요즈음 수도권 일대 등에서 타운하우스 등의 신축 주택이나 상가가 마음에 들어 임대차하려고 하는 경우, 신축 주택이나 상가의 소유자가 신탁회사인 경우를 종종 볼 수 있습니다. 이에 따라 신탁회사 소유의 주택이나 상가에 대해 임대차계약을 체결해도, 공인중개사나 위탁자 내지 시행사의 말처럼 아무런 문제점이 없는 것인지 의문이 생기기도 합니다. 이에 대하여 검토해 보겠습니다.

일반적인 법리에 따라 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계입니다. 따라서 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면, ​대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아닙니다. 이는 부동산담보신탁의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2012다30281 판결 등 참조).

비록 위탁자 내지 시행사가 신축 건물이나 상가에 임대권한이 존재한다 하더라도, 신탁회사 및 우선수익자 등의 사전 동의 또는 사후 승인을 받아야만 유효한 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 따라서 위탁자 내지 시행사가 신탁사의 사전 동의를 받지 아니하고 임의로 임대차계약을 체결하는 경우, 그러한 임대차계약은 수탁자인 신탁회사에게 그 효력을 주장할 수 없습니다.

그리고 임대차보증금 또는 월차임 등을 신탁회사에 입금한 것이 아니라 위탁자 내지 시행사 등에 입금한 경우, 신탁사에 대하여 아무런 권리를 주장할 수 없어 임대차계약 해지 등으로 인한 임대차보증금을 신탁회사로부터 반환받을 수 없습니다. 이에 더하여 신탁회사가 요구하는 경우, 점유 중인 주택이나 상가를 명도하여 줄 의무까지 발생하게 됩니다(수원지방법원 2021가단551229 판결 등 다수 참조).

이에 따라 신탁회사 소유의 주택 및 상가에 대해 임대차계약을 체결하려는 경우에는 반드시 임대차계약에 대하여 신탁회사 및 우선수익자의 사전 동의가 있는지를 확인하고, 임대차보증금 지급계좌가 신탁계약에 정한 신탁회사의 계좌인지를 명확히 확인하셔야 합니다.

실제로 주위 시세보다 유독 저렴하다는 공인중개사의 말이나, 임대인으로서 위탁자 내지 시행사가 주택이나 상가의 보증금 반환 등에 아무런 문제점이 없다는 말에 현혹되어 임대차 계약을 체결한 이후, 나중에 큰 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다. 물론 뒤늦게라도 공인중개사에 대해 설명의무 위반을 이유로 손해배상책임을 묻거나(서울남부지방법원 2022가단254974 등 판결), 위탁자 내지 시행사 등을 사기죄 등으로 고소하여 임차인의 손해를 보전받을 가능성은 있으나, 이 역시 임차인 보호에는 미흡한 점이 있습니다.

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공성수 파트너 변호사 | 법무법인(유한) 에이펙스

• 한국외국어대학교 법학과 및 동 대학원(회사법 전공) 졸업
• 사법시험 제50회 합격, 사법연수원 제40기 수료
• 현) 법무법인 (유한) 에이펙스 파트너 변호사
• 현) ㈜아워홈, GS 리테일 법률자문, 한국부동산원 정비사업 자문위원