집합건물 공용부분의 수익금은 누구에게 귀속되어야 할까요?
규모가 상당한 집합건물의 경우, 공용부분으로부터 발생하는 수익금이 상당합니다.
예컨대, 공용부지나 상가 등을 제3자에게 임대하여 발생하는 임대료 수익이나, 공용부분에 설치된 광고물에서 발생하는 광고료 수익 등이 있을 수 있습니다. 그렇다면 이러한 공용부분의 수익금은 누구에게 귀속되어야 할까요?

구분소유자인 원고는 관리단인 피고를 상대로, 공용부분 수익금 중 자신의 지분 비율에 해당하는 수익금의 배분을 청구하며 소를 제기하였습니다.

그런데 제1심 및 제2심은 원고의 수익금 분배 청구를 기각하면서, 구분소유자 개인이 관리단을 상대로 수익금을 청구할 수 있는 구체적이고 개별적인 권리가 발생하지 않으며, 이를 곧바로 행사할 수 없다고 판단하였습니다.
하급심 법원이 근거로 삼은 집합건물법 규정과 법리는 아래와 같습니다.

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면, 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 성립하고(제23조 제1항),
관리단은 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하며(제23조의2),
공용부분의 관리에 관한 사항은 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하는 관리단의 통상 집회 결의로써 결정하여야 하는바(제16조 제1항, 제38조 제1항),
공용부분을 임대하여 임대료 등 수입을 얻는 행위는 공용부분의 관리에 관한 사항으로서, 집합건물법에 따라 원칙적으로 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결해야 함.

이러한 공용부분의 이용에 따른 수익 발생 요건과 과정에 비추어 볼 때, 수익금 분배 또한 공용부분의 관리와 밀접하게 관련된 것으로서, 구분소유자들에게 단체적으로 귀속되는 법률관계에 해당하는 영역이므로, 관리단 집회의 결의를 통해 분배 여부와 시기, 방식, 액수 등이 구체적으로 결정되어야만 구분소유자가 관리단에게 수익금의 배분을 청구할 수 있음.

즉, 하급심은 집합건물법 규정을 통해, 구분소유자 개인이 관리단을 상대로 수익금을 청구할 수 있는 구체적이고 개별적인 권리가 발생하지 않으며, 이를 곧바로 행사하기 어렵다고 판단하면서, 구분소유자가 관리단에게 공용부분의 수익금 분배를 청구하기 위해서는 관리단 집회의 결의가 필요하다고 보았습니다.

하지만 대법원은 원칙적으로 구분소유자의 수익금 분배 청구가 가능하다고 판단하였습니다.
대법원은 하급심 판결과 달리, 같은 집합건물법의 규정을 근거로 원칙적으로 구분소유자의 수익금 분배 청구가 가능하다고 보았습니다.

집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항),
각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있으며(제11조),
규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득함(제17조).

즉, 집합건물의 공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속하게 되고, 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자는 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로, 그 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다고 본 것입니다.

이처럼 규모가 상당한 집합건물의 경우, 공용부분의 임대료 수익 등 공용부분으로부터 발생하는 수익금이 상당하며, 이러한 수익금이 구분소유자에게 귀속되어야 하는 것이 당연해 보이기도 합니다.
그렇지만 구분소유자가 개별로 수익금의 분배를 청구할 경우, 집합건물법에 따라 공용부분의 수익금에서 관리비용을 정산하는 과정이 차단되어 다시 정산 문제가 발생할 수 있고, 구분소유자들 사이에서도 각 시기별·지분별로 수익금을 다시 정산하는 문제, 연쇄적인 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 관리단의 안정적이고 예측 가능한 재정 집행이 어려워질 수 있습니다.

무엇보다 집합건물의 관리나 그 수익의 분배는 구분소유자 전원에게 단체적으로 귀속되어야 하는 법률관계라는 점을 고려하면,
효과적이고 통합적인 수익금의 정산·배분을 위해 미리 구체적인 관리 규약을 마련하고, 이를 통한 일률적인 수익금 분배가 이루어지는 것이 바람직할 것입니다.

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