한국부동산이코노미 류재영 기자 | 최근 국가 채무가 지속적으로 증가하면서 금융기관들이 신규 법인 대출 심사를 강화하고 있다. 과거에는 신규 법인이 부동산 매매가의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있었지만, 현재는 임대업 법인에 대해 임대업이자상환비율(RTI) 기준을 적용하면서 대출 한도가 크게 제한되고 있다. RTI란 무엇인가? RTI(임대업이자상환비율)는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율로, 임대업자가 대출 이자를 상환할 수 있는 능력을 평가하는 지표다. 예를 들어, 연간 임대소득이 1,500만 원이고 연간 이자비용이 1,000만 원이라면 RTI는 1.5로 계산된다. 현재 금융권은 주택 임대업의 경우 RTI 1.25배, 비주택은 RTI 1.5배 이상을 기준으로 대출 가능 여부를 판단하고 있다. 이는 임대소득이 이자비용의 최소 1.25배 또는 1.5배 이상이어야 대출이 승인된다는 의미다. 신규 임대업 법인의 사례: 대출 거절로 이어진 RTI 미충족 최근 한 신규 임대업 법인이 30억 원 규모의 대출을 신청하며 담보인정비율(LTV) 60%를 적용받았으나, RTI 기준을 충족하지 못해 대출 승인이 거절된 사례가 있었다. 이 법인은 자금 여력이 충분하고
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 최근 몇 년간 대한민국 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 지가 상승을 기록한 지역 중 하나는 성수동 연무장길이다. 강남, 한남동 등 주요 지역이 꾸준히 상승세를 보였지만, 성수동 연무장길은 폭발적인 상승률로 상업용 부동산 시장의 중심으로 떠올랐다. 연무장길은 뚝섬역 5번 출구에서 도보 4분, 성수역 3번 출구에서 도보 3분 거리로, 자양동 방면으로 곧게 뻗어 있는 상권의 핵심 지역이다. 2022년 연무장길의 메인 상권은 평당 1.4억 원으로 시작해 2023년 5월, 아모레퍼시픽이 해당 지역 건물을 320억 원(평당 25,216만 원)에 매입하면서 최고가를 기록했다. 이어 2024년에는 285억 원(평당 28,360만 원)에 거래되며 평당 3억 원에 근접하는 놀라운 지가를 보여주고 있다. 성수동은 과거 공장들이 밀집한 낙후 지역이었으나, 서울숲 개발과 함께 상권이 활성화되며 새로운 상업 지역으로 변모했다. 특히 성수동은 한강 남쪽 강남 지역과 가까운 접근성을 갖추고 있으며, 준공업지역이라는 특수성을 통해 부동산 가치를 높였다. 준공업지역 중 한강을 마주하고 있는 지역은 성수동과 영등포가 유일하며, 성수동은 건폐율 70%, 용적률
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 서울의 상업용 부동산 시장에서 흔히 꼬마빌딩이라 불리는 소규모 빌딩은 100억 원 내외의 매물을 중심으로 투자자들에게 큰 인기를 끌고 있다. 그러나 부동산은 주식이나 채권과 달리 거래비용이 크고, 환금성이 낮은 자산이기 때문에 매입 전 철저한 검토가 필요하다. 성공적인 꼬마빌딩 투자를 위해 꼭 확인해야 할 4가지 핵심 요소를 살펴본다. 1. 입지: 부동산 가치를 좌우하는 핵심 부동산은 흔히 "첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지"라는 말이 있을 만큼 입지가 가장 중요하다. 건물이 위치한 지역의 교통 접근성, 주변 인프라, 매수자의 선호도는 부동산 가치에 직접적인 영향을 미친다. 입지가 좋을수록 거래가 활발하고, 임대 수익률이나 향후 매각 가능성도 높아지기 때문에 투자자는 입지를 최우선적으로 고려해야 한다. 2. 평단가: 지역 시세와의 비교 부동산의 평단가는 인근 시세와 비교해 적정 가격을 판단할 수 있는 중요한 지표다. 예를 들어, 매입하려는 건물이 평당 5천만 원인데 인근 매물이 4천만 원에 거래되었다면, 해당 건물은 상대적으로 비싸다고 볼 수 있다. 다만 최근에는 총매가의 중요성이 부각되며, 평단가의 영향력은 다소 줄
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 2024년 현재, 국내 부동산 시장은 금리 상승이라는 큰 걸림돌 앞에 놓여 있다. 2020년과 2021년 코로나19 시기에는 저금리 기조로 부동산 시장이 활황을 보였지만, 2023년 이후 급격히 오른 금리는 부동산 매입 심리를 위축시키며 시장의 불확실성을 키우고 있다. 특히, 금리 상승은 환금성이 낮은 빌딩 투자의 매력도를 떨어뜨리며, 인플레이션 시대에 대응하기 위한 전략적 접근이 요구되고 있다. 최근 트럼프 대통령의 재당선으로 미국의 경제 정책이 자국 우선주의로 회귀할 가능성이 높아졌다. 타국에 대한 높은 관세 부과가 예상되며, 이는 세계 경제와 금리 안정에 부정적인 영향을 미칠 전망이다. 이와 함께 한국은행이 발표한 국내 통화량은 약 3,850조 원으로 꾸준히 증가하고 있으며, 4천조 원 돌파를 눈앞에 두고 있다. 통화량 증가로 인해 화폐가치는 점차 하락하고 있으며, 이는 인플레이션 압력을 심화시키는 주요 원인으로 작용하고 있다. 이 같은 경제 환경 속에서 자산 가치를 보존하고 증대할 수 있는 투자 전략의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 부동산은 인플레이션 상황에서 자산 가치를 방어하고 높은 수익을 기대할 수 있는 대표적인
한국부동산이코노미 류재영 기자 | 최근 상업용 부동산 시장이 금리 상승과 경기 침체, 인구구조 변화 등의 여파로 어려움을 겪고 있다. 2019년부터 2022년까지 호황기를 누리며 리모델링과 신축을 통한 시세차익 투자로 큰 인기를 끌었으나, 2023년부터는 거래량이 급감하며 침체기로 전환되었다. 상업용 부동산은 주거용 부동산과 달리 사치재의 성격이 강해 금리 변동에 민감하다. 특히 우크라이나 전쟁 이후 원자재값 상승과 금리 인상이 겹치며 건설비와 금융비용이 증가해 시장 전반에 큰 부담으로 작용하고 있다. 2022년 부동산 시장에 뛰어든 투자자들 중 다수는 손실을 면치 못하고 있다. 예를 들어, 2022년 57억 원에 매입된 건물이 2024년 52억 원에 매각되며, 취등록세와 금융비용을 포함해 10억 원 이상의 손실이 발생한 사례가 보고되고 있다. 상업용 부동산 시장은 공급 과잉으로 인해 신축 건물들이 장기간 공실화되는 문제가 심각하다. 이에 따라 건물주들은 손실을 감수하면서도 낮은 가격에 매물을 내놓고 있는 상황이다. 또한, 저출산과 지방 인구 감소로 인해 수도권 중심의 인구 쏠림 현상이 가속화되면서 부동산 시장의 양극화가 더욱 두드러지고 있다. 여기에 수도권
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