쉬운 사건, 어려운 사건이 따로 있는 것은 아니지만, 특히나 난도가 높은 사건이라면 건설 공사 혹은 인테리어 공사 관련을 들 수 있다. 여기서 말하는 사건의 난도는 법리적 쟁점이 있는지 여부에 관한 측면보다는 주로 사실관계 입증의 어려움을 뜻한다. 부동산 관련 소송이 난도가 높다는 것은 어려운 법리가 숨어 있어서가 아니라, 그만큼 부동산을 둘러싼 사실관계를 입증하는 데 매우 지난한 작업이 동반되기 때문이다. 모든 도급계약이 그러하겠지만, 특히 부동산 관련 공사의 경우 구체적인 계약 내용이 무엇이었는지 단순 계약서나 초기 견적서, 공사 예상도 등을 근거로 특정하기 어려운 측면이 많다. 또한 공사 도중 발주자의 요청으로 공사 내용이 변경, 수정, 추가되는 경우가 잦은데, 이것이 별도의 비용을 수반하는 추가 공사인지, 아니면 정액계약의 일환으로 본래의 공사대금에 포함되는 것인지 구별이 용이하지 않은 경우가 많다. 특히 이런 현장에서 오고 가는 논의 사항들은 주로 구두 협의로 진행되고, 계약서처럼 문서화되기 어렵다는 한계 역시 존재한다. 공사의 종료 시점에 즈음하여 공사 품질에 대한 분쟁이 생길 경우, 법원 감정을 통해 공사의 적정 수행 여부 혹은 하자 여부를 입증
나라 경기가 정말 어렵다. 급격한 물가상승과 내수 침체로 자영업자들의 고충은 어느 때보다도 심각한 상황이며, 자영업자가 부담하는 비용의 큰 한 축을 차지하는 임대료의 인상 문제를 놓고 올해도 임대인과 임차인 간에 많은 다툼이 발생할 것으로 보인다. 임대인은 임대인대로 해가 바뀌었으니 임대료를 올려달라고 할 것이고, 임차인은 임차인대로 오히려 임대료를 깎아달라고 아우성을 칠 것이다. 그런데 이렇게 상호 협의가 이뤄지지 않을 경우 우리 법은 임대료가 어떻게 정해진다고 규정하고 있을까? 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조는 이 법의 적용을 받는 임차인에게 최대 10년간의 계약갱신청구권을 인정하고 있고, 이에 따라 계약이 갱신되면 임대인과 임차인 모두에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 하고 있다(제10조 제3항 단서). 한편 제11조 제1항 단서는 그중 ‘증액’은 종전 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못한다고 하고 있다. 위 규정들에 반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다(제15조. 이른바 ‘편면적 강행규정’). 통
얼마 전 읍면 단위의 시가 2,000만원 상당의 아파트의 상속을 정리하는데, 상속인과 대습상속인들을 합쳐 스무 명이 넘었습니다. 그중에는 연락이 되지 않는 분들도 있어서 찾아내는 데 오랜 시간이 소요되었고, 일일이 연락을 드려 유효기간 3개월인 인감증명서를 징구하는 데만 근 1년을 소요하였고, 이 과정에서 지친 상속인 일동은 헐값에 매도하는 데 속전속결 동의하였습니다. 대부분의 부동산은 단독소유보다 공유의 형태로 소유하는 경우가 많고, 특히 상속으로 지분에 따라 여럿이 공동으로 소유하게 되는 경우도 많습니다. 특히 준비 안 된 상속의 경우 애매하게 각 상속인의 공유로 남겨지게 되는 경우가 많은데, 이 경우 상속재산분할청구와 공유물 분할은 별개의 문제가 됩니다. 상속재산분할은 공동상속인 간에 상속재산분할협의가 이루어지지 아니하거나 그 협의 자체를 할 수 없는 상태에서 상속재산에 관하여 재산상속을 원인으로 하여 상속인들의 공유로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 그 상속재산의 분할은 가사소송법이 정한 바에 따라 상속재산의 분할심판절차로써 가정법원의 심판에 의하여 이를 정하게 되는 것입니다. 공유물분할은 공유관계 소멸 원인 중의 하나로, 민법 제268조의 1항에 따라
최근 아파트나 오피스텔의 경우 다양한 형태로 설계변경이 이루어지고 있습니다. 이때 중대한 설계변경인지, 혹은 경미한 설계변경인지에 따라 집단소송으로 이어지는 사례가 늘어나고 있습니다. 시행사나 시공사의 경우 정당한 절차를 통해 설계변경을 진행했다며, 분양계약 취소나 해제는 물론 손해배상 책임조차 인정할 수 없다는 입장을 보이는 경우가 많습니다. 이는 집단소송의 특성상 누군가에게 손해배상을 해줄 경우, 나머지 수분양자들이 추가적으로 집단소송을 제기할 가능성이 있고, 판결을 통해 법적으로 인정받지 않는 이상 선제적으로 잘못을 인정하지 않기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 제가 3년 6개월 동안 대형 시공사와 조합을 상대로 진행해 승소한 사건을 소개하고자 합니다. [사실관계: 집단소송으로 진행하게 된 이유] 서울 동작구에 위치한 아파트 단지에는 한 호실에 두 세대가 살 수 있는 세대 구분형 아파트 322세대가 있었습니다. 이는 재건축 인허가 조건이었습니다. 그러나 분양계약을 체결할 당시 시행사(조합)와 시공사는 수분양자들에게 기본형 또는 분리형 중 하나를 선택하도록 안내했고, 추후 변경은 불가능하다고 강조했습니다. 수분양자들은 세대 구분형 아파트를 선택할 필요가 없었
현재 이 글을 읽고 계신다면, 증여세에 대한 고민이 있으시고 추후 의사결정을 함에 있어서 어느정도 도움이 필요하신 상황일 겁니다. "조만간 제 아들이 결혼을 하는데, 아파트를 하나 증여해주고 싶어요..." "증여세는 얼마나 나올까요...?" 부모로서 시집, 장가갈 나이가 된 자식들에게 아파트 한채를 물려주고 싶지만, 생각보다 많은 세금 때문에 굉장히 큰 부담을 느끼고 계실텐데요. 이런저런 고민을 하시다가 결국 저희 사무실에 찾아오신 고객님 사례를 하나 소개해드릴까 합니다. "세무사님, 부부 공동명의 아파트를 단순 증여하면 세금이 너무 많이 나올거같은데...." “진짜 진짜 가장 세금을 많이 안내는 쪽으로 세팅해주세요 " 고객님께 의뢰를 받고 제가 생각해낼 수 있는 모든 방안을 몇날 몇일을 고려해보았습니다. 이하 내용은 다음과 같습니다. * 저가양도시(차용증 작성 및 시가의 5% 미만으로 셋팅) 감정평가를 통한 부담부증여가 가장 세금이 덜 나오는 것처럼 보입니다. 그렇다고 해서 이 방법이 절세를 위한 절대적인 것은 아닙니다. 증여물건 별로 시가도 다를테고, 채무액도 다르기 때문이죠. 따라서, 증여하려고 하는 자산의 시가와 채무액 및 가족 간의 관계와 상
부동산에 대한 매매와 임대차 계약 과정에서 공인중개사가 중개를 하는 경우 공인중개사에 대한 중개수수료는 누가, 얼마의 금원을 지급하여야 하는지 의문이 있습니다. 이에 이번에는 먼저 부동산 임대차 중개수수료에 국한하여 이야기하도록 하겠습니다. 부동산 임대차 계약의 경우 임대차관계가 정상적으로 종료하는 경우에는 공인중개사법 제32조 제4항, 동법 시행규칙 제20조 규정에 따라 임대인이 부담하게 되어 임대인과 새로운 임차인이 각각 절반씩 부담하는 것이 원칙이라 할 것이어서 기존의 임차인은 부동산 중개수수료를 부담하지 않는 것이 원칙입니다. 다만 당사자 간에 합의로 위 법률과 달리 중개수수료 부담을 정할 수 있습니다. 또한 애초 임대차 계약서 특약사항에 임대인과 임차인이 약정으로 명시하여 놓은 경우에는 특약사항에 따라 중개수수료를 부담하게 되며, 이는 묵시적 갱신에 의하여 임대차 계약이 연장된 이후 임대차관계가 종료한 경우에도 동일하다고 볼 수 있습니다. 다만 계약기간 만료 전 임차인의 사정에 따라 임대차 계약을 종료시킬 필요가 있는 경우에는 이에 대한 법률규정이 존재하지 아니합니다. 그리하여 임차인에게 귀책사유가 있어 임대차 계약이 해지된 것으로 보아 기존의 임차
주거는 인간의 삶을 영위하는 데 가장 필수적인 요소로, 현행 세법에서도 이러한 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위해 요건을 갖춘 1세대 1주택을 양도하는 경우에는 소득세를 과세하지 않고 있다. 여기에 예외적으로 2주택이더라도 종전주택을 취득한 후 1년이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년이내(조정지역은 2년) 종전주택을 양도하는 경우 비과세하는 ‘일시적 2주택’ 특례 규정을 두고 있다. 그렇지만 주택임대를 주된 사업으로 하는 주택임대사업자는 해당 규정을 적용 받기 쉽지 않다. 일반적으로 주택임대사업자는 다주택 소유를 전제로 사업을 하는 경우가 대부분이고, 임대하고 있는 주택의 비과세를 적용 받기 위해 주택을 적시에 양도한다는 것은 사업의 목적에도 맞지 않을 뿐더러 임차인의 주거 안정성 및 주택의 공급에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 세법에서는 이러한 점을 해소하고 임대주택 공급을 활성화하고 주택임대사업자에 대한 사업안정성을 도모하기 위해 ‘주택임대사업자 거주주택 비과세 특례’ 규정을 두고 있다. ◇ 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례 양도일 현재 장기임대주택과 거주주택을 보유한 주택임대사업자가 일정한 요건을
친족간 양도 및 증여의 경우, 과표 구간에 따른 세율 및 증여재산공제 등은 세금계산에 있어 중요한 요소입니다. 하지만, 특수관계인간 증여, 양도의 경우 가장 중요한 것은 재산의 시가를 어떻게 평가하느냐이며, 이에 따라 신고·납부 이후에도 과세 리스크가 없습니다. 최근들어 아파트를 자녀에게 증여 혹은 양도하고 싶다는 상담 문의가 많습니다. 인터넷과 블로그를 통해 증여세 계산에 대한 정보를 쉽게 접할 수 있으므로 상담하러 오시는 납세자분들이 직접 가계산을 해보고 양도세 혹은 증여세에 대해 미리 공부를 하고 방문하시는 경우가 많습니다. 최근 상담에서 납세자분들께서 잘못 알고 물어보시는 상담사례를 소개하고, 정말 맞는 내용인지 확인해보겠습니다. 1. 자녀에게 시가보다 30% 낮게 양도할 수 있는지 자녀에게 아파트를 양도할 때, 시가보다 30% 낮게 양도하려고 한다는 문의가 가장 많으며, 직접 시가보다 30% 낮은 가액으로 양도소득세를 가계산 한 후, 검토를 의뢰하는 분들도 많습니다. 상증세법에서는 특수관계인간 저가양도의 경우, (시가-대가)≥min(시가×30%, 3억)이면 양수자인 자녀에게 증여이익에 따른 증여세가 과세됩니다. 즉, 자녀에게 양도할 때에는 대가는 적
기업이 직원에게 제공하는 복리후생 중 하나인 ‘직원 할인’ 제도에 대해 올해부터 근로소득으로 과세 된다. 직원 할인이란 기업이 자사나 계열사 직원들에게 자사 상품과 서비스를 시가보다 할인하여 보다 저렴한 가격으로 제공하는 제도를 말한다. 대표적인 예로 현대자동차는 근속 연수에 따라 최대 30%까지 신차를 할인하고 있고, 삼성전자는 자사 가전제품 할인, 그리고 대한항공은 직원과 그 가족들에 대해 항공권을 할인하는 등 기업별로 다양한 형태로 이루어지고 있다. 출처 : 기획재정부 개정된 세법에 따르면 직원 할인 혜택이 시가의 20% 또는 연 240만 원을 초과하면 초과 금액을 근로소득으로 과세한다. 현행 세법상으로도 직원 할인은 근로소득세 과세 대상이지만, 그동안 명확한 과세 기준이 없다는 이유에서 정부에서도 과세를 하지 않았다. 그러나 이번 세법 개정을 통해 과세 근거를 구체적으로 명시한 것이다. 현대자동차 직원이 직원 할인 30%를 적용받아 시가 4천만 원 가액의 차량을 2천8백만 원에 구입한 경우를 살펴보자. ① 시가 : 4,000만원 ② 임직원 할인액 : 1,200만원 ③ 비과세 한도 : max(4천만원 x 20%, 연 240만원
지난 해 11월, 지방세법 시행령 개정안이 발표됐다. 가장 주목할 만한 점은 동일 세대 내에서 분양권을 증여하는 경우 주택 수 산정일이 “증여계약일 → 최초 분양권의 취득일”로 개정된다는 것이다. 아래 그림처럼, 분양권을 동일 세대 내 배우자에게 증여하기 전에 주택을 하나 처분함으로써 취득세 중과를 피할 수 있는 방법이 있었지만, 2025년부터는 그 방법이 막힐 것처럼 보인다. ■지방세법 시행령 제28조의 4(주택 수의 산정방법) ※지방세법 시행령 일부개정령안 분양 계약일, 다만, 제28조의 3에 따른 1세대 내에서 주택 분양권을 매매, 교환 및 증여(이하 이 항에서 ‘매매 등’이라 한다)로 취득하는 경우와 1세대가 취득한 주택 분양권을 1세 대가 아닌 자에게 매매 등을 한 후 다시 1세대가 취득하는 경우에는 최초 주택 분양권의 취득일 앞으로는 분양권 계약체결일 전, 주택 처분을 통해 취득세 중과를 피할 수 밖에 없게 된 것이다. 그렇다면, 취득세 중과를 피할 수 있는 다른 방법은 없는 것일까? 각 지자체 관할 구청의 상급 기관인 행정안전부의 해석에 따르면, 위 그림처럼 분양권의 “주택 수 산정 기준일
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