시간이 지나고 “아 그때 세금 신고 제대로 할걸”이라고 후회로 돌아오는 경우가 있다. 바로 상속을 받은 후, 양도하는 때이다. 현행법상 배우자가 있는 경우 10억원, 배우자가 없는 경우 5억원 까지는 상속세를 납부하지 않아도 된다. 대부분은 당장의 상속세 부담을 줄이기 위해 시가 보다 훨씬 낮은 공시지가로 상속세 신고를 하거나, 상속세 납부세액이 없는 경우 상속세 신고를 생략하기도 한다. 하지만 이는 양도하는 시점에서 양도소득세 폭탄으로 돌아와 후회를 하는 경우가 많다. 이번 칼럼에서는 추후 상속받은 재산의 양도까지 고려한 몇 수 앞을 내다보는 상속세 신고 방법에 대해서 살펴보고자 한다. ◇ 부동산 상속재산가액의 평가 부동산은 시가로 평가하는 것이 우선이지만 같은 단지 내 유사한 매매사례가액이 있는 아파트 등과 달리 전답, 임야, 대지, 단독주택, 상가건물 등은 비교 가능한 시가를 찾기 어려운 경우가 많다. 이 경우 대개 공시가격(기준시가, 개별공시지가, 개별주택가격)을 기준으로 상속재산을 평가하게 된다. 이러한 공시가격은 시가에 비해 낮은 것이 일반적이다. 또한, 상속세 신고를 하지 않을 경우 세무서에서는 시세보다 낮은 공동주택가격, 개별주택가격으로 결정하
며칠 전, 전화 상담 중 다음과 같은 질문을 받았다. “세무사님! 오피스텔이 1개 있는데, 이 오피스텔도 양도세나 종합부동산세 계산할 때 주택에 포함되나요?” 우선, 양도소득세에 대해서는 "실질"에 따라 과세한다. 즉, 건축물의 용도가 업무용이더라도, 재산세를 업무용으로 납부하고 있더라도, 실제로 주택으로 사용하고 있다면 양도소득세 계산 시 주택 수에 산입된다. 반면, 종합부동산세는 양도소득세와 다르다. 종합부동산세는 "재산세를 따라간다" 이게 무슨 말이냐? 조문을 한 번 확인해보자. ※종합부동산세법 제 7조 (납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 즉, 주거용 오피스텔은 주택분 재산세가 부과되어야 주택분 종합부동산세가 과세된다. 반대로, 업무용 재산세가 부과되면 주택분 종합부동산세는 과세되지 않습니다. 그렇다면 주거용 오피스텔이 주택분으로 재산세가 과세되는 경우는 어떤 경우일까? ① 지방자치단체에 임대주택으로 등록한 경우 ② 지방자치단체에 재산세 과세대상 변동신고(업무용→주거용)를 한 경우 만약, 주택분 종부세 과세 대상이 될 가능성이 있다면, 위 사진처럼 변동신고를 하라는 안내문이 오더라도 변동신고
서울시 성북구 하월곡동의 한 추인허가 사례입니다. 이 사례는 불법 건축물을 적법화하고 추후 인허가를 받는 과정에 대한 이야기입니다. 기존에 1층부터 3층까지 다중주택으로 허가받아 사용하시던 중, 옥상에 계단탑과 연결해 조립식 판넬로 증축하셨다가 누군가의 신고로 인해 위반 건축물로 지정된 경우입니다. 위반 건축물로 지정되면 건축물과 관련된 모든 대출이 불가해지며, 이행강제금이 부과됩니다(철거하거나 적법화하기 전까지 1년에 2회 이내). 이는 건축주 입장에서는 심리적, 재정적으로 매우 피곤한 상황을 초래합니다. 처음에는 다른 건축사 사무소에 의뢰하셨지만, "현재 상태는 주차대수 문제로 적법화가 불가능하다"는 검토 결과를 받으시고 포기하셨습니다. 그러던 중 혹시나 하는 마음으로 저희를 찾아주셨습니다. 먼저, 건축물대장과 토지이용계획 확인원, 건축법, 서울시 건축조례, 주차장법, 서울시 주차장조례 등을 면밀히 살펴보았습니다. 우선, 법에서 허용 가능한 용도로 문제를 해결할 수 있을지 검토하였습니다. 아쉽게도 기존 다중주택으로는 해결이 불가능했습니다. 다중주택은 3개 층 이내로 제한되며, 이미 3층에 도달했기 때문에 옥탑을 허가받으면 옥탑은 4층이 되어야 하기 때문입
부동산 가격이 다시 오르려는 낌새를 보이는 요즘, 부동산 양도에 대한 문의가 점점 증가하고 있다. 그중에서도 특히 장기임대주택 보유자들의 문의가 증가하고 있는데, 바로 거주주택 비과세 때문이다. 강력한 혜택인 만큼 까다로운 조건들을 가지고 있기 때문에 “내가 정말 거주주택 비과세를 받을 수 있을까” 궁금해 하는 분들이 많다. 때문에 오늘은 거주주택 비과세에 대해 알아보도록 하겠다. 1) 거주주택 비과세를 받기 위해 체크해 봐야 하는 건 ①거주주택의 요건, ②장기임대주택의 요건이다. 이 중 ①거주주택의 요건은 아주 간단한데, 해당 주택을 2년 보유 및 2년 거주하면 충족된다. 복잡한 건 ②장기임대주택의 요건으로, 충족해야 하는 조건이 상당히 많다. 여기서 장기임대주택이란 국세청에 사업자등록을 하고, 지방자치단체에도 임대 사업자를 등록한 것을 말한다. 2) 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 장기임대주택은 다음과 같은 요건들이 충족돼야 한다. ①임대 개시일 당시 장기임대주택 기준 시가가 6억 원(수도권 외는 3억 원) 이하일 것, 여기서 말하는 임대 개시일은 임대주택 등록 후 임대한 날을 말한다. ②임대료 증액 제한(5%) 준수할 것, ③의무임대기간을 준수할 것
부모로부터 현금 5억 원을 증여받은 자녀가 증여세를 절세 할 수 있는 방법을 요청하는 상담이 있었습니다. 증여받은 현금의 용도를 묻자 사업을 위해 증여 받았다고 해서 일정 요건을 충족하면 증여 현 시점에서 증여세를 부과하지 않고 증여한 부모님이 사망 시 상속재산에 가산하여 상속세로 부과하는 과세이연제도를 설명해주었습니다. 예상 상속재산이 7억 원 정도여서 현금 증여한 5억 원을 가산하여도 상속공제를 활용하면 증여세 및 상속세를 합법적으로 안 낼 수 있는 최적의 절세 전략이라고 생각합니다. 이 고객은 증여세 9천만 원을 절세 할 수 있었습니다. 정부는 저출산과 청년실업 문제를 해결하고 고령화에 따른 부모세대의 자금을 젊은 세대로 조기 이전해 창업을 활성화하고 일자리 창출하여 국가 경제에 이바지하는 취지로 창업자금 증여세 과세특례의 규정을 두었습니다. ◈ 창업자금 증여세 과세특례는 아래 요건을 모두 충족해야 합니다. 1. 수증자 : 18세 이상 거주자인 자녀 2. 증여자 : 60세 이상인 수증자의 부모 3. 증여물건 : 양도소득세 과세대상이 아닌 재산(현금과 예금, 소액주주 상장주식, 국공채나 회사채와 같은 채권등) 4. 2년 이내 조특법§6③에 따른 중소기업
시가 12억 상당의 아파트를 OOOO이라는 합법적인 절차를 통해 증여세 없이 이전 가능할까? 몇일 전 상담사례다. 자녀에게 아파트를 넘기고 싶은데, 증여세가 3억가까이 나온다는 얘기를 듣고, 아무리 죽음과 세금은 피할 수 없다고 하지만 자녀에게 집 한채 증여하고 싶은 부모 마음을 국가의 과세권이 침해하는 것이 아닌가 하는 생각이 들더란다. 납세자의 하소연을 들으니 필자 또한 부모의 절절한 내리사랑에 괜히 눈물을 훔치게 된다. “증여세 없이 취득세만 내고 소유권 이전하는 방법”이 있기는 한데.... ※ 한번 알아보자. 12억짜리 아파트를 10억으로 감정평가 받는다. 직계존비속간 임대차계약서를 작성한다.(전세보증금 6억) ※ 잠깐! 여기서 차액 4억이 부족한데, 어떻게 하는게 좋을까? 가족간 저가매매 3억 + 증여재산공제 5천을 활용하여 4억에서 3억 5천만원을 차감한다. 최종적으로, 매매대금 5,000만원 + 취득세 2,000만원 = 총 7,000만원으로 시가 12억 상당의 아파트를 자녀명의로 소유권 이전할 수 있다. 이러한 거래형태의 장점은 과세이연, 즉 지금 내야 할 세금이 있더라도 추후로 미룸으로써 세금과 목돈 지출을 최소화 하는 것이다. 물론 추후에
최근 몇 년간 고금리, 고물가 기조와 전쟁, 그리고 원재료 가격의 상승 등으로 국제적으로 경기침체가 지속되고, 특히나 그 중에서도 부동산 시장은 거래가 전국적으로 꽁꽁 얼어붙을 만큼 직접적인 타격을 받고있다. 그럼에도 부동산은 지난 4월 25일 하나금융경영연구소가 발간한 ‘2024 대한민국 웰스 리포트’에 따르면 지난해 말 기준 10억원 이상 금융자산을 보유한 우리나라 부자의 총 자산 가운데 부동산이 50%를 차지할 정도로 우리나라 국민들에게는 여전히 1순위의 매력적인 투자처로 자리잡고 있다. 그렇다면 이러한 부동산을 ‘잘’ 사고, ‘잘’ 팔기 위해서는 어떻게 해야할까? 이번 칼럼에서는 사례를 중심으로 ‘잘’ 사고, ‘잘’ 팔기 위한 절세전략 중 하나인 양도소득세 이월과세, 그리고 그와 관련된 2024년 개정안에 대해 살펴보고자 한다. ◇ 일반적인 양도 일반적으로 거주자가 상가 건물을 취득하여 양도하는 경우, 양도가액에서 취득가액(필요경비)을 차감한 금액이 양도차익이 된다. 예를 들어 2억원에 취득한 건물을 6억원에 양도하는 경우의 양도차익은 6억원에서 2억원을 차감한, 즉 4억원이 된다. 이 때 거주자는 4억원에 대해서 양도소득세를 계산하여 납부하게 된다.
한달 전쯤의 일입니다 지인으로부터 증여 관련 문의를 받았습니다. 문의 사항은 사위가 장모님에게 주택 취득자금으로 금전을 드리려고 하는데, 이것도 증여세 과세대상이냐는 것이었습니다. 그 지인은 ‘나이 어린 사람이 나이 많은 사람에게 주는 것은 증여가 아니지 않냐’고 물었습니다. (그림 - 증여세를 일러스트로 표현함 / Chat GPT) 이 문의에 적지 않게 당황했습니다. 대가 없이 금전 혹은 재산을 이전하는 것은 모두 증여에 해당하는데, 생각해보니 세법에 대해 전문지식 없이 단순하게 생각하면 아랫사람이 윗사람에게 주는 것은 증여가 아니라고 생각할 수도 있겠구나 싶었습니다. 증여는 ‘그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것’을 말합니다.(상증법 §2 6호). 법률 용어라 표현이 딱딱하긴 합니다만, 쉽게 말해 타인에게 대가 없이 재산 혹은 금전을 이전시키거나 형태 상은 증여가 아닐지라도 실질이 그와 비슷하면 모두 증여로 볼 수 있다는 것입니다
2024년 7월 25일 기재부 세법개정안이 나오면서 가장 핵심이 되는 부분은 ‘상속세 개정안’입니다. (그림 - 상속세 개편안을 CHAT GPT가 표현한 그림) 첫 번째는 상속세 및 증여세 세율과 과세표준 조정입니다. 현행 상증세법 과세표준이 1억원 이하인 경우에는 세율이 10%에서 개정안에 따르면 과세표준 2억원 이하까지 세율 10% 과표구간을 높혔습니다. 또한 현행 상증세법 최고세율인 과표 30억원 초과하는 경우 50%에서 개정안에 따르면 과표10억원 초과하는 경우 40%로 조정 했습니다. 출처:기획재정부 두 번째는 상속세 자녀공제 상향조정입니다. 현행 상속세법 자녀공제는 1인당 5천만원입니다. 개정안에 따르면 10배인 1인당 5억원으로 상향하기로 했습니다. 출처:기획재정부 상속세 인적공제중 기초공제(2억)+자녀공제 와 일괄공제(5억)중 큰 금액으로 선택할 수 있습니다. 현행 상속세법은 자녀가 6명까지 일괄공제 5억원이 크기 때문에 자녀가 6명 이하의 경우일괄공제를 선택했지만 개정안에 따르면 자녀가 1명이라도 있을시 7억원이 공제 되어 자녀가 많을수록(자녀수 한도 없음) 상속세 부담은 줄어들 것입니다. 개정된 상증세법에 따라 배우자가 있고 자녀가 2명인
최근 조합원입주권 양도에 관한 문의가 부쩍 늘어났다. 건축자재의 가격 상승으로 인해 계속해서 지불해야 하는 부담금이 증가하기 때문인 것으로 보인다. 조합원입주권은 주택이 아니라 하나의 권리에 불과하지만, 양도할 때는 주택과 비슷한 비과세 혜택을 받을 수 있다. 오늘은 조합원입주권을 양도할 때 어떻게 하면 비과세를 받을 수 있는지에 대해 알아보겠다. (사진 : pixabay - wal_172619) 1) 1세대 1주택을 양도할 경우 비과세 받는 건 너무 유명해서 다들 잘 알고 있을 것이다. 조합원입주권도 마찬가지로 양도할 때 1세대 1입주권인 경우에 똑같이 비과세를 받을 수 있다. 이때 조합원입주권으로 변경되기 전 주택을 2년 이상 보유(17.08.03 이후 조정 대상 지역에서 취득 시 2년 이상 거주 포함) 한 경우에 비과세를 적용받을 수 있으니 이에 유의해야 한다. 비과세는 처음부터 조합원입주권을 보유하고 있던 원조합원만 적용받을 수 있으니 참고하길 바란다. 2) 주택을 양도할 때 일시적 2주택을 적용받으면 비과세를 받을 수 있다는 것도 많은 사람들이 잘 알고 있는 부분이다. 조합원입주권도 이와 비슷한 제도가 있는데, 조금 더 조건이 완화되었다. 만약 신규