서울에서 요식업을 운영하던 A씨는 최근 폐업을 결심했다. 2년간의 운영 끝에 결국 수익성이 낮아 가게를 정리하기로 한 것이다. 하지만 폐업 과정에서 예상치 못한 또 다른 고민이 그를 괴롭혔다. 바로  상가 임대차 계약 종료 후 발생하는 ‘원상복구 의무’ 였다.

임차인은 임대차 계약이 종료되면 임대차 목적물, 즉 가게를 원상태로 복구하여 임대인에게 반환해야 한다. 일반적으로 여기서 ‘원상’이란 임대차 계약 체결 당시의 상태를 의미한다. 즉, 임차인이 입주했을 때 이미 설치되어 있던 시설물에 대해서는 원상복구 의무가 없고, 입주 후 직접 설치·변경한 시설만 철거하면 된다.

하지만 A씨의 경우는 조금 복잡했다. 그는 기존 임차인으로부터 가게를 인수하는 영업양수도 계약을 체결하고 장사를 시작했다. 문제는 그가 인수한 시설물 대부분이 종전 임차인이 설치한 것이었다는 점이다. 이 경우, A씨는 어디까지 원상복구를 해야 할까?

일반적으로 임대인들은 다음과 같이 주장한다.
"현재의 임차인은 영업양수도를 통해 종전 임차인의 원상복구 의무까지 승계했으므로, 가게를 아예 공실 상태로 만들어야 한다."

하지만 법률적으로 보면 이는 반드시 옳다고 볼 수 없다. 영업양수도 계약은 ‘상대적 효력’만 가지는 계약으로, 종전 임차인과 새로운 임차인 사이의 관계만 규율할 뿐, 임대인과 현재 임차인 간의 권리·의무를 결정하는 계약은 아니다. 임대차 계약이 별도로 체결되었고, 그 계약에 ‘종전 임차인의 시설까지 철거해야 한다’는 조항이 명시되지 않았다면, 현재의 임차인은 자신이 설치·변경한 부분만 원상복구하면 된다는 해석이 가능하다.

이와 관련된 대법원 판례는 아직 없지만, 하급심 판례들은 대부분 현재 임차인의 원상복구 의무 범위를 제한적으로 해석하고 있다. 이에 따르면, A씨는 자신의 비용으로 설치한 시설만 철거하면 되며, 종전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무는 없는 것으로 볼 수 있다.

이 같은 법률적 판단을 듣고 A씨는 안도의 한숨을 쉬었다. 폐업이라는 결정 자체도 어려웠지만, 원상복구 공사비까지 추가로 부담해야 한다면 더욱 큰 타격이 될 뻔했기 때문이다.

최근 경기 침체와 임대료 부담으로 인해 폐업을 고려하는 자영업자가 많아지고 있다. 하지만 계약서 내용을 정확히 검토하고 법적 조언을 구하면 불필요한 비용 부담을 줄일 수 있다. 폐업을 앞둔 임차인들은 반드시 원상복구 의무의 범위를 정확히 파악하고, 임대인과 협의하는 것이 필요하다.

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이동준 변호사

• 現) 법무법인 리앤리 대표변호사
• 前) 법률사무소 태서 대표변호사
• 前) 법률사무소 리앤리 소속변호사
• 제6회 변호사시험 합격
• 건국대학교 법학전문대학원 졸업(6기)
• 성균관대 법학과 졸업