최근 몇 년간 고금리, 고물가 기조와 전쟁, 그리고 원재료 가격의 상승 등으로 국제적으로 경기침체가 지속되고, 특히나 그 중에서도 부동산 시장은 거래가 전국적으로 꽁꽁 얼어붙을 만큼 직접적인 타격을 받고있다. 그럼에도 부동산은 지난 4월 25일 하나금융경영연구소가 발간한 ‘2024 대한민국 웰스 리포트’에 따르면 지난해 말 기준 10억원 이상 금융자산을 보유한 우리나라 부자의 총 자산 가운데 부동산이 50%를 차지할 정도로 우리나라 국민들에게는 여전히 1순위의 매력적인 투자처로 자리잡고 있다. 그렇다면 이러한 부동산을 ‘잘’ 사고, ‘잘’ 팔기 위해서는 어떻게 해야할까? 이번 칼럼에서는 사례를 중심으로 ‘잘’ 사고, ‘잘’ 팔기 위한 절세전략 중 하나인 양도소득세 이월과세, 그리고 그와 관련된 2024년 개정안에 대해 살펴보고자 한다.
◇ 일반적인 양도
일반적으로 거주자가 상가 건물을 취득하여 양도하는 경우, 양도가액에서 취득가액(필요경비)을 차감한 금액이 양도차익이 된다. 예를 들어 2억원에 취득한 건물을 6억원에 양도하는 경우의 양도차익은 6억원에서 2억원을 차감한, 즉 4억원이 된다. 이 때 거주자는 4억원에 대해서 양도소득세를 계산하여 납부하게 된다.
◇ 배우자에게 증여한 후 양도
동일한 상황에서 배우자에게 건물을 시가에 상당하는 6억원에 증여하고, 증여 받은 배우자(수증자)가 해당 건물을 양도하는 경우에는 어떻게 될까?
배우자에게 6억원의 건물을 증여하는 경우에는 상증법상 증여공제(배우자 6억원)를 적용 받아 증여세를 부담하지 않게 된다. 동시에 증여 받은 배우자(수증자)의 양도소득세 계산 시 적용되는 취득가액은 상증법에 따라 평가한 가액, 즉 6억원이 되면서 양도차익은 양도가액 6억원에서 상증법상 평가한 가액인 6억원을 차감한 0원이 된다. 따라서 이렇게 배우자에게 증여한 후 양도하는 경우 증여세와 양도소득세 모두 세부담 없이 자산을 이전하는 행위를 할 수 있게 된다.
국가는 이러한 조세회피행위를 방지하고자 ‘양도소득세 이월과세’ 규정을 두고 있다.
◇ 양도소득세 이월과세 규정
‘양도소득세 이월과세’란 거주자가 양도일로부터 소급하여 10년 이내 (22년 이전에 증여받은 자산을 23년 이후에 양도하는 경우에는 5년) 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물이용권 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 당초 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 취득가액에 해당하는 금액으로 하는 것을 말한다.
동일한 상황에서 2억원에 취득한 건물을 배우자에게 시가에 상당하는 6억원에 증여하고, 증여받은 배우자(수증자)가 해당 건물을 증여일로부터 10년 이내에 타인에게 양도하는 경우에는 양도소득세 이월과세 규정에 따라 증여 받은 배우자(수증자)의 양도소득세 계산 시 취득가액은 상증법상 평가한 가액인 6억원이 아닌, 당초 증여한 배우자의 취득가액인 2억원을 적용받게 된다. 따라서 양도차익은 일반적인 양도와 동일하게 양도가액인 6억원에서 2억원을 차감한 4억원이 된다. 이처럼 세법에는 일정한 자산을 배우자나 직계존비속에게 증여한 후 일정기간 이내에 양도하는 경우에는 일반적인 경우와 마찬가지로 조세를 부담하게 함으로써 조세 회피 방지를 위한 장치를 마련하고 있다.
◇ 2024년 세법개정안 : 이월과세 적용 대상자산 주식 확대 추진
출처 : 기획재정부
현행법에서는 앞서 언급한 것처럼 ① 토지 및 건물, ② 특정시설물이용권 ③ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 이월과세 대상자산으로 규정하고 있다. 여기에 추가적으로 2024년 세법개정안에는 ‘양도일 전 1년 이내 증여받은 주식’을 새로운 이월과세 적용 대상자산으로 포함하였다. 다른 자산이 10년을 적용받는 데 비해 주식이 1년을 적용받는 이유로 과세관청은 주식이 부동산 대비 가격변동성이 큰 점을 감안한 것이라고 설명하고 있다. 따라서 2025년부터 기존에 해외 주식을 배우자에게 6억까지 증여한 후 증여공제(6억원)를 적용 받은 후 타인에게 양도하여 증여세와 양도소득세를 부담하지 않는 방식으로 절세 수단으로 활용하던 지금까지의 관행이 어려울 것으로 보인다.
현재 수익률이 높거나 자산을 규모 있게 운용하고 있다면, 개정안이 통과되기 전 배우자에게 증여를 통해 세액을 줄이는 방법도 고려해봐야 한다. 개정안이 통과되어 시행되면, 내년부터는 배우자 간 증여를 통한 절세 전략이 크게 제한될 것이기 때문이다. 이는 많은 투자자들이 기존의 절세 방법을 수정하거나 새로운 전략을 모색해야 한다는 뜻이다.
◇ 마치며
갈수록 양도와 관련된 세법은 나날이 까다로워지고, 복잡해지고 있다. 세무업계에서는 ‘양포자(양도세 포기자)’라는 용어가 등장할 정도이다. 이는 그만큼 어렵지만 반대로 절세의 방법도 다양하다는 의미일 것이다. 따라서 리스크와 절세가 공존하는 세목인 만큼 반드시 자산 운영에 있어서 사전에 다각적이고 전문적인 검토가 행해져야 할 것이다.
- 끝 -
김민지 세무사 / 벤자민 세무회계 대표세무사
· 국민대학교 경영학 학사
· 제 52기 세무사 자격시험 합격(2015년)
· 前) 더존테크윌(이택스 코리아) 소속 세무사
· 前) 신승회계법인 근무
· 前) 가현세무회계 근무
· 前) 롯데웰푸드(舊 롯데푸드) Tax팀 소속 세무사
· 現) 벤자민 세무회계 대표세무사
