나라 경기가 정말 어렵다. 급격한 물가상승과 내수 침체로 자영업자들의 고충은 어느 때보다도 심각한 상황이며, 자영업자가 부담하는 비용의 큰 한 축을 차지하는 임대료의 인상 문제를 놓고 올해도 임대인과 임차인 간에 많은 다툼이 발생할 것으로 보인다. 임대인은 임대인대로 해가 바뀌었으니 임대료를 올려달라고 할 것이고, 임차인은 임차인대로 오히려 임대료를 깎아달라고 아우성을 칠 것이다. 그런데 이렇게 상호 협의가 이뤄지지 않을 경우 우리 법은 임대료가 어떻게 정해진다고 규정하고 있을까?

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조는 이 법의 적용을 받는 임차인에게 최대 10년간의 계약갱신청구권을 인정하고 있고, 이에 따라 계약이 갱신되면 임대인과 임차인 모두에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 하고 있다(제10조 제3항 단서). 한편 제11조 제1항 단서는 그중 ‘증액’은 종전 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못한다고 하고 있다. 위 규정들에 반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다(제15조. 이른바 ‘편면적 강행규정’).

통상 임대인은 1년 단위로 재계약을 하려고 하는 경우가 많고, 계약기간이 끝나기 1~2개월 전쯤 임차인에게 임대료와 보증금 등의 인상을 알리며 만약 인상에 부동의할 경우 계약은 갱신되지 않고 종료된다고 통보한다. 그렇다면 이때 임차인으로서는 어떻게 대처하는 것이 법적으로 가장 유리할까?

우선 생각해볼 수 있는 것은 위 5% 초과금지 규정을 거론하며 대충 그 정도 선에서 임대인과 인상률을 협의해보는 것이다. 5%까지는 어렵더라도 처음 임대인이 통보해온 것보다는 낮은 인상률로 협의가 되면 그러한 내용으로 임대인과 재계약을 체결한다. 그런데 위에서 본 위 5% 초과금지 규정은 편면적 강행규정이라고 했다. 만약 임차인이 우선 협의된 인상률로 임대료를 다 납부한 뒤 나중에 이사를 갈 때 강행규정 위반을 이유로 임대인에게 5%를 초과하여 지급받은 임대료를 부당이득이라며 반환해달라고 하면 임대인으로서는 왠지 반환해줄 수밖에 없을 것 같다.

실제로 이 같은 방식으로 임대료 분쟁을 계획했던 임차인들이 적지 않았던 것으로 보인다. 5%를 초과하여 지급받은 임대료를 반환해달라는 임차인의 부당이득반환청구소송이 전국 각지에서 줄을 이었는데 결과는 모두 원고 패소 판결로 끝이 났다. 이유는 위 5% 초과금지 규정은 임대인과 임차인 간 협의과정을 거쳐 재계약이 체결된 경우에는 적용되지 않고 종전 계약이 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인해 일방적으로 갱신된 경우에만 적용된다고 보았기 때문이다. 이와 같은 이유로 계약서에서 앞으로 수년 내지 10년간 적용될 임대료나 보증금의 액수를 미리 정해놓은 경우에도 위 5% 초과금지 규정은 적용되지 않는다.

그렇다면 임차인의 입장에서 위 5% 초과금지 규정을 온전히 적용받으려면 어떻게 하는 것이 좋을까. 일단 임대인의 인상요구에 반대하는 의사표시를 한 뒤 상가임대차법에 따른 계약갱신청구권을 행사한다고 임대인에게 서면으로 알린다. 이러면 임대차계약은 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인해서 일방적으로 갱신되기 때문에 위 5% 초과금지 규정이 적용되고 임차인으로서는 일단 기존대로 임대료와 보증금을 납부하다가 임대인이 차임증액청구권을 행사해 임대료가 증액되면 그때부터 증액된 임대료로 납부를 하면 된다. 이런 방식은 뭔가 법원이 임대인과 임차인 간 분쟁을 더욱 조장하는 게 아닌가 하는 생각이 들게 하지만 어쨌든 현재의 판례 논리와 상가임대차법의 내용을 정리하면 위와 같은 결론이 나온다.

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이동준 변호사

現) 법무법인 리앤리 대표변호사

前) 법률사무소 태서 대표변호사

前) 법률사무소 리앤리 소속변호사

제6회 변호사시험 합격

건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기)

성균관대 법학과 졸업