부동산에 대한 매매와 임대차 계약 과정에서 공인중개사가 중개를 하는 경우 공인중개사에 대한 중개수수료는 누가, 얼마의 금원을 지급하여야 하는지 의문이 있습니다. 이에 이번에는 먼저 부동산 임대차 중개수수료에 국한하여 이야기하도록 하겠습니다.

부동산 임대차 계약의 경우 임대차관계가 정상적으로 종료하는 경우에는 공인중개사법 제32조 제4항, 동법 시행규칙 제20조 규정에 따라 임대인이 부담하게 되어 임대인과 새로운 임차인이 각각 절반씩 부담하는 것이 원칙이라 할 것이어서 기존의 임차인은 부동산 중개수수료를 부담하지 않는 것이 원칙입니다. 다만 당사자 간에 합의로 위 법률과 달리 중개수수료 부담을 정할 수 있습니다. 또한 애초 임대차 계약서 특약사항에 임대인과 임차인이 약정으로 명시하여 놓은 경우에는 특약사항에 따라 중개수수료를 부담하게 되며, 이는 묵시적 갱신에 의하여 임대차 계약이 연장된 이후 임대차관계가 종료한 경우에도 동일하다고 볼 수 있습니다.

다만 계약기간 만료 전 임차인의 사정에 따라 임대차 계약을 종료시킬 필요가 있는 경우에는 이에 대한 법률규정이 존재하지 아니합니다. 그리하여 임차인에게 귀책사유가 있어 임대차 계약이 해지된 것으로 보아 기존의 임차인이 새로운 임대차 계약에 대한 중개수수료를 부담하여야 한다고 해석하는 것이 일반적입니다. 이는 묵시적 갱신에 의하여 임대차 계약이 갱신된 이후 임차인의 사정에 따라 임대차 계약을 종료시킬 필요가 있는 경우에도 동일하다고 할 수 있습니다.

결국 임대차 계약기간이 존속하고 있는 중에 임대인 또는 임차인 일방의 귀책에 따라 임대차 계약을 종료시킬 필요가 있는 경우에는 귀책당사자가 중개수수료를 부담한다고 보아야 합니다. 그리하여 임대차 계약기간 존속 중의 임대차 계약의 종료여부는 누구의 귀책에 해당하는지에 대하여 분쟁이 발생할 수 있으며, 이러한 경우 법률전문가의 도움이 필요할 것임은 물론 법원의 판단에 의하여 누가 중개수수료를 부담할 것인지에 대한 판단이 이루어지게 될 것입니다.

누가 중개수수료를 부담할 것인가가 확정되었다면 다음으로 얼마의 중개수수료를 부담할 것인지가 문제되는데, 이는 앞서 언급한 공인중개사법 시행규칙 제20조 및 위 시행규칙 별표 1에 따른 금액을 부담하게 됩니다.

■ 공인중개사법 시행규칙 [별표 1] <신설 2021. 10. 19.>

주택 중개보수 상한요율(제20조제1항 관련)

위 표를 살펴보면, 거래금액(연간임대료 + 보증금)에 따라 상한요율이 정하여져 있고, 일정구간에서는 그 한도액이 법정화 되어 법정 상한요율을 초과하는 경우 초과하여 지급한 중개수수료는 위법하여, 반환의 대상이 됩니다.

또한 위 시행규칙 제20조에서 규정하고 있는 바와 같이 [별표 1] 규정과 함께 ‘해당 부동산이 위치한 시‧도의 조례로 해당요율 한도를 다시 정하도록’하고 있습니다. 그리하여 해당 시‧도 조례로 정한 해당요율의 한도 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 중개수수료를 결정하도록 하였습니다. 따라서 중개의뢰 과정에서 해당 시‧도 조례에서 정한 상한요율과 한도액을 반드시 확인할 필요가 있으며 이에 대하여 공인중개사에게 제시하도록 하거나 설명을 요구한 이후 중개수수료를 정하여 지급하면 됩니다.

결국 임대차 계약 과정에서 중개수수료 부담 및 액수에 대하여 분쟁을 최소화하고, 신속하고 공정한 임대차거래가 이루어지기 위해서는 위와 같은 법규를 잘 이해하면서 임대차 계약 작성과정에서 임대인과 임차인이 합의하여 중개수수료 부담에 관하여 명확하게 특약에 규정하고 그 액수에 대하여는 공인중개사에 대하여 명확한 설명을 요구하는 것이 최우선이 된다면 보다 원활하고 만족스러운 임대차 거래가 이루어질 것입니다.

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공성수 파트너 변호사 | 법무법인(유한) 에이펙스

• 한국외국어대학교 법학과 및 동 대학원(회사법 전공) 졸업
• 사법시험 제50회 합격, 사법연수원 제40기 수료
• 현) 법무법인 (유한) 에이펙스 파트너 변호사
• 현) ㈜아워홈, GS 리테일 법률자문, 한국부동산원 정비사업 자문위원