국가에서는 국민 주거 안정과 가장 밀접한 사업자인 임대 사업자를 지원하기 위해 여러 가지 제도를 마련했다. 그중에서도 임대사업자라면 꼭 한번 들어봤을 만한 제도가 있는데 바로 상생임대주택 특례제도이다. 임차인과의 임대인의 상생을 지원하기 위해 세법에 마련된 특례제도이지만, 이게 정확히 어떤 조건인지 혹은 어떤 혜택을 주는 건지 정확히 모르는 임대사업자들이 많다. 때문에 오늘은 상생임대사업자에 대해 쉽고 간단하게 알아볼 예정이다.

상생임대주택 특례는 임차인과의 상생을 지원하기 위해 만들어진 제도인 만큼, 임차인 주거 안정에 초점이 맞춰져 있다. 이로 인해 상생임대주택 특례제도의 조건은 최대한 임차인의 편의를 봐주는 방향으로 되어 있다. ①이전에 1년 6개월 이상 임대차 계약을 진행했을 것, ②새로운 임대차 계약은 2년 이상 기간으로 계약할 것. 즉, 최대한 임차인의 주거 안정을 보장하는 임대사업자에게 혜택을 준다는 뜻이다. 이때 새로운 임대차 계약을 ‘상생임대차’계약이라 부르며, 이전보다 임대료가 5% 초과해서 증가하면 안된다.

그럼 상생임대차 계약을 하게 되면 임대사업자는 어떤 혜택을 받게 될까? 바로 해당 임대주택에 2년 거주한 것으로 인정해 주는 것이다. 비과세나 감면 같은 혜택은 아니지만, 2년 거주의 효과는 생각보다 강력하다. 만약 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주를 해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 하지만 임대주택 특성상 2년 거주 기간을 채우기 어렵다는 걸 생각한다면 상생임대주택의 혜택은 상당히 강력하다.

1세대 1주택인 상황에서 장기보유특별공제를 적용받을 때도 보유기간 당 4%의 공제율을 받을 수 있게 된다. 장기보유특별공제에서 2%가 아닌 4%를 적용받기 위해서는 ①1세대 1주택 + ②2년 거주를 충족해야 한다. 이때 상생임대주택이라면 직접 거주하지 않고도 4%의 공제율을 적용받을 수 있게 된다.

무엇보다 가장 상생임대주택 특례가 강력한 때는 장기임대주택이 여러 채일 때이다. 장기임대주택이 여러 채일 때 그중 하나를 양도한다면 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다. 다만, 2년 거주 요건을 채워야 하는데 이때 거주 요건은 임대사업자 종료 후 2년을 말한다. 보통 장기임대주택이 여러 채인 경우, 임대사업자 종료 후 한 주택에서 2년간 거주하는 것은 상당히 맞추기 어려운 조건이기 때문에 거주주택 비과세를 놓치는 경우가 많다. 만약 양도하려는 해당 주택이 상생임대주택에 해당한다면 사업자는 거주하지 않고도 거주주택 비과세를 받을 수 있게 된다.

다만, 상생임대주택 특례 적용 시 주의할 점이 2가지 있다. 첫 번째는 이전 임대차 계약을 본인 명의로 했어야 한다. 임대 주택을 매입하면서 승계한 임대차 계약은 1년 6개월에 포함되지 않으니 주의해야 한다. 두 번째는 상생 임대차계약(새로운 계약)이 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 중에 체결돼야 한다는 것이다. 아무리 1년 6개월과 2년의 조건을 충족했다 하더라도 해당 기간 안에 2년 계약을 체결한 것이 아니라면 상생임대주택 특례를 적용받지 못하게 된다.

상생임대주택 특례의 2년 거주 기간 인정 혜택은 생각보다 여기저기서 도움이 되고, 임대사업자라면 한 번 시도해 볼 만한 조건을 요구하기 때문에 비과세를 고려하는 임대사업자라면 해당 특례를 이용해 보는 것을 추천한다.

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전민수 세무사 | 세무회계 수 대표세무사

• (現) 세무회계 수 대표세무사
• (前) 천지세무법인 서울 본부 근무
• (前) 세무법인혜움 본점 컨설팅팀 근무
• (前) 국세청 상담센터 근무
• 서울지방세무사회 운영위원
• 정선조세연구소 연구원
• 서울경제TV “조영구의 트렌드 핫이슈“ 출연