지난 22일 개최된 ‘2024 대한민국 인구 포럼’의 윌렘 아데마 OECD 수석 경제학자 따르면 2023년 OECD 평균 출산율(TFR)은 여성 1명당 1.5명인데 반해 우리나라는 0.72명으로 OECD 평균에 한참 미치지 못한다고 꼬집고 있다. 이러한 상황이 발생하는 주된 원인으로 ‘주거안정’을 지목하고 있다. 지속적인 주택 가격의 상승이 청년들로 하여금 큰 부담으로 작용하고 이는 혼인의 감소와 결론적으로 출산의 감소, 즉 인구의 감소라는 악순환의 굴레에 빠져들게 만든다.
이렇듯 혼인과도 직결되는 주거안정의 문제는 현재 청년층이 직면하고 있고, 또한 가장 관심을 기울이는 사회적 이슈임에 틀림없다. 따라서 오늘 칼럼에서는 이 중에서도 신혼부부가 처음으로 주택을 취득하고 보유, 양도할 때 명의(단독, 공동)에 따라 세금이 어떻게 달라지는지에 대해 알아보고자 한다.
◇ 주택의 취득 단계
신혼부부가 아파트 등 주택을 취득하는 단계에서 납세의무가 성립하는 조세는 ‘취득세’가 있다. 취득세는 주택의 취득가액에 대해 가구별로 합산한 주택 보유수와 조정대상지역의 여부에 따라 최소 1%에서 최대 12%까지의 세율을 적용하여 계산한 세액에 대해 각 소유 지분에 따라 부과하게 된다. 다시 말하면, 단독명의로 하게 되면 취득세 전체에 대해 혼자서 부담하게 되고, 공동명의로 하게 되면 취득세 전체에 대해 각 지분에 따라서 나눠서 부담하게 된다. 따라서 취득세는 단독명의냐 공동명의냐에 따라 취득세의 총액에 대해서는 영향을 미치지 않고, 부담 주체에만 영향을 미치게 된다.
◇ 주택의 보유 단계
주택을 보유하는 단계에서 납세의무가 성립하는 조세는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’가 있다. 주택의 경우에는 매년 6월 1일을 기준으로 보유 여부에 따라 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’의 과세대상이 된다.
1. 재산세
주택의 재산세는 주택의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 후 세율을 적용하여 계산한 금액을 납부하게 된다.
이 때에도 마찬가지로 주택의 물건별로 재산세액을 계산한 후에 소유지분에 따라 지방자치단체에서 나눠서 고지하게 된다. 즉, 재산세도 취득세와 마찬가지로 단독명의냐 공동명의냐에 관계없이 동일한 세금을 납부하게 된다.
2. 종합부동산세
주택의 재산세는 ‘물건별’로 과세되는 반면, 종합부동산세는 사람에 따라 ‘인별’로 과세된다. 각자 보유한 주택의 공시가격을 합산한 후 일정금액을 공제한 다음 공정시장가액비율을 곱해 과세표준이 결정되고, 여기에 세율을 적용하여 종합부동산세가 부과되게 된다.
이 때, 일정금액을 공제할 때 단독명의냐 공동명의냐가 영향을 미치게 된다. 1세대 1주택을 기준으로 보면 단독명의는 12억원이 공제되고, 공동명의의 경우에는 인당 9억원씩 총 18억원이 공제된다. 따라서 1세대 1주택 공동명의의 경우에는 18억원까지는 과세되지 않아 단독명의에 비해 좀 더 유리한 것을 알 수 있다.
◇ 주택의 양도 단계
주택을 양도하는 단계에서는 ‘양도소득세’의 납세의무가 발생한다. 양도소득세도 종합부동산세와 마찬가지로 ‘물건별’ 과세가 아닌 사람에 따른 ‘인별’ 과세 방식을 택하고 있는데 이는 단독명의의 경우보다 공동명의일 때 그 혜택이 크게 나타난다.
‘인별 과세’라는 것은 양도에 따른 소득이 명의자 두 명에게 배분되는 것을 의미한다. 따라서 단독명의 보다 공동명의의 경우 양도소득세 기본공제(2백 5십만원)를 추가적으로 적용 받을 수 있고, 인별 과세표준이 줄어들어, 누진세율을 적용받는 양도소득세 특성 상 세율 구간이 감소하게 되고, 이는 총 부담하는 세액도 감소하게 된다.
◇ 마치며
절세 측면에서는 일반적으로 공동명의가 유리한 게 사실이지만 그렇다고 함부로 단독명의에서 공동명의로 변경하는 것은 곤란하다.
그 이유는 단독명의에서 공동명의로 변경하는 과정에서 아무리 배우자에게 증여한다고 하더라도 6억원을 초과하는 금액에 대해서는 증여세가 부과되고, 증여로 취득하는 자산에 따라 취득세가 별도로 부과될 수 있으며, 더불어 이월과세 문제 등 공동명의로 인해 절세되는 금액보다 변경으로 인해 발생하는 금액이 클 수 있기 때문이다.
따라서 이러한 경우에는 전문가와의 상담이 선행되고 충분히 제반 사항을 고려한 후에 유리한 방법으로 진행해야 할 것이다.
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김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사
- 국민대학교 경영학 학사
- 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년)
- 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사
- 前) 신승회계법인 근무
- 前) 가현세무회계 근무
- 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사
- 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
