개인이 주택을 소유하다가 종종 상업용으로 사용을 할 때가 있습니다. 1세대1주택자 중 주택을 과거에 상업용으로 사용하거나 현재 상업용으로 사용하는 경우, 해당 건물을 주택으로 볼 것인지 상업용 건물로 볼 것인지에 따라 세부담의 차이가 매우 큽니다.

 

보유기간 및 거주기간의 제한을 받긴 하지만 소득세법시행령 제154조 제1항에서는 비과세 양도소득 중 1세대1주택에 대하여 ‘1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서’라고 정의하고 있습니다.

 

주택의 정의는 소득세법 제88조 [정의] 제7호와 소득세법시행령 제152조의4 [주택의 범위]에 나와 있습니다. 법령에 따르면 주택은 공부 상의 용도구분과 관계없이 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 용도가 불분명 할 때에는 공부상의 용도에 따라 주택인지 아닌지를 판단합니다.

 

법령을 종합하면, 과거에 일시적으로 상업용으로 사용했다 할지라도 양도일 현재 주거용으로 사용되어야 하고, 사실상 주거가 가능할 정도의 주거 시설이 갖추어져야 주택으로 볼 수 있습니다.

 

아래의 두가지 판례는 모두 주택이지만 하나는 주택으로, 다른 하나는 상업용 건물로 판단한 사례입니다.

 

■ 양도일 현재 상업용으로 사용하고 있는 경우

 

양도일 현재 아파트가 상업용으로 사용되고 있음에도 주택으로 본 판례입니다.

 

대법2004두14960(2005.04.28)   ‘쟁점아파트가 가정보육시설인 어린이집으로 사용되고 있음을 알 수 있으나, 그 구조가 주거에 적합한 시설을 갖추고 있으면서 전용 또는 주거겸용으로 가정보육시설을 운영하는 경우에 해당하여 언제든지 그 용도나 구조의 변경 없이  2 / 5주거용으로 사용할 수 있으며, 또 제3자에게 주택으로 양도할 수 있다고 보이는 점, 관계 법령에 의하면 가정보육시설은 개인이 가정 또는 그에 준하는 곳에서 설치·운영하는 보육시설로서 가정보육시설이 설치된 건축물은「건축법」상 그 용도가 근린생활시설이나 복지시설이 아닌 주택으로 분류되는 점 등에 비추어 쟁점아파트는「소득세법」이 정한 주택으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

 

2주택자가 아파트에서 쟁점 주택외 주택을 양도할 당시 쟁점주택을 가정보육시설로 운영했음에도언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 점, 따라서 제3자에게 주택으로 양도할 수 있는 점, 공부상의 용도도 주거용으로 되어 있는 점 등을 근거로 들어, 주택으로 본 사례입니다.

 

그 외의 다수 판례에서 위와 같은 근거로 쟁점이 된 건물을 주택으로 보았습니다.

 

■ 양도일 현재 주택이지만, 상업용 건물로 본 경우

 

다음은 양도일 현재 주택이지만, 실질은 주택이 아니라고 본 판례입니다.

 

조심2024부2376(2024.08.23)   이 건의 경우 청구인과 처분청이 제시한 증거자료에 의하면, 쟁점건물 2층에 출입문, 화장실, 거실 및 주방이 설치되어 있는 반면, 주거용 건물의 필수 시설이라고 할 수 있는 취사시설(도시가스 설비, 가스레인지, 냉장고, 싱크대 등)이 설치되어 있지 않아 쟁점건물 2층이 주거에 적합한 구조를 갖추었다고 단정하기 어렵다.   한편, 쟁점건물 1층에는 쟁점건물 신축일(2000.11.15.) 이후 이 건 심판청구일 현재까지 계속하여 액화석유가스(LPG) 판매소가 위치하고 있는데, 이러한 시설물은 사회통념상 위험시설물로 인식되고 있으며, 실제로 액화석유가스 관련 폭발사고가 간헐적으로 발생하고 있는 상황에서 그 위층에 소재하는 쟁점건물 2층에서 사람이 거주할 것으로 기대하기는 어려워 보인다.

 

주거용 시설이 일부 설치되어 있지만 주거를 위한 필수 시설이 설치되어 있지 않아 실제로 거주했다고 보기 어려운 점, 1층에 소재하는 액화석유가스 판매소의 위험성으로 사람이 거주하는데 적합하지 않다고 보이는 점, 쟁점 주택에 임차인들이 전입신고를 한 사실이 있지만 실제로 주거를 하지 않았다는 점 등을 근거로 주택이 아니라고 판단했습니다.

 

과세관청에서는 주택으로 보아 1세대2주택 중과세율을 적용하여 양도소득세를 고지했지만, 조세심판원은 쟁점 건물이 주거용이 아니라고 판단하여 납세자의 편을 들어준 사례입니다.

 

위의 두 판례를 바탕으로 주택으로 볼 수 있는 제반사항을 고려해보면, 주택으로 인정받기 위해서는 적어도 아래의 세가지 사항을 고려해야 합니다.

 

① 양도일 현재 주거용으로 사용하고 있어야 하며,

② 쟁점이 된 건물이 온전히 주거용으로 사용되어졌는지 불분명하다고 판단되어질 때를 대비하여 건축물대장상 주거용이어야 하며,(재산세, 종부세 등이 주택용으로 부과되었다면 주택용으로 입증이 더 용이할 수 있습니다.)

③ 소유주 혹은 제3자가 언제든지 바로 주거용으로 사용할 수 있을 정도의 주거 필수 주거 시설을 갖추고 있어야 합니다.

 

다주택자 양도소득세 중과세율 및 장기보유특별공제 배제 유예 규정을 2025년 5월 9일까지로 연장함에 따라, 이 기간 동안에는 다주택자는 주택 양도의 세부담이 조금 가벼워졌습니다.

 

위의 유예 규정이 생기기 전까지는 주택을 상업용 건물이라고 보아, 양도소득세 중과세율 적용받지 않으려고 한 사례가 많았습니다. 하지만, 중과 유예 규정이 생기고 난 후에는 과거에 일시적으로 상업용으로 주택을 사용했거나, 혹은 주택의 일부만을 상업용으로 사용하고 있는 1세대1주택자는 해당 건물을 주택으로 보아 양도소득세 신고를 하려는 사례가 많아지고 있습니다.

 

상업용인지 주거용인지 구분이 모호한 건물에 대해 1세대1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 위의 판례를 참고로 하여 주거용으로 사용했다고 볼만한 제반사항 등을 갖추는 등 미리 적절한 대비가 필요합니다.

- 끝 -

양은경 세무사 | 위드세무컨설팅 대표 세무사

• (현) 위드세무컨설팅 대표 세무사
• (현) 강남세무서 나눔세무사
• 고려대학교 수학과 졸업