350,000 주식수(e) 24,000 24,000 순자산가치(f=e/d) 54,723 658,890 순손익가치 주식평가액 21,889 658,890 순손익가치가 순자산가치보다 낮은 경우, 순자산가치로만 평가하고 부동산을 시가로 평가하여 평가차액을 반영할 경우 주식평가액은 큰 폭으로 상승합니다. 부동산 보유비율이 높은 법인 등 순자산가치만으로 평가하는 경우에는 평가액을 낮추기 위한 구조조정이나 전략적 접근이 사실상 어려운 것이 현실입니다. 결국 중요한 것은 해당 법인이 어떤 평가 기준에 해당하는지를 미리 파악하고, 필요한 경우 보유 부동산에 대한 시가 산정까지 고려해 합리적인 평가를 받는 것입니다. 예상 세 부담을 사전에 시뮬레이션하고 평가 방식과 기준을 명확히 이해하는 것이 불필요한 세금 문제를 피하는 가장 확실한 방법이 될 수 있습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업
![[김정한 변호사] 동업관계 종료를 원인으로 하는 등기인수청구](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250727/art_17513486267098_227e4f_178x118_c0.png)
“피고는 원고로부터 00부동산 중 원고의 100분의 35 각 지분에 관하여 조합탈퇴를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 인수하라.” 통상 부동산의 소유권이전은 등기권리자(매수인 등)가 등기의무자(매도인 등)을 상대로 소유권이전등기청구를 함으로써 이루어집니다. 그런데, 등기권리자가 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우는 어떻게 될까요? 예컨대, 매도인의 입장에서는 다주택자 가산세 위험 등 조속히 부동산을 처분해야 하는 문제가 발생할 수 있고, 동업자를 사이에 동업관계를 종료하면서 기존의 공유하던 지분등기를 정리해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다. '등기인수청구'란 등기의무자가 등기권리자를 상대로 등기명의를 인수해 갈 것을 청구하는 것으로써, 이는 부동산등기법 및 대법원 판례가 인정하는 권리입니다. 등기인수청구와 관련하여, 부동산등기법 제23조 제4항은 '등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고,'라고 규정하고 있는바, 법률에서 등기절차의 인수를 명하는 판결이 가능하다고 명시하고 있습니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2021다213019 판결은 「판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있도록 규정하고 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 위 조항에서 승소한 등기권리자 외에 등기의무자도 단독으로 등기를 신청할 수 있게 한 것은, (중략) 등기의무자가 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 있음으로 인하여 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있는 경우에는 소의 방법으로 등기권리자를 상대로 등기를 인수받아 갈 것을 구하고 그 판결을 받아 등기를 강제로 실현할 수 있도록 한 것이다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다60708 판결 참조).」라고 판시하고 있습니다. 우리가 흔히 말하는 동업은 두 사람 이상이 서로 자본 또는 노무 등을 출자하여 공동사업을 경영하기로 약속하는 것으로써 민법상 조합에 해당합니다. 예컨대, 동업자를 사이에 부동산개발 및 임대사업을 위하여 공동으로 자본을 출자한 후 해당 부동산을 출자비율와 같은 지분으로 공유하는 경우가 있을 수 있습니다. 그런데, 2인이 하던 동업에서 1인이 탈퇴하면 조합관계는 종료되나 특별한 사정이 없는 한 조합은 해산이나 청산이 되지 않고, 다만 기존 조합원의 합유에 속한 조합재산은 남은 조합원의 단독소유에 속하며 탈퇴 조합원과 남은 조합원 사이에는 탈퇴로 인한 계산을 하여야 합니다. 그리고 그 조합재산이 부동산인 경우에는 그 물권변동의 원인은 조합관계에서의 탈퇴라고 하는 법률행위에 의한 것으로서 잔존 조합원의 단독 소유로 하는 내용의 등기를 하여야 비로소 소유권 변동의 효력이 발생합니다. 관련 사건 역시 동업자 A와 B가 건물을 신축하여 분양하는 개발사업에 관하여 동업계약을 체결하면서 각 65%, 35%의 지분을 출자하였고, 이후 신축된 건물들에 관하여 A 명의의 65/100 지분 및 B 명의의 35/10 지분의 각 지분이전등기가 완료되었습니다. 이후, A와 B는 동업관계를 종료하고 B가 동업관계에서 탈퇴하되 기존 출자금 및 일정 수익금을 지급받으면서 개발사업에 관한 모든 권리의무는 A가 인수하기로 하였지만, A는 차일피일 B의 지분등기를 정리하지 않은 채 신축 건물들에 관한 임대차계약을 체결하였습니다. 결국 보증금을 반환받지 못한 임차인이 해당 건물의 공유자이자 공동임대인인 A와 B를 상대로 보증금반환소송 및 B의 재산에 대하여 강제집행까지 신청하게 되었습니다. 이미 동업관계가 종료된 B의 입장에서는 날벼락을 맞은 격이고 거기에 더하여 아직 B 명의의 지분이 남아있는 건물의 임차인들 또한 보증금반환을 요구하기에 이르렀습니다. 결국, B는 A를 상대로 동업관계 종료를 원인으로 하는 등기인수청구 소를 제기하였고, 법원은 A와 B 사이에 동업관계가 종료되고 B가 조합에서 탈퇴함으로써 부동산을 포함한 모든 조합의 재산은 남아있는 조합원 A가 단독으로 소유하게 되므로, A가 B의 지분 35/100에 관하여 조합탈퇴를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 인수할 의무가 있다고 인정하였습니다. 조합(동업)관계의 종료 내지 특정한 법률관계가 종료될 때 조합재산을 정리할 필요가 있고 경우에 따라서는 부동산의 소유권을 상대방에게 이전할 필요도 있습니다. 이 경우 법률과 판례가 인정하는 등기인수청구권을 활용하여 불필요한 사업관계 내지 분쟁에 휘말리지 않을 수 있고, 불합리한 과세의 위험에서도 벗어날 수 있습니다. 그리고 무엇보다도, 동업 종료시 기존 조합재산의 정산 또는 처분에 관하여 명확한 약정을 해두는 것이 분쟁을 막는 현명한 방법이 될 것입니다. -끝- 김정한 변호사 부동산전문변호사 LH, KAMCO 등 공공기관 자문 수행 서울지방변호사회중소기업고문변호사 대법원 국선변호인
![[이동준 변호사] “건설 직불합의 효력 발생 시점, 대법원 판결로 뒤집히다”](http://www.realtyeconomy.net/data/cache/public/photos/20250727/art_17513477032109_872d1d_178x118_c0.png)
최근 건설산업기본법에 따른 직접지급 합의, 소위 직불합의의 효력 발생 시기에 관하여 대단히 중요한 대법원 판례가 선고되어 이를 소개하고자 한다. 들어가기에 앞서 독자들의 이해를 돕기 위해 직불합의가 무엇인지, 현행법은 그 효과(그중 효력 발생 시기)를 어떻게 규정하고 있는지 간단히 살펴보기로 한다. 직불합의란 하도급 거래가 횡행하고 있는 우리 건설업계에서 하수급인의 공사대금 청구권을 보호하기 위해 ‘발주자-수급인-하수급인’으로 이어지는 거래 단계에 있어서 하수급인이 수급인을 거치지 않고 자신이 수행한 공사에 해당하는 공사대금을 직접 발주자로부터 지급받기로 하는 내용의 합의를 말한다. 하수급인은 발주자와 직접적인 법률관계가 없으므로 수급인이 발주자로부터 받은 공사대금을 내려주지 않으면 어쩌지 하는 불안감을 늘 갖기 마련인데(예컨대 수급인이 하수급인이 수행한 공사에 해당하는 공사대금까지 모두 받아놓고선 잠적하거나 파산하는 경우를 생각해보라), 수급인을 거치지 않고 발주자로부터 직접 공사대금을 지급받을 수 있다면 하수급인은 안심하고 공사에 전념할 수 있다. 직불합의에 따라 발주자가 하수급인에게 공사대금을 직접 지급하였다면 그 범위 안에서 발주자의 수급인에 대한 채무와 수급인의 하수급인에 대한 채무가 소멸한다. 여기서 한발 더 나아가 하도급거래공정화에 관한 법률(이하 ‘하도급법’) 제14조 제2항은 ‘발주자-원사업자-수급사업자’(참고로 하도급법은 ‘수급인’, ‘하수급인’이란 용어를 쓰지 않고 ‘원사업자’, ‘수급사업자’란 용어를 쓴다) 간에 직불합의를 하였다면 ‘그 즉시’ 원사업자에 대한 발주자의 대금지급채무와 수급사업자에 대한 원사업자의 하도급대금 지급채무가 소멸하는 것으로 규정하여 하수급인은 수급인에게 공사대금을 청구할 수 없고 발주자에게만 청구를 할 수 있다. 발주자 역시(하수급인이 수행한 공사에 대해) 수급인에게 공사대금을 지급할 수 없고 하수급인에게만 지급해야 한다. 만약 발주자가 의도적이든 의도적이지 않든(직불합의 이후) 하수급인의 공사 수행 부분에 대해 수급인에게 공사대금을 지급했다면 수급인의 잠적 또는 파산에도 불구하고 하수급인은 여전히 발주자에게 공사대금 지급을 청구할 수 있다. 그런데 직불합의에 관하여 규정하고 있는 또 다른 법률인 건설산업기본법 제35조 제3항은 위 같은 직불합의가 있더라도 ‘발주자가 하수급인에게 하도급대금을 직접 지급한 경우에 발주자의 수급인에 대한 대금지급채무와 수급인의 하수급인에 대한 하도급대금 지급채무가 소멸한다’고 하여 적어도 하수급인의 직접 지급 청구가 있기 전에는 수급인도 발주자로부터 지급을 받을 수 있고 발주자는 기본적으로 수급인에게 공사대금을 지급하여야 하는 것으로 이해된다. 위 예에서 만약 수급인이 발주자로부터 공사대금을 전부 지급받은 뒤 잠적 또는 파산했을 때 그전에 미리 직불 청구를 해놓지 아니한 이상 하수급인은 발주자에게 직접 지급을 청구할 수 없다. 필자가 공사 관계서류를 들여다보면(건설산업기본법이 일반법이고 하도급법이 특별법이어서 그런지) 대부분의 직불합의서는 건설산업기본법에 따라 작성된 것이 많다. 하도급법에 따른 직불합의가 하수급인에게 분명 훨씬 유리한 것임에도 아직 현장에서는 그 차이를 식별하고 이를 계약서류에 반영하지 못하는 경우가 많다. 법률 전문가가 아니라면 건설산업기본법상 직불합의제도와 하도급법상 직불합의제도의 이동(異同)에 관해 제대로 이해하고 적용하기 어렵다. 이런 현장에서의 문제점을 파악해서일까. 법 문구상 당연히 건설산업기본법이 적용되는 직불합의는 적어도 미리 지급 청구를 했어야지만 발주자에게 대항할 수 있는 것으로 일관되게 하급심 판례가 형성되어 있었는데, 최근 대법원은 이런 하급심 판례를 깨고(파기환송) 건설산업기본법에 따른 직불합의에도 하도급법상 직불합의와 마찬가지로 직불합의 시 즉시 효과가 발생하여 발주자는(그때부터) 하수급인에게 직접 지급하여야 하고 하수급인은 발주자에게 직접 청구할 수 있다고 판결했다(대법원 2025. 4. 3. 선고 2021다273592 판결). 당장 이 판결은 업계에 어떤 영향을 가져올까. 수급인이 부도가 나거나 공사대금을 지급해주지 않아 발주자에게 직접 지급 청구를 하려고 했지만 발주자가 이미 자신은 수급인에게 줄 것 다 줬다고 항변하는 경우, 하수급인은 위 대법원 판례에 의거 ‘직접 지급 합의에 따라 발주자는 하수급인이 시공한 부분에 대해서는 수급인에게 공사대금을 지급해서는 안 되고 하수급인에게 직접 지급했어야 했다. 따라서 수급인에게 이미 다 지급했다는 사유로 발주자는 하수급인에게 대항할 수 없다’고 주장할 수 있을 것이다. 이번 대법원 판결에 따른 하수급인의 직접 지급 청구 사례가 얼마나 나올지, 이에 대해 법원은 어떤 판결을 내릴지 그 귀추가 주목된다. -끝- 이동준 변호사 | 법무법인 리앤리 대표변호사 現) 법무법인 리앤리 대표변호사 前) 법률사무소 태서 대표변호사 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사 제6회 변호사시험 합격 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기) 성균관대 법학과 졸업
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 중소벤처기업부(장관 오영주)는 고금리·고물가·고임금 등 복합 경제 위기에 직면한 소상공인의 경영 부담을 덜기 위해 ‘부담경감 크레딧’, ‘비즈플러스카드’, ‘배달·택배비 지원사업’ 등으로 구성된 3대 지원사업을 본격 시행한다고 24일 밝혔다. 이 가운데 가장 많은 관심을 받고 있는 사업은 ‘부담경감 크레딧’ 지원사업이다. 오는 7월 14일(월)부터 신청을 받는 이 사업은 2024년 또는 2025년 연 매출 3억 원 이하 소상공인을 대상으로, 공과금(전기·가스·수도요금) 및 4대 보험료 납부에 사용할 수 있는 크레딧을 최대 50만 원까지 지원한다. 복수 사업체를 운영하더라도 1인 1사업체만 신청 가능하며, 신청 단계에서 1개 카드사를 선택하면 해당 카드사에 등록된 모든 신용·체크카드에 자동 연동되어 크레딧을 사용할 수 있다. 소상공인이 카드로 공과금이나 4대 보험료를 결제할 경우, 별도 증빙 없이 자동으로 크레딧이 차감되어 편의성도 높인 것이 특징이다. 신청은 전용 누리집 ‘부담경감크레딧.kr’과 ‘소상공인24’를 통해 온라인으로 가능하다. 신청 기간은 2024년 7월 14일(월)부터 11월 28일(금)까지이며, 2025년 개업자의 경우 국세청 상반기 매출 신고 기간(7월 1일~25일)을 고려해 8월 1일(금)부터 11월 28일(금)까지 신청할 수 있다. 크레딧 사용 기한은 지급일부터 2025년 12월 31일까지이며, 사업 예산은 2025년 제1차 추경을 통해 총 1조 5,660억 원 규모로 확보됐다. 중기부는 이번 부담경감 크레딧을 비롯한 3대 지원사업이 소상공인의 실질적인 경영 안정과 회복에 크게 기여할 것으로 기대하고 있으며, 대상 소상공인들이 적극적으로 신청해 혜택을 누릴 수 있도록 안내와 홍보를 강화할 계획이라고 밝혔다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 강남구가 무단 증축된 건축물 1,765건을 대상으로 양성화 절차에 본격 착수한다. 이는 서울시가 지난 5월 도시계획조례를 개정해 소규모 주택의 용적률을 상향한 데 따른 조치로, 기존에 위법으로 간주됐던 건축물이 제도적으로 합법화될 수 있는 길이 열린 것이다. 강남구는 이번 제도 개선을 활용해 2003년 7월 이후 건축된 다가구·다세대 등 소규모 위반건축물을 중심으로 양성화를 추진한다. 지금까지 이들 건축물은 ‘위반건축물’로 분류돼 담보가치가 인정되지 않아 은행 대출이 제한됐고, 매매나 임대 시에도 각종 불이익이 따랐다. 특히 등기부등본에 위반 이력이 기재돼 거래가 어려운 경우도 많았다. 하지만 양성화를 통해 정식 건축물로 등록되면 이러한 문제들이 해소된다. 금융권에서 담보 인정이 가능해지고, 대출 접근성도 대폭 향상된다. 매매나 임대 시 제약도 사라져 주택의 활용도와 시장 가치는 높아질 것으로 기대된다. 건축 행위에 대한 제약도 풀린다. 불법 증축 상태에서는 리모델링이나 수리 등 공사 허가를 받기 어려웠지만, 양성화 이후에는 합법적인 건축행위가 가능해져 주거 환경 개선도 수월해진다. 아울러 보험 가입도 가능해지고, 정비사업에 참여할 수 있는 자격도 확보하게 된다. 그동안 정비구역에서 제외됐던 위반건축물이 재개발·재건축 등 공공사업에 포함되면 보상이나 분양 우선권 등 다양한 이점도 누릴 수 있게 된다. 강남구는 이번 양성화 추진과 관련해 소유자들에게 개별 안내문을 발송하고, 주민센터 및 구청 홈페이지를 통해 적극적인 홍보에 나설 방침이다. 또한 '찾아가는 건축민원센터'를 운영해 현장 상담과 행정 지원도 병행할 예정이다. 조성명 강남구청장은 “이번 조치는 주민의 재산권 보호는 물론, 소규모 건축 경기 회복에도 실질적인 도움이 될 것”이라며 “위반건축물로 인한 불편과 불이익을 줄이고 도시의 질서를 회복하겠다”고 밝혔다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 종로구가 율곡로 일대 지구단위계획을 전면 재정비하며 용적률을 대폭 상향했다. 이번 계획은 원남동, 인의동, 연지동, 효제동, 충신동 일대 약 44만6,000㎡에 적용되며, 상업지역의 용적률을 기존 400%에서 최대 660%까지 허용하는 내용을 담고 있다. 이면도로변 또한 최대 500%까지 개발이 가능해졌다. 건축물의 높이 제한 역시 기존보다 완화돼 최대 20m까지 허용되며, 필지 면적 기준도 종전의 150㎡에서 30㎡로 대폭 낮아졌다. 이에 따라 기존에는 대규모 부지 위주로만 가능했던 개발이 앞으로는 소규모 필지도 포함하는 유연한 개발로 확장될 전망이다. 이번 계획을 통해 블록 단위 개발도 활기를 띨 것으로 보인다. 종로구는 3,000㎡ 이상 구역에 대해 ‘특별계획구역’으로 지정해 체계적이고 종합적인 개발을 가능케 할 방침이다. 오랜 기간 소유권 문제 등으로 인해 정체돼 있던 도심 내 개발이 다시 속도를 낼 수 있는 제도적 기반이 마련된 셈이다. 해당 지역은 그간 대학로, 동대문, 광장시장 사이의 회색지대로 불리며 뚜렷한 정체성을 갖지 못한 채 오피스 중심의 조용한 상권이 형성돼 있었다. 하지만 이번 지구단위계획의 재정비를 계기로 문화, 업무, 주거 기능이 융합된 복합 상권으로의 전환이 예상된다. 새로운 상권의 등장은 인접 지역에도 파급효과를 줄 것으로 기대된다. 혜화동은 유동 인구 증가로 대학 중심 소비지에서 직장인 중심 소비지로 변화할 수 있으며, 동대문은 야간 패션 중심 상권에 주간 소비와 문화 기능이 보완될 가능성이 있다. 광장시장은 단순한 유통 중심지에서 체험형 관광 상권으로의 확장 여지도 있다. 종로구는 단순한 고밀도 개발을 넘어 ‘걷고 싶은 거리’를 조성하는 도시 비전을 제시하고 있다. 성수동이 동부의 창작 중심지, 연남동이 서부의 소규모 상권 명소로 자리잡았듯, 율곡로 일대 역시 역사문화와 현대 상권이 공존하는 핵심 공간으로 발전시킨다는 계획이다. 특히 율곡로 일대는 종묘, 종로3가, 익선동, 동대문, 청계천, 창경궁, 혜화동 등 서울 중심 문화자산들이 500m 이내에 밀집해 있는 입지적 특성을 지닌다. 이에 따라 사대문 안에서 세련된 업무지구와 문화거리를 함께 조성할 수 있는 최적의 공간이라는 평가가 나오고 있다. ‘힙지로’로 불리는 을지로의 변모 사례도 주목된다. 을지로는 과거 공업지역 이미지를 벗고 레트로 감성과 골목 상권으로 탈바꿈해 MZ세대의 사랑을 받는 지역이 되었다. 율곡로 역시 전통과 현대가 어우러지는 새로운 도심 모델로 변화할 수 있을지 이목이 집중된다. 정문헌 종로구청장은 “전통과 현대가 조화를 이루는 도심 모델이 될 것”이라며 “실현 가능한 개발을 통해 종로의 품격을 지켜나가겠다”고 강조했다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 부산시(시장 박형준)는 ㈜풍산으로부터 시역 내 이전과 관련한 입주의향서를 접수했다고 밝혔다. 이는 지난 2022년 11월 해운대구 센텀2지구 도시첨단산업단지 산업단지계획이 승인된 이후 약 2년 6개월 만에 나온 입주 결정이다. 이번 입주의향서 제출에 따라 풍산 부산사업장은 센텀2지구 계획지구에서 기장군 장안읍으로 이전하며, 2030년까지 이전 절차를 밟게 된다. 사업계획서에는 장안읍 내 약 63만6,555㎡ 부지에 입주할 계획이 포함되어 있으며, 산단 조성에 투입될 총사업비는 3,634억 원 규모다. 부산시는 향후 관련 법령에 따라 산업단지지정계획 심의, 산업단지계획 승인 등의 절차를 간소화해 신속히 이행할 방침이다. 시는 풍산 이전이 지역사회에 미치는 영향을 최소화하고, 이전 과정에서 주민 불편을 줄이는 한편 지역 발전에 실질적으로 기여할 수 있도록 다양한 요소를 검토하고 있다. 이에 따라 법적·환경적 요건은 물론, 토지 이용, 교통, 생활환경 등 주민 생활과 밀접한 사안까지 면밀히 살필 계획이다. 또한, 지역 주민 및 이해관계자와의 소통을 위해 경청회 등 소통 창구도 확대 운영할 방침이다. 풍산의 이전이 본격화되면서 그동안 추진이 지연됐던 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성사업도 다시 속도를 낼 전망이다. 부산시는 이 산업단지를 스마트선박, 로봇·지능형 기계, 정보기술(IT) 등 지역 전략산업의 핵심 거점으로 육성할 계획이다. 센텀2지구 도시첨단산업단지는 해운대구 반여·반송·석대 일원 191만㎡ 규모로 조성되며, 전체 사업비는 2조 411억 원에 달한다. 산업단지는 부산도시공사가 공영개발 방식으로 시행하며, ICT, 지식서비스 산업, 영화·영상 콘텐츠, 융합부품소재 등 첨단업종을 유치할 예정이다. 해당 사업은 2016년 산업단지 지정계획 고시 이후, GB 해제 심의와 산업단지계획 승인 등을 거쳐 2022년 11월 본격적인 추진에 들어갔다. 2024년 11월에는 1단계 구간인 1-1공구(17만㎡)의 공사가 착공되었으며, 현재는 가설울타리 설치 및 벌개제근 공사가 진행 중이다. 앞으로 2025년부터는 1단계(1-1, 1-2), 2단계(풍산 구역), 3단계(반여농산물 구역)의 부지 조성공사가 순차적으로 추진될 예정이다. 박형준 부산시장은 “풍산의 이전 확정은 센텀2지구 조성사업의 모멘텀을 다시 되살리는 중요한 전환점”이라며, “향후 2~3단계 사업의 빠른 착공을 위해 시 차원의 총력 대응을 이어갈 것”이라고 밝혔다.
한국부동산이코노미 이동혁 기자 | 다가오는 6월 24일, 부산광역시 금정구청에서 관내 공인중개사를 대상으로 ‘2025년 공인중개사 역량 강화 교육’이 실시된다. 지난해 실시된 2024년 역량 강화 교육이 관내 중개업소들로부터 큰 호응을 얻었던 만큼, 올해도 다시 한 번 교육을 시행하기로 확정된 것이다. 이번 교육은 최근 변화하는 부동산 시장 환경에 맞춰 공인중개사의 실무 능력을 향상시키고, 법령 개정 사항에 대한 정확한 이해를 도모하기 위해 기획되었다. 교육 내용은 ▲실거래가 신고 관련 유의사항, ▲부동산 관련 법령 개정사항 안내, ▲인터넷 표시·광고 모니터링 준수사항 전달 등으로 구성되며, 특히 한국공인중개사협회 부산시회 금정지회 지회장이 직접 중개실무 노하우와 협회 전달사항을 공유할 예정이다. 또한 최근 공인중개사에게 부과된 과도한 과태료와 관련하여 협회와 국토교통부 간의 협의 내용도 전달될 예정이며, 전국적으로 전세사기 피해가 지속되는 상황 속에서 공인중개사의 역할과 책임이 더욱 강조되고 있는 만큼, 금정구청은 이번 교육을 통해 보다 안전하고 신뢰할 수 있는 중개서비스가 제공되기를 기대하고 있다. 금정구청 관계자는 “이번 교육은 단순한 행정지도를 넘어서 공인중개사의 고충을 이해하고, 주민에게 보다 나은 중개 서비스를 제공하기 위한 실질적인 지원책”이라며, “앞으로도 중개업계와의 소통을 강화해 나갈 계획”이라고 밝혔다. 한편, 이번 교육은 오는 6월 24일 화요일 오후 2시부터 5시까지 금정구청 본관 1층 대강당에서 진행되며, 관내 공인중개사 등이 참석 대상이다. 개회와 국민의례를 시작으로 인사말씀, 특강 및 질의응답, 실거래신고 안내, 중개실무 노하우 전달 순으로 교육이 이어질 예정이다. 관내 한 공인중개사는 “이 같은 구청의 노력 덕분에 중개사로서의 책임감을 다시금 되새기게 됐다”며, “사고 없는 중개문화 정착을 위해 더욱 노력하겠다”고 전했다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 이재명 대통령은 대선 당시부터 중산층과 서민의 주거 안정을 핵심 국정과제로 내세웠다. 특히 청년과 무주택자를 위한 공공주택 공급 확대에 방점을 찍으며, 기존의 민간 중심 공급 정책과 차별화를 시도하고 있다. 그의 대표 주거 공약인 ‘기본주택’은 무주택자에게 주변 시세 수준의 품질을 갖춘 장기 임대주택을 제공하겠다는 계획이다. 단순한 저소득층 대상 임대주택이 아니라, 삶의 질을 고려한 공공주택 모델을 지향한다는 점에서 주목받고 있다. 이와 함께 역세권, 유휴 국공유지, 정비사업 지연 지역 등을 활용해 신속하게 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이는 기존 윤석열 정부가 강조한 민간 중심 공급 기조와는 상반되는 접근으로, 향후 주택 공급 구조가 공공 대 민간의 구도로 재편될 가능성이 있다. 다만 실제 공급 방식은 국토교통부 장관의 정책 방향에 크게 좌우될 수 있다. 시장에서는 장관 인선 이후, 재건축·재개발 규제 완화 여부, 공공택지 지정 방식, 민간 참여 유도 전략 등에 대해 촉각을 곤두세우고 있다. 세제 정책 방향 역시 부동산 시장의 중요한 변수다. 이재명 정부는 ‘증세는 없다’고 명확히 밝혔지만, 윤석열 정부에서 시행된 감세 조치를 되돌릴 가능성이 높다는 관측이 나온다. 대표적인 사례가 종합부동산세다. 윤석열 정부는 공정시장가액비율을 100%에서 60%까지 낮춰 고가 주택 보유자의 세 부담을 크게 줄였다. 하지만 이 비율이 다시 상향되면 종부세 대상자가 늘어나고, 동일한 자산을 보유해도 세금 부담이 실질적으로 증가하게 된다. 과세 기준은 동일하지만 체감 부담은 커지는 구조다. 정부는 이를 ‘정상화’로 설명하겠지만, 시장에서는 실질적 증세로 인식될 수 있다. 소득세 구조 역시 논란의 중심에 있다. 세율 자체는 변하지 않았지만, 물가와 임금이 상승하면서 많은 직장인들이 더 높은 과세 구간으로 이동하게 됐다. 이는 이른바 ‘브래킷 크리프(Bracket creep)’ 현상으로, 명목소득은 증가했지만 실질소득은 오히려 줄어드는 결과를 낳을 수 있다. 전문가들은 이를 ‘조용한 증세’로 해석하며, 중산층 부담이 예상보다 커질 수 있다고 지적한다. 이재명 정부의 주택 및 세제 정책은 아직 구체화되지 않았지만, 기존과는 다른 방향으로 흘러갈 조짐이 뚜렷하다. 공급 구조의 전환, 세제 정상화 기조, 실질 과세 부담 변화 등은 시장 참여자들에게 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 앞으로의 정책 세부안과 인선 결과에 따라 시장의 기대와 불안이 교차할 것으로 보인다.
한국부동산이코노미 송재민 기자 | 2024년 기준 전국 커피전문점 수는 약 10만 개에 달한다. 이는 편의점보다 많은 수치이며, 서울에서는 웬만한 거리마다 카페가 보일 정도다. 창업피아에 따르면 이러한 증가세는 매년 계속되고 있다. 반면 도쿄, 타이베이 등 다른 아시아 주요 도시에서는 이 같은 장면을 쉽게 찾아볼 수 없다. 예컨대 도쿄 신주쿠역처럼 유동인구가 많은 지역에도 스타벅스 몇 곳이 전부이며, 대만은 밀크티나 아이스티 전문점이 주류를 이루고 있다. 한국처럼 아이스아메리카노를 중심으로 한 카페가 거리마다 있는 모습은 보기 어렵다. 이처럼 한국이 유독 ‘카페공화국’이 된 이유는 단순히 커피를 좋아해서가 아니다. 이제 카페는 하나의 공간 산업이자, 상권 분석의 도구로 진화했다. 커피를 마시는 장소가 아니라, 사람과 자본이 흐르는 방향을 가늠하는 리트머스지로 작동하고 있다. 카페는 입지형 업종이다. 단순한 매출보다는 유동인구를 끌어들이는 기능에 주목할 필요가 있다. 특히 1층에 위치한 카페는 일종의 상권 자석처럼 작용한다. 카페를 중심으로 병원, 학원, 뷰티숍, 부동산 등이 주변에 들어서며 상권이 형성되기도 한다. 프랜차이즈 카페는 입지 검증의 기준으로도 쓰인다. 스타벅스나 투썸플레이스가 입점했다는 것은 해당 지역이 일정 수준 이상의 유동인구와 체류 시간을 확보한 상권임을 의미한다. 카페 내부를 관찰하면 상권의 성격을 파악할 수 있다. 점심 직후 붐빈다면 오피스 상권일 가능성이 높고, 오전 시간대에 한산하다면 주거지형 상권일 수 있다. 카페 규모나 인테리어 수준 역시 소비 수준을 가늠하는 기준이 된다. 대형 매장은 소비력이 높은 고소득 상권의 신호일 수 있고, 소형 개인 카페가 밀집해 있다면 로컬 주거지형 상권일 가능성이 크다. 카페는 건물의 수익 구조까지 바꾼다. 병원이나 학원, 사무실이 입주한 건물 1층에 카페가 들어서면 체류 시간이 길어지고, 이는 공실률 감소와 임대료 상승으로 이어진다. 카페는 단지 임차인이 아니라, 건물 수익성을 높이는 전략적 요소로 기능하는 셈이다. 카페의 좌석 배치나 메뉴 구성에서도 지역의 소비 패턴을 읽을 수 있다. 1인석이 많다면 인근에 학원이나 독서실이 있을 가능성이 높고, 단체석 위주의 카페는 회의나 미팅 수요가 많은 오피스 상권일 수 있다. 브런치가 강화된 카페는 여성 체류 고객이 많은 라이프스타일 상권에서 주로 나타나며, 테이크아웃 중심의 카페는 역세권처럼 유동이 빠른 지역에 주로 입점한다. 강남역은 회전율이 높은 프랜차이즈가 주를 이루는 직장인 중심 상권이다. 망원동은 주거지 기반의 개인 카페와 디저트숍이 많아 동네 생활상권의 성격이 짙고, 성수동은 대형 브랜드 플래그십 카페가 입점하며 관광형 상권으로 변화하고 있다. 카페는 단순한 커피 판매 공간이 아니다. 상권을 해석하고 예측할 수 있는 거울이자, 상업 공간의 가치를 판단하는 기준점이다. 카페가 어디에, 어떤 콘셉트로 들어섰는지를 보면 그 지역의 경제 흐름과 소비 패턴이 보인다. 투자자와 창업자는 이 흐름을 읽어야 한다. 커피향이 머무는 그 공간에는 도시의 라이프스타일과 상권의 미래가 함께 담겨 있다.
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