한국부동산이코노미 박준영 기자 | 임차 중인 부동산이 매매된 후, 새로운 주인이 직접 사용하겠다는 이유로 임차인에게 퇴거를 요구할 경우, 임차인이 나가야 하는지 여부는 부동산의 용도에 따라 다르다. 상가와 주택은 각각 다른 법적 보호를 받기 때문에 임차인과 임대인의 권리가 엇갈린다.

상가의 경우, 상가임대차보호법에 따라 임차인은 최초 임대차 기간을 포함해 최대 10년 이내의 범위에서 계약 갱신을 요구할 수 있다. 이는 상가 임차인의 안정적인 영업 활동을 보장하기 위한 법적 권리로, 임대인이 갱신 거절 사유에 해당하지 않는 이상 이를 거절할 수 없다. 특히, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 갱신 요구를 하면, 임대인이 바뀌더라도 직접 사용을 이유로 이를 거절할 수 없다.

반면 주택의 경우, 현행 주택임대차보호법은 매수인이 실거주를 목적으로 할 경우 이를 정당한 사유로 인정해 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있다. 대법원은 집주인이 갱신 거절권을 행사할 수 있는 기간 내라면, 집주인이 변경되더라도 새로운 주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 판결을 내렸다. 따라서 세입자가 이전 집주인에게 갱신을 요구했더라도, 새로운 주인은 실거주를 이유로 이를 거절할 수 있다.

다만, 이러한 갱신 거절은 임대차 종료 전 6개월부터 2개월 사이에 이루어져야 한다. 만약 잔여 임대 기간이 2개월도 남지 않은 상황에서 매수인이 실거주를 이유로 갱신 거절을 하려 한다면, 법적으로 이를 인정받을 수 없다. 따라서 실거주 목적으로 주택을 매수하려는 경우, 임대차 종료 기간이 충분히 남아 있는지 확인하는 것이 중요하다.

임차인은 이러한 상황에 대비해 계약 갱신 요구를 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 필요하다. 내용증명, 문자, 녹취 등은 분쟁 발생 시 임차인의 권리를 보호하는 중요한 증거가 될 수 있다.

상가와 주택은 각각 다른 법적 보호와 제한을 받기 때문에, 임차인과 임대인은 법적 기준을 명확히 이해하고 대응해야 한다. 이를 통해 불필요한 갈등을 줄이고, 권리와 의무를 적절히 조율할 수 있을 것이다.