최근 전국적으로 분양권 거래량이 반등함에 따라 분양권 취득에 따른 취득세 폭탄을 맞았다는 사례가 늘어나고 있습니다. 이는 2020년 8월 11일 이전에 취득한 주택 분양권은 취득세 산정시 주택 수에서 배제 됐지만, 2020년 8월 12일 이후로는 주택 수에 포함되기 때문입니다. (주택분양권에 오피스텔분양권은 포함되지 않음)

 

 

※실제로 주택 수에 따른 취득세율을 확인해보겠습니다.

 

주택수		조정대상지역	비조정대상지역
개인	1주택	기본세율(1%~3%)	기본세율(1%~3%)
	2주택	8%
	3주택	12%	8%
	4주택 이상	12%	12%
법인	주택수 무관	12%	12%

 

 

만약, 분양권 취득당시 분양권(비조정대상지역)을 포함한 주택수가 3주택이라면 취득세율은 8%가 적용이 됩니다. 만약 분양권으로 취득한 주택의 가액이 6억이라고 가정할 경우 4,800만원이라는 취득세가 발생합니다.

 

 

 

 

위 그림과 같이 취득세 중과를 회피하기 위해 주택 완공 전에 주택 1채를 처분한다고 해도 8% 중과세율은 똑같이 적용됩니다. 왜냐하면 “분양권의 경우 다주택자 중과세 판단시점은 주택 완공시점이 아닌, 분양권 취득시점(계약체결일)”이기 때문입니다.

 

 

그렇다면, 취득세를 합법적이 방법으로 반토막 이상으로 줄일 수는 없을까? 아래 그림을 통해 알아보자.

 

 

 

 

다주택자가 추가로 취득한 분양권을 “배우자에게 증여한 경우 취득세 다주택자 중과세 판단시점은 최초 분양권 취득시점이 아닌, 증여계약서상 계약일”입니다. 따라서, 증여계약일 전에 주택을 처분하여 1주택자(or 무주택자)로 세팅할 수만 있다면 6억 주택에 대한 취득세를 4,800만원에서 600만원까지 줄일 수 있습니다.

 

 

■부동산세제과-972(20240307) 취득세

※관계법령 §지방세법 제13조의2제1항제2호, 지방세법시행령 제28조의3   ※답변요지 2주택자인 A가 분양사업자로부터 최초 주택분양권을 취득하고 기존 1주택을 처분 후, 배우자인 B에게 그 분양권을 분양권 전매와 동일한 형식으로 증여하여 B가 해당 분양 주택을 취득한 경우에는 분양권 증여(무상취득)에 대한 증여계약서상 계약일이 취득일로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다.

 

 

부부간 증여할 경우 증여재산공제가 6억까지 된다는 점을 이용하여 합법적으로 취득세 중과를 회피할 수 있는 방법이 있으니, 납세자 본인의 여건을 고려하여 절세방안으로 활용하시면 좋을 것 같습니다.

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최재국 세무사 | 최재국 세무회계사무소 대표 세무사

 

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