한국부동산이코노미 박창훈 기자 | 최근 전세사기가 더욱 정교해지면서 신탁등기된 아파트를 이용한 사기 피해도 증가하고 있다. 일반적으로 전세 계약을 체결하기 전, 등기부등본을 확인하면 해당 부동산의 소유자를 알 수 있다. 하지만 일부 아파트는 소유자가 개인이 아닌 신탁회사 법인명으로 되어 있는 경우가 있다. 이러한 경우 법률적 이해가 부족한 임차인은 신탁 계약의 구조를 파악하지 못한 채 위험한 계약을 체결할 가능성이 높아진다.

신탁등기는 부동산 소유자가 신탁회사에 소유권을 이전하고, 신탁회사가 해당 부동산을 관리·운영하는 구조를 의미한다. 이는 투자나 자금 조달을 목적으로 활용되며, 관리형 신탁, 처분 신탁, 담보 신탁, 개발 신탁, 투자 신탁 등 다양한 형태로 이루어진다. 이 중 담보신탁은 대출을 위해 활용되는 방식으로, 만약 대출을 상환하지 못하면 신탁회사가 해당 부동산을 매각해 채권자에게 우선 변제하는 구조다. 문제는 소유권이 신탁회사로 넘어갔음에도 불구하고 임대인이 이를 숨기거나 착각한 채 전세 계약을 체결하는 사례가 발생하고 있다는 점이다.

신탁등기된 아파트에서 발생하는 전세사기 유형은 임대인이 소유권이 신탁회사에 넘어갔음에도 불구하고 자신이 여전히 소유자라고 주장하며 계약을 체결하는 방식이다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하지 않은 임차인은 이를 인지하지 못하고 계약을 진행할 가능성이 크다. 만약 신탁회사의 동의 없이 계약이 이루어졌다면, 전세보증금을 보호받기 어려울 수 있으며, 위탁자가 대출을 상환하지 못하면 신탁회사는 해당 부동산을 매각할 수 있어 임차인의 피해가 발생할 위험이 높다.

일반아파트와 신탁아파트의 차이

이러한 전세사기를 예방하기 위해서는 몇 가지 핵심 사항을 반드시 확인해야 한다. 먼저, 등기부등본을 발급받아 해당 아파트가 신탁등기 상태인지 확인해야 한다. 또한, 신탁원부를 발급받아 신탁 계약의 주요 내용을 파악하고, 계약 체결 전에 반드시 신탁회사(수탁자)의 동의를 받아야 한다. 특히, 계약과 관련된 모든 내용은 녹음 등을 통해 증거로 남겨야 한다. 보증금의 수령인이 위탁자인지, 수탁자인지도 확인하고, 전세 만기 도래 후 보증금을 반환할 책임자가 누구인지 명확하게 해야 한다.

신탁등기된 아파트는 대부분 신축건물인 경우가 많으며, 준공 이전부터 선입주가 이루어지는 경우가 많다. 이에 따라 준공 이후 보존등기가 완료된 뒤, 실제 등기부상 소유자와 계약을 체결하는 것이 안전하다. 부동산 거래의 기본 원칙은 등기부상 소유자와 계약을 체결하는 것이며, 만약 대리인이 있을 경우 대리권에 대한 철저한 검토가 필수적이다.
 

신탁회사를 통한 확인 절차도 중요하다. 신탁등기된 아파트에 전세를 계약하려는 경우, 신탁회사에 직접 방문하거나 유선으로 계약 가능 여부를 확인하고 동의서를 확보하는 것이 안전한 방법이다. 또한, 신탁등기된 아파트에 근저당이 설정되어 있다면 신탁회사에 직접 연락해 대출 상환 여부를 확인하고, 이를 전화 녹음 등으로 증거를 남겨두는 것이 바람직하다.

전세보증금 보호를 위한 추가적인 조치도 고려해야 한다. 신탁등기된 아파트가 경매로 넘어갈 가능성이 있다면, 전세 조건을 반전세나 월세로 변경하는 것도 방법이 될 수 있다. 이렇게 하면 경매가 진행되더라도 월세 지급을 중단하고 보증금에서 공제하는 방식으로 피해를 줄일 수 있다.

전세사기가 기승을 부리는 가장 큰 이유는 "설마 내게 그런 일이 생길까"라는 안이한 사고방식 때문이다. 부동산 거래에서는 공인중개사나 임대인을 무조건 신뢰하기보다, 직접 서류를 확인하고 전문가와 상담하는 것이 필수적이다. 전세 계약 전 반드시 신탁 여부를 확인하고, 수탁자인 신탁회사의 동의를 받아야 한다. 철저한 서류 확인과 법률 검토만이 전세사기의 위험을 최소화할 수 있는 최선의 방법이다.