부동산 가격이 다시 오르려는 낌새를 보이는 요즘, 부동산 양도에 대한 문의가 점점 증가하고 있다. 그중에서도 특히 장기임대주택 보유자들의 문의가 증가하고 있는데, 바로 거주주택 비과세 때문이다. 강력한 혜택인 만큼 까다로운 조건들을 가지고 있기 때문에 “내가 정말 거주주택 비과세를 받을 수 있을까” 궁금해 하는 분들이 많다. 때문에 오늘은 거주주택 비과세에 대해 알아보도록 하겠다.

1) 거주주택 비과세를 받기 위해 체크해 봐야 하는 건 ①거주주택의 요건, ②장기임대주택의 요건이다. 이 중 ①거주주택의 요건은 아주 간단한데, 해당 주택을 2년 보유 및 2년 거주하면 충족된다. 복잡한 건 ②장기임대주택의 요건으로, 충족해야 하는 조건이 상당히 많다. 여기서 장기임대주택이란 국세청에 사업자등록을 하고, 지방자치단체에도 임대 사업자를 등록한 것을 말한다.

2) 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 장기임대주택은 다음과 같은 요건들이 충족돼야 한다. ①임대 개시일 당시 장기임대주택 기준 시가가 6억 원(수도권 외는 3억 원) 이하일 것, 여기서 말하는 임대 개시일은 임대주택 등록 후 임대한 날을 말한다. ②임대료 증액 제한(5%) 준수할 것, ③의무임대기간을 준수할 것. 만약 의무임대기간이 지나지 않았다 하더라도, 거주주택을 먼저 양도해서 비과세를 받을 수 있다. 다만, 이후 장기임대주택의 의무임대기간을 지키지 않을 경우에는 양도세가 다시 추징되니 주의해야 한다.

3) 만약 자동 말소, 자진 말소되는 임대 사업자인 경우에는 어떻게 해야 할까? 현재 단기 임대주택과 장기임대주택 중 아파트는 조문이 삭제됨에 따라 더 이상 임대주택을 연장할 수 없게 되었다. 다행히 세법에서는 자동 말소, 자진 말소 이후 5년 안에 거주주택을 양도하는 경우, 똑같이 비과세 혜택을 받을 수 있도록 명시해놓았다. 여기서 주의할 점은 기존 의무임대기간을 최소 1/2 이상 이행한 후에 자진 말소를 해야 거주주택 비과세를 받을 수 있으니 참고하길 바란다.

4) 만약 2019.2.12 이전에 거주주택을 취득했다면 특별한 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 2019.2.12 이후에 거주주택을 취득했다면 비과세 혜택은 평생 1번만 받을 수 있다. 한 가지 주의해야 할 점은 2019.2.12. 이전에 취득한 주택을 2019.2.12. 이후에 양도한다면 그 이후 취득한 주택들도 더 이상 거주주택 비과세를 받을 수 없게 된다는 것이다.

5) 위의 요건들을 만족하게 되면 거주주택에 대해서 비과세를 받게 된다. 다만, 많은 사람들이 간과하는 것이 하나 있는데, 거주주택 비과세를 받게 되면 남은 장기임대주택이 비과세를 온전히 받지 못한다는 것이다. 만약 장기임대주택 1주택만 남아 양도한다 하더라도, 직전 거주주택을 양도한 이후 시점분만 비과세를 받을 수 있다. 또한 이를 피하기 위해 직전 거주주택의 비과세 혜택을 포기한다 하더라도, 장기임대주택은 여전히 일부분만 비과세 받을 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

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전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사

• (現) 세무회계 수 대표세무사
• (前) 천지세무법인 서울 본부 근무
• (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무
• (前) 국세청 상담센터 근무
• 서울지방세무사회 운영위원
• 정선조세연구소 연구원
• 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연