한국부동산이코노미 임광혁 기자 | 최근 임대인과 임차인 간의 분쟁이 잦아지면서 보증금 반환 문제가 주요 갈등 요인으로 떠오르고 있다. 임대차보호법이 임차인을 보호하는 취지로 설계된 만큼 임차인에게 유리한 조항들이 많지만, 임대인이 이를 정확히 인지하지 못하거나 오해하는 경우 분쟁이 발생하는 사례가 많다. 특히 보증금 반환 시기와 의무를 둘러싼 갈등이 주된 원인으로 지적되고 있다. 임대인의 입장을 이해해볼 필요도 있다. 최근 대도시 아파트의 경우 보증금 규모가 매우 크다. 임대인이 받은 보증금을 은행에 보관하거나 그대로 두는 경우는 드물며, 대부분 다른 투자나 지출에 활용하는 사례가 많다. 문제는 임차인이 계약 만료 전에 퇴거 통보를 하거나 계약갱신청구권을 통해 계약을 연장한 경우다. 이럴 때 임대인은 갑작스러운 보증금 반환 요청에 대응하기 어려운 상황에 직면할 수 있다. 특히 비성수기에는 새 임차인을 구하는 데 시간이 더 걸려 임대인에게 큰 부담으로 작용한다. 세입자가 보증금을 안전하게 반환받기 위해서는 몇 가지 중요한 절차를 사전에 준비해야 한다. 먼저, 계약 종료 시점을 명확히 하고 적절한 시기에 임대인에게 퇴거 통보를 해야 한다. 주택 임대차 계약의 경
한국부동산이코노미 임광혁 기자 최근 경매에 대한 관심이 높아지면서 젊은 층을 중심으로 이를 재테크의 방법으로 삼아 공부하고 투자에 뛰어드는 사례가 늘고 있다. 하지만 경매는 사건별로 적용되는 법률이 다양하고 복잡해 일반인이 쉽게 접근하기 어렵다. 특히 최우선변제금, 낙찰대금, 배당과 관련된 내용은 초보 투자자들이 쉽게 혼란을 겪는 부분 중 하나다. 이러한 상황에서 한 상담 사례를 통해 관련 개념과 주요 사항을 알아본다. 상담자는 서울에 위치한 10가구 규모의 다가구 건물의 세입자로, 3천만 원의 보증금을 지급한 상태였다. 그는 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지, 받을 수 있다면 금액은 얼마나 되는지, 그리고 낙찰대금이 말소기준권리의 채무액과 세입자들의 배당금 총액을 초과했을 때 추가 배당이 가능한지를 문의했다. 최우선변제금은 말소기준권리가 설정된 시점을 기준으로 해당 지역에서 법으로 정한 소액보증금 이하의 경우 적용된다. 최우선변제는 선순위 근저당 등 채권보다 우선적으로 지급받을 수 있는 금액을 뜻한다. 상담자의 경우, 서울 지역 다가구 주택의 소액보증금 기준에 해당했으며, 최우선변제금만큼 선순위 채권보다 먼저 배당받을 수 있었다. 다만, 법에서 정한 금액
한국부동산이코노미 임광혁 기자 | 대한민국이 점점 글로벌화되면서 부동산 계약의 당사자가 해외에 체류 중인 경우가 늘어나고 있다. 주재원, 유학, 사업 등 다양한 이유로 해외에 거주하는 경우, 부동산 매매 절차는 복잡해질 수 있다. 이러한 상황에서 계약을 안전하게 진행하기 위해 필요한 절차와 준비 서류를 꼼꼼히 점검해야 한다. 매도인이 해외에 체류 중이거나 재외국민인 경우, 대부분 대리인을 통해 계약이 진행된다. 이때 필요한 주요 서류는 거주사실증명원(대사관 또는 영사관에서 공증받은 재외국민등록등본 또는 거소사실증명원), 부동산 처분 위임장(목적물과 위임받는 사람, 계약 내용이 구체적으로 명시되고 인감도장이 날인된 공증 서류), 인감증명서 발급용 위임장(인감도장 날인 후 공증), 인감도장, 여권 사본, 신분증 사본, 기타 서류, 그리고 대리인의 신분증이다. 매도인은 이러한 서류를 공증받은 후 미리 대리인에게 보내야 하며, 이를 통해 계약이 원활히 진행될 수 있다. 계약 체결 후 소유권 이전 절차가 진행되는데, 이 과정에서 중요한 점은 매도인이 재외국민인 경우 소유권 이전 전에 양도소득세를 신고해야 한다는 것이다. 양도소득세 신고를 완료해야만 매도용 인감증명서
한국부동산이코노미 임광혁 기자 | 상가 임대차 계약에서 임차인이 중간에 업종을 변경하려는 경우가 종종 발생한다. 이러한 상황은 임대인과 임차인 간의 갈등을 초래할 가능성이 높아 계약 초기 단계부터 주의가 필요하다. 일반적으로 임대차 계약서에는 "임대기간 동안 업종 변경 및 불법 업종을 하지 않으며, 필요 시 임대인의 동의를 구해야 한다"는 특약이 명시되는 경우가 많다. 이는 업종 변경이 임대인의 권리와 건물 가치에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 임차인이 임대인의 동의 없이 업종을 변경할 경우, 불법 업종으로의 전환은 물론, 변경된 업종이 건물의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 다른 임차인과의 갈등이 발생할 가능성도 존재한다. 이러한 이유로, 업종 변경은 반드시 임대인의 사전 승인 아래 이루어져야 하며, 임대차 계약서에 명시된 업종 범위 내에서만 가능하다. 이를 벗어나면 계약 위반으로 간주되어 법적 분쟁으로 이어질 수 있다. 또한, 업종 변경 시 해당 지역의 법적 규제를 철저히 검토하는 것이 중요하다. 일부 주거지역 상가는 특정 상업 활동이 제한될 수 있다. 이를 간과한 업종 변경은 불법 영업으로 이어질 위험이 크며, 이는 임차인뿐만 아니라 임대인에게
한국부동산이코노미 임광혁 기자 | '법 앞에 잠자는 자는 보호받지 못한다'는 말이 있다. 법률은 어렵고 복잡하여 일반인이 정확히 이해하기 쉽지 않지만, 이를 모르고 지나칠 경우 자신이 누릴 수 있는 권리를 포기하게 될 위험이 있다. 특히, 임대차 계약에서는 목적물에 따라 적용되는 법률이 다르기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 주택, 상가, 기타 부동산에 대해 적용되는 법률과 그 차이점을 살펴본다. 주택: 주택임대차보호법의 적용 주택임대차보호법은 주거용 부동산에 적용되는 특별법으로, 민법에 우선하여 적용된다. 이 법에 따르면 임대차 기간은 최소 2년으로 보장되며, 계약 기간이 2년 미만으로 설정되더라도 자동으로 2년으로 간주된다. 다만, 임차인이 2년 미만으로 주장하는 것은 가능하다. 해지 통고와 관련해, 임대인이 임대차 기간 만료 전 6~2개월 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지하지 않을 경우, 기존 조건과 동일한 조건으로 계약이 2년간 갱신된다. 임차인도 마찬가지로 임대차 기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통보를 하지 않으면 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신된다. 상가: 상가건물임대차보호법의 적용 상가건물임대차보호법은 상업용 부동산에 적용되는 특별법
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