서울시는 최근 강남 3구, 한강변을 중심으로 집값이 과열 양상을 보이자 광범위한 토지거래허가구역 지정을 단행했다. 규제 대상은 해당 구역 내 아파트이며, 시행일은 2025. 3. 24.(월)부터로, 이날을 포함하여 그 이후 체결되는 아파트 거래에 적용된다. 이러한 규제는 토지거래허가구역 내에서의 아파트 거래를 실수요자만 할 수 있도록 하는 데 그 방점이 있으며(「부동산거래신고 등에 관한 법률」 제12조 제1호 가목 참조), 아파트값이 더 오르기 전에 갭투자를 하거나 전세를 끼고 내 집 마련을 하려 했던 사람들이 서울시 발표에 놀라 우리 사무실로도 상당한 문의 전화를 주었다. 아래는 그러한 전화 문의에 응해 필자가 직접 답변했던 내용을 간략히 정리한 것이다.

문) 전세를 끼고 아파트를 매수하기 위해 중개사무소에 전화해 가격만 확인한 뒤 매물을 선점하려고 가계약금을 넣어 두었습니다. 아직 본 계약서는 작성하지 않았는데, 이번 토지거래허가구역 지정을 이유로 본 계약 체결을 거부하고 매도인에게 가계약금을 돌려달라고 할 수 있을까요?

답) 가계약금 납부는 매매 당사자 쌍방에게 정해진 가격으로 아파트 매매에 관한 본 계약을 체결할 의무를 부과하고, 매수인으로서는 본 계약 체결일까지 계약금을 마련하면 되므로 계약금 마련에 필요한 시간적 여유를 확보해 주는 의미가 있습니다. 이번 서울시 발표는 2025. 3. 24.(월)부터 발효되므로, 이미 가계약금 수수까지 끝난 매매 당사자들이라면 그 이전인 2025. 3. 23.(일)까지 본 계약을 체결하면 되고, 본 계약 체결을 거부할 정당한 이유를 찾기 어려워 보입니다. 다만, 앞서 언급했듯이 가계약금 납부는 앞으로 협의로 정할 본 계약 체결일까지 매수인에게 계약금을 마련할 시간적 여유를 부여하는 의미도 있으므로, 매수인으로서는 우선 발효일 이전에 본 계약을 체결하되, 원래 예상했던(또는 협의되었던) 본 계약 체결일 정도까지 매도인에게 계약금 납부를 늦춰 줄 것을 요청하는 것은 충분히 가능해 보입니다.

문) 사실 갭투자를 한 뒤 집값이 더 오르면 매각할 생각으로 가계약금을 납부했던 것인데, 갑자기 다시 토지거래허가구역으로 묶이는 바람에 계획에 큰 차질이 생겼습니다. 그래서 가능한 한 본 계약을 체결하지 않고 가계약금을 돌려받거나, (이미 본 계약을 체결한 매수인이라면) 더 이상의 계약 이행을 중단하고 기지급한 돈(계약금 등)을 모두 돌려받고 싶은데, 방법이 없을까요?

답) 토지거래허가구역 지정이 해제되어 갭투자가 자유로워짐에 따라 집값이 더욱 상승하고, 향후 매수자 자신도 어렵지 않게 목적물을 매각해 시세차익을 얻을 수 있으리라는 생각이나 계획은 이른바 계약 체결의 ‘동기’(motive)에 해당합니다. 우리 법원은 이러한 동기가 계약 당시 상대방에게 표시되어, 의사표시의 해석상 계약의 내용으로 포함되었다고 인정되는 경우에만 그 계약을 취소할 수 있다고 보고 있습니다(이른바 ‘동기의 착오’, 대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다27254 판결 등 참조). 또한, 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하거나 무산시키려면 표의자(여기서는 매수인)에게 중과실이 없어야 합니다(「민법」 제109조 제1항 단서).

살펴보면, 토지거래허가구역이 재지정되지 않고 갭투자가 자유롭게 허용될 것이라는 예측이나 동기는 상대방(매도인)에게 명시적으로 표현되지 않았을 뿐 아니라, 이는 어디까지나 매수자 본인의 기대 또는 희망에 불과합니다. 실제로 시장에서는 강남 3구의 집값 상승세가 매우 가팔라 다시 토지거래허가구역으로 지정될 수도 있다는 관측이 돌기도 했습니다. 따라서 그러한 예측이나 동기를 가졌다는 것 자체가 중대한 과실로 평가될 여지가 있으며, 이로 인해 매수자가 ‘동기의 착오’를 이유로 본 계약 체결을 거부하거나 이미 체결한 본 계약을 취소하거나 무산시키기는 어려울 것으로 판단됩니다.

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