옥탑 증축 후 위반 건축물로 지정? 불법 건축물의 적법화 성공기

서울시 성북구 하월곡동의 한 추인허가 사례입니다. 이 사례는 불법 건축물을 적법화하고 추후 인허가를 받는 과정에 대한 이야기입니다.

기존에 1층부터 3층까지 다중주택으로 허가받아 사용하시던 중, 옥상에 계단탑과 연결해 조립식 판넬로 증축하셨다가 누군가의 신고로 인해 위반 건축물로 지정된 경우입니다.

위반 건축물로 지정되면 건축물과 관련된 모든 대출이 불가해지며, 이행강제금이 부과됩니다(철거하거나 적법화하기 전까지 1년에 2회 이내). 이는 건축주 입장에서는 심리적, 재정적으로 매우 피곤한 상황을 초래합니다.

처음에는 다른 건축사 사무소에 의뢰하셨지만, "현재 상태는 주차대수 문제로 적법화가 불가능하다"는 검토 결과를 받으시고 포기하셨습니다. 그러던 중 혹시나 하는 마음으로 저희를 찾아주셨습니다.

먼저, 건축물대장과 토지이용계획 확인원, 건축법, 서울시 건축조례, 주차장법, 서울시 주차장조례 등을 면밀히 살펴보았습니다.

우선, 법에서 허용 가능한 용도로 문제를 해결할 수 있을지 검토하였습니다. 아쉽게도 기존 다중주택으로는 해결이 불가능했습니다. 다중주택은 3개 층 이내로 제한되며, 이미 3층에 도달했기 때문에 옥탑을 허가받으면 옥탑은 4층이 되어야 하기 때문입니다.

법에서 허용 가능한 다른 용도를 찾은 결과, 근린생활시설로 전환이 가능해 보였습니다. 따라서 기존 옥탑을 근린생활시설(사무실)로 신청하게 되었습니다.

용도 문제는 해결되었고, 일조사선제한, 조경면적, 정화조 용량, 주차대수 등의 장애물들도 하나씩 해결해 나가면서 추인허가를 받는 데 문제가 없을 것으로 판단되었습니다.

기존 건축사 사무소에서는 아마도 주차대수 문제로 포기한 듯합니다. 신축과 증축 시 주차대수 산정 기준은 다르며, 신축 설계만을 해오던 분들은 증축 설계 또한 신축 기준으로 법을 해석하여 문제가 발생할 수 있습니다.

신축 설계나 증축 설계 모두 장애물을 하나씩 제거해 나가는 작업이며, 변수들은 항상 존재합니다. 실제로 장애물이 나타났을 때 어떤 방법으로 이를 극복할지에 대한 법적 싸움입니다. 특히, 이럴 때 경험이 큰 힘을 발휘합니다.

법적 해결 가능성이 확인되어 현장에 가서 추가적인 문제점이 있는지 점검하였습니다. 다행히도 모든 문제점이 수용 가능한 상태였기에 도면과 서류를 준비하여 세움터에 접수하였습니다.

결국, 구청의 추인허가 승인은 받았지만, 건축주 입장에서 아쉬운 점이 있었습니다. 위반 건축물로 등재된 후 1년 이내에 허가를 접수했더라면 이행강제금을 최대 75%까지 감경받을 수 있었는데, 3개월 차이로 그 기한을 넘겨 수백만 원의 절약 기회를 놓친 상황이었습니다.

- 끝 -

주상옥 건축사 | 이룸건축사사무소 대표 건축사

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