한국부동산이코노미 송우찬 기자 | 부동산 시장 요즘 매도물건들이 급증하고 있다.

불과 2-3년 전만 해도 강남 부동산 매도 물건이 없었지만, 요즘은 매도물건이 넘쳐나고 있다. 코로나 시절 강남 부동산 매물은 품귀현상이 심했고, 가격은 천정부지로 올라가 하루가 지나면 상승했다. 그 당시 매도 물건 자체가 없었기에, 매도자가 계약 자리에 나오면서 금액을 올리기도 하였다. 그만큼 매도자가 우위인 시장임이 분명했다. 정말 위치나 입지가 좋지 않은 매물도 거래가 많이 되었다.

(그림 : 빌딩을 거래하는 공인중개사와 매도/매수인 - Chat GPT)

매매가격을 끌어올린 가장 큰 이유는 두 가지로 볼 수 있다.

첫째, 금리의 하락이다. 거의 제로금리에 가까운 금리가 적용되다 보니 너도나도 할 것 없이 모두가 꼬마빌딩에 열풍을 일으켰고, 소액으로 최대한의 레버리지를 일으켜 건물주가 되길 원했다. 많은 투자자들이 몰렸다.

둘째, 주택에 대한 규제가 꼬마빌딩을 더욱 열풍시켰다. 주택의 규제로 인해 다주택자들이 주택을 양도하였고, 주택에 투자하려는 사람들이 꼬마빌딩 쪽으로 넘어왔다. 그로 인해 매수자의 수요가 급증할 수밖에 없었다.

은행 레버리지를 이용한 벨류업을 통해 매각 시 시세차익이 크기 때문에 많은 이들이 꼬마빌딩을 매입하였고, 현재는 그 당시보다 이율이 많이 올랐다. 당시 낮은 금리였기 때문에 빌딩에서 나오는 임대료로 은행 이자를 감당할 수 있었지만, 현재는 추가로 지출을 해야 하는 상황이 왔다. 더불어 은행에서 대출 일부 상환을 요청하면서, 소위 말하는 '영끌족'들이 물건을 다시 시장에 내놓는 상황이 벌어졌다.

현재 부동산 사이트 (벨류맵, 디스코)만 보아도 많은 매물이 광고를 진행 중이다. 불과 2년 전만 해도 광고를 하지 않았지만, 현재는 많은 매물이 광고를 진행 중이며, 소유자가 직접 나서서 광고를 진행하는 매물도 등장하였다.

물론, 여기 나와있는 물건 중 대부분은 호가(매도인의 희망가)로 나와있는 매물이 많으며, 시세보다는 높은 금액으로 형성되어 있다. 현재 상황은 매수인이 우위인 상황이다. 매도 물량이 많기 때문에 매수인의 매물 선택 폭이 훨씬 넓어졌다. 현재는 매수인이 우위에 있는 매수인 우위 시장이 맞다.

하지만 요즘 매매거래가 계속되고 있으며, 거래가 다시 살아나면서 시그널이 나타나고 있다. 금리는 내린다고 확정된 바는 없지만 금리 하락 시그널이 나타나고 있으며, 실제로 금융권에서 금리를 조금 낮춰 진행하고 있다. 입지가 좋았던 매물이 조금씩 팔리고 있다. 매수를 하시려는 분들은 지금이 좋은 타이밍이라고 생각되는 시점이다.

하지만 최대한의 레버리지보다는 적정한 대출을 받는 것을 추천한다. 그리고 입지 좋은 매물을 추천드린다. 이 두 가지만 명심하신다면 좋은 투자가 될 수 있다고 생각한다.

금리가 낮아지게 되면 매도자들은 대출금리에 대한 부담감이 낮아지고, 매수인의 수요가 증가하게 됨에 따라 다시 매도가격이 높아질 수 있다. 부동산은 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 재화이기 때문에 이를 잘 이용한 현명한 투자가 되어야 할 것이다.