한국부동산이코노미 류재영 기자 | 2020년부터 2021년까지 대한민국 부동산 시장은 뜨거운 상승세를 보였다. 서울 전 지역은 지가가 최소 1.5배 이상 상승했으며, 그중에서도 강남은 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 당시 강남에서는 현금 20억 원대로 낡은 다가구주택을 매입한 뒤 철거 및 신축을 통해 3% 초중반대의 임대 수익률만 맞춰도 평균 2배에서 많게는 3배까지 시세차익을 기대할 수 있었다.

하지만 2021년 말에서 2022년 초, 고금리 시장이 도래하며 상황이 급변했다. 부동산 시장의 열기가 식기 시작했고, 호황기의 끝자락에 투자했던 매수자들 중 일부는 신축 건물의 공급 과잉으로 인해 장기 공실 문제를 겪으며 금융 부담을 감당하지 못하고 원가 이하로 매물을 매각하는 사례가 나타나고 있다. 대표적으로 강남 논현동 언주역 인근의 한 매물은 2021년 44억 원에 매입해 신축 후 74억 원에 거래됐다. 겉보기에는 차익을 얻은 것처럼 보이지만, 금융 비용과 취득세, 건축비 등을 제외하면 사실상 원가 이하로 매각된 안타까운 사례로 평가된다.

현재 강남 상업용 부동산 통임대의 평당 시세는 약 15만 원 내외 수준으로 맞춰져 있지만, 실제 시장에서 받을 수 있는 임대료는 10만 원 초반대가 최대치로 보인다. 이러한 상황은 기존 임차인이 퇴거한 이후 재임대를 어렵게 하고 있으며, 수익률 악화가 부동산 매각 가격에도 부정적인 영향을 미치고 있다. 특히 최근 강남에서는 높은 임대료로 통임대를 들어간 임차인이 건물 매각 이후 퇴거하는 사례가 증가하며, 통임대 방식에 대한 수요는 점차 줄어드는 추세다. 이에 따라 개별 임대를 선호하는 매수자들이 늘고 있으며, 시장의 흐름에 맞춘 전략적 변화가 필요하다는 지적이 나오고 있다.

강남 상업용 부동산 투자에서는 역세권 여부나 거리뿐만 아니라 도로 폭도 중요한 요소로 꼽힌다. 도로 폭이 4m인 곳은 재매각 시 불리할 수 있으므로, 최소 6m 이상의 도로에 접한 부동산을 매입하는 것이 중요하다. 이는 매각 가능성을 높이고 투자 안정성을 확보하는 데 필수적인 요건으로 여겨진다.

고금리와 공급 과잉으로 강남 부동산 시장은 조정기를 맞이하고 있다. 투자자들은 급변하는 시장 상황에 주의를 기울이며 신중한 접근을 통해 리스크를 최소화할 필요가 있다.