한국부동산이코노미 박준영 기자 | 부동산 임대차 관계에서 임대인이 가장 예민하게 주시하는 부분은 임차인이 월차임을 제때 납부할 수 있는지 여부다. 월세가 연체되는 순간 서로 간의 신뢰가 흔들릴 뿐 아니라 법적으로도 분쟁이 발생하기 쉽다. 이를 방지하기 위해 법은 임차인이 월차임을 일정 기간 동안 밀리면 임대인에게 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하고 있다.

주택 임대차의 경우 월차임 연체액이 총 2개월분에 달하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있고, 상가의 경우에는 총 3개월분이 기준이 된다. 중요한 것은 연체가 연속으로 이루어졌는지가 아니라 금액이 ‘통틀어서’ 2개월(또는 3개월)치 월세에 도달했는지 여부다. 예를 들어, 월세가 100만 원인 주택에서 1월분과 3월분이 밀려 합계 200만 원이 되면 이미 2개월분이 연체된 셈이므로, 임대인은 계약해지를 통보할 수 있다.

여기서 놓치지 말아야 할 점은 “2기”라는 표현이 아니라 “2개월분”이라는 사실이다. 월세가 100만 원인 상황에서 총 200만 원이 밀려야 2개월치 연체가 되므로 계약해지 사유가 생긴다. 만약 그중 일부를 납부해 190만 원만 남았다면, 아직 2개월분인 200만 원에 못 미치므로 해지 사유가 되지 않는다.

임대차계약이 해지되는 시점이 되면 임차인은 보증금을 반환받는 동시에 임차 주택이나 상가를 되돌려줘야 한다. 또한 월차임 연체로 계약해지 사유가 발생하면 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 권리를 잃게 될 뿐 아니라 상가의 경우 권리금 회수에도 제약이 생긴다. 결국 임대차관계에서 분쟁을 막기 위해서는 임차인은 월차임을 꼬박꼬박 납부해 신용을 지키고, 임대인은 계약서를 통해 보증금과 연체 상황에 대한 조항을 명확히 두어 양측 모두 권리와 의무를 성실히 이행해야 한다.