최근 상속과 관련된 비상장주식 평가 업무 의뢰가 많았습니다. 비상장주식 평가는 상속, 증여뿐만 아니라 소득세법, 법인세법상 특수관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용하기 위한 시가를 산정하는 목적으로도 필요합니다. 많은 분이 비상장주식의 양도는 양도인과 양수인 간에 거래가액을 정해 손쉽게 처리하면 된다고 생각하시지만, 실질적으로 비상장주식은 특수관계인 사이에서 자주 거래되기 때문에 정확한 주식평가가 꼭 필요합니다. 요즘은 양도, 상속, 증여에 대한 정보를 인터넷이나 AI를 통해 쉽게 얻을 수 있어 세무사에게 의뢰하지 않고 직접 신고하는 경우도 종종 있습니다. 하지만 비상장주식 평가는 복잡한 평가 절차와 세법에 대한 정확한 이해와 검토가 필요하므로, 직접 수행하기에는 어려움이 많습니다. 1. 비상장주식의 평가 비상장주식도 평가기준일의 시가로 평가하는 것이 원칙이나, 상장주식만큼 거래가 활발하지 않으므로 보통 보충적 평가방법에 의하여 시가를 계산합니다. 보충적 평가방법에 따른 비상장주식의 1주당 가치는 평가기준일 현재의 ① 순자산가치와 순손익가치의 2:3 가중평균액, ② 순자산가치의 80% 중 더 높은 금액(max) 을 기준으로 평가하는 것이 일반적
“피고는 원고로부터 00부동산 중 원고의 100분의 35 각 지분에 관하여 조합탈퇴를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 인수하라.” 통상 부동산의 소유권이전은 등기권리자(매수인 등)가 등기의무자(매도인 등)을 상대로 소유권이전등기청구를 함으로써 이루어집니다. 그런데, 등기권리자가 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우는 어떻게 될까요? 예컨대, 매도인의 입장에서는 다주택자 가산세 위험 등 조속히 부동산을 처분해야 하는 문제가 발생할 수 있고, 동업자를 사이에 동업관계를 종료하면서 기존의 공유하던 지분등기를 정리해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다. '등기인수청구'란 등기의무자가 등기권리자를 상대로 등기명의를 인수해 갈 것을 청구하는 것으로써, 이는 부동산등기법 및 대법원 판례가 인정하는 권리입니다. 등기인수청구와 관련하여, 부동산등기법 제23조 제4항은 '등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고,'라고 규정하고 있는바, 법률에서 등기절차의 인수를 명하는 판결이 가능하다고 명시하고 있습니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2021다213019 판결은 「판결에 의한 등기는 승소
최근 건설산업기본법에 따른 직접지급 합의, 소위 직불합의의 효력 발생 시기에 관하여 대단히 중요한 대법원 판례가 선고되어 이를 소개하고자 한다. 들어가기에 앞서 독자들의 이해를 돕기 위해 직불합의가 무엇인지, 현행법은 그 효과(그중 효력 발생 시기)를 어떻게 규정하고 있는지 간단히 살펴보기로 한다. 직불합의란 하도급 거래가 횡행하고 있는 우리 건설업계에서 하수급인의 공사대금 청구권을 보호하기 위해 ‘발주자-수급인-하수급인’으로 이어지는 거래 단계에 있어서 하수급인이 수급인을 거치지 않고 자신이 수행한 공사에 해당하는 공사대금을 직접 발주자로부터 지급받기로 하는 내용의 합의를 말한다. 하수급인은 발주자와 직접적인 법률관계가 없으므로 수급인이 발주자로부터 받은 공사대금을 내려주지 않으면 어쩌지 하는 불안감을 늘 갖기 마련인데(예컨대 수급인이 하수급인이 수행한 공사에 해당하는 공사대금까지 모두 받아놓고선 잠적하거나 파산하는 경우를 생각해보라), 수급인을 거치지 않고 발주자로부터 직접 공사대금을 지급받을 수 있다면 하수급인은 안심하고 공사에 전념할 수 있다. 직불합의에 따라 발주자가 하수급인에게 공사대금을 직접 지급하였다면 그 범위 안에서 발주자의 수급인에 대한 채
5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 이번 종합소득세 신고 중 많은 이슈가 되었던 것 중 하나는 금융소득과 관련된 내용입니다. 대부분의 납세자들이 홈택스에서 조회되는 금융소득을 기준으로 종합소득세 신고를 하고 있습니다. 그러나 2024년도 귀속 금융소득의 경우, 예년보다 오류가 많았던 것 같습니다. 실제로 5월 말까지도 금융소득이 중복 안내된 경우 혹은 반대로 특정 금융사의 배당소득이 조회되지 않는 경우 등으로 납세자분들의 문의가 많았습니다. 특히 주의해야 할 사례가, 홈택스에서 누락된 금융소득으로 인해 연간 금융소득 2천만 원 초과 여부가 달라지는 경우입니다. 납세자가 금융사의 원천징수영수증을 일일이 조회해서 금융소득을 정확히 파악하는 것은 현실적으로 쉽지 않기 때문에, 금융소득 2천만 원 초과 여부에 따라 종합소득세 신고 의무가 갈리는 부분은 매우 신경이 쓰일 수밖에 없습니다. 일반적으로 알고 있듯이, 금융소득이 연간 2천만 원을 넘지 않으면 분리과세가 적용되어 금융기관에서 소득을 지급 시 원천징수하는 세금(지방세 포함 15.4%)으로 과세가 종결됩니다. 하지만, 금융소득이 연간 2천만 원을 초과하면 타 소득과 합산하여 종합소득세 신고를 해야 합니다. 1.
소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금 사이의 상계 내지 공제 - 대법원 2024다302217 “임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임 연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추 적용하여 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 봄이 타당하다.” 임대차계약에서 차임 지급 의무는 당연히 계약에서 정한 날짜에 이행기가 도래합니다. 이에 임대차 존속 중 차임이 연체되는 경우 연체차임채권이 발생하며, 그 소멸시효는 3년입니다. 즉, 약정된 차임 지급일 다음 날부터 소멸시효가 기산되어 3년이 지나면 연체차임채권이 시효 완성으로 소멸됩니다. 한편, 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차관계가 종료되는 경우에 비로소 이행기에 도달합니다. 상계란 서로 대립하는 채권과 채무를 같은 금액으로 소멸시키는 것을 말하며, 임대차관계에서 임대인의 연체차임채권(=임차인의 차임채무)과 임차인의 임대차보증금 반환채권(=임대인의 보증
이제 곧 종합소득세 신고기간이 다가옵니다. 종합소득세 신고와 더불어 최근 창업한 사업자라면 필수적으로 검토해야 하는 감면 규정이 창업중소기업세액감면입니다.창업중소기업세액감면은 창업자의 나이 및 창업한 지역에 따라 5년간 소득세 및 법인세의 25%~100%를 감면해주는 규정으로서, 다른 감면 규정과 비교했을 때 비교적 적용범위가 넓고 감면율 혜택 또한 크다고 할 수 있습니다. 1. 창업중소기업 세액감면의 요건창업중소기업 세액감면의 해당 요건은 업종 요건, 대표자 요건, 창업 요건으로 크게 나눌 수 있습니다.간단히 정리하면, -업종 요건: 조세특례제한법 제6조 제3항에 따른 감면 업종에 해당하는지, -대표자 요건: 대표자가 청년인지 여부 및 창업한 지역이 수도권과밀억제권역에 해당하는지, -창업 요건: 처음으로 사업을 개시(창업)했다고 볼 수 있는 요건을 갖추었는지 에 따라 감면율이 달라집니다. 감면율은 아래와 같습니다. [조특법 제6조 제1항] 창업중소기업 세액감면율(2025년 기준) 창업지역 수도권과밀억제권역 수도권과밀억제권역 외 청년 창업 5년간 50% 5년간 100% 그 외 창업 5년간 50%
다주택자들이 주택을 양도할 때 항상 고민하는 것이 바로 세대분리다. 다주택자들은 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 없을뿐더러, 장기보유특별공제율도 낮기 때문에 차익의 절반 가까이를 세금으로 납부해야 한다. 심지어 양도소득세 중과세 유예기간이 끝나게 되면 다주택자들은 더욱 머리가 아파질 예정이다. 이러한 이유로 다주택자들은 최대한 보유 주택 수를 낮추고 싶어 하는데, 이때 많이 고려하게 되는 방법이 세대분리다. 세대분리는 말 그대로 본인이 보유한 주택을 함께 사는 자녀에게 넘기고 주민등록상 세대를 분리하는 것을 의미한다. 이는 분명히 괜찮은 방법이고 생각보다 많이 쓰이기 때문에 세대분리의 정확한 절세 효과와 주의점에 대해 파악하고 있어야 한다. 양도세에서 말하는 세대는 실질적으로 생계를 같이하는 경우를 말하는데, 세대를 분리했다고 하기 위해서는 자녀가 다음의 경우 중 하나를 만족해야 한다.① 만 30세 이상인 경우,② 배우자가 있는 경우,③ 중위소득 40% 이상인 경우. 다시 말해 자녀가 만 30세 이상이거나 배우자가 있으면 독립된 세대로 인정받을 수 있고, 그렇지 않더라도 중위소득의 40%를 넘는다면 독립된 생계로 인정받을 수 있다(2025년 기준 1인 세
상가 임대업을 영위하는 사람이라면, 임차인의 연체 차임이 3기의 차임액에 달하거나 임차인이 임대인의 동의 없이 임대목적물을 제3자에게 전대하였을 경우, 임대차계약을 당연히 해지할 수 있다는 것을 모르는 사람은 없다. 그도 그럴 것이, 이러한 내용은 공인중개사사무소에서 널리 사용되는 상가임대차계약서에 부동문자로 인쇄되어 있을 뿐만 아니라, 민법 제629조, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함) 제10조의8에도 그에 관한 명문의 규정이 있기 때문이다. 심지어 우리 판례는, 이 중 차임 연체를 이유로 한 임대차계약 해지의 경우, 이는 임차인에게 임대인의 사용·수익 의무에 상응하는 책임을 부여하기 위한 규정이라는 이유로, 임대인이 최고 없이도 곧바로 계약을 해지할 수 있는 것으로 보고 있다(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 등). 한편, 상가임대차법 제10조 제1항 제1호는 차임 연체의 경우에, 같은 항 제4호는 무단전대의 경우 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 각 규정하고 있다. 그렇다면 임차인이 임대차계약상 정해진 용도 내지 용법대로 사용·수익을 하지 않는 경우를 말하는 ‘용도외사용(용도위반)’의 경우는 어떠할까?
많은 분들이 월세를 받는 삶을 꿈꾸고 있습니다. 은퇴 후, 혹은 안정적인 수익 창출을 위하여 월세를 받는 삶이 이루어진다면 얼마나 좋을까요? 재테크를 어떻게 할 것인가? 근로소득만으로는 불안한 내 미래, 건물주의 삶, 누구나 꿈꾸는 미래입니다. 아파트의 경우 2채 이상 보유하게 되면 세금이 많이 나오기 때문에, 주택 수 산입도 되지 않는 상가를 분양받아 월세를 받으면 어떨까 생각하시는 분들이 많습니다. 지난 몇 년간 부동산 시세가 상승하면서 많은 분들이 수익형 부동산에 관심을 가졌고, 특히 주상복합 상가 분양에 주목하게 되었습니다. 주상복합은 대체로 1~3층은 근린생활시설(상가)로 구성되고, 4층부터는 오피스텔이나 아파트가 입주하는 형태로 시공됩니다. 주상복합에 거주하는 사람들의 직주근접이 가능하기 때문에 임대차 수요도 많고, 대출을 끼고 분양을 받더라도 월세를 통해 수익이 발생할 것이라 기대하며 많은 분들이 상가 분양계약을 체결하게 됩니다. 거액의 돈을 들이거나 전 재산을 투입해 분양계약을 체결한 상가. 준공을 앞두고 부푼 마음으로 상가 내부를 들어가 보지만, 내부에 자리한 커다란 기둥을 실물로 마주했을 때의 충격은 이루 말할 수 없습니다. 시행사를 찾아가
법인세 신고로 정신없이 바쁘게 보낸 3월도 이제 마무리가 되었습니다. 2024년에 신규설립한 부동산임대업 법인의 법인세 신고가 유난히 많았습니다. 이와 관련하여 많이 검토한 법인세 규정을 하나 소개하려고 합니다. 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이라면 성실신고 확인대상 법인인지를 먼저 파악해야 하고, 그 다음으로 살펴보아야 할 것이 ‘임대보증금 등의 간주익금조정(조세특례제한법 제138조)’입니다. 부동산임대업 법인이 임차료를 받는 경우 과세소득으로 법인세가 부과됩니다. 하지만, 임대료를 받지 않고 임대보증금만 받을 경우, 같은 임대 용역에 대한 수입금액이 없어도 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 등 자본소득이 발생할 수 있습니다. 따라서, 임대료를 받는 경우와 임대보증금을 받는 경우와의 과세형평성을 유지하기 위하여 간주익금 규정을 두고 있습니다. 법인이 임대보증금을 재원으로 투자이익을 얻는 경우 이자수익, 배당수익 등으로 자연스럽게 법인의 소득에 포함되어 법인세가 과세될 것인데, 간주익금으로 한번 더 과세표준에 포함시키는 것은 어찌보면 이중과세라고 보일 수 있습니다. 이에 따라 법인세법은 원칙적으로 추계결정을 하는 경우에 한하여 간주익금을 익금에 산입하도
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