지난 해 11월, 지방세법 시행령 개정안이 발표됐다. 가장 주목할 만한 점은 동일 세대 내에서 분양권을 증여하는 경우 주택 수 산정일이 “증여계약일 → 최초 분양권의 취득일”로 개정된다는 것이다.
아래 그림처럼, 분양권을 동일 세대 내 배우자에게 증여하기 전에 주택을 하나 처분함으로써 취득세 중과를 피할 수 있는 방법이 있었지만, 2025년부터는 그 방법이 막힐 것처럼 보인다.
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■지방세법 시행령 제28조의 4(주택 수의 산정방법) |
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※지방세법 시행령 일부개정령안 분양 계약일, 다만, 제28조의 3에 따른 1세대 내에서 주택 분양권을 매매, 교환 및 증여(이하 이 항에서 ‘매매 등’이라 한다)로 취득하는 경우와 1세대가 취득한 주택 분양권을 1세 대가 아닌 자에게 매매 등을 한 후 다시 1세대가 취득하는 경우에는 최초 주택 분양권의 취득일 |
앞으로는 분양권 계약체결일 전, 주택 처분을 통해 취득세 중과를 피할 수 밖에 없게 된 것이다.
그렇다면, 취득세 중과를 피할 수 있는 다른 방법은 없는 것일까?
각 지자체 관할 구청의 상급 기관인 행정안전부의 해석에 따르면, 위 그림처럼 분양권의 “주택 수 산정 기준일”과 “1세대 판정 기준일”이 다르다고 한다. 그러나 조세심판원은 1세대 판정 기준일 또한 동일하게 분양권의 취득 계약일로 봐야 한다고 일관되게 판시를 하고 있다.
이처럼 행정안전부와 조세심판원의 견해가 엇갈림에도 불구하고, 일단 행정안전부의 해석을 따라가는 것을 추천한다. 따라서, 분양권 계약 체결 당시 1주택을 소유한 동일 세대를 이루고 있던 자를 분양권 아파트의 사실상 잔금 지급일에 세대 분리 시킴으로써 취득세 중과를 피할 수 있는 방법도 생각해볼 수 있다.
양도와 취득은 불가분의 관계다. 양도세가 국세이기는 하지만, 1세대 1주택을 판단할 때는 “양도일 현재”라는 전제가 깔려 있다. 지방세목인 취득세처럼 지저분하지가 않다.
절세와 탈세를 논하자는 것이 아니다. 국민들은 조세법률주의에 재산권을 보호받을 권리가 있다. 이처럼 법을 두고 국가기관끼리 해석이 나뉜다면 납세자의 예측 가능성과 법적 안정성은 누가 보장해 준단 말인가.
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최재국 세무사 | 최재국 세무회계사무소 대표 세무사
- 해운대 그린시티 아파트 연합회 자문세무사
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