한국부동산이코노미 류재영 기자 저출산 문제와 고령화가 심화되면서 한국 부동산 시장에도 큰 변화가 나타나고 있다. 특히 대학 상권은 인구 구조 변화의 영향을 직접적으로 받으며 급격한 쇠퇴를 겪고 있다. 공실률이 증가하고 상업용 부동산에 대한 투자 매력이 떨어지면서, 대학 상권은 점차 투자자들에게 외면받는 분위기다. 신촌 연세대학교 인근은 과거 활기찬 상권으로 많은 사람들의 발길이 이어졌던 곳이지만, 최근 몇 년 사이 쇠퇴의 길을 걷고 있다. 올해 12월 매각된 한 상가의 사례를 보면, 80억 원에 매입했던 건물이 53억 원에 매각되며 30억 원 이상의 손실을 기록했다. 이는 단순한 시장 변동이 아니라 대학 상권의 구조적 쇠퇴를 단적으로 보여주는 사례다. 신촌과 가까운 이화여대 상권도 상황은 비슷하다. 한때 대한민국의 대표 상권으로 불렸지만, 현재는 높은 공실률로 인해 '공실 무덤'이라는 오명을 얻었다. 주요 거리의 상가들은 텅 비거나 단기 계약으로만 운영되는 사례가 늘어나고 있다. 과거의 명성을 회복하기는 어려울 것이라는 전망이 우세하다. 저출산은 대학 상권에 더 큰 타격을 주고 있다. 매년 수능 응시생 수가 감소하면서 대학에 대한 수요도 줄어드는 추세다. 특
한국부동산이코노미 최중원 기자 | 지난 12월 18일, 한국부동산원은 부동산 시장의 허위 매물 문제를 해결하기 위해 모니터링 대상 플랫폼을 확대할 계획이라고 밝혔다. 기존에 네이버 부동산 등 주요 광고 플랫폼에서 허위 매물을 모니터링해왔던 한국부동산원은 이번에 사회초년생들이 많이 이용하는 부동산 플랫폼인 ‘직방’을 모니터링 대상에 추가한다고 발표했다. 현재 ‘직방’은 지킴 중개, 고객안심콜, 헛걸음 보상제 등 다양한 소비자 보호 정책을 운영하고 있다. 이러한 상황에서 ‘직방’이 모니터링 대상에 포함됨으로써 한국부동산원은 총 22개의 플랫폼에서 허위 매물을 감시하며 부동산 시장의 투명성을 강화하는 데 주력하고 있다. 그러나 이번 모니터링 확대를 두고 부동산 중개 현장에서는 기대와 동시에 의문도 제기되고 있다. 현장에서 문제로 지적되는 것은 허위 매물에 대한 모니터링의 초점이 과연 적절한지에 대한 것이다. 현재 부동산 광고는 『중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준』에 따라 게시되고 있다. 그러나 허위 매물로 신고당한 부동산 중개업자들의 사례를 보면, 사용승인일 오기재나 건축물대장상 주차대수 기재 오류와 같은 사소한 실수가 주된 신고 사유로 지적되고 있다. 이
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 압구정은 대한민국을 대표하는 부촌으로, 성수대교, 한남대교, 올림픽대교와의 뛰어난 접근성과 한강 인접성을 자랑하며 꾸준히 인기를 얻고 있다. 현재 압구정 재건축은 1구역부터 6구역까지 나뉘어 진행 중이며, 각 구역은 고유한 특성과 함께 발전 가능성을 보여주고 있다. 압구정 1구역은 미성아파트 1차와 2차로 구성되어 있으며, 총 1,233가구 규모다. 신사중학교와 현대고등학교 인근에 위치해 교육 여건이 뛰어나지만, 분리 재건축 요청이 강남구청에서 기각되면서 사업 속도가 가장 더딘 구역으로 꼽힌다. 2구역은 신현대 9차, 10차, 11차 아파트로 이루어져 있으며, 총 2,600세대 이상이 들어설 예정이다. 최고 70층 규모의 건축 설계가 예정되어 있고, 한강 조망권과 높은 사업성을 인정받아 최근 매매가 71.5억 원으로 신고가를 기록했다. 재건축 후 압구정의 랜드마크로 자리 잡을 것으로 기대되고 있다. 3구역은 압구정 재건축의 중심이자 대장 구역으로 평가받는다. 총 5,100세대 규모로, 조합 측에서는 최고 77층까지 건축을 추진 중이다. 단지 내 초등학교와 고등학교, 다양한 편의시설이 포함될 예정이며, 사업성과 미래 가치가 가
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 최근 2030세대 사이에서 부동산 투자에 대한 관심이 급증하면서, 이른바 ‘임장크루’라는 새로운 현상이 나타나고 있다. 임장크루는 집을 보러 다니는 팀을 뜻하며, 지역별 온라인 커뮤니티에서 모인 사람들이 함께 부동산 현장을 방문하며 공부하는 활동이다. 이들은 신혼부부나 직장 근처에서 집을 구하는 실거주자처럼 행동하며 매물을 둘러보지만, 이 과정에서 여러 문제점이 발생하고 있다. 임장크루의 가장 큰 문제는 실제 구매 의사가 없음에도 불구하고 매도자와 부동산 중개업자의 시간을 소비한다는 점이다. 매도자는 실수요자가 매물을 보러 온 것으로 착각했다가, 이들이 단순히 부동산 공부를 위해 방문했다는 사실을 알게 되면 실망감을 느낀다. 특히, 실거주 중인 매도자나 임차인은 잦은 방문객으로 인해 일상에 큰 스트레스를 받을 수 있다. 또한, 임장크루의 활동은 부동산 시장에 혼란을 야기할 가능성도 있다. 매물을 둘러보는 사람들이 많아 보이면 매도자는 수요가 많다고 판단해 적절한 매도 시점과 가격을 혼동할 수 있다. 이러한 상황은 거래의 효율성을 떨어뜨리고 시장 참여자들에게 불필요한 혼란을 초래할 수 있다. 부동산 중개업자 역시 임장크루의 방
한국부동산이코노미 임광혁 기자 | 대한민국이 점점 글로벌화되면서 부동산 계약의 당사자가 해외에 체류 중인 경우가 늘어나고 있다. 주재원, 유학, 사업 등 다양한 이유로 해외에 거주하는 경우, 부동산 매매 절차는 복잡해질 수 있다. 이러한 상황에서 계약을 안전하게 진행하기 위해 필요한 절차와 준비 서류를 꼼꼼히 점검해야 한다. 매도인이 해외에 체류 중이거나 재외국민인 경우, 대부분 대리인을 통해 계약이 진행된다. 이때 필요한 주요 서류는 거주사실증명원(대사관 또는 영사관에서 공증받은 재외국민등록등본 또는 거소사실증명원), 부동산 처분 위임장(목적물과 위임받는 사람, 계약 내용이 구체적으로 명시되고 인감도장이 날인된 공증 서류), 인감증명서 발급용 위임장(인감도장 날인 후 공증), 인감도장, 여권 사본, 신분증 사본, 기타 서류, 그리고 대리인의 신분증이다. 매도인은 이러한 서류를 공증받은 후 미리 대리인에게 보내야 하며, 이를 통해 계약이 원활히 진행될 수 있다. 계약 체결 후 소유권 이전 절차가 진행되는데, 이 과정에서 중요한 점은 매도인이 재외국민인 경우 소유권 이전 전에 양도소득세를 신고해야 한다는 것이다. 양도소득세 신고를 완료해야만 매도용 인감증명서
한국부동산이코노미 임광혁 기자 | 상가 임대차 계약에서 임차인이 중간에 업종을 변경하려는 경우가 종종 발생한다. 이러한 상황은 임대인과 임차인 간의 갈등을 초래할 가능성이 높아 계약 초기 단계부터 주의가 필요하다. 일반적으로 임대차 계약서에는 "임대기간 동안 업종 변경 및 불법 업종을 하지 않으며, 필요 시 임대인의 동의를 구해야 한다"는 특약이 명시되는 경우가 많다. 이는 업종 변경이 임대인의 권리와 건물 가치에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 임차인이 임대인의 동의 없이 업종을 변경할 경우, 불법 업종으로의 전환은 물론, 변경된 업종이 건물의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 다른 임차인과의 갈등이 발생할 가능성도 존재한다. 이러한 이유로, 업종 변경은 반드시 임대인의 사전 승인 아래 이루어져야 하며, 임대차 계약서에 명시된 업종 범위 내에서만 가능하다. 이를 벗어나면 계약 위반으로 간주되어 법적 분쟁으로 이어질 수 있다. 또한, 업종 변경 시 해당 지역의 법적 규제를 철저히 검토하는 것이 중요하다. 일부 주거지역 상가는 특정 상업 활동이 제한될 수 있다. 이를 간과한 업종 변경은 불법 영업으로 이어질 위험이 크며, 이는 임차인뿐만 아니라 임대인에게
한국부동산이코노미 성지환 기자 | 한국의 베이비붐 세대는 1955년부터 1974년 사이에 태어난 사람들로, 1차 베이비붐 세대인 1955년부터 1963년 사이 출생자 약 705만 명은 이미 은퇴를 마쳤다. 이어 2차 베이비붐 세대인 1964년부터 1974년 사이 출생자 약 954만 명은 현재 은퇴 시기에 접어들고 있다. 이는 한국 사회와 부동산 시장 전반에 걸쳐 중요한 변화를 예고하고 있다. 부동산 시장에서는 이미 변화의 흐름이 감지되고 있다. 유치원과 어린이집이 있던 자리에는 요양시설이 들어서고, 대형 산부인과가 자리했던 건물은 요양병원으로 전환되고 있다. 수도권과 지방을 중심으로 대형 실버타운과 타운하우스 같은 은퇴 세대를 위한 맞춤형 주거 시설이 늘어나고 있는 것도 눈에 띄는 변화다. 2차 베이비붐 세대는 대한민국 전체 인구의 약 18.6%를 차지하는 대규모 세대로, 이들의 자산 중 약 80% 이상이 부동산에 집중되어 있다. 하지만 이들은 은퇴 시기가 도래했음에도 부모를 부양하거나 자녀를 지원해야 하는 세대로, 본인들의 노후 대비가 충분히 이루어지지 못한 경우가 많다. 이에 따라 은퇴 후 자산을 재편하며 경제적 안정을 추구하려는 경향이 나타날 것으로 보
한국부동산이코노미 임광혁 기자 | '법 앞에 잠자는 자는 보호받지 못한다'는 말이 있다. 법률은 어렵고 복잡하여 일반인이 정확히 이해하기 쉽지 않지만, 이를 모르고 지나칠 경우 자신이 누릴 수 있는 권리를 포기하게 될 위험이 있다. 특히, 임대차 계약에서는 목적물에 따라 적용되는 법률이 다르기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 주택, 상가, 기타 부동산에 대해 적용되는 법률과 그 차이점을 살펴본다. 주택: 주택임대차보호법의 적용 주택임대차보호법은 주거용 부동산에 적용되는 특별법으로, 민법에 우선하여 적용된다. 이 법에 따르면 임대차 기간은 최소 2년으로 보장되며, 계약 기간이 2년 미만으로 설정되더라도 자동으로 2년으로 간주된다. 다만, 임차인이 2년 미만으로 주장하는 것은 가능하다. 해지 통고와 관련해, 임대인이 임대차 기간 만료 전 6~2개월 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지하지 않을 경우, 기존 조건과 동일한 조건으로 계약이 2년간 갱신된다. 임차인도 마찬가지로 임대차 기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통보를 하지 않으면 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신된다. 상가: 상가건물임대차보호법의 적용 상가건물임대차보호법은 상업용 부동산에 적용되는 특별법
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 최근 국가 채무가 지속적으로 증가하면서 금융기관들이 신규 법인 대출 심사를 강화하고 있다. 과거에는 신규 법인이 부동산 매매가의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있었지만, 현재는 임대업 법인에 대해 임대업이자상환비율(RTI) 기준을 적용하면서 대출 한도가 크게 제한되고 있다. RTI란 무엇인가? RTI(임대업이자상환비율)는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율로, 임대업자가 대출 이자를 상환할 수 있는 능력을 평가하는 지표다. 예를 들어, 연간 임대소득이 1,500만 원이고 연간 이자비용이 1,000만 원이라면 RTI는 1.5로 계산된다. 현재 금융권은 주택 임대업의 경우 RTI 1.25배, 비주택은 RTI 1.5배 이상을 기준으로 대출 가능 여부를 판단하고 있다. 이는 임대소득이 이자비용의 최소 1.25배 또는 1.5배 이상이어야 대출이 승인된다는 의미다. 신규 임대업 법인의 사례: 대출 거절로 이어진 RTI 미충족 최근 한 신규 임대업 법인이 30억 원 규모의 대출을 신청하며 담보인정비율(LTV) 60%를 적용받았으나, RTI 기준을 충족하지 못해 대출 승인이 거절된 사례가 있었다. 이 법인은 자금 여력이 충분하고
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 최근 몇 년간 대한민국 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 지가 상승을 기록한 지역 중 하나는 성수동 연무장길이다. 강남, 한남동 등 주요 지역이 꾸준히 상승세를 보였지만, 성수동 연무장길은 폭발적인 상승률로 상업용 부동산 시장의 중심으로 떠올랐다. 연무장길은 뚝섬역 5번 출구에서 도보 4분, 성수역 3번 출구에서 도보 3분 거리로, 자양동 방면으로 곧게 뻗어 있는 상권의 핵심 지역이다. 2022년 연무장길의 메인 상권은 평당 1.4억 원으로 시작해 2023년 5월, 아모레퍼시픽이 해당 지역 건물을 320억 원(평당 25,216만 원)에 매입하면서 최고가를 기록했다. 이어 2024년에는 285억 원(평당 28,360만 원)에 거래되며 평당 3억 원에 근접하는 놀라운 지가를 보여주고 있다. 성수동은 과거 공장들이 밀집한 낙후 지역이었으나, 서울숲 개발과 함께 상권이 활성화되며 새로운 상업 지역으로 변모했다. 특히 성수동은 한강 남쪽 강남 지역과 가까운 접근성을 갖추고 있으며, 준공업지역이라는 특수성을 통해 부동산 가치를 높였다. 준공업지역 중 한강을 마주하고 있는 지역은 성수동과 영등포가 유일하며, 성수동은 건폐율 70%, 용적률
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