부동산임대업 법인세 신고 체크사항: ‘임대보증금 등의 간주익금 조정

법인세 신고로 정신없이 바쁘게 보낸 3월도 이제 마무리가 되었습니다. 2024년에 신규설립한 부동산임대업 법인의 법인세 신고가 유난히 많았습니다. 이와 관련하여 많이 검토한 법인세 규정을 하나 소개하려고 합니다. 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이라면 성실신고 확인대상 법인인지를 먼저 파악해야 하고, 그 다음으로 살펴보아야 할 것이 ‘임대보증금 등의 간주익금조정(조세특례제한법 제138조)’입니다. 부동산임대업 법인이 임차료를 받는 경우 과세소득으로 법인세가 부과됩니다. 하지만, 임대료를 받지 않고 임대보증금만 받을 경우, 같은 임대 용역에 대한 수입금액이 없어도 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 등 자본소득이 발생할 수 있습니다. 따라서, 임대료를 받는 경우와 임대보증금을 받는 경우와의 과세형평성을 유지하기 위하여 간주익금 규정을 두고 있습니다. 법인이 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 경우 이자수익, 배당수익 등으로 자연스럽게 법인의 소득에 포함되어 법인세가 과세될 것인데, 간주익금으로 한번 더 과세표준에 포함시키는 것은 어찌보면 이중과세라고 보일 수 있습니다. 이에 따라 법인세법은 원칙적으로 추계결정을 하는 경우에 한하여 간주익금을 익금에 산입하도록 규정하고 있으며, 조세특례제한법 제138조에서는 임대부동산이 추가적인 세부담 없이 계속하여 부동산 투기 등에 전용되지 못하도록 ‘임대보증금 등의 간주익금 조정’에 대하여 규정하고 있습니다. 조세특례제한법 제138조에서 규정하는 간주익금 대상은 부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국법인으로, 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인이 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여(주택은 제외)하고 보증금을 받은 경우 당해 보증금에 대하여 간주임대료 상당액을 익금에 산입해야 합니다. 하지만 부동산임대업을 영위한다고 해서 모두 임대보증금 등의 간주익금조정을 해야 하는 것은 아닙니다. 아래 두 가지 요건을 만족하는 경우에만 적용됩니다. 1. 부동산임대업을 주업으로 하는 법인일 것 - 부동산임대업을 주업으로 한다는 것은 사업자등록증 상 업종이 부동산임대업인 것을 의미하는게 아니라 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50%인 법인을 의미합니다. 자산가액의 계산은 소득세법 규정에 따르며, 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우 임대사업에 사용되는 자산가액은 연면적 비율로 안분계산합니다. 2. 차입금 과다법인 일 것 - 차입금 적수가 자기자본 적수의 2배를 초과하는 법인으로써, 「법인세법 시행령」 제53조 제4항의 규정에 따라 제외되는 차입금 및 동법 시행령 제55조의 규정에 따라 지급이자가 이미 손금불산입된 차입금 등은 제외합니다. 자기자본은 재무상태표상의 자기자본과 납입자본금 중 큰 금액을 말합니다. 조세특례제한법 제 138조에서 규정하는 간주익금은 다음과 같이 계산합니다. 조세특례제한법상 간주익금 계산식 = (당해연도의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비상당액 적수)× 1/(365(366))×정기예금이자율(3.5%) - (당해 사업연도의 임대사업에서 발생하나 이자,배당금,유가증권처분익 등의 합계액) 위의 간주익금 계산에 따라 1, 2의 요건을 만족하더라도 임대보증금 등에서 발생하는 수입금액이 정기예금이자 상당액 이상이면 간주익금조정은 발생하지 않습니다. 이는 실현된 이자 및 배당수익에 대하여 영업외수익 등으로 법인세가 과세되기 때문입니다. 반면, 임대보증금 등에서 발생하는 수입금액이 정기예금이자 상당액 미만이면 간주익금에 대하여 법인세 신고시 익금산입·기타사외유출로 처분하여 법인세 과세표준에 포함시켜야 합니다. 조세특례제한법 제138조의 간주임대료 상당액(간주익금)과 「부가가치세법 시행령」 제65조 제1항간주임대료를 혼동하는 경우가 종종 있습니다. 부가세 신고시 간주임대료는 신고했으니 법인세 신고시에는 검토하지 않고 간혹 그냥 넘어가는 실수를 범할 수 있습니다. 부가세법시행령 제65조 제1항에서 정의하는 간주임대료는 부동산임대업이 주업종인지 여부와 상관없이 부동산임대용역에 대하여 전세금이나 임대보증금을 받는 경우, 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 부가세 신고시 과세표준에 포함시킵니다. 부가가치세법상 간주임대료 계산식 = 해당 과세기간의 전세금 또는 임대보증금 ×과세대상기간의 일수 × 1/(365(366))×정기예금이자율(3.5%) 조시특례제한법상의 간주익금과 부가가치세법시행령 상의 간주임대료는 세목과 규정의 내용이 다르므로 명확히 구분할 필요가 있습니다. 부동산임대업을 영위하는 법인이라면 부동산임대업이 주업종인지, 차입금 과다법인에 해당하는지 검토하고 법인세 신고시 간주익금에 대한 세무조정에 주의해야겠습니다. -끝- 양은경 세무사 | 무민세무회계 대표 세무사 (현) 무민세무회계 대표 세무사 (현) 강남세무서 나눔세무사 고려대학교 수학과 졸업

2025-04-02 칼럼 기자