한국부동산이코노미 박준영 기자 | 최근 경기 불황과 고금리 여파로 경매에 넘어가는 상가 건물들이 증가하고 있다. 이와 관련해 상가를 임차해 사업을 운영 중인 임차인이 경매 상황에서 어떤 권리를 행사할 수 있는지에 대한 관심이 높아지고 있다.

우선, 상가 임차인이 선순위 근저당권보다 사업자등록일이 빠르다면 대항력을 가지게 된다. 대항력이란 임차인이 건물이 경매로 매각되더라도 임차보증금을 보호받고, 변제 완료 전까지 영업을 계속할 수 있는 권리를 의미한다. 그러나 대항력을 갖추기 위해서는 사업자등록 신청일 이전에 등기부등본상 다른 권리가 없어야 하며, 신청일 기준으로 정해진 환산보증금 범위에 포함되어야 한다.

상가 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최대 10년 범위 내에서 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다. 하지만, 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 변제가 완료되면, 낙찰자는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다. 이는 상가건물 임대차보호법 제8조에 따라 경매로 매각된 건물의 기존 임차권이 소멸되기 때문이다. 따라서, 임차인이 상가에서 계속 영업을 이어가길 원한다면 낙찰자와 협의하여 새로운 임대차 계약을 체결해야 한다.

한편, 경매로 인해 상가 임차인의 권리금 회수 기회는 보호받지 못한다. 권리금은 신규 임차인 주선 등 상가건물 임대차보호법에서 정한 절차를 통해 보호받을 수 있지만, 경매로 매각될 경우 낙찰자는 권리금을 지급할 의무가 없기 때문이다. 다만, 임대차 만료일 직전 6개월 이내에 신규 임차인을 주선한 경우, 기존 임차인은 권리금을 회수할 수 있는 법적 기회를 가질 수 있다.

상가건물에 대한 경매가 진행될 경우, 임차인은 자신의 대항력과 보증금 반환 가능성을 면밀히 검토해야 한다. 동시에, 낙찰자와의 협의를 통해 원활한 재계약 체결 방안을 모색하는 것이 중요하다. 이와 함께 임대차 만료일을 고려한 권리금 회수 방안도 미리 준비해 불확실한 상황 속에서도 자신의 권리를 최대한 보호해야 한다.